重庆奥林匹克花园项目市场调研报告(精品文档)
重庆奥林匹克花园广告文案导向-近期广告诉求指南.ppt
说明：通过以上规划细划，广告创作就拥有了众多可发展的 标题和平面视觉，作品可以深度展开诉求。
作业建议
》唐都奥林匹克花园服务组织人员-客户策略人 员、文案人员、设计美指人员应体会项目发展的 阶段差别，认识本阶段的相关深化工作，与客户 深入沟通，创造性地将奥林匹克的具体规划与利 益进行准确的广告呈现，并使广告具备以下： •感召力 •标题力 •新颖力 •体验力
使用说明
•主题软文大稿标题及内容指南 •阶段造势的软文系列化标题 •公关活动现场看板“规划篇”的系列标题文案与平面创作指导思想 •围档形象稿“规划篇”的系列标题文案与平面创作指导思想
诉求细分c
蓄客》生活
• 运动永恒 一颗生活心 奥林匹克花园重庆生活植根计划
• 奥林匹克召唤6万重庆人的心灵家园 • 奥林匹亚信仰之山 奥林匹克生活之海 • 奥林匹克运动家、事业家、休闲家、生活家
使用说明
•主题软文大稿标题及内容指南 •阶段造势的软文系列化标题 •公关活动现场看板“造势篇”的系列标题文案与平面创作指导思想 •围档形象稿“造势篇”的系列标题文案与平面创作指导思想
诉求细分b
占位》规划
•重庆奥林匹克花园发展计划 •100亿打造奥林匹亚山 •3300亩国际品质山水奥运生活城 •200万中国家庭见证奥林匹克生活方式
特别标题
雅典卫城 向世界绽放 起步就与世界同步 以奥林匹克的名义 根植重庆生活
诉求细分c
得心》生活
•早安，奥林匹亚山 •重庆生活第六感-到奥林匹克享受爱琴海风 •一颗生活心 一个海世界 •自然360度，奥林匹克纯生活 •很雅典 很自然 很美丽-奥林匹克花园生活蒙太奇
使用说明
•主题软文大稿标题及内容指南 •阶段造势的软文系列化标题 •公关活动现场看板“生活篇”的系列标题文案与平面创作指导思想 •围档形象稿“生活篇”的系列标题文案与平面创作指导思想
重庆奥园四期方桉汇报
该类产品区域内其他楼盘中均有供应，但整盘供应的只有这几个项 目而且市场接受度较高，主要是该区域良好的环境及发展前景被消费者 接受，加之各项目自然景观较好，目前是重庆市公认的“富人区”。
附表二：洋房产品
产品 类型 项目名称 龙湖弗莱 明戈 天湖美镇 总占地 面积 总建筑 面积(㎡) 容积 率 推盘量 （套） 推盘时间 产品形式 西班牙洋 房 花园洋房 花园洋房 花园洋房 叠拼、洋 房 主力户型 （㎡） 销售均价 （元/㎡） 销售状况
4150 33003500
该类产品为区域内新近供应的产品，随着该区域生活配套设施的逐步 完善和各项目容积率方面的压力，无论是新推出的项目还是目前已经销售 的项目后期规划中都是该类产品居多，并将成为区域供应的主力产品。
2、各档次产品的集合特征 （1）北部新区供应产品类型日趋丰富，但市场反应不同， 新出现的高层产品由于区域配套等问题表现低迷，但随着 区域成熟度的逐步完善并将有所改善。 （2）江北渝北等地楼盘由于地理位置的优越，其所辐射的 客户群较广，整体销售情况优于北部新区，其中尤其是鲁 能星城和紫都城两个项目取得了非常不错的销售业绩； （3）北部区域目前成熟度较低和缺乏人气成为05年区域房 地产市场发展的主要瓶颈，也将是该区域06年急需解决的 问题，将直接关系区域内项目06年的销售情况。
各档次住宅区域内分布状况： 2005年前以中大户型的别墅、联排、花园洋房为主； 2005年后除上述产品外出现高层项目并将持续增多。
别墅项目（8000－10000元/平米）：
龙湖蓝湖郡、保利高尔夫花园 联排、洋房项目（3200－4800元/平米）： 奥园、金科天湖美镇、棕榈泉国际公寓、融科蔚 城、建工未来城、中央美地、协信TWON城、龙湖弗莱 明戈、爱家丽都、绿地翠谷、和黄项目 高层项目（2800－3800元/平米）： 金科观天下、复地上城、龙脊金山名都
中体奥园商业策划报告
第一章商业部分市场定位一、用地分析1、商业产品概况2、项目周边商业状况项目东侧为杜家坎传统的商业区域，环境较为杂乱，商业档次较低，没有形成良好的商业氛围。
大型的商业配套属顺天府超市（约1800平米）、物美超市（约300平米），金山城饭店（约800平米），杜家坎批发市场（约2000平米）等。
