建筑物区分所有权初探
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
建筑物的所有权是指对建筑物的归属权和支配权。
在建筑物区分所有权的解析中，一般可以从以下几个方面考虑：
1.物权登记：在一些国家或地区，建筑物的所有权可以通过物权登记来确认和记录。
产权证书或登记证明文件可以作为建筑物所有权的法律依据。
2.合同约定：建筑物的所有权也可以通过购房合同或租赁合同来确认。
合同中明确约定了建筑物的所有权转移或长期租赁等情况，可以作为建筑物所有权的依据。
3.土地权属：建筑物常常建于土地上，土地的所有权可以影响建筑物的所有权。
在土地有明确所有权的情况下，建筑物的所有权通常归属于土地所有权人。
但在一些特殊情况下，建筑物的所有权可以与土地的所有权分离。
4.法律规定：根据不同国家或地区的法律，对建筑物所有权可能有不同的规定。
政府可能对部分建筑物享有所有权，例如公共建筑或政府设施。
此外，法律可能规定了建筑物所有权的取得方式、转移手续和法律效力等方面的规定。
总之，建筑物的所有权解析需要结合具体的法律、合同和登记等方面的规定来综合判断，以确定建筑物的真实所有权。
浅析建筑物区分所有权制度
2020/4/5
Edited by Q. L. Wang
4
第二节 建筑物区分所有权人的三项权利
一、专有所有权 专有所有权（Sonderei gentum）又称“专有权”或 “特别所有权”，是指区分所有人对专有部分予以 自由使用、收益及处分的权利。
2020/4/5
Edited by Q. L. Wang
2020/4/5
Edited by Q. L. Wang
17
所谓请求权，是指区分所有权人作为管理团体的 成员而对共同管理事项及公共利益的应得份额所享 有的请求权。主要包括五项内容：（1）请求召集集 合；（2）请求正当管理共同关系的事务；（3）请 求收取共用部分应得的利益；（4）请求停止违反共 同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有 所有权，解除其共同关系；（5）其他请求权。
(4)不动产或区分所有权人连带负责的债务。
2020/4/5
Edited by Q. L. Wang
14
三、成员权
（一）成员权的概念 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基 于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可 分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体 组织的成员而享有的权利与承担的义务。
第一节 建筑物区分所有权制度概述
一、建筑物区分所有权制度的形成和发展 （一）建筑物区分所有权制度的形成 （二）建筑物区分所有权的发展
2020/4/5
Edited by Q. L. Wang
1
二、建筑物区分所有权的概念与特征
(一) 建筑物区分所有权的含义
建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所 有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专 有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权， 以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。 该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共 有部分持分权）和成员权三部分组成。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析【原创实用版】目录1.建筑物区分所有权的概念和特点2.建筑物区分所有权的种类3.建筑物区分所有权的法律规定4.建筑物区分所有权的实际应用5.建筑物区分所有权的未来发展趋势正文一、建筑物区分所有权的概念和特点建筑物区分所有权是指在建筑物内，各个业主对其所拥有的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权的一种权利状态。
建筑物区分所有权具有独立性、排他性和不可分割性等特点。
二、建筑物区分所有权的种类建筑物区分所有权主要分为三种：独栋别墅区分所有权、公寓区分所有权和商业建筑区分所有权。
