2015.2.11关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策调研(自编)
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见
深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2008.03.06•【字号】深府办[2008]35号•【施行日期】2008.03.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见（深府办〔2008〕35号）各区人民政府，市政府直属各单位：为推进我市工业区升级改造试点项目的实施并加强后续管理，根据市政府《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号，以下简称《若干意见》），结合我市实际，提出以下意见：一、工业区升级改造工作是化解我市“四个难以为继”、促进产业结构调整、提升城市功能的重要举措。
工业区升级改造工作涉及土地政策、资金扶持、市场操作等问题，情况比较复杂，在全市范围内选取若干不同区域、不同类型的工业区进行升级试点，有利于探索积累经验，制定完善相关政策，逐步在全市铺开推进。
试点项目的成功与否对于全面开展工业区升级改造工作具有重要意义，各区人民政府、市政府各相关部门必须高度重视，进一步解放思想，加大工作力度，保证试点项目的顺利实施。
工业区升级改造应坚持以符合城市规划为原则，以符合土地产权政策为核心，以带动产业升级为目标；必须坚持“工改工”的原则，改造后的工业园区以自用为主，严格控制出租，不得转让；应按生态工业园区关于绿色环保节能等方面的要求进行规划建设。
二、天安数码城厂房公寓区、福田燃机电厂、金地工业区、水贝国际珠宝交易广场、特力吉盟黄金首饰产业园区、马家龙工业区、永新工业区、福永第一工业区、黄阁坑工业区、太平洋工业区、茶光工业区（扣除政府储备用地部分）等11个工业区升级改造项目（总用地规模约88公顷）列入试点项目予以推进。
三、各区人民政府应尽快就试点项目用地和建筑物权属情况征求市国土主管部门意见；根据试点项目实际，结合全市工业布局规划，组织编制试点项目产业规划和升级改造专项规划，分别报市贸工局和市规划局审批。
2015.2.11关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策调研(自编)
关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研一、工改工概念所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。
二、工改工项目地价计收政策（一）依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策1、深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办〔2014〕8号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。
（2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
（3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。
（4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。
其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。
2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
深圳工改政策
产业地产有哪些政策？
工业地产政策从08年政策探索期，到2013年转让细则出台后，政策操作漏洞减少，政策逐 步完善，但市场操作还未达到完全规范的程度。
n时间：2008年9月26日 n《深圳市人民政府关于印发深圳市
工业楼宇转让暂行办法的通知》
n 2013年1月7日 n《深圳市人民政府关于优化空间资源配
第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土 地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1
（八）对城市更新项目作出特别规定 对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定： 两种情形免予缴纳增值收益： 1. 城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工
转让限制
再转让
特殊分割 转让
5年内不得再转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完 成转移登记之日起5年内不得再转让
确需5年内再转让：增值收益100%计提
2014-01-09《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 实施细则》解读规定：回迁房无再转让限制
u当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权 u对拟上市企业，可以申请购买
- 扣减总额 ＝
销售价格
（取合同成交价和计税参考价高者）
（工程造价）
登记价 +
（地价）
取得工业楼宇 相关税费
+
转让工业楼 宇相关税费
+ 补缴地价款
（含印花税、契税、登记费、 交易服务费）
（含营业税（增值税）、印花 税、城建税、教育费附加、地 方教育附加、土地增值税、个 人所得税、交易服务费）
① 增值收益相当于是对开发企业税后利润的再一次收益分配； ② 虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源
深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。
（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。
改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
20150922市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知(深规土〔2015〕587号)
市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知（深规土〔2015〕587号）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2015-11-20各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）:为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下：一、关于地价测算时点（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。
（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。
涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。
（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。
受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。
二、关于地价测算次序（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。
国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。
