20200917_邻里商业专题研究

邻里商业专题研究报告大纲目录邻里商业的概念及发展合肥邻里商业调查研究邻里商业典型案例研究邻里商业开发原则及发展前景邻里社区商业不是一个新命题、新领域；而是由传统社区底商演变而来，基于社区底商而又高于社区底商；当前市场上许多企业看中该领域并积极作为，引入国外成功经验，希望打造“中国化”的邻里型商业；然而邻里社区商业中国化的道路也并非一帆风顺，未来之路在何处也是每个商业人心中需要解答的疑问邻里商业的概念及发展本节重点阐述商业形态的分类以及邻里社区商业概念演绎及发展商业形态大体分成六大类商业物业，并包含商住写字楼、甲级写字楼等办公类商业形态商业形态类别及概念01传统商铺社区商业百货商场服务与人们日常生活的发廊、食品店、便利店等，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，满足人们的日常生活起居为基本目的0203城市规模越来越大，以大超市、购物中心为代表的社区商业满足人们就近消费的需求，以日常消费品为主，在档次和规模上尚有差距基本位于城市核心，厚重的商业氛围、消费者习惯消费场所，具有不可复制性；在物品短缺的年代是一个城市不可替代的核心和焦点04专业市场大型商业Mall文旅商业市场细分的产物，以某类产品品种齐全的优势，占领商业市场的一部分。

