邻里中心商业模式简析讲义
邻里中心商业模式专题研究报告4.26PPT课件
另附：昆明邻里中心案例
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第一部分 商业的概念
一、商业的概念 二、商业的发展 三、商业的类型特征 四、商业的发展趋势
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一、商业概念
商业地产： 指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、
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公寓: 公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，
但只占建筑一部分的居住形态。 一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年
SOHO等多种业态存在。 住宅公寓：
公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内 有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等， 特点：供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
邻里中心商业模式研究报告
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※研究目的： 通过选取一些典型案例的调研分析，结合公司自身资源，加以综合、 提炼，从社区商业到邻里中心经典案列当中作一些较为透彻的剖析， 形成对邻里中心实际操作有借鉴意义的成果。
※基础资料来源： 典型案例实地调研； 公司资料库。
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第一部分 商业的概念 一、商业的概念 二、商业的发展 三、商业的类型特征 四、商业的发展趋势
理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型。 一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。
特点：由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点， 成为不少市民置业投资的首选。
居住区商业模式——邻里中心的探讨
邻里中心摈 弃了沿街 为市 的粗放型商业形态 的弊端 ，也不 同于传 统 里 中心成为环境优美 、 设施齐全 、 服务配套 、 管理有序 、 居 民向往 的社 区公
意义上的小 区内的零散商铺 ， 而是立足于“ 大社区 、 大组团” 进行功 能定位 共活动 中心 ， 这为我国探索新型的居住社区建设 、 服务和管理模 式积累了 和开发建设 。邻里 中心不是“ 社区内的商业” ， 而是 “ 服务 于社 区的商业” ， 有益的经验。 被业 内人士誉为 ‘ 区域性商业服务中心开发建设的一个新 的里程碑 ” ’ 。邻 里 中心的定位是“ 服务业为主 ， 零售业 为辅 ， 服务业 与零售 业相 结合” 。同 时 主要考 虑了其作为“ 中心 ” 的社 区服务职能及商业 配套职能 ， 因此 设计
邻里 中心为社区服务类型相似的就是近邻 型购物 中心 ，是一 个 由零 的商业 用地部分 ， 此商业用地部分为整块土地 ， 便于居住区商业形态 的集
售店及其相应设施组成 的商店群 ， 作为一个整体进行开发和管 理 ， 一般有 中布置 。 邻里 中心位于所服务 的大型居住社区中心位置 ， 并临近城市交通 邻里中心最好与地铁 、 公交、 出 个或几个核心商店 ， 并有众多小商店围绕 。邻里中心有宽敞的停车场 ， 干道和居住 区规划道路。为扩大其辐射力 ，
业” 定义 ， 创 立了“ 以房屋租售为经 营基础 、 以市场需求作 功能定位 、 以所 国第五商业业态 。
有者 身份进 行行 业管理” 的特有模式 ， 并创新 提出“ 居住 商业 ， 品质生 活”
的定位。 苏州工业园在由旧的工业园区转 向建设 苏州新城 的过程 中根 据居民
的需求 ， 进 一步优化商用产业组合 ， 完善社 区公共服务设施 的配套 ， 是邻
新加坡_邻里中心_社区商业模式对中国的启示
TECHNOLOGY AND MARKETVol.18,No.8,20110引言社区商业是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
它是城市商业空间的一个重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。
20世纪50年代，社区商业首先在美国兴起，之后在其它西方国家逐步大规模发展起来。
60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展来。
虽然，“邻里中心”社区商业模式这一概念早已在美国提出，但并没有很有效地发挥出它的性质。
后来新加坡则采用了“邻里中心”社区商业模式并且有效地结合了他们的国情，建造出富有新加坡特色的社区商业模式。
因此，本文对新加坡“邻里中心”社区商业模式进行探讨与分析，并对该社区商业模式给中国的启示提出相应建议。
1社区商业模式的内涵1.1社区商业的内涵社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出,是指聚集在一定地域范围的人群构成的社会生活共同体。
在西方社会学史上,对社区概念的定义、解释差不多有100多种,最普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。
城市社会学家帕克（1987）认为：“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内,并在这种共同组合形式中形成的种种联系”。
国内学者张鸿雁（2000）则认为“社区是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现实社会的社会空间发展过程”。
从以上的定义出发，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。
社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。
