物业总和项目经理每天、每周、每月要做的事以及应具备的应变能力
2024年物业项目经理工作职责（二篇）
2024年物业项目经理工作职责
1、承担项目日常运营管理工作；
2、组织并主持员工周例会，评估工作进度，布置新任务，促进员工关系和谐，对管理问题提出策略性解决方案；在遇到重大事件或超出职责范围的情况时，应及时向公司管理层报告；
3、负责管辖范围内一线员工的招聘、绩效评估、岗位调配、考勤等人力资源管理工作；
4、需制定项目年度及月度管理计划，并确保各部门执行到位，以保证各项任务按计划高效完成；
5、监督项目财务状况，确保收支透明，实行日清日结，有效控制成本；
6、参与和协调每月的物业质量管理检查等相关活动；
7、负责与外部的沟通协调工作；
8、完成上级指派的其他任务。
2024年物业项目经理工作职责（二）
1、全面负责所管辖项目的日常物业管理工作，对各项事务进行有效决策，以确保服务品质达到既定标准；
2、协调并监管保安、保洁及绿化等各项工作的执行，确保其符合服务标准；
3、界定各岗位的职责范围，设定明确的工作要求、考核标准；
4、负责人员的招聘、培训及绩效评估工作，以提升团队能力；
5、推动所管辖项目的团队建设，以及物业品牌的塑造工作；
6、设计并实施项目的物业管理方案，全面管理服务品质、操作流程及资源消耗；
7、严格执行公司的规章制度，高效应对各种紧急及突发事件；
8、遵守政府的法律法规，执行物业管理公约，同时负责与所管辖项目甲方客户的沟通，有效处理日常事务。
物业项目经理的一天和工作重点
物业项目经理的一天和工作重点作为一名物业项目经理，工作内容涵盖诸多领域，包括但不限于规划、预算、合同管理、维护和绩效监控。
在桥城花园物业管理有限公司工作两年后，以下是我一天的典型日程和工作重点。
早上8:30-9:00am我在公司早上会议开始前30分钟到达办公室，准备各种会议资料，并回复一些紧急的相关电子邮件和电话回复。
我检查来自技术组、会计组、销售组的进展报告，然后记录绩效、监控供应商的绩效并考虑针对各种项目的解决方案。
9:00-10:00am早上会议通常由物业经理或高级主管主持，参加会议的人员包括物业经理、工程师、项目助理、客户服务代表和数据分析员。
我们讨论我们需要关注的大多数项目，并预测新的问题并解决现有的问题之后需要采取的步骤。
10:00-11:00am接下来的一小时，我要确定谁能回答相关问题，展开讨论。
如果需要，我或我的团队可以与业主、租户和承包商进行电话、邮件或在线交流。
中午11:00am-12:00pm在这个时间段内，我们大多数人都会同行出去吃午饭，除了极少数人在公司内解决问题。
12:00-1:00pm午饭后一小时我处理一些关键业务相关电子邮件和处理紧急客户服务电话。
下午1:00-3:00pm下午时间往往忙于客户服务，包括回复业主、承包商和租户有关物业和公寓维护的问题，这是为了确保物业和公寓的秩序、温馨而不受干扰的关键之一。
3:00-4:30pm下午的时间往往用于制定和更新物业计划、预算和项目的协调工作。
我检查合同的执行情况，批准支出单，并推出一些创新运营策略以提高物业管理效率。
4:30-5:00pm收尾工作，整理一天工作的笔记和资料，做好必要的文件备份和保存。
在开展下一天的工作前我会在晚上做简要的回顾和计划。
工作重点管理物业经理负责物业、设施、房地产和其他管理领域的业务。
他们负责建筑物、预算规划、安全管理、运维和人员管理。
物业经理还处理管理活动所需要的计划和文件，并监督物业保养和维护。
项目经理工作内容和要求
成功的项目经理，每天、每周、每旬、每月都做了什么？项目经理在工地上如何成功带领团队？如何高效管理时间？如何处理错综复杂的人际关系？作为一个项目经理，如何把事情做得更高效，又该具备怎样的能力？都是值得深思的问题。