对区域的要求性不高，但强调“商家集群”，追求规模效应0506融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体的购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”皮套服务的大型商业中心伴随休闲旅游业的发展，出现一批远离城市喧嚣和繁杂的休闲度假商业，放松人们的身心；但这种模式客户群体尚欠稳定，有待时间检验根据辐射范围及半径、规模将购物中心商业分成不同级别商业辐射半径及规模级别购物中心类型辐射范围澳大利亚规模美国规模日本规模一级城市级购物中心辐射全城或大部分区域主要半径在5-25公里＞10万方5-15万方＞5万方二级区域型购物中心辐射整个行政区域主要半径在5-15公里4.5-10万方3-9万方2-3.5万方三级社区型购物中心辐射一个行政区大部分主要半径在5公里以内2-5万方1-3万方1-2万方四级邻里型购物中心辐射项目周边小区主要半径3公里以内1万方3k-1w方 3.5k-1w方邻里商业的概念邻里商业的发展演变从传统社区底商逐渐演变而来，向规模化、集群化方向发展邻里商业辐射半径及规模社区邻里型商业规模、辐射半径及服务人口国际分类国际指标业态组合商圈半径（公里）服务人口（人）商业设置规模（平米）功能定位基础业态必备型业态选择型业态邻里商业（标准型）≤0.51-1.5万≤0.3万保障基本生活需求，提供必须的生活服务便利性零售、服务、餐饮菜店、良杂店、报刊亭、餐饮店、理发店、维修、再生资源回收超市、便利店、图书音像店、美容店、洗衣店、家庭服务等居住区商业（中大型）≤1.53-5万≤2万满足日常生活必要的商品及便利服务以超市为主力店，便利性零售、服务、餐饮等菜市场、超市、报刊亭、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、再生资源回收、家庭服务、印刷店便利店、药店、图书音像店、家庭服务、照相馆、洗浴、休闲、文化娱乐、医疗保健、房租租赁等中介服务社区商业中心（加强型）≤38-10万≤5万满足日常生活综合需求，提供个性化消费和多元化服务以生活百货或大卖场为主力店，休闲体验、生活家居、专卖、餐饮和服务百货店、大型综合超市、便利店、药房、图书音像店、餐饮店、维修、美容美发店、洗衣店、再生资源回收、家庭服务、印刷店、照相馆、洗浴专卖店、专业店、旅馆、医疗保健、宠物服务、文化娱乐等百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲娱乐、社区养老等九大类邻里商业的类别邻里商业在发展过程中演变出两个典型方向，即集中式邻里中心、街区式邻里中心两种模式本章阐述邻里中心典型案例表现集中式邻里中心——新加坡邻里中心新加坡“邻里中心(Neighborhood Center)”的概念来源于新加坡政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展和探索，已成为新加坡城市名片的成功写照自1996年苏州工业园区引进邻里中心模式已发展20余年，逐渐中国化苏州化,单个项目体量约1-3万方苏州工业园区邻里中心布点图及个别项目展示金鸡湖邻里中心太平邻里中心滨江邻里中心景城邻里中心新城邻里中心是苏州打造的第一家邻里中心，是国有资产全力打造的苏州第一个邻里中心社区商业项目，于1998年开业，总建面约2万方，由一座4层半的开放式建筑和一座2层的附楼组成客群定位：方圆1公里8000户居民，年龄段（3-60岁），以青少年和中老年为主业态定位：生活零售+餐饮+娱乐+完善的生活配套服务业态配比：基本业态-购物、休闲娱乐、餐饮、社区服务；服务业为主导（80%）12项基础服务配备：生鲜超市、超市、文化用品/书店、图书馆、餐饮、药店、美容美发、洗衣、修理、银行、通讯、邮政、社区卫生服务中心、文化活动中心根据社区生活需要配置文体内容：蒙特梭利早教中心、益多少儿英语、童元堂中医小儿推拿、全星珉跆拳道等结合现代人的消费和休闲需要，设立了多层次、多品种的配套设施：肯德基、星巴克、赛百味整体业态配置满足周边社区居民需求，体现很强的政府导向性，此类公益性的业态需要政府政策资金支持一楼餐饮、数码、中西快餐、药房等生活配套；二楼零售为主占比70%，包含男女装、儿童文具、工艺制品等；三楼特色与园区合作，引进园区图书馆、新城民众联络所以及湖西社工委服务站等具有社区功能的政府职能部门；四楼服务配套为主，引进卫生服务站，解决周边居民日常医疗需求辅楼引入邻里生鲜（菜市场概念）及部分餐饮F1的业态以零售为主，主题是生活必需品，围绕基本生活消费的业态定位；F2的业态以零售购物为主，打造邻里中心的时尚购物氛围F3主题是休闲娱乐,但是由于是社区配套，服务配套数量占比达86%,基本以社区型公共健身运动为主,开设了跆拳道社和文化中心,配合配套的阅览室,形成了良好的文化休闲氛围；F4层全部为服务配套类，设立了金融、教育培训和医疗机构，突出了邻里中心以社区配套，服务居民为宗旨的建设目标证券证券群众联络所培训中心培训中心乐器苏州图书馆跆拳道房产中介规划设计：外围规划大面积绿化作为园区休闲功能区，内部中心中庭规划设计提升物业通透感内部建筑设计简约大气，中庭干净明快的垂吊物点缀了商场的艺术感以将近邻里中心三分之一的用地作为消费者游览、观赏、休憩之地，为园内的主要功能区，位于项目的中心部位（营造公园购物感觉）规划设计：外立面设计以及广告位规划打造新城邻里中心的外立面设计基本以涂料和石材等建材为主；多层的建筑展示了其区别于传统沿街店铺的品牌形象清一色的外表摆放了广告牌展示了商业的信息规划设计：两栋物业连廊式设计、连廊空间的应用、丰富的玻璃幕墙解决采光问题楼梯间用玻璃做外墙解决了内部采光问题、在外立面上形成了丰富的虚实对比，丰富建筑体块的层次感（1）由一座4层半的开放式建筑和一座2层的附楼组成,由长桥相连（2）长桥上集中布置了面对面两排(10余个)统一造型的街铺组成了小型街市项目导视：以LOGO 和楼层指示牌为主，也有导向性指示牌；内部景观小品，人性化设施完备商场一角的金鱼池&休憩座椅/内部的休憩座椅/人性化的设施配置到位绿地广场上的方向性导视牌&邻里生鲜导视牌，项目虽小但是商业的导视系统完善，便利消费者四大特色:服务范围与消费内容特色鲜明（1）构成一套家庭住宅使用功能延伸体系:邻里中心内部的业态业种配置作为家庭的延伸，满足消费者的各种需求。

（2）集中日常商业和服务设施:缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化的需求（4）为社区居民提供生活配套、文化体育等多种服务:不断完善商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会（3）服务对象以住宅小区居民的日常生活为主:日常服务在社区内即可完成。

