从“工改工”到“工业上楼”——园区工业地产的深圳样本与园区更新的路径安排

从“工改工”到“工业上楼”——园区工业地产的深圳样本与园区更新的路径安排“工业上楼”的深圳样本随着城市化进程加快，城市空间和产业升级之间的矛盾日益凸显。

如何实现城市功能与产业发展的协调融合，是深圳以及粤港澳大湾区推动经济高质量发展的重要关注领域。

“工业上楼”作为城市空间拓展和集约利用的新兴方式，已经成为产业空间升级的新趋势。

深圳始终坚持制造业立市，今年更是提出培育壮大“20+8”产业集群规划，“工业上楼”在推动城市工业从土地开发向产业开发的转变过程中起到了不可替代的作用。

所谓“工业上楼”是产城融合过程中衍生而来，是一种将生产设备和生产过程迁移到高层厂房的新型产业空间载体。

严格意义上来讲，“工业上楼”这一概念在我国并没有明确的定义。

为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。

但不同于传统模式下工业企业在单层厂房的生产加工，“工业上楼”可以初步理解为建造了多层的厂房，并且能满足企业的生产和制造活动，因而，国内的一些多层厂房（超过两层，有楼梯、电梯及吊装设施）便满足了相对应的需求，可被称之为“工业上楼”的1.0版本。

而后，多层厂房在国内不断普及，对于“工业上楼”便有了更明确的说法，逐渐发展成为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式（泛指高度超过24米，或楼层数量在六层及以上的高层厂房），我们将其称之为“工业上楼”的2.0版本。

近年来，不少房企纷纷涉足“工业上楼”打造。

比如今年6月，华润置地和中城新产业联手以3700万元成功竞得桂城文翰湖片区挂牌交易的的一宗工业地块，目标打造“工业上楼”新标杆，建设5G+工业互联网产业高地。

“工业上楼”极大地提高了工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，“上楼”企业一般适合生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小、并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。

在上世纪80年代以后，香港、新加坡迫于种种客观压力，便已开始对“工业上楼”的探索。

经过了多年的发展，“工业上楼”模式被逐渐引入我国东南沿海地区，如尤其是珠三角、长三角的部分城市。

2017年，新华社以《广东推进“工业上楼”》为题，记录了深圳打造的“工业上楼”实践版本——全至科技创新园，该园区自2012年起开始投资打造，按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，定位研发、办公、生产一体化，工业空间大幅拓展，高楼层照样可以开工生产。

在国家的倡导和鼓励下，“工业上楼”逐渐走向规范化、标准化，成为地方政府及企业、行业不断关注的话题。

对于“工业上楼”，当前已有不少城市正在研究出台相关政策。

以珠三角、长三角等地区的沿海城市为首，深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴等多地政府已相继出台“工业上楼”相关政策，积极探索与实践“工业上楼”的发展新模式。

其中，佛山、深圳、青岛在2018-2019年便已出台“工业上楼”相关细则，对“工业上楼”建筑的层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、承重、容积率及建筑设计要点等方面的具体指标有了不同程度的规范。

从政府出台政策的层面来看，“工业上楼”逐渐显现出指标规范化的趋势，对“工业上楼”的厂房建设指标具有高层高、高承重、大空间的特征，对于入驻企业则更倾向于高端制造业。

以深圳市宝安区在全国范围内率先出台的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》（下称《工作指引》）为例，《工作指引》提出，工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。

在具体细则中对建筑面积、承重、柱距、货梯、相关配套、入驻企业等方面都进行了规范，比如在优先入驻企业及产业的选择上，“鼓励高端制造产业入驻，迎合城市未来重点产业布局，优化产业结构”、“定位轻型生产制造企业、在符合上楼标准的企业中优先鼓励战略性新兴产业入驻”等。

改革开放以来，珠三角地区凭借着与港澳毗邻的地缘优势，在改革开放以后迅速成为了世界重要的制造业基地。

同时，珠三角政府对“工业上楼”保持支持态度，促使“工业上楼”模式在全国范围内处于优先发展的状态，深圳全至科技创新园便是一个“工业上楼”典型案例。

深圳全至科技创新园是国内第一个工业上楼项目。

园区前身为茅洲山工业园，2011年启动改造，园区按照“厂房+写字楼”复合标准建设23层的全至科创大厦，楼层高度增至99.8米，层高4.2米，荷载750k g/平方米，打造成为集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体，工业空间面积从5万平方米拓展至15.5万平方米，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。

项目利用城市更新的机会探索工业上楼模式，既为企业园区创造了大量的厂房，又倒逼了工业结构调整和企业转型升级，缓解了当时经济发展与用地紧张之间的矛盾。

以该项目为开端，“工业上楼”模式在珠三角逐步推广。

另一个值得一提的项目是联东U谷在青岛的夏庄智造园。

青岛作为新生期的“工业上楼”发展城市，在政策指引下，许多项目尚处于规划建设时期，而青岛城阳区作为“工业上楼”先行区，联东U谷·夏庄智造园则给出了一个标杆。

联东U谷·城阳夏庄智造园是山东省首家高层工业楼宇项目、城阳区标杆项目，规划总建筑面积约15万平方米，于2020年下旬开园。

园区以智能制造、电子信息、生物医药等战略新兴产业为主导产业，园区产品层高5-8层，层高4.2米，荷载750k g/平方米，以“高标准、高品质”为原则，将项目打造成聚合生产制造、研发设计、中试成果转化、产品展示和生产配套功能于一体的都市型产业集聚高地，也为城阳区签约的十余个工业上楼项目起了良好的开端。

