【营销】2019广东惠州淡水、大亚湾商业项目报告
【营销】2019广东惠州淡水、大亚湾商业项目报告
惠阳商业项目考察报告2019. 1.4目录CONTENT 12龙光城天安星河城3456华都购物广场缤购地下商业广场诚杰壹中心灿邦新天地淡水概况●淡水镇地处广东沿海，隶属惠州市管辖，历史悠久，又是著名的侨乡。
她位于珠江三角江三角洲东南 部，南边紧靠大亚湾经济技术开发区，西与深圳接壤，北与惠州毗邻。
是珠三角经济区重点卫星镇， 惠阳区政治、经济和文化中心。
●惠阳淡水位于惠阳区南端， 紧靠大亚湾经济技术开发区，并与深圳市接壤，是历史悠久的古镇，又是著名的侨乡。
全镇 总面积80平方公里，城区面积24平方公里，下辖18个社区居委会 和8个村委会， 总人口约30多万人，是惠阳区人民政府所在地和全区政治、经济、文化中 心，是“深莞惠”一体化 和环大亚湾新区的重要组团。
淡水城区各大小道 路纵横交错，深汕高速及厦深铁路、惠大高速等贯穿其中，方圆50公里内有厦深铁路惠 州南站、惠州机场、深圳机场和惠州港可供使用，海陆空交通 非常便利。
电 力供应充足，通信系统优良、娱乐服务设施完善，科技、文教、卫生、金融、服务、 海 关货检、社会保障和治安管理体系配套齐全，保证了淡水迈向现代化城市发展需要。
龙光城天安星河华都购物广场缤购商业广场诚杰壹中心灿邦新天地项目分布项目分布ONE 龙光城龙光城地理优势项目概括•深惠·龙光商业广场紧靠深圳坪山新区，面积约为8.5万平米，依6万㎡龙光湖美景，坐拥约20万龙光城住宅消费客群，商业前景广阔。
龙光商业广场以“美好生活创想+”为主题，规划有屋顶花园和室外儿童游乐天地，打造可供全家人轻松畅玩的一站式家庭共享空间。
休闲城、花园小镇、欧式风情街三大中庭主题风格与空中花园构成龙光城四大场景亮点，帮助消费者发现生活之美。
•项目位于大亚湾西区深惠合作示范区边缘，靠近西南大道，紧邻深圳坪山新区、龙岗坑梓镇，作为深圳东进战略核心受益第一站，享受深圳产业、资源和人口向东延伸的利好。
F R O M PP H O T O I X A B A Y项目现状原·龙光城 现·龙光城 标致更换淡水龙光商业广场•楼层业态分布深惠龙光城负1层定位为：主力店：沃尔玛，餐饮：鱼的错、英雄煮、老港记、面点王、72街、麦当劳，零售：良品铺子、生活无忧，配套：万宁、南北药行等。
世联惠州城市1号公寓商业项目营销策划报告
项目概况
本项目处于惠沙 提路上，北临滨江公 园，西枝江贯穿其上， 使之与江北隔离开；
从住宅角度上看， 本项目处于住宅集中 区； 但从商业角度上看， 本项目处于相对偏郊 的地区；
区位描述
购书 中心
百佳 顺电
城市 壹号
时代 广场
人人乐
世联惠州城市1号公寓商业项目营销 策划报告
项目概况
主要户型： 总 户 数： 居住人数： 住户类型： 商业面积： 商业层面： 每层面积： 柱 间 距： 停 车 位：
建筑因素
世联惠州城市1号公寓商业项目营销 策划报告
限制发展因素
•项目前后道路，均为双向双车 道； •交通畅顺，但来往的车流人流 较少； •附近道路无公交系统； •非城区主要道路；
➢没有迹象表明未来车流 人流量会有较大幅度增 加；
➢道路交通因素限制商圈 范围；
外部道路及交通状况
惠沙堤路 西堤路
世联惠州城市1号公寓商业项目营销 策划报告
在此情况下，商铺投资者无法看到项目前 景，商铺几乎无法零售。
世联惠州城市1号公寓商业项目营销 策划报告
可利用资源挖掘
购书中心
本项目姐妹楼的裙楼商业。 与项目毗邻而立；
购书中心在城区内有较高 知名度；
可为本项目带来具备固定 消费特征的消费群体；