（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。
20200119-《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》政策解读
《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》政策解读为进一步规范我市工业楼宇转让，保障实体经济产业发展空间，我市对《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号，以下简称2013版《办法》）及其《实施细则》（深规土〔2013〕721号，以下简称《细则》）、《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号，以下简称《通知》）等相关政策建立的工业楼宇转让管理制度进行修订完善，形成了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称《管理办法》）。
以下就政策有关内容解读如下：一、出台《管理办法》的背景及目的是什么？一是我市产业发展的需求。
随着产业转型升级的不断推进，我市产业发展的形态和模式发生了深刻的变化，呈现多元化的发展趋势。
现行工业楼宇转让政策已不能满足当前产业发展的实际需要。
二是产业发展政策环境发生重大变化。
2018年以来，我市先后出台《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》等政策，对产业空间的建筑设计、受让人资格、用地供应等方面作出了限制性规定，在遏制产业空间类住宅化方面发挥了积极作用。
产业用地用房的管理日趋严格。
另一方面，2016年国务院印发《降低实体经济企业成本工作方案》，提出要降低工业企业用地成本。
2018年，针对我市“工改工”积极性下降和产业外迁等问题，我市也先后出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》等扶持实体经济发展的政策，提出放宽年限、简化流程、试点旧工业区成片改造等措施，大力推进旧工业区升级改造。
三是现行政策相继面临到期问题。
为保障政策的连续性和可操作性，有必要按照我市规范性文件管理的相关要求，对2013版《办法》及其配套文件进行统筹修订。
二、哪些工业楼宇及配套用房的转让适用《管理办法》？我市行政区域内取得合法产权的工业楼宇及其配套用房的转让适用《管理办法》，但产业用地容积调整后新增的工业楼宇及配套用房、政府筹集的创新型产业用房、按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及我市其他处理历史遗留违法用地违法建筑政策取得合法产权的工业楼宇及配套用房的转让，法律、法规、规章或市政府规范性文件另有规定的，从其规定。
20150911_深圳工改工论坛发言稿
新政下的四大限制，制约开发效益
工业用地政策主要从容积率上限、地价补缴、转让限制、收益分成四个方面影 响本项目开发收益及目标实现。
工改关键政策限制
容积率上限
地价补缴
转让限制
收益分成
工改工城市更新政策要点
整体政策 销售突破
城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分按市场评估价 补缴地价后可进入市场销售
产业方向
以自主创新为特征， 高附加值、高投入、 高风险、先导性强 产业发展要素 •政策支持优势 •完善规划及配套 •优越服务平台
•交通系统便利
•土地使用成本低
•行业交流环境
与传统加工业所需的生产厂房、现有支柱产业所需的普通写字楼不同，目前大力规划的 战略性新兴产业，对资本投入、政策支持、配套服务等均有高依存度，需要第三类的产 业空间，助推其迅速发展。
《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》
《工业项目建设用地控制指标》 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》 《工业楼宇暂行管理办法》 《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》 《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让
70%工业楼宇
工改项目
销售：按市场评估价补缴地价后可进入 市场销售
30%配套 持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为 所涉及物业的基准地价 配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施
整体政策 产权划分及销售
新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业 楼宇可预售，交易方式灵活
可选择地块较多
工改工项目 五大优势
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关于深圳市工改工项目补地价、工业楼宇转让、增值收益政策的调研一、工改工概念所谓工改工项目，即旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目。
二、工改工项目地价计收政策（一）依据文件和文件关于工改工项目补地价主要政策1、深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的通知（深府办〔2014〕8号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。
（2）对于适用《深圳市城市更新改造办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
（3）城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。
（4）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心（法定机构）和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。
其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。
2、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）此文件关于城市更新形成的工改工项目补地价的主要内容：（1）城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
（2）城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
（3）城市更新项目改造后形成的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。
3、《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号）4、深圳市人民政府关于印发《深圳市城市更新办法实施细则》的通知（深府〔2012〕1号）5、深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428 号）6、深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则（二）城市更新项目形成的工改工项目的补缴地价标准根据以上文件政策整理成以下方法补缴地价：原有建筑面积地价：免地价①销售：（法定机构评估价+市场机构评估价）×50%×85%工改工地价（≤30%商业配套：按公告基准地价计收②持有：其他配套：原建筑面积的免征地价，增加建筑面积地价增加建筑面积的按照公告基准地价的50%补缴①分割转让：（工业用地基准地价+办公用地产业用房基准地价）×50%（≥70%）②整体转让：按照工业用地基准地价补缴50%补缴对于非城市更新的工业项目补地价标准，按照深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）第八条执行。