项目经理每天、每周、每旬、每月该做什么1、每天必须做的（1）总结自己一天的计划完成情况；（2）考虑明天应该做的主要工作；（3）了解每个班组或分包单位的工作进展情况，并进行相应指导；（4）提前考虑到施工过程中的缺陷与不足之处，并想出改善的方法与步骤；（5）记住每一位施工团队的负责人及带班的组长的名字、干活负责程度；（6）每天必须看的各种报表和清单；（7）考虑自己一天工作当中失误的地方；（8）自己一天工作完成的质量与效率是否还能提高；（9）应该批复的各项资料和文件。
2、每周必须做的（1）除了正常的例会，还应该召开一次管理层例会；（2）与一个你认为现在或者将来是技术层或管理层骨干的人交流一次；（3）向公司上级汇报一次工作；（4）对各个班组的工作进展总结一次；（5）召开与质量和安全有关的会议；（6）纠正在施工过程中一些错误的细节做法；（7）检查上周纠正措施的落实情况；（8）进行一次自我总结（非正式）；（9）整理自己的文件或书柜；（10）了解相应的施工进度要求的变化；（11）每周必须看的报表、签证单、施工记录；（12）与施工中的合作单位（甲方、监理）进行交流沟通；（13）表扬项目部中表现优秀的现场技术人员或管理人员。
3、每旬必须做的（1）请自己的下属员工吃饭或喝茶；（2）与公司的各个其他部门进行沟通与协调（比如财务部、成本部）；（3）对施工过程中出现难题、影响施工进度与质量的班组进行跟踪与督查，并辅以相应的帮助，加强规范。
4、每月必须做的（1）提交月度工程量确认清单，申请甲方拨付工程款；（2）对各个项目部成员、班组的工作进行考核；（3）自我考核一次；（4）月总体工作进度情况，制定工程月报；（5）下个月度的工作计划。
物业项目经理每天、每周、每月、每季、每半年、每年必须做的事
价值现在各种各样的培训越来越多，究竟培 训的在哪里呢？ 作为一个企业，就像一个人 一样，随时要面临来自外部环境或内部环境 发生变化，企业要不断去适应这种变化才能 生存和发展。其实伙伴的素质就是提升企业 抵抗力的主要因素。而培训是提高伙伴素质 和专业技能的重要途径和手段。
价值现在各种各样的培训越来越多，究竟培 训的在哪里呢？ 作为一个企业，就像一个人 一样，随时要面临来自外部环境或内部环境 发生变化，企业要不断去适应这种变化才能 生存和发展。其实伙伴的素质就是提升企业 抵抗力的主要因素。而培训是提高伙伴素质 和专业技能的重要途径和手段。
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与老总沟通一次；
物业项目经理每半年必须做的事：
价值 现半在年各工种作各总样结的及培计训划越，来参越加多总，公究司竟半培年度工作会议； 训的 在组哪织里召呢开？项目作全为体一员个工企大业会，；就像一个人 一样，随时要面临来自外部环境或内部环境 发生 变抽化查，业企主业满要意不度断；去适应这种变化才能 生存 和组发织展管。理其人实员伙外伴出的学素习质和就参是观提考升察企；业 抵抗力的主要因素。而培训是提高伙伴素质 和专 业对技项能目的管重理要制途度径以和及手标段准。化操作流程有可能性和有效性考评一次；
物业项目经理必须做的事
物业项目经理必须做的事物业项目经理是一个非常重要的职位，他们负责管理物业项目，确保物业运行顺畅。
虽然每个物业项目都有所不同，但是物业项目经理必须做的一些事情是通用的。
以下是物业项目经理必须做的几件事情。
1. 管理日常工作物业项目经理需要管理日常工作。
这些工作包括卫生保洁，安保，维修，保养等。
经理需要跟踪这些工作，确保每项工作的质量和数量都符合要求。
为了实现这个目标，物业项目经理需要制定一份可行的计划，并设定明确的目标和任务。
日常工作的跟踪也需要采用一套有效的工具。
