中原2011年惠州创成香山美墅二期策略葱泄低ppt
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香山怡园二号地块及独栋别墅公开发售
客群面相对较宽，数量相对较多，单 独传播性强，进一步提升项目形象。
在叠拼销售的同时为独栋蓄客，并受 益于叠拼推广对形象的铺垫。
独栋别墅
项目推售次序
32套叠拼洋房是本期销售、推广重点
项目推进计划
准备期及车库销售
5、6、7月是市场传统淡季，在此期 间做本项目的准备、市场预热、客户 积累及车库销售工作，并等待市场存 量进一步消化和市场价格提升。
产品特点
本项目剩余物业主要是山顶别墅和叠拼洋房：
面积大、总价高;
在广元市场具有唯一性;
数量少，具有稀缺性. 属广元市场高端物业 独栋样板房和叠拼景观环境需加快工程进度，以样板、实景 加强可体验性，促进销售。
目标客户分析
车库：园区内一、二期有车业主
独栋、叠拼：
A、年龄35－50岁左右，拥有耀眼的地位或财富 B、本土社交圈特权阶层，习惯被人尊重并处处享受特权待遇 C、在收获大量财富的同时为自己的文化缺位不安而附弄风雅 D、开始思考如何更好的享受成就之上的生活 E、购买品牌产品、名车和关注身体健康及旅游成为生活主要特征
项目重要属性认知 C、广元稀缺物业
特征表现：
32套叠拼复式洋房和7幢独栋别墅均为广元城区 绝无仅有的高端居住产品。
通过强调独特物业的唯一性与身份特殊，对居住有特别要求的目标客群进行对接，并 暗喻产品的保值和增值空间。
项目推售次序
车库
叠拼洋房
针对社区内已有业主，无需寻找客户， 市场周期影响较小，推售灵活方便。
F、房子对他们来讲不仅是居住功能，更是财富、身份的载体
目标客户分析
独栋、叠拼客户需求： A、高尚的品牌体验，能彰显其财富、地位的载体 B、文化元素及内涵，能满足其附弄风雅的虚荣 C、周密的安全保障及合理的私密性，保持其惯享的特权待遇
百大地产香山项目策划提案PPT课件
市
• 央行明令限制金融机构向别墅类项目发放开发贷款
场
• 西（香）山地区的土地限制性开发
特 征
• 协议出让土地的禁止政策
分
析
二、区域市场环境特征分析
2、环境分析
PART
• 上风上水的自然环境、景观环境与生态环境
1 自然环境
景观环境
市
生态环境：水源、植被、空气
场
特
征
• 人文景观
分
三山五园的皇家历史渊源
客户本地化趋势显著，且存在两级化趋势，生活型别墅客户
市 场
群规模扩张明显，购买力向金字塔中段推移。
特
征
分
析
PART
一. 别墅市场总体特征
3. 依据各自不同的基础发展条件，总体市场已经基本形成竞 争互补的板块格局，各别墅板块特征鲜明。
1 市 场 特 征 分 析
别墅板块分布图
一. 别墅市场总体特征
重点别墅板块特征对比表
对比项目
天竺
京昌区域
西山
马坡
PART
知名度和高档区域的认知 度
高
较高
高
较高
1 市 场 特 征 分 析
自然景观资源
一般
良好
优异
良好
区域生活配套及交通状况 的成熟度
高
较高
一般
一般
人气 城市辐射影响最强区域
物业形态产品特征
持续
东部繁华产业 区（CBD）、
使馆区
·以高档独栋
别墅为主 ·产品注重会所 、公共空间 ·投资、租赁现 象普遍
征
城、上元、水郡长安、东山墅
分、万城华府、We－House、香山甲第
其他 区域
《总体策划案》PPT课件培训资料
第一阶段（7月1日—— 7月20日），内部认购鼓动期。告知凡于7 月20日至7月底之间认购登记的，在公开发售时按买楼先后 次序给予不同优惠，如：前10名9折、 前20名9.5折、前50 名9.7折、前100名送价值1000元礼品。
第二阶段（7月20日—8月10日），公开发售促销期。 要点：一，要鼓励买楼者排队候购。 二，要制造热烈的现场卖相和气氛，以期一炮而红。
三、销售促进（8 月15日—12月31日）