独栋别墅区分所有权是指业主对别墅及其附属设施享有独立的所有权；公寓区分所有权是指业主对公寓及其附属设施享有独立的所有权；商业建筑区分所有权是指业主对商业建筑及其附属设施享有独立的所有权。
三、建筑物区分所有权的法律规定我国《物权法》对建筑物区分所有权进行了明确规定，包括业主对建筑物内的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权。
《物权法》还明确规定了建筑物区分所有权的取得、转让和消灭等法律程序。
四、建筑物区分所有权的实际应用建筑物区分所有权在现实生活中的应用十分广泛，如业主对自己拥有的房产进行买卖、出租、抵押等，都需要遵循建筑物区分所有权的原则。
同时，建筑物区分所有权也是物业管理的基础，物业管理公司要根据业主的区分所有权来提供服务。
五、建筑物区分所有权的未来发展趋势随着我国城市化进程的加快，建筑物区分所有权的法律制度也将不断完善。
未来，建筑物区分所有权的法律制度将更加注重保护业主的权益，如优化物业管理、规范业主大会等，以适应社会发展的需要。
总之，建筑物区分所有权作为一种重要的物权形式，在我国法律体系中占有重要地位。
对建筑物区分所有权的认识
对建筑物区分所有权的认识以对建筑物区分所有权的认识为题，我们来探讨建筑物所有权的概念、特点以及相关的法律规定。
一、建筑物所有权的概念建筑物所有权是指对某一建筑物的占有、使用和处分的权利。
在我国，所有权是我国民法的一项重要内容，是指自然人、法人或其他组织对特定的物品或财产享有占有、使用和处分的绝对权利。
而建筑物作为财产的一种，也归属于所有权的范畴。
二、建筑物所有权的特点1. 绝对性：建筑物所有权人对建筑物享有绝对的占有、使用和处分权利，可以依法对建筑物进行自由支配。
2. 相对性：建筑物所有权人的权利是相对的，即其他人不能侵犯建筑物所有权人的权益。
3. 独占性：建筑物所有权人可以单独占有该建筑物，其他人不得侵犯其占有权。
4. 保护性：建筑物所有权受到法律的保护，任何人不得非法侵犯建筑物所有权人的权益。
三、建筑物所有权的法律规定1. 建筑物的登记：根据我国法律规定，建筑物的所有权归属必须通过登记来确认。
只有经过登记的建筑物所有权，才具有法律效力。
2. 建筑物的转让：建筑物所有权人可以将其所有的建筑物进行转让，但必须经过合法的买卖程序和登记手续。
3. 建筑物的限制：建筑物所有权人对建筑物的使用和处分权利受到一定的限制。
例如，在城市规划和土地利用方面，建筑物的使用权可能受到限制。
4. 建筑物的保护责任：建筑物所有权人对建筑物的维修、保养和管理负有一定的责任，保证建筑物的安全和正常使用。
四、建筑物所有权的分立与共有1. 建筑物所有权的分立：建筑物所有权可以根据法律规定进行分立，即将建筑物的所有权分割成若干份额，由不同的人共同享有。
2. 建筑物所有权的共有：建筑物所有权也可以由多个人共同拥有，即建筑物的所有权同时归属于多个人。
五、建筑物所有权的保护建筑物所有权在我国法律中受到严格的保护。
一旦建筑物所有权受到侵害，所有权人可以向法律机关寻求保护，并要求追究侵权人的法律责任。
同时，建筑物所有权人也应该加强对建筑物的管理和维护，确保建筑物的安全和正常使用。
浅析建筑物区分所有权制度
10/27/2020
17
（二）成员权的内容 1、区分所有权人作为成员权人所享有的权利 1）表决权； 2）参与订立规约权； 3）选聘和解聘管理者的权利； 4）请求权。
10/27/2020
18
所谓请求权，是指区分所有权人作为管理团体 的成员而对共同管理事项及公共利益的应得份额 所享有的请求权。主要包括五项内容：（1）请求 召集集合；（2）请求正当管理共同关系的事务； （3）请求收取共用部分应得的利益；（4）请求 停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反 义务者的专有所有权，解除其共同关系；（5）其 他请求权。
成员权的消灭有两种：一是建筑物本体消灭 不再存在；二是建筑物损毁部分过大，而 重建又造成区分所有权人过重负担，经协 议不再重建时，因此，基于该建筑物而产 生的共同关系以及基于共同关系而产生的 成员权也随之消灭。
10/27/2020
根据区分所有权法理，任何组织或个人只要取 得专有所有权，同时也就取得了共有所有权和管 理团体的成员权。成员权的取得有两种方式：原 始取得与继受取得。凡原始取得所有权，便原始 取得成员权，凡通过转移方式取得区分所有权， 亦即是继受取得成员权。
10/27/2020
21
2、建筑物区分所有权人成员权的消灭。
10/27/2020
16