项目南侧紧邻即将开发的珠江御景项目，还在拆迁阶段，还未建成任何商业，当地居民多为传统的居住人群，消费水平较低，整体购买力不高。
区域周边商业配套较少，配套设施不完善。
3、交通及人口条件交通方面只有一条公交线路，周边人口较少，附近有装甲兵工程学院、二七厂等军工单位，消费能力有限，商业氛围一般。
二、规划条件从规划指标来看，本项目有以下一些特点：（1）商业规模中等。
商业总规模约为12011.32平米，按地上二层、局部三层计算，总套数约为120套左右，体量中等，属于社区配套型商业。
（2）地上独立商业。
可以考虑餐饮、洗衣店、超市等社区商业，商业价值较大，由于三层、四层商业形式、面积对经营业态限制，三层、四层商业售价预期相对降低；三、项目分析结论1、综合分析●区位环境分析结论➢宏观经济形势较好，将使北京市房地产市场在未来3-4年内保持较为强劲的增长势头。
➢区域环境有待提升。
市场条件分析结论➢区域发展不成熟，商业氛围不够浓厚。
➢由于附近有二七厂以及装甲兵工程学院，加上本项目具有一定的商业消化能力。
●项目分析结论：从规划条件分析➢项目规模中等，不邻主交通干道，周边人气较差，规划条件有限，这对后期产品定位包装提出了更高的要求。
➢如何处理好商业与townhouse、公寓的关系，提升项目本身和商业的价值，将是需要重点考虑与解决的问题。
2、项目SWOT分析根据上述对各方面的综合分析，得出本项目的SWOT分析：四、定位原则根据上述对项目的综合分析与SWOT分析，本项目在总体定位中应遵循如下原则：1、根据项目规划条件和产品特点，通过合理的规划与产品设计，实现商业与联排产品的共生与互补，实现更高的销售单价和更好的经济效益2、要实现项目预期较高的销售单价，在产品的设置上，通过产品的创新与差异化来实现，以达到提升整个项目的品质与售价的目的。
奥城市场调研建议书
奥林项目市场研究建议书奥林项目作为洽丰公司在越南的首个项目，并力争作为海防的标杆项目；因此项目的定位极为重要。
根据项目的总体规划及一期规划对市场研究工作做如下建议：一、住宅1、独栋、连排别墅对目标客户群进行深访，了解客户需求。
2、多层、小高层二、酒店三、商业、会所四、办公五、园林、景观房地产市场研究的内容----宏观环境调查∙国家政治状况、经济状况∙相关的大政方针、政策、法律、法规∙区域性的风俗习惯、人文背景∙当地的自然状况等----市场营销的4P调查∙(Product）产品调查-----原有房地产产品在市场上的状况，新开发的房地产产品的特色；物业管理等房地产商品的售后服务∙(Place)销售渠道调查-----房地产发展商直销；房地产交易市场联合销售；房地产中介销售。
∙(Price)价格调查-----调查目前房地产的价格状况，影响房地产价格变动的因素，房地产价格的调整，价格弹性幅度的大小，房地产产品的价格策略等。
∙(Promotion)促销组合调查-----广告，销售员，房地产交易会，促销方法，服务内容与方式等。
----消费者及其消费行为调查∙消费者及其消费行为调查消费者的数量，地域分布，年龄结构，文化水平，兴趣爱好，价值观念等；消费者对房地产的购买动机，购买行为，影响其购买决策的主要因素；客户对房地产产品的态度，特殊的要求和意见等；----市场需求调查∙调查目前市场对房地产产品的需求量；未来市场潜在需求的估测；同类房地产产品需求状况的调查，以及周边各类房地产产品的分类及销售情况；新的市场需求动态调查。
----房地产行情的调查总体的房地产营销情况调查，每年、每季度、每月、每周的房地产产品的销售趋向与业绩，房地产企业的规模和数量等。
常奥策划报告
第四部分：项目营销策略1．主要营销策略运用建议由于本项目规模大，必然需要运用多种营销策略来推动销售，使本项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。
达到低开高走，获取最大利润。
1.1品牌营销建议项目应统一在奥园品牌下，根据每个开发期不同的建筑风格，物业构成提炼出营销主题，实现品牌推广的成功。
从而实现奥林匹克花园品牌在本项目持续更新，精彩不断，增强本项目的魅力价值，为不断挖掘精彩，提炼卖点提供更广阔之空间。