集中式邻里中心模式外，各开发商纷纷探索街区式邻里中心模式（1）龙湖地产：星悦荟（高端路线，一线及新一线城市，人口及消费明显成熟的区域；立足于高收入家庭，星悦荟呈现家庭式消费压倒零售业态特点）（2）保利地产：若比邻（采用“1+X”的模式，以自营的若比邻生鲜超市作为主力店，搭配社区便利店、美容店、洗衣店以及面包咖啡等生活配套及轻餐饮）（3）万科地产：万科2049、万科红、万科里、万科生活广场（规划管理“333”原则：1/3万科招商主力品牌经营；1/3由万科业主经营，1/3的直接销售；实现项目的以售养租，并培育出鱼羊市集、梅沙教育、万享荟等自营品牌）（4）旭辉地产：旭辉U 天地-3万方以下的社区街区（旭辉三大商业系列：8万方以上旭辉广场（商业综合体）、5-8万方旭辉mall （区域性商业中心）、1-3万方旭辉U 天地（社区型商业中心）还有其他如：蓝光耍街、融侨里、金科美邻街、美邻汇、雅居乐-优活广场、世茂的52+mini 、绿城-ONE mall街区式邻里中心——龙湖星悦荟社区商业，个性化经营，运营取胜①选址要求：一线及新一线城市，人口及消费明显成熟的区域②客群定位：1km半径内富人占比明显高于行业标准，西安曲江店达到40.6%、成都店35.4%③业态表现：立足于高收入家庭，星悦荟呈现家庭式消费压倒零售业态特点，重庆春森星悦荟零售仅为0.67%，休闲娱乐业态占比40%，餐饮占比28%，生活服务占比16%，儿童亲子占比15%④龙湖特色：对消费者认识更深，前期重规划，后期重运营，在不具备规模优势的情况下，将内容做到极致⑤问题表现：餐饮、服务型业态承租能力相对较弱，5.5万方春森星悦荟2018年租金3036.5万元相比万科江燕路万科里较为逊色街区式邻里中心——龙湖星悦荟（北京）小体量、精致、便捷的社区配套（类文旅属性）基础情况总建面1.5万方，地铁4号线西苑站上盖，紧邻西山、上地、中关村三大消费圈，拥有广阔的人流量。

同时，这片区域也是海淀热点投资区域——中央休憩区商业定位社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式风格包装园林式建筑风情街巷，低调简洁双坡屋顶，空中观景廊桥平台，将中国传统建筑与西式建筑元素完美融合；独特的文化底蕴，宛如穿梭于清代皇家园林的幽静与现代繁华之间业态组合餐饮（88%）、零售（7%）、娱乐（5%），涵盖精致餐厅、国际品牌快餐店、精致休闲吧、竞品超市、大型电玩城等多种业态组合形式，以餐饮为绝对核心业态入住品牌（1）西式快餐：麦当劳、星巴克、必胜客、肯德基（2）餐饮：云海肴、西贝筱面村、绿茶餐厅、沸炉鲜货火锅、韩时烤肉、赛百味、呷哺呷哺、茶大爷、武林峰茶馆、颐原香、笼立方、吞云小莳、吉野家、果园老农、拌30韩式拌饭、喜茶、我的酒、多乐之日、百乐无限、冰雪皇后、味多美、冬阴功海鲜火锅（3）生活服务：全时便利店、万宁便利店、万宁、华仁眼镜、西苑宠物食品店（4）娱乐：阿波罗4D动感影院“网红打卡地”概念：金星圆月的灯光造型就是“星悦荟”的活名片街区式邻里中心——万科社区商业社区商业-探索物业“最后一公里”产品线类型建筑形态定位租售模式布局城市代表项目万科2049社区商业街街区高端社区配套型商业自持上海上海万科2049海上传奇万科红邻里中心盒子+街区以生活配套及餐饮为主部分自持，售后返租上海、深圳、合肥上海/深圳万科红广场万科里社区商业中心街区式购物中心纯生活居住社区商业部分自持，部分销售广州、东莞、深圳、厦门厦门金域华府万科里万科生活广场区域中心Mall 区域型社区配套自持深圳、东莞、西安、武汉深圳保体万科生活广场街区式邻里中心——万科社区商业万科2049系列产品1.02.03.04.01.0版本-2049丨五玠坊，只有两个核心区域，分为【原·味区】和【原·创区】，以餐饮和生活配套为主，这是2049对社区商业创想的原型。