可以使用工作日报表来记录每项工作的内容和进度。
每天结束时，项目经理可以根据日报表进行检查。
任何不合格的工作可以根据日报表来追溯责任。
2. 管理财务除了管理日常工作，物业项目经理还需要管理财务。
他们需要制定预算，并确保在给定的预算范围内完成所有工作。
如果预算不够，项目经理需要采取措施来满足各项工作的需求。
实际开支需要与预算进行比较。
如果超过预算，经理需要找出原因，并采取适当的措施止损。
如果预算超过了实际开支，项目经理需要考虑将节余资金用于未来的维护或升级。
3. 维护物业设施物业项目经理需要确保物业设施的正常运行。
他们应该定期检查所有设施，例如电器、水管、暖气、空调和通风系统。
如果发现设备损坏或出现问题，项目经理需要立即采取行动，以避免进一步损坏。
此外，他们还应该通过计划的维护和保养来确保设施的长期运行。
4. 管理物业文件物业项目经理需要管理物业文件。
这些文件包括建筑图纸、保修记录、安全文件等等。
项目经理需要确保这些文件的保密性，并协调与权威机构（例如政府机构）之间的关系。
此外，项目经理还需要更新和组织所有文件。
确保文件被正确地存储和归档，以便随时能够方便地检索和使用。
5. 与业主和租户沟通物业项目经理需要与业主和租户进行联系和交流。
他们应该及时回复邮件和电话，并解决他们遇到的客户问题和需求。
为了保持良好的沟通，项目经理可以定期召开会议并分享物业运营的进展和未来发展计划。
物业项目经理岗位的工作职责（精选16篇）
物业项目经理岗位的工作职责（精选16篇）物业项目经理岗位的工作职责篇11、负责维护所在项目社区环境、秩序、公共设施设备完好;2、负责每日巡检责任区域内楼栋，关注现场品质环境;3、负责接待顾客来访，受理责任区域内客户意见、建议，及时妥善处理各类投诉，处理好与住户的关系;4、负责物业管理区域内保洁、安保及返修施工等相关内容的监管工作，发现问题及时跟进相关人员进行处理;5、负责每日对公共区域进行巡视，并做好日常记录，发现各种不安全隐患及需要维修的设施设备及时通报相关部门进行处理;6、定期按计划执行客户访谈及满意度调查;7、协助处理各类突发事件;8、负责维护与相关政府、社会机构的关系;9、完成上级领导交办的其他工作。
物业项目经理岗位的工作职责篇21、负责开展本项目各项日常工作;2、负责贯彻并执行公司的方针、决策和有关指令，传递相关信息至项目员工;3、负责掌握本项目物业房屋、建筑物、附属设施设备、公共区域等情况，详细了解业主的基本情况;4、负责制定项目经营管理目标、审定项目计划与总结，并组织贯彻落实，定期检查监督工作计划的完成情况;5、负责本项目财务预算报告，严格控制日常费用支出，开展多种经营，履行增效节约，实现收益;6、负责完成本项目绩效考核指标(经营指标、品牌建设、内部管理、团队建设、物业费收缴率、业主满意率、员工到岗率等);7、负责监督、检查与考核各岗位的工作成绩和服务质量，为服务中心员工提供公平公正的晋升激励等;8、负责处理业主投诉及日常接待工作，并积极处理本项目管理区域内的突发事件;9、负责协调处理物业服务中心与各部门、业委会、开发公司、相关政府部门的各种关系和事务;10、负责定期组织员工召开各类会议，做好培训、带教工作。
物业项目经理岗位的工作职责篇3职责：1、根据公司经营战略，完成公司下达的目标任务并分解执行。
2、根据公司经营管理对本项目所有经营管理指标负责。
3、负责编制项目年度预算，同时做好项目内部的成本管控。
物业管理项目经理岗位职责(5篇)
物业管理项目经理岗位职责1、根据有关物业管理的法规、政策，组织提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务。
