多层建筑项目建安成本分析

多层建筑项目建安成本分析
作者：周国清
来源：《建筑工程技术与设计》2015年第04期
摘要：多层建筑项目，楼层为3F/-1F，经整理其建安成本比高层建筑要高得多。

关键词：建筑工程造价管理造价控制建安成本分析
工程概况：该项目为多层建筑，总层数为3F/-1F，人工挖孔灌注桩、地下室全连通，框架结构，坡屋面。

一.平整场地：该项目处于独立山头，自然地面标高远远高于市政标高，周边离倒土场较远，倒土场还需要收取倒土费，土石方挖运量较大，石方均为孤石，爆破时较费工，所以土石方开挖综合单价在54元/立方米，按建筑面积来计算，单方造价在150元/平方米。

故场地的现状，直接决定它的成本水平。

目前该项目的这种做法是愚公移山，付出的代价是很大的。

规划部门应做出因地制宜的建筑，避免此项带来成本过高。

二.基础工程：该项目为全地下室，共计4层楼，完全达到了人车分流的交通方式，地下室顶板即入户前花园覆土深为1.5米，该项目为框架结构，一柱一孔，基础采用人工挖孔桩，端桩承载力在4500KPa，孔桩形式有圆形孔及椭圆形孔，深度80%以上超过8米，最深的有25米，护壁均配有钢筋A8@200双向，主筋按常规配筋，目前测算仅孔桩的单方造价在280-350元/平方米。

桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，所以桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。

曾经做过的某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元/m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。

根据专家意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。

所以，对于桩基础工程，我们一定要有“优化”意识！对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。

三.地下室：我们的地下室是连通的，地上是独立的别墅。

地下室工程的造价，目前仅主体造价达到1394元/m2，仅是主体部分还不包括内外装修工程，影响地下室造价的因素很多：
1.地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。

所以在设计评审过程中就要把控好这一点。

所在实施阶段就起不到作用了，只用按图施工了。

2.地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如2-3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。

但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风
险也将大增。

一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。

因为：一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。

四.钢筋及砼含量：设计的经济性，具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！也是别墅项目建造成本的核心。

目前该项目的含钢筋量在80-120kg/m2，；砼是0.6-1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。

有500mm厚的，也有1000mm厚的。

当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。

也根据抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致。

顶板覆土：这个因素，影响很大。

因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室顶板上想办法。

覆土1.0-2.0m是很常见的。

因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。

因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。

至于覆土影响造价至何种程度，我们目前没有数字，因为这一部分不好单独计算。

我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。

五.别墅项目由于层层退台，屋面为坡屋面，施工难度略略增大，外墙装修材料做工要精细，造成发包人工费较一般项目多出1.5-2倍的。

正常情况下该项目的用工在5-6个工日/平方米，用《贵州省建筑工程计价定额》2004版来计算人工费用在300-350元/平方米，由于市场价劳务发包费在550-650元/平方米，所以定额人工费是偏低的，只能对人工费进行补助，增补20-40元/工日。

六.别墅项目外立面的用材相当较高档，屋面瓦为曼宁家屋面系统综合单价为368元/平方米，摊在建筑面积单方造价为95.54元/平方米。

二三层及线条部分为外墙真石漆，摊在建筑面积上单方造价为76.47元/平方米，一层为文化石，摊在建筑面积上单方造价为106.62元/平方米，门窗采用铝木共生中空断桥，摊在建筑面积上单方造价为186.39元/平方米，GRC线条构件，摊在建筑面积上单方造价为71.75元/平方米，其它如进户铜门、栏杆、外墙电镀铜雨落管等摊在建筑面积上的单方造价为55.3元/平方米，安装工程248元/平方米，总之该部分的单方造价达到840.07元/平方米。

综合以上平基工程+主体工程+装修装饰工程=单方造价2384.07元/平方米，这个单价造价远远高于高层建筑的单价造价1200-1500元/平方米。

鉴于以上分析，我认为在设计阶段就要作出优化设计：
民用建筑项目设计可分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。

方案设计内容包括：（1）设计说明书，包括各专业设计说明以及投资估算。

（2）总平面图以及建筑设计图纸。

（3）设计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等。

方案设计中提到了投资估算。

我们再看看初步设计包含：专业设计文件、专业设计图纸和工程概算。

施工图设计包含：
专业设计图纸、工程预算书。

所以估算、概算、预算是贯穿整个设计项目。

初步设计阶段对投资的影响约为20%，技术设计阶段对投资的影响约为40%，施工图设计准备阶段对投资的影响约为25%，很显然，控制工程造价的关键是在设计阶段。

在设计一开始就将控制投资的目标贯穿于设计工作中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。

建筑设计影响工程造价的因素：
（1）平面形状。

一般地说，建筑物平面形状越简单，它的单位面积造价就越低。

当一座建筑物的平面又长又窄，或它的外形做得复杂而不规则时，其周长与建筑面积的比率必将增加，伴随而来的是较高的单位造价。

平面形状的选择除考虑造价因素外，还应注意对美观、采光和使用要求方面的影响。

（2）流通空间。

建筑物平面布置的主要目标之一是，在满足建筑物使用要求和必需的美观要求的前提下，将流通空间减少到最小，这样可以相应地降低造价。

（3）层高。

建筑面积不变的情况下，建筑层高增加会引起各项费用的增加。

（4）建筑物层数。

毫无疑问，建筑工程总造价是随着建筑物的层数增加而提高的。

但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。

建筑物层数对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。

如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的造价可能会降低。

但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位造价通常会增加。

建筑物越高，电梯及楼梯的造价有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加。

（5）柱网布置。

柱网的布置是否合理，对工程造价和面积的合理利用率都有较大的影响。