重点解决：途径：建议在中前期着力于卖场营销，当然卖场营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。
卖场营销的主要环节如下：1.3活动营销建议本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动营销与卖场营销紧密结合。
（1）利用节假日做一些有关科学运动，健康人生的主题活动。
（2）组织会员或客户到上奥等经典奥园进行观光考察。
（3）奥园建筑艺术及成果展示周。
1.4会员制营销成立奥龙会，让会员们实实在在的享受到奥园的贴心服务，让其时刻关注奥园，让奥园成为常州人心目中永久性的品牌。
2广告推广策略广告推广策略紧密配合各营销时期，广告主题重点出击，形成系列广告，注重系列的炒作功能。
系列硬性广告采用多种形式的整合，包括报纸、电视媒体的运用。
户外，流动广告等的多种形式出现，在总体高度上，成立会员俱乐部，推动口碑广告在更多目标客户中流传。
3销售推盘策略在价格策略上，推行低开高走的常规则策略，但注重提倡性价比因素的融入。
在销售期策略上，更多注重认购期的运用，将消费能量在认购期积聚，并在开盘销售期释放，造成局部供不应求的销售局面。
促使买家尽早购买。
并造成后期大量后续客户登记，中前期，将客户能量滚动累积，适时释放。
在推盘策略，认购期低价清空，开盘期较高低价推中高货型。
重庆奥林匹克花园项目市场调研方案
重庆奥林匹克花园项目(市场调研分析)第一部分重庆房地产市场分析研究1.0重庆市房地产市场环境1.1人文环境1.3政策环境1.2经济环境2.0重庆房地产市场现状2.1不断上升的经济指标2.2惊喜的2003年楼市销售排行榜2.3隆重的2003年房交会2.4外地发展商和外行业巨头纷纷进入房地产市场3.0地产热点话题3.1旧城改造—拆迁3.2交通环境改善—轻轨、外环3.3推动城市化进程3.4房价走势看涨3.5土地公开拍卖3.6重庆CBD规划3.7北滨路第二部分北部城区版块市场分析4.0区域市场发展历程5.0区域版块分析5.1董家溪版块5.2观音桥商圈版块5.3五里店至江北城版块5.5黄泥磅延伸至龙头寺版块5.6大石坝版块5.7冉家坝版块5.8新牌坊版块5.9渝北两路版块第三部分竞争市场状况6.0大盘时代的真正来临6.1圈地运动引发大盘时代6.2类比项目状况6.3竞争态势分析7.0竞争对手分析7.1棕榈泉国际花园—面对面看过来7.2鲁能•星城——北城东翼引擎7.3龙湖•蓝湖郡——一生一栋7.4南方•学府丽舍——学府天地第四部分项目发展建议8.0项目产品发展方向8.1项目规划设计8.2项目建筑设计8.3项目景观设计9.0项目开发周期9.1开发周期9.2开发主题第一部分重庆房地产市场分析研究1.0重庆市房地产市场环境1.1人文环境重庆市地处长江上游，是中国西南地区最大的经济中心城市，同时也是长江上游和西南地区最大的水陆空交通枢纽。
全市人口为3200多万，是全国四个直辖单列市之一。
重庆市是中国西部唯一的直辖市，作为西南地区和长江上游经济中心城市，是全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，加上相关的优惠政策和良好的投资环境以及前景广阔的开发市场，使得重庆成为中国新世纪的投资热点区域。
1.2经济环境2000年全市完成国内生产总值1590亿元；固定资产投入655.8亿元；房地产业投资为139.6亿元。
2001年全市完成国内生产总值1750亿元；固定资产投入802亿元；房地产业投资为196.7亿元。
中体奥林匹克花园竞争项目监控报告
中体奥林匹克花园竞争项目监控报告一、项目竞争力分析二、竞争项目销售情况及价格对比分析1、各竞争项目具体销售情况及价格水平（时间区间：6.2-6.23）令大溪地：备注:令靠山居:备注：交易网数据存在问题。
本月成交均价暂按6193计。
◊提香草堂:备注:◊原生案:备注：本区间退两套备注:◊福提岛备注:◊珠江御景备注:◊绿城百合备注:备注:•数据来源：北京房地产交易管理网•各项目销售情况及价格水平以网上实际签约成交量为准2从以上图表可以看出，目前区域及主要竞争项目可销售房源中，整体消化率约60%,市场竞争仍然激烈，其潜在供应面积在30万平米以上。