;2、负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，负责公共突发事件的组织和各种处置方法的拟制、演练;3、拟定物业年度工作计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本;4、检查公司物业的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程;5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修保养工作;6、负责定期不定期对公司物业进行巡视，以便全面检查服务工作质量情况;7、对外与政府相关部门建立良好的公共关系等。
物业管理项目经理岗位职责（2）物业管理项目经理是负责监督和管理物业项目的专业人员。
他们负责协调各部门的工作，确保项目按时、按质、按量完成。
以下是物业管理项目经理的主要职责和责任。
1.项目规划和设计：物业项目经理负责参与项目的规划和设计工作，包括项目定位、功能设施的规划、项目布局等。
他们需要与设计师、工程师等专业人员合作，确保项目能够满足业主的需求和预期。
2.项目费用控制：物业项目经理要制定项目的预算和工期计划，并负责对项目费用进行有效控制。
他们需要仔细监控项目的成本，并及时采取措施来解决成本超支或节约成本的问题。
3.团队管理：物业项目经理需要组建和管理一个高效的项目团队。
他们负责指导和监督团队成员的工作，确保项目按计划进行，并确保项目团队的合作和协调。
4.合同管理：物业项目经理需要对与项目相关的合同进行管理。
他们负责与供应商进行谈判，确保项目所需的材料和服务的供应，并确保供应商按合同要求履约。
5.质量管理：物业项目经理要负责对项目的质量进行管理。
他们需要监督施工过程中的质量控制，确保施工质量符合相关标准和规范。
6.工程进度管理：物业项目经理需要制定项目的工期计划，并确保项目按计划进度进行。
他们需要及时发现并解决工期延误的问题，确保项目按时完成。
7.安全管理：物业项目经理要负责对项目的安全进行管理。
物业项目经理和主管应该做什么和怎么做
物业项目经理和主管应该做什么和怎么做一、节后上班，我要做的第一件事就是迅速调整员工的精神状态，开一个有实质性内容的收心会，让每一个员工由“过年模式”迅速调整到节后上班的“工作模式”中。
二、我会当一只“领头雁”，“先业主之忧而忧，后业主之乐而乐”，带领自己的团队，紧紧围绕业主需要，以业主为中心开展物业服务工作。
只要业主有所需，马上做到有所应。
哪怕没日没夜，风雨兼程，也毫不懈怠，毫无抱怨。
三、我将摈弃“一杯茶水一张报”、“电脑面前乐逍遥”的惬意，走出办公室，深入一线，实施有效的现场管理。
我会出现在业主当中，真诚的和业主交朋友，听取小区业主的建议和意见；我会在日常物业管理中与业主建立良好的沟通渠道，最大程度地赢得业主对物业管理的理解和支持；我会严于律己，以身作则，用自己的一言一行影响下属员工，切实做好物业服务工作，从而得到员工的支持、业主的信任和公司领导的肯定。
四、我会主动征求业主意见，了解业主的需求变化，了解物业服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主明示，请业主监督实施。
五、我会提醒自己要主动发现问题和解决问题。
因为我知道，与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果也是大不相同的。
六、我会努力学习，尽快掌握物业项目经理必备的综合知识和牢固的专业知识（比如物业楼盘的设计与结构、给排水、强电弱电等），熟悉物业管理各项操作流程及ISO质量管理体系，全面熟悉物业管理行业相关的政策法规，熟练掌握物业管理服务礼仪知识，不断推高自己物业管理的能力和水平。