世联惠州城市1号公寓商业项目营销 策划报告
可利用资源挖掘
限制发展因素
正南侧面地块，目前尚是 荒地，既无住宅又无商铺；不 仅严重影响项目外部形象，也 对商业运作产生不良影响；
市政广场部分高架于项目 西侧的西提路上；使之形成事 实上的商业隔离效果；
项目南侧住宅楼宇外观陈 旧，对将来运作的商业档次有 不良影响；
外部环境
林锦明、惠州市惠阳区人民政府二审行政判决书
林锦明、惠州市惠阳区人民政府二审行政判决书【案由】行政行政行为种类行政裁决【审理法院】广东省高级人民法院【审理法院】广东省高级人民法院【审结日期】2020.11.19【案件字号】(2019)粤行终594号【审理程序】二审【审理法官】林劲标郭琼瑜戴剑飞【审理法官】林劲标郭琼瑜戴剑飞【文书类型】判决书【当事人】林锦明;惠州市惠阳区人民政府【当事人】林锦明惠州市惠阳区人民政府【当事人-个人】林锦明【当事人-公司】惠州市惠阳区人民政府【代理律师/律所】刘兴斌广东智仕律师事务所;严剑润广东卓凡律师事务所;刘学科广东德邻律师事务所【代理律师/律所】刘兴斌广东智仕律师事务所严剑润广东卓凡律师事务所刘学科广东德邻律师事务所【代理律师】刘兴斌严剑润刘学科【代理律所】广东智仕律师事务所广东卓凡律师事务所广东德邻律师事务所【法院级别】高级人民法院【字号名称】行终字【原告】林锦明【被告】惠州市惠阳区人民政府【本院观点】本案焦点问题是林锦明申请惠阳区政府裁决由淡水街道办无偿出让10000㎡商住用地给其作为其被征青苗补偿是否应予支持。
【权责关键词】行政裁决合法违法管辖第三人证明维持原判听证【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院二审认为：本案焦点问题是林锦明申请惠阳区政府裁决由淡水街道办无偿出让10000㎡商住用地给其作为其被征青苗补偿是否应予支持。
涉案征地行为发生在1993年，依照当时施行的《中华人民共和国土地管理法》第三十条之规定，国家建设征用集体土地应当给付的各项补偿费中，只有被征用土地上属于个人的附着物和青苗的补偿费付给本人，土地补偿费等其他补偿费统一拨付给被征地集体。
林锦明系涉案被征土地的承租人，租赁相关土地用于蔬菜种植，其并非被征土地的所有人，因此对其补偿应当按照原用途给予补偿即补偿其相关青苗的损失。
现林锦明主张原淡水镇人民政府相关负责同志曾承诺无偿出让10000㎡商住用地给其作为其被征青苗的补偿，明显违反上述土地管理法之规定。
惠州淡水万达商圈规划最新
惠州淡水万达商圈规划最新
高弘花园，位于大亚湾西区龙山八路与永达路交汇处西南角，万达广场正对向南侧约700米处。
这个位置，位于大亚湾西区北片区响水河工业区范围，项目周边西、南两个方向均为工业厂房；西侧为泰丰牧马湖社区项目，龙山八路正对面即为北大培文惠州实验学校；北侧方向，隔着永达路，在建的一个大型项目为灿邦珑庭广场，以及已入住的大型社区中萃花城湾，再往北，即达万达广场。
这个片区，目前集中开发了多个新建住宅，已售完及已入住的包括熊猫国际新城、中萃花城湾、东部阳光花园、阳光圣菲、爱顿第3季、秋谷宏府等社区，在建在售的项目包括泰丰牧马湖、卓洲悦园、家悦龙庭、恒大悦龙台、碧桂园翡翠山、灿邦珑庭广场等。
陆路交通方面，从项目往北或往南，通过龙山八路可直达龙海二路或石化大道，这两条路是大亚湾区东西主干道，可向西连接深圳坪山、向东连接大亚湾中心区和东部霞涌滨海旅游带；通过东北侧不远的大亚湾大道，可向北连接惠阳淡水主城区，向南连接大亚湾澳头滨海片区。