成员权具有如下特征： 1、成员权是一项独立于专有所有权与共有所有权之外的权利，
它不仅仅是单纯的财产关系，其中很大一部分是管理关系。 2、成员权是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利。 3、成员权是一种具有永续性的权利。只要建筑物存在，区分所
有权人间的团体关系就会存续，原则上不得解散，尤其不得 以区分所有权人之一的单独行为解散。 4、成员权是一项与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分
建筑物区分所有权的几点思考
建筑物区分所有权的几点思考物权法首次确认了建筑物区分所有权的概念，对其内容作出了明确界定，尤其是对业主的管理权作了非常具体的规定。
这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。
《房屋登记办法》实施后，权利人对物权的保护和登记意识必然增强，建筑物区分所有权如何登记成为登记部门面临的新问题，下面就建筑物区分所有权的几个问题探讨如下：一、建筑物区分所有权的范围界定建筑物区分所有权在物权法第七十条做了规定，指业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利三部分。
因此划分专有权和共有权的范围是建筑物区分所有权的一个最基本的问题。
如何划分专有部分之间，专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，目前有四种学说，即空间说、壁心说、最后粉刷表层说及壁心和最后粉刷表层混合说。
最后一种学说对专有部分的划分能明确其构造上和使用上的独立性，兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。
一般认为专有部分的范围应该分内部关系和外部关系而有所不同。
在内部关系上，将专有部分范围划定在界壁（墙壁、天花板、地板）等的最后粉刷表层。
一方面各区分所有权人可以自由粉刷墙、悬挂物品、铺设地板等，而不必担心侵犯其他所有权人的权利；另一方面避免了壁心说带来的弊端。
因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有，则区分所有权人可以对其任意使用或改变，这样明显不利于整体建筑物的维护和管理。
在外部关系上，符合当前交易习惯，如买卖、保险、纳税等关系上专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。
《物权法》和《房屋登记办法》明确了建筑物区分所有权的内容和登记原则，但对其具体范围划分没有明确规定，这也就引起对建筑物区分所有专有部分面积的争议。
按照壁心和最后粉刷表层混合说的理解，在对外关系上专有部分面积就是套内建筑面积，这也符合现行国标《房产测量规范》的要求，但这也需要权威部门的认可。
法律顾问经济与民商知识：建筑物区分所有权.doc
法律顾问经济与民商知识：建筑物区分所有权（一）建筑物区分所有权的概念、特征和意义建筑物区分所有权的特征是：①权利的复合性。
②专有所有权的主导性。
③一体性。
（二）专有所有权专有所有权又称专有权，是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
专有所有权的客体为区分所有建筑物的专有部分。
专有部分须具备以下两项条件：①构造上的独立性。
②使用上的独立性。
①专有所有权的行使，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
②专有所有权不得与共有权和共同管理权分离移转或设定负担。
③专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。
（三）共有所有权共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分；建筑物的共用部分及附属物。
建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有；建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示归个人的以外，属于业主共有；建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
共有所有权人的权利：①共用部分的使用权。
②收益权。
③共有部分的单纯的修缮改良权。