七、我会加强管理，加强培训。
在工作中，调动每一个员工的积极性，发挥每一个员工的潜能，努力建设一支素质优良、气氛和谐，服务意识强，具有承受巨大工作压力、拥有巨大能量的过硬的物业团队。
八、我会努力创新，不断提高物业服务质量，不断提升物业服务品质，不断提高业主满意度，以独有的服务亮点和管理优势，提升企业核心竞争力。
九、我会积极协调物业项目内部和外部各方面的关系，为做好物业管理工作创造良好的内外部工作环境，为企业发展助力。
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物业总和项目经理每天、每周、每月要做的事以及应具备的应变能力每天必须做的：1．总结自己一天的任务完成情况；2．考虑明天应该做的主要工作；3．了解至少一个部门情况或进行相应指导；4．考虑一个公司的不足之处，并想出准备改善的方法与步骤；5．记住公司一名员工的名字及其特点；6．每天必须看的报表；7．考虑自己一天工作失误的地方；8．自己一天工作完成的质量与效率是否还能提高；9．应该批复的文件。
每周必须做的：1．召开一次中层干部例会；2．与一个主要职能部门进行一次座谈；3．与一个你认为现在或将来是公司业务骨干的人交流沟通一次；4．向你的老板汇报一次工作；5．对各个部门的工作进展总结一次；6．召开一次与品质管控有关的办公会议；7．纠正公司内部一个细节上的不正确做法；8．检查上周纠正措施的落实情况；9．进行一次自我总结(非正式)；10．整理自己的文件或书柜；11．了解相应的财务指标的变化；12．与一个重要客户联络；13．每周必须看的报表；14．与一个合作单位联系；15．表扬一个你的骨干。
每旬必须做的：1．请一个不同的员工吃饭或喝茶；2．与财务部沟通一次；3．对一个项目的物业费收取和项目经营进行重点帮助；4．拜会一个外包商。
每月必须做的：1．对各个部门进行考核一次；2．拜会一个重要客户；3．自我考核一次；4．月财务报表；5．月总体经营情况；6．下月工作计划；7．下月激励政策。
最重要的12种品格一、忠诚1.站在老板的立场上思考问题；2.与上级分享你的想法；3.时刻维护公司的利益；4.琢磨为公司赚钱；5.在外界诱惑面前经得起考验。
二、敬业1.工作的目的不仅仅在于报酬；2.提供超出报酬的服务与努力；3.乐意为工作作出个人牺牲；4.重视工作中的每一个细节。
三、积极1.从“要我做”到“我要做”；2.主动分担一些“分外”事；3.先做后说，给上司惊喜；4.学会毛遂自荐；5.高标准要求：要求一步，做到三步；6.拿捏好主动的尺度，不要急于表现、出风头甚至抢别人的工作。
四、负责1.责任的核心在于责任心；2.把每一件小事都做好；3.言必信，行必果；4.错就是错，绝对不要找借口；5.让问题的皮球止于你；6.不因一点疏忽而铸成大错。
五、效率1.跟穷忙瞎忙说“再见”；2.心无旁骛，专心致志；3.量化、细化每天的工作；4.拖延是最狠毒的职业杀手；5.牢记优先，要事第一；6.防止完美主义成为效率的大敌。
六、结果1.一开始就要想怎样把事情做成；2.办法永远要比问题多；3.聪明地工作而不仅仅是努力工作；4.没有条件，就创造条件；5.把任务完成得超出预期。
七、沟通1.沟通和八卦是两回事；2.不说和说得过多都是一种错；3.带着方案去提问题，当面沟通，当场解决；4.培养接受批评的情商；5.胸怀大局，既报喜也报忧；6.内部可以有矛盾，对外一定要一致。
八、团队1.滴水融入大海，个人融入团队；2.服从总体安排；3.遵守纪律才能保证战斗力；4.不做团队的“短板”，如果现在是，就要给自己“增高”；5.多为别人、为团队考虑。
