2012-同策-上海-星狮松江泗泾鼓浪路1号地块-定位、产品建议237p(公寓+联排,公寓精装修标准、经济测算)

上海城市发展 上海构建多心格局，徐家汇城市副中心的发展为西南片区提供大量居
住需求
从国际上看，随着城市规模的扩大，单中心城市逐渐暴 露出市中心拥挤、通勤时间长、环境质量下降等问题。 因此，伦敦、巴黎、东京、莫斯科等国际化大都市大多 从“单中心”向“多中心”布局转变： 上海五大城市副中心及服务区域： 徐家汇——西南区域（最早建设完善） 五角场——东北区域
本案距未来大虹桥CBD中心约13km，车程
15-20分钟，将直接受其强大辐射; 根据规划，到2015年，虹桥商务区26.3平方 公里核心功能区常住和就业人口达到20万人左
右，其余区域约80万人左右。以10%计，未来
五年年均居住需求人口超过1万。
大虹桥规划区域
上海城市发展
大西南片区中高端住宅居住氛围渐趋成熟，市场认知广泛
6
Part 1
市场环境研究
政策环境分析 整体市场分析
政策环境分析
这是一个风声鹤唳的年代。。。
首套房贷款首付不低于30%； 二套房贷款首付不得低于 50%，贷款利率不低于基准 利率的1.1倍
“4.17新政”
首套不低于三成； 二套五成1.1倍利率； 暂停三套房及以上 住房贷款
“9.29新政“
首套三成，二套五成1.1倍利 率，三套停贷，非本市居民应 提供2年内在本市累计缴纳1年 以上的个人所得税缴纳证明或 社会保险缴纳证明
适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销 售价2 倍(含2 倍)的，税率暂减为0.4% 家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的 对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房 的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还 对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出
– 第一条：地方政府要确立房 价控制目标 – 第八条：加强舆论导向
供应增加政策
预期管理政策
政策环境分析 无法明显抑制需求，重在调节人们对于房价的预期 与营业税、契税、增值税、中介费等叠加效应，中短期炒卖将无利可图，
投机行为受压
征收对象
本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民 家庭在本市新购的住房 年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价 格)×70%×税率
青岛、成都等其他二 线城市 中档公寓 南宁,济南 等非热点二线城市 及部分三线城市 Low 限新房购 买套数 Medium 主城区停 购第3套 High 严格控制需求 甚至严于国八条
定价过高将抑制项目成交，定价过低使得利润缩水，
甚至出现亏损。结合优良产品定位及合理
Low
定价的项目可以跑赢市场。
限购令严 格程度
2011.2.24存 款准备金率上 调，由15.5% 上调至16%。
2011.3.25存 款准备金率上 调，由16%上 调至16.5%。
2010.12.20存款准 备金率上调，由 14.5%上调至15%。
2010.12.25，央行加 息，一年期存取款基 准利率上调0.25%。
政策环境分析
政策换时间！！！ 短期压制需求，中长期依靠保障房对冲商品房市场
徐泾别墅区
赵巷别墅区 佘山——依托佘山山体资源及高端配套，成为全市最顶级资源型别墅区域
，纯独栋板块，供应量充足，总价2500万以上
赵巷板块
泗泾别墅区 洞泾别墅区
徐泾——全市最早发展的、距离市中心最近的成熟别墅区，高端配套完善
，开发近尾声，未来可售项目不多。
佘山别墅区
赵巷——8000余亩赵巷国际社区基本建成，区域高端配套齐全，别墅物业
上 海 房 产 税 细 则
计算公式
税 率
免税面积
收入用途
政策环境分析
紧缩流动性，开发商资金链将趋于紧绷
多次加息叠加效应，将增加购房成本，改变购房人的市场预期
央行抗通胀、收缩流动性决心坚定：信贷控制、存款准备金率屡创新高、加息周期正式开启！！！
政策环境分析 随着经济适用房供应规模化、制度规划化的形成，未来经济适用房申请门槛将逐
星狮鼓浪路1号地块物业发展建议报告
2014年7月25日
同策思考路径
政策环境分析 市场环境研究 整体市场分析
市场风险评 估
1
项目产品 初步定位
结合项目开发 策略和地块条 件
上海城市发展 城市发展研究 泗泾发展规划 泗泾发展现状
2 泗泾板块形 象定位
同策思考路径
分产品线 产品可行性研究 产品价值研究 产品竞争研究 产品去化研究 匹配项目开发要求
2010.10.7“上海细则“
二套房贷款首付不低于 60%，贷款利率不低于 基准利率的1.1倍，部分 城市三套房停购
2011.1.26 新“国八条”