高速路方面，离项目最近的高速出入口，是东向石化大道上的惠深沿海高速澳头出入口，由此可快速通达深圳和惠东沿海地区；此外，还有北向淡水城区的深汕高速淡水出入口，可通达深圳=及汕尾、汕头等城市；往东向还可联通惠大高速，可快速达到惠州北部主城区惠城区。
项目距离厦深高铁惠州南站，实际车程距离约6公里，驾车约需20。
陆路公交客运方面，项目附近由多个公交站点，经由多条公交线路，可通达惠阳、大亚湾城区多个地点。
项目南北两个方向，分别有惠阳汽车客运站和大亚湾汽车站两个长途客运站，直线距离均为7公里左右。
【房地产年报】2019年惠州年报
房企 新力集团 富盈地产 海伦堡 中海集团
蓝光 碧桂园
赛格
优惠方式 新力首付1.5成，现场可申请95折 最低93折，送三年物业管理费。
99折 认筹享98折 9折、五万元家电大礼包 一次性94折、分期付款97*99*99折
92折
区域
项目
仲恺区 海伦潼湖国际
仲恺区 海伦堡海伦源筑
仲恺区 万象湖花园
仲恺区 禹洲嘉誉观澜
2019年惠州各区县溢价率前十土地一览表 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2019年12月31日）
惠州市2013-2019年土地交易金额及单价（单位：亿元；元/㎡） 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2019年12月31日）
2019年惠州市各区县土地成交面积占比 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2019年12月31日）
珠江四季悦城 深惠珠江地产 一次性98折，按揭99折
三远大爱城 和瑞乐府 龙光玖龙花园 奥园华府
云峰花园
浩创果岭上院 力天金域豪庭 力天东江豪门
保利山水城 新城香悦澜山
厚园 世茂望锦 恒大雅苑
中联地产 翱龙实业
龙光 奥园
日骏地产
浩创集团 力天地产 力天地产 保利地产 新城控股 海伦堡
世茂 恒大
一次性97折，按揭99折 推出12650元/㎡特价房源 全款99折，部分房源96折
排名
开发商
总金额（亿元）
Top1
中海地产
36.56
Top2
碧桂园
32.07
Top3
新力地产
23.63
Top4
中洲控股
17.49
Top5
中骏集团
15.81
Top6
惠州商业项目初步策划方案
惠州商业项目初步策划方案一、项目分析与评价（1）总体策划思路1.全面把握，有的放矢：项目的成功开发与营销都是建立在对目标客户群需求的分析之上，所以首前要了解目标客户群是谁（即房子建好了买给谁），他们需要什么样的产品，在此基础之上然后再对项目物业进行最优的设计与组合，不求最好而求最合适。
2.清晰定位，分期开发：经过现场勘察之后，本人对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，发现该项目（特别是农贸市场部分）在该地域有很大的需求，但人气不旺。
没有人气那么商业部分就做不起来，从而严重影响项目的投资回报率。
那就不妨先把农贸市场建立起来，而后建成的酒店商业部分和公寓部分就跟着升值，从而实现最优开发模式与项目自身进行完美对接。
3.租售并举，快速收益：整个项目的建筑形式和当地的经济水平客观上加大了销售难度，即使是在定位有充足推广价值的情况下，仍然无法确保所有物业一定销售成功。
因此，我们必须以快速收益为目标，前期要以租带售，租售并举，这样既可以提升资金回笼套现速度，又可以快速提升人气。