九、进取1.以空杯心态去学习、去汲取；2.不要总生气，而要争气；3.不要一年经验重复用十年；4.挤时间给自己“增高”、“充电”；5.发展自己的“比较优势”；6.挑战自我，未雨绸缪。
十、低调1.不要邀功请赏；2.克服“大材小用”的心理；3.不要摆架子耍资格；4.凡是人，皆须敬；5.努力做到名实相符，要配得上自己的位置；6.成绩只是开始，荣誉当作动力。
十一、成本1.报销账目，一定要诚信；2.不耍小聪明，不贪小便宜；3.不浪费公司的资源，哪怕是一张纸；4.珍惜工作的每一分钟时间；5.每付出成本，都要力争最大收益；6.记住：省下的，就是利润！十二、感恩1.老板给了你饭碗；2.工作给你的不仅是报酬，还有学习、成长的机会；3.同事给了你工作中的配合；4.对手让你看到距离和发展空间；5.批评者让你不断完善自我。
项目经理的三种应变能力一、事事具细项目经理在接管项目前应充分做好准备工作，但是准备再好的项目经理，也很难料想或防止项目偶然事件的发生。
事事具细是项目经理常用的一种解决问题的方式之一。
例如：项目经理在解决一起小区物业与业主的纠纷过程中，在进行分析时，往往被表面现象蒙蔽，很长时间不能解决，使公用设施造成潜在隐患，具体情节如下：事例一：某小区12号楼103业主由于装修不慎，将电梯竖井内墙壁打穿，同时将自家厨房内供水管打穿，造成电梯竖井内轻微漏水，为电梯的安全运行造成隐患。
经物业管理中心与业主多次沟通，业主仍由于装修费用过高原因不愿意维修，宁愿多交些水费，也要求物业予以修复或维持原状，即使物业部门发放了整改通知单。
案例启示：在解决此类问题时，物业项目经理往往由于自身的主观意向去解决问题，虽然认真听取了电梯维保单位及项目维修人员的报告，积极努力的去与业主沟通解决，但是收效甚微。
如何变被动为主动，是对项目经理的一次考验。
经过项目经理的努力，迅速解决了这个棘手的问题。
(百闻不如—见，项目经理在处理此类问题时有必要事事具细，通过项目经理亲自调查发现，业主打穿与业主家热水器连接的热水管，由于微漏不明显，造成维修工与电梯维保员工误判，经项目经理在电梯竖井内检查，发现流出的是热水。
经与业主沟通，业主很快答应解决这个问题，并找到了长期电费高涨的原因。
)此时，项目经理可以在解决问题后主动向员工提问，如何解决这个问题。
此时员工的注意力会马上转移到项目经理身上，项目经理可以通过不同的回答来进行判断，对员工的回答作恰当的小结和补充。
这样项目经理可迅速化解原来未能解决问题的尴尬局面。
二、物管专业知识与经验物业管理人员所拥有处理问题的专业知识与经验是顺利与业主沟通、解决问题的法宝，良好的处理问题的方式与沟通方法是项目经理所具备的优势，也是物业管理专业化的一种体现。
事例二：所管理项目10一102业主提出的家中客厅地暖不热的问题。
今年一月初的一场大雪使京津近三十年来经历了一场前所未有的供暖考验，对于物业所管理项目而言，也是服务项目中的重中之重，如何处理业主、物业服务中心、供热公司三者之间的问题是对项目经理的考验，也是对项目经理业务应变能力的考验。
首先根据原有物业服务经验分步骤进行解决：(1)是否地暖管路存在问题?需要对每一组竖井内管路进行检查，排除问题，必要时再联系建设方对业主家内地暖进行检查：(2)是否业主家内阀门未完全打开，导致供暖效果不好，达不到流量需求。
(3)是否有隐蔽工程(往往业主在装修时私自做了改动，影响循环)。
采取的方法是将阀门打开到位，再查看客厅是否达标：最终解决的方式是联系建设方进行维修或找热力公司进行排污处理。
(4)与热力站进行沟通，主要原因为由天气太冷，供暖流量不足，造成供暖不达标，影响了居民生活，热力公司正在加紧解决。
案例启示：对此类问题寻求各相关单位共同检测、分析、检查并得出结论是本案例的一个难点，但往往并不能收到良好的效果。