法律敎育网共有所有权人的义务：①依共有部分的本来用途合理使用共有部分。
②分担共同费用和负担。
（四）共同管理权内容主要有：①表决权。
②选举和更换业主委员会成员的权利。
③选聘和解聘管理者的权利。
④对共有部分的使用及其管理的监督权。
承担如下义务：④执行区分所有权人管理团体（业主大会或者业主委员会）所做决定的义务。
②遵守法律、法规和管理规约的义务。
③接受管理者管理的义务。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
在现代社会，建筑物作为人们生活和工作的重要场所，其所有权问题一直备受关注。
建筑物的所有权权益是指对建筑物的支配、使用和收益的权利，是建筑物所有者享有的一种财产权益。
建筑物的所有权可以通过不同方式来区分，包括物权登记、契约关系和共同拥有等。
物权登记是最常见的一种方式，通过在相关部门登记建筑物所有权，可以便于明确建筑物的归属关系，并且提供了有效的法律保护。
此外，建筑物的所有权还可以通过契约关系来界定。
当多方之间存在购买、租赁或合作等合同关系时，相关合同可以明确建筑物的所有权归属和使用权。
共同拥有是另一种常见的建筑物所有权区分方式。
在某些情况下，多个人或机构共同拥有一栋建筑物，他们之间需要协商和约定建筑物的权益分配、维护和升值等事项。
总之，建筑物的所有权是建筑产权的核心内容，其区分与界定对于建筑产权的合法性和稳定性至关重要。
物权登记、契约关系和共同拥有等方式都可以用来解析建筑物的所有权，进而确保权益的合法性与保护。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
建筑物区分所有权初探
姜爱林/曲怀远
【专题名称】法学
【专题号】D41
【复印期号】1995年09期
【原文出处】<<政法论丛>>(济南)1995年03期第22-24页
【作者简介】姜爱林 河北省土地局《土地月刊》编辑部
曲怀远 广州市司法学校经济法教研室
一、建筑物区分所有权概述
建筑物区分所有权，就是多个所有人区分一栋建筑物时，每个所有人对建筑物内一个封闭空间（楼层或单元）的专有权和建筑物公用设施的共有权的结合。
它是随着城市人口的膨胀、高层住宅的出现而发展起来的一种特殊的所有权形式。
它的特殊就在于它不是一种单一的所有权，而是由专有权和共有权这两种权利形式复合而成的。
（一）专有权
专有权是指区分所有权人对其独自使用的建筑物内独立的、封闭空间的所有权。
标的物。
在建筑物区分所有权制度中，应该对专有权的标的物作出严格、明确的规定，因为只有这样，才能界定专有权与共有权各自的权利范围，保证每一个区分所有权人的合法权益。
一般来说，专有权的标的物为楼层内隔开的、具有出入口的用于居住、办公或其他目的的单元，但也可为单独的楼层或房间。
单元内的一个阳台等缺乏独立性与封闭性的空间不能成为专有权的标的物。
建筑物的场地、其它区分所有权人亦使用的设备以及对于整栋建筑或其它区分所有权人的房屋存在、结构和坚固极为重要的部分或对楼房的外观与造型起决定作用的装饰物也不能成为专有权的标的物。
权利义务。
作为专有权人，区分所有权人对其专用部分有居住、出卖、出借、赠与以及进行室内装饰等权利，但由于专用部分与其他区分所有权人的专用部人联系的紧密性，区分所有权人在行使专有权时应受到一定的限制。
不得随意变动处于其专用部分内部的梁柱、管线等共用部分；有义务维修自己的住房，以使楼房保持良好的状态和美好的外观；有义务维持住宅环境的卫生与安宁，不得滥用专有权。
（二）共有权
共有权是指区分所有权人对建筑物的共用部分所拥有的所有权。
标的物。
共有权的标的物是指建筑物的共用部分，包括梁柱、楼顶、地基等维持建筑物存在及牢固安全的部分和楼梯、走廊、供电供水供气供暖设备等属于区分所有权人共同使用的部分。
除此之外，全体或部分区分所有权人还可以约定在建筑物的其他部分和设备上设定共有权。
在传统民法理论上，这种共有关系被称为互有。
原因在于这种共有权的标的物在性质上应永久维持共有关系，各共有人对标的物无分割请求权，因为，对这种共有标的物的分割将会危及建筑物的稳固与安全，妨碍建筑物的有效利用，给每一个共有权人带来不利。
权利义务。
作为共有权人，区分所有权人有权按共有部分的使用性质使用共用部分，其他共有人不得限制和干涉；有权阻止其他共有人对共用部分的破坏性使用；有权按应有份额分享共用部分的使用收益。
但区分所有权人不得侵占、随意改动和妨碍他人正当使用共有部人；应按使用性质使用共用部分且不得损坏；应按应有份额的比例负担使用、维修和管理共用部分的费用。
共同费用的共同负担，是建筑物区分所有权制度的重要内容，后面将详加论述。