限购限贷，三套房停购；非 本市居民需提供2年内在本市 累计缴纳个人所得税证明或 社会保险证明；完善住房保 障体系
2011.2.1”沪九条“
2010.10.19央行加息， 一年期存取款基准利 率上调0.25%。
可行性产品 初步确定
3
项目产品 初步定位
项目产品 定位
4 市场导向研究 产品深化研究 客户导向研究 产品户型面 积建议 结合二期产 品现状
同策思考路径
项目地脉分析 项目产品建议 项目主题建议 产品建议 5
项目产品 初步定位
项目产品 定位
项目产品 建议
项目经济 测算
动态价格测算 项目经济测算 总销测算 项目成本匡算
低端产品
低端项目需求伴随上市量越来越大的经济适用房而 竞争压力趋大，逼迫开发商进行调价促销。
区域分化明显：一线和部分二线城市受政策和保障房双重挤压，量价同比去年出现结构性下降，至第四季度中期高端项目复苏时， 市场才会有所缓和；大多数二线城市虽然受到强力调控，但是若是地方细则被弱化，那么整个冰冻期会缩短，大约在8～9月市场 出现回暖；绝大部分三线城市将会承接外溢资金，量价有所上升。
Part 2
城市发展研究
上海城市发展 泗泾发展规划 泗泾发展现状
上海城市发展 上海城市外扩，中心向外发展，松江是重点建设的郊区之一
上海发展遇到四大瓶颈问题 •城市用地呈现外延式增长——全市的建设用地已接近2020年规划用地的上限 指标，其中，工业用地占到33%，远高于国际城市15%~17%的正常比例，城 市建设可利用的土地越来越有限 •城市空间结构亟待优化 环线已形成5~10公里宽的连绵带，这一情况以宝山和闵行最为突出 •人口空间分布不尽合理——中心城区人口达1000万 •产业经济转型压力大——第三产业提升不明显 上海大力发展十大郊区新城建设，通过产业和城市的融合，加快产业集聚和升 级步伐。 崇明陈桥新城 浦东临港新城 浦东高桥新城 松江新城（最早启动开发） 嘉定新城 金山新城 高桥新城 川沙新城 宝山新城 青浦新城
真如——服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上
海西北地区的城市公共活动中心 三林和花木——大浦东区域
上海城市发展
大虹桥枢纽的规划实施和9号线的通车带来更多高质客户
三横两纵 三横：沪松公路、沪青平公路、泗陈公路； 两纵：嘉松公路、方泗公路； 经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速 到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。 轨道交通 地铁9号线已投入使用，本案紧邻泗泾站
2009至2011上海市场同期无配套商品住宅供应对比
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 week 1 week 2 week 3 2009 week 4 2010 week 5 2011 week 6 week7
整体市场分析
不同层次商品住宅影响各异
高端豪宅
经济型别墅
中端公寓
步降低，分流大部分低端商品住宅需求
上海经济适用房申请条件变化
2009 户籍 条件 住房 条件 收入 与财 产条 件 其他 具有上海市城镇常住户口连续满7 年，且现户口在提出申请所在区 连续满5年 人均住房建筑面积小于或等于15 平方米 申请家庭人均年可支配收入不超 过2.76万元，家庭人均财产不超 过7万元 在提出申请前5年内未发生过住房 出售行为和赠与行为（申请家庭 成员之间住房赠与行为除外） 2010
上海未来五年住宅供地计划
2500
2000 1500 1000 500 0
商品住宅
经济适用房 未来五年
廉租房
动迁房
– 广州：经济适用住房保障范围从家庭年人均可支配收入必须低于18287元调整至家庭年人均可支配收入必须低于22080元；经济适 用房申购者家庭年收入标准从4万元调整为5万元 – 北京、上海、青岛、武汉、杭州等许多城市都计划在2011年继续降低经济适用房申请标准 – 新疆计划降低经济适用房售价
随着招商、龙湖、上房等品牌开发商的拿地开发Байду номын сангаас即将成为西南片区中高端 别墅热点区域
泗泾发展规划
大型居住区建设——双刃剑：高人气&完善配套&形象混杂
一核两岸、一带两片：一核——在通波塘两岸形成地区的公共服务核心，两岸——通波塘两岸共同形成地区的特色景观区， 一带——在丁家浜—泗泾塘沿线形成两片区的功能服务设施发展带，两片——以通波塘北段为界，划分为两个居住片区； 用地规模：北至古楼路，东至沪松公路—刘五公路，南至沈砖公路，西至嘉松南路，规划总用地面积469.83公顷，其中城 市建设用地415.21公顷。 建筑规模：规划总建筑量约360万方，其中住宅建筑量约300万方，公共服务设施及社区配套设施总建筑量约60万方； 人口规模：地区居住人口约8.5万人，可提供商业服务的就业岗位约3万个； 中小套型设计，65㎡左右的二室一厅占六成，小于50㎡的一室一厅和小于80㎡的三室一厅各占20%； 去年率先动工的包括60万方经济适用房和20万方动迁安置房。