邻里中心商业模式简析
定义
立足于“大社区、大组团”的 先进理念进行功能定位和开发 建设，不是“社区内的商业”， 而是“服务于社区的商业”。
混合的功能，叠合的姿态，多区联动， 邻里互补，属于大规模社区的配套公
共服务设施。
多个社区联合起来，是面向社区的 便民服务中心，集约服务的商业综
合体。
案例
苏州工业园、杜邦工业园，油 田工业园，大明工业园
铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到 投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
诊疗所及牙医、 面包店、文具 店、中西药行、托儿所、服装 店、眼镜店、理发店、家庭用 品、书局、家庭娱乐中心。典 型的邻里中心包含35个商店、 2个食阁、1个超级市场、1个 菜市场、1—2台自动提款机。
普通日用商店和餐厅
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二、邻里中心的分类
中国邻里中心分类
类型 工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
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二、邻里中心的分类
新加坡邻里中心的分类
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000套住户， 6000—8000套住户,按1.27m2 1000—1200套住户，按
关于邻里中心社区商业模式的思考
关于“邻里中心”社区商业模式的思考摘要：“邻里中心”——作为一个从新加坡舶来的概念，首先在苏州工业园区的规划设计中被实践并且广泛应用开来。
然而，这种较为新颖的社区商业模式在本土化的过程中也有着一定的缺陷与弊端。
本文以苏州园区的贵都邻里中心为例，通过一定的调查与感受，把邻里中心模式与较为传统的沿街底商模式进行一定的对比，在烘托邻里中心优势的同时挖掘苏州邻里中心存在的一些亲和力不足的问题，并提出关于未来苏州邻里中心发展方向的一些个人建议。
关键词： 社区商业、邻里中心、沿街底商、亲和力、传统文脉1.邻里中心概述：邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施如商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的综合性市场。
它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不是传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大的社区、大的组团”进行统一的功能定位后开发建设的。
当前，我国城市规划正朝着，在集约化、社区化、生态化的方向发展，因此邻里中心必然是未来社区商业的一个大的发展方向。
2.苏州园区邻里中心调查：苏州工业园区在规划的时候打算在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心，每个邻里中心承担0.5公里的服务半径，约有0.6——0.8万多户（2——3万居民）。
本文以贵都邻里中心作为对象进行一定的调查。
贵都邻里中心位于园区的中新路，毗邻印象城和中央公园，周围小河萦绕、环境优美。
而且交通极为便捷。
大厦高四层，建筑面积大约一万平方米。
在功能设置上，贵都邻里中心在保证邻里中心基础商业——超市、药店、银行、书店、餐饮、文体等方面的同时，还根据市场需求，增加了商务办公个性项目。
众多贸易、物流、财务服务等公司都争相入驻。
这使得贵都邻里中心的功能被进一步完善。
（a）.优势调查：我在贵都邻里中心随机问了二十来个消费者几个关于邻里中心的问题，普遍反映出了它功能齐全的特点，有一位大妈说的好，从前出门办几件事要事先筹划好“路线”，以免在几个街区中来回穿梭，多走冤枉路。
邻里中心模式
“邻里中心”社区商业模式思考20世纪80年代末至90年代初，国内城市不断发展，区域空间不断扩大，新兴居住区与市中心的距离越来越远，这也意味着其离市级商业中心越来越远。
这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日常生活必需品消费为目的的商业出现，这些商业多由底层住宅改造而成，狭义上的社区商业初步形成。
随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业开始迅猛发展。
尤其是进入21世纪后，伴随着国内房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。
一社区商业的几种发展模式从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
在国外社区商业占到60%-70%的比例，是城市商业中一个重要组成部分。
美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在3000-10000平方米，服务3公里半径内的居民日常消费。
业内人士认为，美国的这种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。
新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之一。
该模式出现于1970年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理利用，对土地按照区域进行开发，并为每6000-8000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，包含普通日常商品商店，诊疗所、餐馆和其他店铺。
该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环境中的一些问题而引发国际关注。
与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。
不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。
1997年，苏州成立工业园区邻里中心发展有限公司，参照新加坡发展经验，开始在苏州工业园区开发邻里中心。
邻里中心社区商业模式思考研究邻里中心模式