二、工业楼宇转让政策（一）依据文件1、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）2、深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428号）3、深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则（二）城市更新项目形成的工改工项目的工业楼宇转让主要政策1、工业楼宇转让销售：只能现售，拿到房地产证后才能出售。
但城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售。
2、城市更新项目形成的工业楼宇可以分割转让，租售比例不再受50%：50%限制。
3、城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍及小型商业服务设施可以分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总面积的30%。
30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售。
4、工业楼宇转让产权划分：新转让办法中规定，可以栋、层、间为单位进行产权划分，进行房地产权登记，并核发房地产证。
5、工业楼宇销售方式：可以通过交易机构公开交易或自行交易。
6、工业楼宇转让销售限制：（1）受让人资格：须是依法注册登记的企业。
但符合以下两种规定的受让人除外：第一种：《细则》第六条规定的四种情形除外：①因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；②因继承、受遗赠取得物权的；③因共有分割取得物权的；④因政府行使优先购买权的。
第二种：具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：①本通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；②本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；③经房改部门批准被纳入房改范围的；④市政府批准的其他情形。
（2）受让人条件：必须符合产业准入条件并通过各区产业主管部门依法进行的资格审查。
（3）再转让限制：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起，5年内不得转让。
确需要5年内转让的，增值收益100%计收上缴。
（4）特殊分割转让模式的工业楼宇，政府享有优先购买权。
（详见工业楼宇转让办法第四-第六条）。
三、增值收益政策增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照工业楼宇转让办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。
（一）依据文件1、深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）2、深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428号）3、深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则（二）城市更新项目形成的工改工项目的工业楼宇增值收益主要政策1、工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。
2、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，增值收益按照《细则》第十四条规定的方式缴交，城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：（1）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；（2）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；（3）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；（4）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。
3、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照以下累进方式缴交：（1）成交价格或者计税参考价格（取价高者）未超过二万元/平方米的部分，免缴增值收益；（2）成交价格或者计税参考价格（取价高者）超过二万元/平方米但未超过四万元/平方米的部分，按照百分之二十五的比例缴交增值收益；（3）成交价格或者计税参考价格（取价高者）超过四万元/平方米的部分，按照百分之四十的比例缴交增值收益。
4、《办法》实施前已经签订土地使用权出让合同的城市更新项目，其改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，项目实施主体可以项目整体为单位与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议，选择下列方式之一缴交增值收益：（1）按照签订土地使用权出让合同时市政府工业楼宇转让有关规定进行分割转让的，非自用部分免缴增值收益；自用部分分割转让的，须符合《办法》第四条第二款规定的情形并按照《办法》第八条第二款规定补缴地价后，按照本通知第二条第（二）项规定的方式缴交增值收益；（2）按照《办法》及《细则》关于城市更新项目的规定进行分割转让的，按照本条第一款规定的方式缴交增值收益。
5、已转移登记的工业楼宇及配套设施，自转移登记之日起五年内再转让的，按照《办法》第十四条第三款第（三）项规定的方式缴交增值收益；无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或者计税参考价格（取价高者）的百分之五征收。
6、已转移登记的工业楼宇及配套设施，自转移登记之日起五年后再转让的，免缴增值收益。
对于非城市更新的工业楼宇转让的增值收益，按深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知（深府办【2013】3号）第十四条和深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知(深规土【2014】428号）“二、非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，按照下列方式缴交增值收益”缴交（详见两文件）。
四、政策小结1、利好：（1）租售比例突破限制，城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再限于50%：50%。
（2）配套突破：30%配套设施按市场评估价补缴地价后可进入市场销售。
（3）产权划分突破：城市更新项目形成的工业楼宇可以栋、层、间为单元进行房地产权登记，并核发房地产权利证书。
（4）交易方式突破：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。
2、利空：（1）成本增加：在最新政策体系下，基准地价被提高，工业用地升级改造项目的地价评估测算体系也提高了土地的评估价格，致使企业成本增加。
（2）收益分成：政府参与增值收益分成，使得企业的利润减少，收益降低。
（3）市场风险：新转让办法中提出严格的转让条件，使得工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响。
二〇一五年二月十一日。