1、指导思想：一是强力促进销售。二是依据工 程进度和销售节奏需要，安排几个销售节点 高潮，而不是“细水长流”。
2、建议节奏： 第一阶段（9月1 日—10月31日） 促销高潮（10月1日—7日） 活动方式：展销会+国庆中秋嘉年华 目的：销售第1—4栋楼和第16、 17栋楼
其三，标识（我们主张以“人形”为项目标识）要始 终贯穿整个项目，确保春申万科城的整体、统一。
——总案品牌诉求要素——
轻松——对应“假日风景” 恬淡——对应“假日湖畔” 闲适——对应“假日花园” 慵懒——对应“假日时光” 和谐——对应“假日故事”
这就是郊区住宅予人的好处，是生态型家园给人的 感受，人与人之间建立起一种健康和谐的生活关系。
3 、假日风景北临春申路公交车站，东临畹町路，同时，假日三大道 贯穿该区，居民“轻松”出行；建筑层面错落有致， 建筑立面 和阳台简洁明快，给人以“轻松”之感。
——项目定位——
4、商业布局、交通、建筑设计还只是一种物化的“轻松”。 由于万科物业管理而形成的一种充分尊重人，给人以自由 自在无压力的生活氛围却是一种生活境界！
——项目定位——
假日风景，一个轻松亲切的地方
1、“轻松与亲切”是春申万科城第一期项目——假日风景的个性特 点。它不同于二期“湖畔的恬淡”、三期“花园的闲适” ，四 期“时光的慵懒” ，五期“故事的和谐” 。
第二阶段（7月20日—8月10日），公开发售促销期。 要点：一，要鼓励买楼者排队候购。 二，要制造热烈的现场卖相和气氛，以期一炮而红。
三、销售促进（8 月15日—12月31日）
1、指导思想：一是强力促进销售。二是依据工 程进度和销售节奏需要，安排几个销售节点 高潮，而不是“细水长流”。
2、建议节奏： 第一阶段（9月1 日—10月31日） 促销高潮（10月1日—7日） 活动方式：展销会+国庆中秋嘉年华 目的：销售第1—4栋楼和第16、 17栋楼
其三，标识（我们主张以“人形”为项目标识）要始 终贯穿整个项目，确保春申万科城的整体、统一。
——总案品牌诉求要素——
轻松——对应“假日风景” 恬淡——对应“假日湖畔” 闲适——对应“假日花园” 慵懒——对应“假日时光” 和谐——对应“假日故事”
这就是郊区住宅予人的好处，是生态型家园给人的 感受，人与人之间建立起一种健康和谐的生活关系。
3 、假日风景北临春申路公交车站，东临畹町路，同时，假日三大道 贯穿该区，居民“轻松”出行；建筑层面错落有致， 建筑立面 和阳台简洁明快，给人以“轻松”之感。
——项目定位——
4、商业布局、交通、建筑设计还只是一种物化的“轻松”。 由于万科物业管理而形成的一种充分尊重人，给人以自由 自在无压力的生活氛围却是一种生活境界！
——项目定位——
假日风景，一个轻松亲切的地方
1、“轻松与亲切”是春申万科城第一期项目——假日风景的个性特 点。它不同于二期“湖畔的恬淡”、三期“花园的闲适” ，四 期“时光的慵懒” ，五期“故事的和谐” 。
创新与可持续发展-PPT精品文档
人声誉和执政遗产以民生的名义实施时，大棒就落在了房地产的头上，哪怕是拟市场化。
兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者
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创新、传承与逆市发展
原因2、调控方式：逆市场化的政策安排
2019年我国开始住房改革，拉开了房地产市场化的序幕； 2019年7月1日，国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令） 2019年，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（71号令）中，第一次明确房 地产成为国民经济支柱产业。 2019年，土地开始实施招拍挂，使中国房地产开始真正走向市场化。 但是，在后房地产市场百花齐放后，以央行121号文（关于进一步加强房地产信贷业务管理的