截至本监控周期末，区域内项目，联排产品竞争压力减小（大溪地、提香草堂、福提岛联排产品的售罄），公寓产品仍面临较多竞争。
3、各项目月销售情况综述(6月2日至6月23日)■区间成交套数分析：可以看出，此次监控区间内，珠江御景，原生壁，福提岛的销量较高。
本监控期内，周边项目总体均价较上期（除福提岛外）均有上涨。
市场面良好。
三、竞争项目监控分析总结1.本区域总体销售情况趋于稳定，逐渐回归6.1政策调整前的销售状况；2.此次监控区间内，珠江御景，原生里，福提岛的销量较高。
珠江御景和原生堂都实现了价格和销量的同步上扬。
珠江御景在开盘后成功地实现了其价格策略，销量一直在本区域内处于首位，同时价格不断成长。
原生墅在前段时间价格下降，本期间价格止跌回升，成交量也有提升。
主要原因是新政限制高档住宅的发展，而原生堂的开发商不存在回款压力，改变了销售策略。
而福提岛的销量上涨主要原因是SP。
3.绿城百合在此段时间内，价格微涨，也有小额的成交量，保持其长期不温不火的状态。
6月18日开盘的影响或尚未表现于房交网数据，有待下阶段继续观察以得出准确结论。
中体奥林匹克花园开盘活动分析报告
中体奥林匹克花园开盘活动总结分析报告2005年11月26日，在中体奥林匹克花园销售中心进行了中体奥林匹克花园开盘认购活动。
此次开盘活动的认购的结果不仅是前段时间客户积累厚积薄发的体现，也是对营销策略、销售组织工作和策划活动组织工作的一次检查。
通过此次认购，我们能进一步了解市场，了解客户的消费特征，对后续楼座的定价与推广，我们将更有计划性、针对性；对于销售组织和策划推广工作中存在的问题和不足，我们做出总结分析，准备面对以后的工作。
一、开盘阶段市场背景北京房产市场虽然从9月份开始回暖复苏，但购房者和开发商之间的心理博弈仍未结束，北京房地产市场需求呈现出一定的观望等待态势。
西南版块属于正在崛起的版块，但相比其它成熟的别墅市场，西南现在不是热土，对比周边竞争楼盘，翡翠城珠玉在前，热销持续，靠山居最近开盘以惨淡收场，只销售出4套，加州水郡开盘后销售并未创造出“神话”，提香草堂，大宁山庄销售也是不温不火。
在这样的市场环境中，中体奥林匹克花园开盘处于11月末，北京市场走入了传统的销售淡季，而且客户积累的时间不长，本项目却在传统的售房淡季中完成了85%的销售业绩，不能堪比创造奇迹，但也是一份可圈可点的答卷。
二、开盘认购活动的整体总结在这种市场背景下，我们这次的开盘认购工作还是基本如预期计划顺利完成，开盘活动的举行也是较为成功，这些是对我们开盘的销售组织工作和策划活动组织工作的肯定，也是见证了奥林匹克花园品牌的魅力。
第一，尽管项目在2005年下半年面临市场价格压力，但初步检验中体奥林匹克花园项目市场战略、市场策略是科学的，同时也验证了我们对本期开盘认购策略及放号组织是正确的。
第二，是对创世愿景营销中心工作的肯定。
创世愿景公司在项目市场战略及策略的制定过程中给予了极大的支持。
在后期组织实施过程中，开发公司领导等在项目工作推广、疏通等方面，最主要的在保证工程进度方面，给予了极大的支持。
第三，是对营销推广团队配合的肯定。
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重庆奥林匹克花园项目
市场调研报告
第二分册
竞争态势分析
All Right。
奥林匹克花园项目市场调研报告
市场竞争环境概述
高端市场竞争日趋激烈
1、北部新区主要楼盘概览
2、北部新区市场迅速放量
通过上表我们可以看出多个楼盘的开盘时间都集中在8月份。
因此，今明两年整个市场上高档楼盘的供应量会迅速放大。
从市场调研报告中我们可以看出，现在北部新区已经销售和即将销售的楼盘有蓝湖郡、天籁美社、财富中心、棕榈泉国际花园、比华利豪园、鲁能星城等项
目，现以蓝湖郡的销售为例，仅一期就有湖边独立别墅29栋，总面积11600平方米左右，市场价值约1.5亿元，联排别墅743栋，总面积185750平方米左右，市场价值约10亿元，再看棕榈泉，一期住宅300余套，总建筑面积70000平方米左右，市场价值约4亿元以上，七月二十五日开始对外销售，还有当前天湖美镇强大的广告攻势为八月份的开盘积极准备，天湖美镇建筑面积40万方，估计市场价值约16亿元。
就这三个楼盘我们可以看出总市值超过31亿元，共能容纳约3000户左右。