（2）、整体规划的调整意见建议原则◎“主题性”原则◎“互动式”原则◎“开拓、创新”原则◎“可持续发展”原则◎整体性、战略性原则◎效益的最大化原则（3）、项目策略总建议：1.功能性卖点：从项目自身挖掘出来卖点，在整合营销中体现持久性；2.非功能性卖点：从项目以外的方面挖掘卖点，在营销的各阶段体现出阶段性；3.卖点的独创性：以差异华竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点；4.逆向思维与反向思维：能够跳出楼盘谈楼盘，跳出卖点谈卖点；5.策略的整合性：将卖点贯穿整个营销全过程，确定了卖点以后推出系统的整合方案。
（4）项目SWOT分析S（优势）：◆硬性需求旺盛，市场稀缺。
农贸市场和休闲娱乐酒店资源稀缺，周围五公里以内没有农贸集市和休闲娱乐场所，可以说本项目是顺应市场需求。
◆政府对本项目的大力支持。
在项目的现场勘察的过程中，本人还了解到本项目得到了当地政府的大力支持，这对项目的开发极为有利。
2019惠州大亚湾东能项目整合推广思路
深圳东星河丹堤在生活方面，外享都市规划醇熟盛境，内享私家登山道、开心农场、360°金管家及私家佛堂等体验。
近期动态： 在售2栋非毛坯房，建面120-180平，整体均价约16000元/平
广告画面
5月31日，惠州市住建局公示了《惠州市 住房发展规划（2017-2021年）（公众咨 询稿）》。2017-2021年规划期内，惠州 市新增各类城镇住房60.5万套，其中新建 商品住房55万套，保障性住房0.8万套， 人才安居住房2.7万套，租赁住房2万套。
2018年，大亚湾成交量超过3万套，5年内， 大亚湾规划新增6万套商品住房，对比之 前成交数据，这6万套商品住房或不到3年 便可卖光，大亚湾的新房供应在“缩量”， 3年后将无房可卖！
惠州大亚湾东能项目整合推广思路
深圳华佗创意项目组 20190306
序
7月1号营销中心开放 7月15号项目开盘
我们如何快速建立项目价值？
东能地产深耕大亚湾 继阳光圣菲/东能银滩之后又一力作
进一步提升品牌影响力
品牌使命
PROJECT
MISSION
销售使命
PROJECTMISSION
壹 市场格局
项目情况：
深圳东星河丹堤位于惠州惠阳亚公顶国家森林公园旁，占地面积120万平方米，总建筑面积220万平方米。整体分6大期来开发建 设，预计开发周期在8-10年左右，整体产品主要由大独栋、小独栋、双拼、联排、花园洋房以及高层超高层住宅组成。
深圳东星河丹堤在运动休闲方面，8000㎡全能会所，体育公园、无边际游泳池、篮球场、网球场、私家登山道等运动体验。
2015年深圳房价高涨 导致外溢效应显现
佳兆业惠州公司2019年营销工作总结-文档资料
目录
一、2019年营销工作概况
二、项目典型营销案例分享 三、项目营销过程中的教训 四、对集团营销的工作建议
2
一、2019年营销工作概况
1、佳兆业中心营销业绩——销售成绩：8个月；1016套；5.27亿元；8025元/平米；
已推售套数 已推售面积 已推售目标金额 已推售目标均价 年度销售目标 1，161 73，487 已销售套数 已销售面积 已销售金额 已销售均价 年度完成率 1，016 65，670 527，025，157 8，025 115% 未销售套数 未销售面积 未销售金额 未销售均价 套数销售率 145 7817 77，280，802 9，886 87.5%
项目一直以来持续热卖,持续加推预热市场起到关键性作用。另外，进行价格内部挤压，有序进行产品
销售，也是本项目成功的一大关键。
6
一、2019年营销工作概况
1、佳兆业中心营销业绩——市场占有率：惠州楼盘2019年度销售套数冠军；