——出让金收益的10%用于保障房建设。
可以看出，中央对土地出让金是寄予厚望的，把其视为堵住财政“窟窿” 的良方。因为土地出让金承载了越来越多的功能——被绑架了，最终 结局只能是固化并恶化“土地财政”！
——应对土地出让金的用途进行法律限制，而不是去扩展，要反馈到土地
开发和保障房建设上，要设立类似香港的土地收益基金，而不是“寅 吃卯粮”。
——被业内广泛推崇的快速周转模式是否不可持续？
2、事实证明，过去所有消逝的开发商几乎没有几个是因为调控而出局的，大都是因 为战略失误、股东不和、管理失控等内因；过去所有预言“将有一批开发商倒闭 ”的预言也都落空了。 ——是否大多数人都低估了开发商的抗击打能力？
兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者
兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者
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创新、传承与逆市发展
原因3、被忽视的四重阻力
目前的房地产市场之所以呈现胶着状态，除了调控目的、调控方式有待改进外，还有 四重被忽视的阻力： （1）开发商的抗击打能力 （2）地方政府视房价为“名片” （3）中央政府对房价下降的结果估测不准
世联广东惠州中萃花城湾项目二期营销策略总纲187页XX年
本体
项目户型产品超大赠送，高
分析 附加值，竞争力强
超大入户花园，功 能区灵活使用，卧 室宽景阳台设计， 美景入内，诗意栖 居。
豪阔入户花园，户型典 雅舒适，南北对流，采 光通风极佳，功能分区 明确，创造美好生活空 间
豪阔入户花园，超宽景 观阳台，南北采光通风 极佳，格局极具大家风 范，尊享宽敞空间尺度 ，无限延展生活情致。
购买力强 追求舒适
购买力强 追求舒适 喜好大户型
有一定购买力 换房需求
学习改变命运,知 识创造未来
世联广东惠州中萃花城湾项目二期营销策略总纲187页XX 年
25
A 本地原住民客户
非刚性需求——置业急迫性不高/选择太多/老镇区情结，属于市场上慢热的“ 跟随者”群体，短期快速放大可能性不高
客户群量
本地客户体量变化趋势图
世联广东惠州中萃花城湾项目二期营销策略总纲187页XX 年
两会政 国19条，短期内难以收到预期效果 策新风
2010年03月11日 ， 国务院总理温家宝在政 府工作报告中说，要坚 决遏制部分城市房价过 快上涨势头，满足人民 群众的基本住房需求。
解析：出台的相关政策主要是针对部分城市的房价上涨过快。价格必须保持一个合理的
本轮调控对惠州房地产的影响或将不明显；10年惠州房地
产市场的表现将较为平稳．其中上半年表现为“价 稳量跌”，下半年表现为“量价平稳”
上半年密集的调控政策将对深圳投资客户造成较大的影响，使惠州的投资需求大幅下降
学习改变命运,知 识创造未来
世联广东惠州中萃花城湾项目二期营销策略总纲187页XX 年
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程度 ； 由于“地—房”传导机制自身的缺陷决定了国19条难以在短时间内收到预期的效果，
长远来看还是具有一定的积极意义。但正所谓“远水解不了近渴”，该项政策的最终命运 学识只习创能改造变未被命来运看,知做是政府调控的又一次“隔靴搔世痒联”广东。惠州中萃花城湾项年目二期营销策略总纲187页XX
某别墅市场发展状况分析
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、SP活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。