通过整合、比较“工业上楼”项目的具体产品参数，我们可以看到，相较于当前日渐成熟的新型工业楼宇模式，早年的“工业上楼1.0版本”（多层厂房模式）可谓是它的雏形。

现在的“工业上楼2.0版本”无论是在项目载体数据和相应的配套方面，都作了相应的改变和升级。

从产品设计指标的角度来讲，当前普及的多层厂房项目楼层往往3层左右便能满足大多数生产加工型企业的需求（如联东模式的标准厂房），5层已是少数（如启迪漕河泾（中山）科技园，园区入驻企业以偏轻的生产研发类企业为主）。

近年来新改造或建设的“工业上楼”产品则集成化趋势显著，楼层数基本在6层以上，楼栋数也相应减少；楼层层高基本不变，为4.2-4.5米，但也有项目，如松湖·智谷，将低楼层（1F-3F）层高皆设计成6米，同时增加承重到1000k g/平方米，为重型器械上楼提供了条件；另外，在承重方面，“工业上楼”产品无论是在首层还是在标准层，承重量都作了提升，尤其是标准层承重增加到了750k g/平方米，以满足多数生产加工型企业的需求。

从园区配套来看，除了产业园区的基本配套（如服务中心、食堂、展厅、会议室等）以外，最为重要的一点是“工业上楼”需要配置吊装平台、大型卸货平台、物流中转仓等，尤其是楼层较高的新型工业楼宇，这些都是必不可少的。

也只有这样，“工业上楼”才能真正满足企业“上楼”的条件。

“工业上楼”模式下，将重量相对较轻、工作产生的震动相对较小的生产设备和生产过程迁移到高层，有效提升了土地容积率和使用效率，同时，它也在一定程度上也可以为城市解决土地紧缺的问题。

根据《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》，“工业上楼”建筑是具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）、容积率3.0或以上、高度24m以上、层数4层以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的高标准厂房和工业大厦。

换句话说，工业上楼是在工业用地上建造的，达到一定建筑高度及层数的，能够满足企业生产、研发和试验需求的，以及符合相应建筑规范的高标准厂房。

实际上，过去的工业用地容积率非常低。

原因在于，一是设计工艺和标准不高，机器设备无法运至高处，二是我国土地资源丰富，高层厂房的建造成本比土地成本要高得多，工业厂房通常只有一、两层，因此产业空间集约程度并不高。

而现在，随着产业用地资源紧缺、用地成本攀升，及吊装设施、电梯等设备引入，人们开始探索低层（2-3层）、多层（4-6层），甚至是高层（7层及以上）工厂的建设，使得生产空间向高空拓展逐渐成为新方向和新热点。

作为一个近年来在国内开始发展并应用的工业生产模式，“工业上楼”当前可以说是仍处于推广建设的阶段。

为鼓励存量产业用地提容增效，各大城市的相关支持政策正在逐步成型；以大湾区沿海城市为标杆，“工业上楼”模式亦不断向内延伸、扩展。

目前，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等城市都正在积极规划、建设“工业上楼”项目，这些项目未来发展情况如何，值得我们期待。

在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”也将成为产业地产成长的方向。

工改工”到“工业上楼”从2014年开始，深圳城市更新的类型，从之前的“工改商”、“工改居”为主体，逐步转变为“工改M0”占主体。

到2018年，据说深圳市已共有新型产业用地12.96k m2。

到2019年底，各类更新规划共拆除面积3501.9h m2；其中工业区拆除规模为1762.5h m2，占比超过50%，按照工业区平均1.0的容积率估算，拆除的厂房规模约为1762.5万m2，然而，更新后的空间功能以住宅、商业、办公、新型产业用房和商务公寓为主，普通工业厂房建筑面积仅为233.5万m2。

问题在于，由于工业区改造并没有把原来的住宅开发商限制在外，它们纷纷涌入这个新的机会市场，打着转型为“产业园区经营商”的旗号，但它们大都并不具有真正的产业运营能力，而仍然是住宅开发商的思维。

但问题是他们具有强大的资本实力，让有关部门不忍排斥——他们十分担心排斥了地产商，就没有资本愿意进来玩城市更新了。

在这样的运作之下，在老旧工业区的城市更新改造中，大量的M1用地类型被改为M0，而M0空间形态往往就体现为写字楼和商业设施。

地产商拿到相关原工业用地地块（比如通过收购已经退出市场的原工业企业的方式），优先建设其中的所谓占总面积30%的“配套公寓”，并向社会销售。

地产商往往通过这30%已经赚得盆满钵满，根本不在乎其它产业空间能否招来真正的产业，然后坐等未来“工改商”或“工改居”的机会。

如此的M0产业空间，根本不匹配深圳I C T产业链特别是智能手机产业链在2012-2020年急剧扩张期的真实需求；而城市更新后导致的原关外地区的房价上涨，又进一步提升了这些企业员工的生活成本压力，最终的结果当然是迁出深圳或将新增的产能放在深圳之外地区。

2019年宝安区最先发现这一问题并对之加以修正。

当年7月，宝安区出台规定，其城市更新（其中50%是工业区改造）的方向，工业方向更新占50%，居住方向更新占35%，商业方向更新占15%；位于工业区块线范围内的“工改工”类城市更新项目，原则上改造方向以M1为主，对用地规模超过5公顷的项目，可规划占地不超过20%的项目开发建设用地为M0功能；控制工改M0的总体规模不超过100万平米，并对工改M0项目提出严格的筛选标准。