销售金额
光耀城
10亿 合生帝景湾 5亿 富力丽港中心 鹏基万林湖 奥林匹克花园 光耀荷兰小城 万科金域华庭 0 保利山水城 中信水岸城 宏益公馆 DADA草地 佳兆业中心 雅居乐白鹭湖
营销设备 购置
总计
作为进入新城市的第一个开发项目，承载了集团品牌落地等宣传任务，佳兆业中心一期2019年整体营销 费用支出约为1822万元，根据截止目前的年度签约额5亿计算营销费用比例为：3.6%，低于年度目标的 4.4%。这有赖于项目采取的广告新闻化、新闻话题化、人物采访等多种低成本宣传方式。
4Leabharlann 一、2019年营销工作概况
5
二、典型营销案例分享
1、佳兆业中心营销业绩——推盘节奏：把握市场节奏，量价步步为赢！
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项目现状
原·天安星河城
现·天安大洋生活荟
淡水天安星河城•楼层业态分布
天安星河城 1层定位为：快时尚品牌：夏利玛、ZARA等，时尚精品：六福珠宝、金至尊雷诺等，生活体验：BH、膜法世家、3CE等，餐饮美 食：乐时披萨、雪冰、思慕奇等。 2层定位为：精品超市：亿佰家精品超市，时尚精品：亿佰家，生活配套：富民集合店，餐饮美食：厨遇味道、湘宴谭厨、牛契等。
• 地理优势
• 天安大洋生活荟位于惠州市惠阳区淡水人民 四路十九号，坐拥政府投资35亿的淡水河的 南北两侧，成为惠阳唯一的滨河风情带，地 理位置优越，堪称淡水地区的地王。
• 天安大洋生活荟占地面积39万㎡，总建 筑面积达108万㎡，项目主要配套由高层住宅、 别墅、购物广场、办公楼、商务会所、国际 五星级酒店、九年制办学和中英文幼儿园及 为一体的惠州大规模的城市综合体项目。
3层定位为：主力店：博纳影院，餐饮：爱上酸菜鱼、蛋仔小茶、皇茶、下午三点，配套：智享时光、靓家居、梦雅家纺等。
龙光商业广场IP落位
龙光城IP萌宠以猫为型，命名龙大大，定为社区宠物风格，海 元素较少，多布置公区与拐角处，吸引人群拍照及孩童玩耍。
资讯 生活服务
娱乐
惠印 象汇
时尚
餐饮
休闲
购物
龙光商业广场中庭美陈
龙光城
缤购商业广场
天安星河
华都购物广场诚杰壹中心Fra bibliotek灿邦新天地
项项目分布布
ONE 龙光城
PHOTO IX FRO M P A B AY
龙光城
项目概括
• 深惠·龙光商业广场紧靠深圳坪山新区，面积约 为8.5万平米，依6万㎡龙光湖美景，坐拥约20 万龙光城住宅消费客群，商业前景广阔。龙光商 业广场以“美好生活创想+”为主题，规划有屋 顶花园和室外儿童游乐天地，打造可供全家人轻 松畅玩的一站式家庭共享空间。休闲城、花园小 镇、欧式风情街三大中庭主题风格与空中花园构 成龙光城四大场景亮点，帮助消费者发现生活之 美。
惠阳淡水位于惠阳区南端， 紧靠大亚湾经济技术开发区，并与深圳市接壤，是历史悠久的古镇，又 是著名的侨乡。全镇 总面积80平方公里，城区面积24平方公里，下辖18个社区居委会 和8个村委会， 总人口约30多万人，是惠阳区人民政府所在地和全区政治、经济、文化中 心，是“深莞惠”一体化 和 环大亚湾新区的重要组团。淡水城区各大小道 路纵横交错，深汕高速及厦深铁路、惠大高速等贯 穿其中，方圆50公里内有厦深铁路惠 州南站、惠州机场、深圳机场和惠州港可供使用，海陆空交通 非 常便利。电 力供应充足，通信系统优良、娱乐服务设施完善，科技、文教、卫生、金融、服务、 海 关货检、社会保障和治安管理体系配套齐全，保证了淡水迈向现代化城市发展需要。