此时项目经理要通过本身的物业管理专业经验来考虑问题，分析找出存在问题的原因并达成一致意见予以解决，有可能收到意想不到的结果。
本案例的最终解决方式是热力公司采取应急预案予以解决，但如果项目经理如不再第一时间内了解小区供热状况，有可能造成物业公司与业主之间矛盾的发生，有可能引发业主通过居委会、相关职能部门维权事件的发生，造成不良影响。
良好的专业技能及经验基础，是项目经理与业主加深关系的桥梁。
三、信息沟通一个小区做的好与不好，在信息发展的今天，可以通过各种信息手段了解(如手机信息、网络信息、电视信息、相关部门信息等)。
如在新接管本小区项目时，为了能及时了解小区目前存在的问题以及前期遗留的问题，可通过网络在相关网站上找到本小区的信息，可以在第一时间内了解本项目的状况以及业主所期望的内容。
事例三：小区项目燃气问题：在项目业主领钥匙装修的时候，燃气公司就曾经提出警告，天然气表位置严禁擅自改动或产生相对移位，倘若违规擅自改移，天然气将不予开通。
但是，总是有些业主，嫌房子格局不符合自己的设计初衷，擅自改变了房子的格局(注：开发商样板间造型是误导业主改造的原因之一，同时物业管理中心未及时尽到告知义务)，造成了天然气表位置移位，结果自然很麻烦。
在处理此类遗留问题时，项目经理可以通过网络信息、业主论坛、社区论坛等了解业主对此类问题的认识，及时掌握业主的动态。
案例启示：在充分了解此类问题的同时，第一时间与相关业主进行沟通是解决问题的关键。
最终结果是经小区项目经理协调与业主达成一致，物业公司以减免三个月物业费的方式圆满的解决了二年来的遗留问题，不仅收回了欠费，项目经理也在小区树立起了威信。
由于物业管理的不可抗辩性，往往项目经理在处理小区事务时，要充分考虑自身的角色，即使项目经理有较高能力与素质，但在管理过程中，角色意识也是项目经理处理小区问题时要考虑的重要组成部分。
项目经理应具备的“角色”意识：1、“我也是业主”首先项目经理要把自己当成多面业主。
无论是业主、租户、空置房都是项目服务的内容。
项目经理可以是业主，也可以是租户，也有可能是开发商(空置房业主)。
通过不同的角色转换，经过换位思考，是个成熟的项目经理走过的必经之路。
2、经营家意识项目服务最终结果是为企业创造价值。
一个好的项目，特别是前期物业管理过程中，可以为企业赢得较高的利润。
老小区就会存在投入与产出的问题，一个好的项目经理不能仅停留在单纯的物业服务上，而是提升到经营物业服务上，这也是物业服务发展的方向。
项目经理的角色在这里就是经营家。
3、创造性意识、有效性意识物业的创造性发展是项目经理拓展自己空间与创造性相结合的一种方式，项目的发展要不断吸取先进的物业管理经验。
如：通过物业项目的投标可以为企业拓展服务：通过不同项目的管理可以进行横向比较：而通过考察、参观等可以开阔视野。
同时，物业服务可分为有效服务与无效服务，有效服务为物业服务中心创造价值，无效服务浪费项目的资源。
项目经理管理小区的主要工作放在人员的管理上，只有人力资源管理到位，才能服务到位，从人力资源的源头抓起，是项目经理治理小区的最主要的角色。
4、调解员意识纠正违章搭建等问题是令物业服务企业头痛的难题，。
由于业主自有物业违章搭建灵活程度性较大，给物业服务人员的管理带来一定难度，也许在一夜之间，违章搭建已落实完成。
在既定事实下，物业服务人员只能下整改通知书规避责任，同时向相关部门上报。
做好业主间的调解员就是在业主到小区物业服务中心办理装修申请之前，所负责区域的物业服务人员与业主先行进行沟通，引导业主参照样板间的装修模式，提前告知装饰单位灵活改变装饰方案，符合装修要求，在行为上占据主动，为今后与业主再次沟通打下基础。
物业服务人员发现问题很容易，关键是如何解决问题，物业服务人员要培养解决问题的思维习惯，要在业主提出问题的同时思考如何去解决。