很现实的一个问题是，这三家楼盘的开发商都希望在一年内把一期房销售出去，回笼资金约20亿元左右。
意味着市场上的居民财富有近20亿元会在一年内流向这三家开发公司。
3、产品定位趋于一致
现在北部新区推出的楼盘包括了独立别墅、联排别墅、花园洋房、高尔夫别墅等多种建筑形态，基本涵盖了建筑的主流产品。
各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同，产品同质化趋势严重，社区主题没有实质性差别。
后续开发的项目想要在产品上有所突破非常困难。
4、地理位置相对集中
除鲁能星城外，其余楼盘都很集中，消费者在购房选择的时候几乎不用考虑地理位置因素，更多的是比配套比服务等软件因素。
5、竞争态势分析
市场现在共有三个梯队的产品，分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。
第一梯队是以金科天籁城中华坊、美社、龙湖水晶郦城一期为代表的楼盘。
这部分楼盘已经全部销售结束，在市场上取得了骄人的成绩，他们是北部新区的第一批掘金者，通过自身项目的推广，吸引了消费者的眼球，提升了开发公司的品牌知名度，可谓名利双收。
这一梯队的产品现在不会对市场产生冲击，更多的作用是起到标杆作用，成为后面开发项目的超越目标。
第二梯队是以龙湖蓝湖郡、鲁能星城、金科天湖美镇、财富中心、比华利、
佰富高尔夫、水晶郦城二期、棕榈泉国际花园等为代表的楼盘，这部分项目正在积极准备上市，而且都集中在今年下半年开始销售。
这部分楼盘市场定位除独立别墅外，都是在竞争同一层次的客户，所以他们面临的竞争是异常激烈的。
第三梯队是以奥林匹克花园、蓝山湖、融科智地、保利集团等为代表的三梯队。
这部分项目的产品面世时间还有很长一个过程，暂还不能和第二梯队的楼盘形成竞争，三梯队的市场前景还有待于从第二梯队的市场反应中来分析。
但明显的一个问题是，一、二梯队销售完成后，将会从市场上消化大量的客户资源。
第一部分竞争环境背景
一、北部新区简介
重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立。
按照规划，北部新区将是未来重庆经济最为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区，园区内规划布局了未来新重庆的涉外生态商务区、使领馆区、重庆光电产业基地、重庆软件产业基地和重庆医疗器械产业基地。
雄厚的产业发展背景、巨大人口涌入和众多高新产业从业人员，无疑使这里拥有取之不竭的住房需求。
1、明显的区位优势
北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片大面积开发区。
北部新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国西部南北（渝黔、渝合高速公路）、东西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交汇枢纽；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列；濒长江、嘉陵江两江，得长江黄金水道舟楫之利，设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已于2003年7月开工建设。
中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。
优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区明显的区位优势。
2、广阔的发展空间
北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。
由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地、公园绿地间隔。
北部新区分为北部新区经开园、北部新区高新园，分别全面委托重庆经济技术开发区（经开区）和重庆高新技术产业开发区（高新区）实施开发建设，这有利于充分发挥两个国家级开发区的骨干支撑作。