3层定位为：儿童天地：乐悠游、步步高、小天才、西瓜培训、棒棒贝贝等，餐饮美食：他她偶遇，生活体验：同仁古方养生会所、 美肌工坊。
4层定位为：时尚ktv：星K·ktv，国际影院：百誉影城
外部公区美陈展示
外部采取中欧交替风格装饰，外立面高墙灯光接壤连贯 侧铺定位餐饮可最大限度导入人流形成人群停滞，营造 一定的商业氛围。
地理优势
• 项目位于大亚湾西区深惠合作示范区边缘，靠近 西南大道，紧邻深圳坪山新区、龙岗坑梓镇，作 为深圳东进战略核心受益第一站，享受深圳产业、 资源和人口向东延伸的利好。
项目现状
原·龙光城
现·龙光城 标致更换
淡水龙光商业广场•楼层业态分布
深惠龙光城 负1层定位为：主力店：沃尔玛，餐饮：鱼的错、英雄煮、老港记、面点王、72街、麦当劳，零售：良品铺子、生活无忧，配套：万宁、南北药行等。
PHOTO IX FRO M P A B AY
淡水华都广场
项目概括
• 华都广场隶属香港恒华国际有限公司名下的商业 项目，于1996年投资兴建。项目占地面积约 8000平方米，总营业面积达35000平方米，并 拥有地下4000多平方米及地面近2000平方米的 大型停车场。场内配备了4部扶手电梯，5部升 降梯，一部货梯。华都广场是集购物、休闲、文 化、餐饮、娱乐、幼儿教育于一体的新型现代购 物中心，经营定位为中高档一站式体验商城。
白天广场人 迹稀疏
1
白天出人口 流动性差
2
街铺人群零 落
3
街铺人群停 滞低
4
TWO 天安星河城
PHOTO IX FRO M P A B AY
天安星河城
项目概括
• 天安大洋生活荟是独立商业体，地上四层； 裙楼步行街两层；总建筑面积为3万平方米； 是一个集时尚、购物、休闲、餐饮、娱乐及 生活服务于一体的休闲购物中心；购物中心 主要由中心休闲餐饮、时尚休闲服饰、精品、 电玩、儿童娱乐、KTV、影院及快时尚品牌 等主力店和次主力店组成；裙楼步行街，主 要以西餐、中餐（客家菜、粤菜、湘菜、川 菜）及其他特色餐饮为主。
1层定位为：餐饮：喜点、佳田、麦当劳甜品店，零售：香港周六福、塞飞妮、金大福、百图、新佳娜，配套：华为体验店、贝尔斯电子竞技、植物医生 等。
2层定位为：餐饮：周麻婆、湘当有味、珊蒸海味，零售：安踏kids、铅笔俱乐部、balabala、布迪设计，配套：开心家族、森迪王国儿童乐园、正人道 场、巧手丫、格灵岛玩具。
惠阳商业项目考察报告
2019 . 4
目录
CONTENT
1 龙光城 3 华都购物广场 5 诚杰壹中心
2 天安星河城 4 缤购地下商业广场 6 灿邦新天地
淡水概况
淡水镇地处广东沿海，隶属惠州市管辖，历史悠久，又是著名的侨乡。她位于珠江三角江三角洲东南 部，南边紧靠大亚湾经济技术开发区，西与深圳接壤，北与惠州毗邻。是珠三角经济区重点卫星镇， 惠阳区政治、经济和文化中心。
内部公区美陈展示
内场公区搭建“网红打卡小屋”在内部消费达到66元即可凭消费小票进入拍摄，优点：利用现女生爱衷于主题 拍照心理，到达对外推送宣传及促进内部商户成交效应，缺点：热度易冷却，需间断变幻主题。
项目气氛渲染
项目公区标识
项目人流
因常推广勤造势效应 傍晚时段淡水周边住 宅区域人群聚集较多
THREE 华都广场
资讯 生活服务
娱乐
惠印 象汇
时尚
餐饮
休闲
购物
2L中庭摆设圣诞集装箱，填补闲置处， 围绕儿童游乐抓迷藏作用吸引家庭式 好奇达到宣传效果
1L大厅落定儿童区，为周边区域 儿童提供休息玩耍的去处，便于导 入人群拍摄造势。
导示展示
镶墙广告展示
立柱广告展示
楼层导视
品牌广告推送
品牌公区展示
墙体新品推送
项目人流