建筑物区分所有权还有一项附带的权利，即地基利用权。
它指区分所有权人不论其专有权标的物与建筑物的地基是否直接相连，都有对地基利用的权利，并承担相应的义务。
二、共同费用的共同负担
用于整栋建筑物或建筑物的共同部分的费用由全体区分所有权人共同负担。
这是建筑物区分所有权制度的重要原则。
各区分所有权人对共同费用应负担数额多少，依其拥有的专有权标的物的大小来决定。
测定专有权标的物的大小，有的国家以专有权标的物的价值为对象。
我国在制定区分所有权制度时，各区分所有权人共同负担的比例大小，也应以专有权标的物的价值为对象来计算，因为面积相同的位于二楼和位于十楼的住房，其方便和舒适程度是不相同的，根据权利义务相适应原则，以住房的实有价值比以住房的面积来计算更具有合理性。
区分所有权人负担的共同费用应包括以下几项：(1)日常保养、维修和更新地基与建筑物的共用部分以及公用设备的费用；(2)管理建筑物的费用，包括管理人的薪金；(3)城镇土地使用税和其他应全体区分所有权人负担的损税；(4)支付楼房火灾及其他灾害保险的保险费等。
各区分所有权人对分摊给自己的费用应及时地支付。
如果某区分所有权人对一定时期的分摊费用拒不支付，楼房的管理机构可留置该区分所有权人房屋内的及附属于房屋的设备、供房屋利用的动产或其他动产。
在一定的条件下，楼房的管理机构还可应其他区分所有权人的请求，对
该区分所有权人的专有权标的物建立质权，并在建筑物所在地的房产管理部门登记。
三、建筑物区分所有权的取得与处分
建筑物区分所有权中专有权、共有权以及附带的地基利用权是不可分割的，建筑物区分所有权的不论取得与处分，都应包括专有权、共有权、和地基利用权，只对其中一种或两种权利的取得与处分是不成立的。
建筑物区分所有权的取得，与一般所有权的取得相同，有买入、受赠、继承、交换等方式，但其成立，除双方当事人的意思表示一致外，还应具备一定的法律要件。
根据我国《城镇私有房屋管理条例》的规定，不论以何种方式取得房屋的所有权，均应到房屋所在地房产管理部门办理所有权登记手续。
购买的房屋，应提交出售单位出具的证明和房屋所在地房屋交易所认证的买卖合同；继承的房屋，应提交原《房屋所有权证》和遗产继承证书；受赠的房屋，提交原《房屋所有权证》和赠与书，由受赠人，赠与人共同申请；交换的房屋，提交双方原《房屋所有权证》和交换房屋协议书，并由双方共同申请。
上述文件经查证核实后，当事人领取房屋所有权证，房屋所有权始得确认。
以上规定对建筑物区分所有权的取得亦当然适用。
对区分所有权的处分，包括卖出、赠与、交换、出租、出借、抵押、典当等方式，由于区分所有权人共处于一栋建筑物中，其相邻关系比一般的相邻关系更紧密，因此，当事人在处分其区分所有权之前应对全体区分所有权人发表声明，其他区分所有权人有权提出异议，如果有正当理由，包括当事人应负担的费用尚未付讫，区分所有权发生纠纷尚未解决完毕，未来的居住人行为不检将会给其他区分所有权带来严重妨害等，异议即可成立，当事人就不能对其区分所有权进行处分。
只有在其他区分所有权人无异议或放弃异议后，当事人对其区分所有权的处分始得进行。
四、建筑物的管理与区分所有人大会
区分所有人大会是商品住宅楼的最高管理机构，其性质是以加强住宅楼的管理，保护每一位所有权人的合法权益为宗旨的社会团体，它的成立，应在建筑物所在地的民政部门登记注册。
区分所有人大会由全体区分所有人组成，楼房的一个单元享有一个表决权。
若建筑物按楼层区分，则一个楼层享有一个表决权。
如果一个单元或一个楼层为多个人共同所有，则共同所有人只能委派一名代表参加表决。
大会由管理人召集与主持。
第一次大会由房产管理部门委托的区分所有人负责人召集与主持。
大会有拥有楼房半数以上同时为区分所有权人的半数以上的代表出席时，即有决议能力。
然，虽符合上述条件，
但出席人数少于两名的除外。
区分所有权人大会作为楼房的最高管理机构，有如下权力：(1)选举管理委员会或管理人，委托其负责管理事务；(2)有对管理委员会或管理人的管理工作进行监督的权力；(3)有对不属管理人管辖事务的决定权；
(4)有决定建立楼房更新基金，以进行维修及更新工作的权力；(5)批准在区分所有权人中分配费用的方案的权力；(6)制定并通过住宅楼的管理及使用规则；(7)有为楼房火灾及其他灾害缔结保险合同以及处理其他与外部联系的事务的权力。
管理人是由区分所有人大会选举产生，执行区分所有人大会的决议，处理建筑物日常管理事物的自然人。
管理人应在本楼区分所有权人中产生。
管理人的权限。
管理人对内负责日常管理事务，对外代表全体区分所有人的权利。
^。