“邻里中心”社区商业模式思考(研究邻里中心模式必备材料)“邻里中心”社区商业模式思考20世纪80年代末至90年代初，国内城市不断发展，区域空间不断扩大，新兴居住区与市中心的距离越来越远，这也意味着其离市级商业中心越来越远。
这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日常生活必需品消费为目的的商业出现，这些商业多由底层住宅改造而成，狭义上的社区商业初步形成。
随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业开始迅猛发展。
尤其是进入21世纪后，伴随着国内房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。
一社区商业的几种发展模式从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
在国外社区商业占到60%-70%的比例，是城市商业中一个重要组成部分。
美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在3000-10000平方米，服务3公里半径内的居民日常消费。
业内人士认为，美国的这种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。
新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之一。
该模式出现于1970年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理利用，对土地按照区域进行开发，并为每6000-8000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，包含普通日常商品商店，诊疗所、餐馆和其他店铺。
该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环境中的一些问题而引发国际关注。
与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。
不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。
邻里中心商业模式简析通用课件
05 邻里中心商业模式案例分析
成功案例一：某社区邻里中心
定位明确
该邻里中心立足于服务周边社区，以提供日常生活所需的各类服 务为主，如超市、菜场、儿童游乐设施等。
精细化运营
该中心对每个商铺的选址、招商都经过精心策划，确保满足周边居 民的实际需求。
构建社区文化
通过举办各类社区活动，加强与周边居民的互动，提升居民的归属 感。
便利性
邻里中心商业模式以便利店、超市等基本商业服务为主， 能够为居民提供方便快捷的购物和服务体验。
综合性
邻里中心商业模式涵盖了多种商业服务，包括基本的商业 服务、文化、娱乐、休闲等多种服务，能够满足居民多元 化的生活需求。
人性化
邻里中心商业模式注重人性化的服务和体验，能够为居民 提供舒适、温馨的购物和服务环境。
它以社区居民为核心，以便利店、超市、餐饮店、药店、美容美发店等各类商业 服务为主体，同时提供文化、娱乐、休闲等多种服务，形成一个综合性的社区商 业平台。
邻里中心商业模式的类型
根据规模和功能的不同，邻里中心商业模式可以 分为以下几种类型
2. 综合型：规模较大，涵盖了多种商业服务，包 括餐饮、药店、美容美发等，同时提供文化、娱 乐、休闲等多种服务，满足居民多元化的生活需 求。
02 邻里中心商业模式成功的关键因素
地理位置和周边环境
优越的地理位置
邻里中心地理位置应位于周边居 民聚集区，方便居民购物和日常 生活需求。
良好的周边环境
周边环境包括便捷的交通、良好 的商业氛围、多样化的消费选择 等，有助于吸引更多的消费者。
经营理念和品牌形象
独特的经营理念
邻里中心应具备独特的经营理念，关注社区建设和居民生活，打造具有社区特 色的消费体验。
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综上所述，新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施, 主要功能是 比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。
点
联合建设便民服务中心。
式
分 散 型
优势：邻里中心组团式分布，邻里中心主题化，各有特色，除了满足基本的生活要求， 还可以起到其他的精神要求。
劣势：商业分布分散，不利于形成集中的商业氛围。
在社区商业中心的带动下，在旁边建设的便民中心，例如：上海新江湾城，也可以是
以
在社区商业的带动下，在旁边建设的邻里商店，例如:海口锦地翰城。
诊疗所及牙医、 面包店、文具 店、中西药行、托儿所、服装 店、眼镜店、理发店、家庭用 品、书局、家庭娱乐中心。典 型的邻里中心包含35个商店、 2个食阁、1个超级市场、1个 菜市场、1—2台自动提款机。
普通日用商店和餐厅
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二、邻里中心的分类
中国邻里中心分类
类型 工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
邻里中心商 业模式简析
导读
一、邻里中心的由来及功能 二、邻里中心的分类 三、邻里中心的规模及分布 四、邻里中心的特征 五、邻里中心运营管理 六、新加坡邻里中心案例
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什么是邻里中心？
邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合 性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中 心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式” 的服务。
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二、邻里中心的分类
新加坡邻里中心的分类
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000套住户， 6000—8000套住户,按1.27m2 1000—1200套住户，按
Байду номын сангаас
1.27m2对1单位组屋配置
对1单位组屋配置
1.27m2对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备功能
娱乐设施、银行、邮政局、 超级市场、百货公司及高档 商品、商店、餐馆、快餐店
邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐 服务，还有文化、教育、体育、卫生医疗等 方面的活动，如语言培训，音乐培训中心， 读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施， 以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方 面的服务。
每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米， 配备了12项基本服务功能，周边住宅小区居民一般 步行10～15分钟就能到达邻里中心。
能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
新 加 坡 “ 邻 里 中 心 （ Neighborhood Center）”的概念来源于其政府1965推行并长 期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已 成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模 式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不 断扩张对于土地的合理利用，按照4 h㎡～6 ㎡ 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻 里中心组成。
上海新江湾城
成都花照社区、清波社区和龙潭寺 场镇联合建设便民服务中心
属性
大社区里所有的社区商业以邻 里中心形式出现，主题明确、
功能互补
围绕着社区商业中心所建设的居住小 区级邻里中心，附属于社区商业中心，
起到补充作用
多个居住小区集合组建的邻里中心， 起到功能互补作用
标准 档次
“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体
按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型、中间型和内向型。
类型 服务半径
外向型 1.5-2公里
中间型 0.5-1.5公里
内向型 0.5公里
客观条件
覆盖人群
常住人口超过10万人
常住1-10万人
只针对自身社区业主
主力店要求
非常高，知名品牌店
一般，关注其自身经营
无，提供生活便利的服务配套
主观控制
商住比
社区人均商业 面积
点
带
面
优势：以社区商业为中心，带动邻里商业的发展，即有利于整体商业氛围的形成，又
邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零 散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设；
邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为‘区域 性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’。
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一、邻里中心的由来及功能
“邻里中心”概念——来源于新加坡， 指在6000-8000户居民中设立一个功
定义
立足于“大社区、大组团”的 先进理念进行功能定位和开发 建设，不是“社区内的商业”， 而是“服务于社区的商业”。
混合的功能，叠合的姿态，多区联动， 邻里互补，属于大规模社区的配套公
共服务设施。
多个社区联合起来，是面向社区的 便民服务中心，集约服务的商业综
合体。
案例
苏州工业园、杜邦工业园，油 田工业园，大明工业园
6%-11% 1-2.5㎡/人
2%-6% 0.8-1㎡/人
2%以下 0.8㎡/人以下
工业园邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
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三、邻里中心的规模及分布
“邻里中心”分布——多点式分散型和以点带面型
由多个邻里中心构成，起到邻里互补的作用，可以是多个邻里商业大厦，例如：苏州
多
工业园，也可以是多个居住小区邻里商业，例如：成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇
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一、邻里中心的由来及功能
“邻里中心”功能——配备12项基本社区便民服务功能，辐射范围为居民步
行10-15分钟。
邻里中心除了12项必备功能（银行、 超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店 、药店、文化用品店、维修点、社区活动中 心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅 游、家政、房产、法律等方面服务业的深化 功能。
中档
高档
生活必须品
功能
从“油盐酱醋茶”到“衣食住 行闲”
从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”
油盐酱醋茶
消费 主要服务于工业园内的居民， 主要服务于大社区里居住小区的居民，
人群
然后向周边辐射
然后向周边辐射
仅仅服务于社区居民
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三、邻里中心的规模及分布
“邻里中心”规模——新加坡建屋发展局将社区规划为三种
1、每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店 2、每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心 3、每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心