合肥联邦UNO写字楼项目定位报告.ppt精品文档
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世联_合肥华润绿轴项目占位及定位探讨_34PPT_XXXX年
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财富广场B座 北一环路亳州路交汇
东南 21层 石材玻璃幕墙 1800 2.7 大理石 粉墙 国产蒂森克虏伯 6客2货 1350KG 18人 分体空调 美标 二手楼售价约6500 50
3
财富广场是合肥市较早入市的大体量办公物 业，吸引了大量国内外知名企业入驻，带动 了整个北一环商务氛围的形成。
连续集中的楼体设置，大面积玻璃幕墙的使 用是产品一大亮点。
3
二线豪宅：主流高端——融科九重锦，主抓主流 自住需求客户，产品力取胜，量价均有较大突破
项目位置
政务区习友路与茂荫 路交口
占地面积 7.5万㎡
建筑面积 31万㎡
容积率 3.21
分期情况
共14栋33层高层， 一期6栋现剩余1栋
户型面积 82~142㎡
成交均价 7500~8000元/㎡
总户数 2300户
本报告是严格保密的。
13
地块价值解析
本报告是严格保密的。
14
绿轴 绿轴
商业和住宅的规划关系是项目规划的重点，与 人流相关、与地块价值相关、与开发次序相关
34号地R<5.7 36号地R<3.5
规划限制条件——
目前项目规划方向不拘泥于分地块的规划容积率指标，在三块地 内可以考虑综合平衡容积率； 260米超高层建筑的位置基本确定，160米的位置可以调整； 30米限高区域位置可以调整，购物中心位置根据最终判断另行沟 通调整；
本报告是严格保密的。
18
写字楼市场
合肥写字楼一线产品分布 合肥代表性楼盘
合肥写字楼产品分析
本报告是严格保密的。
19
合肥市场写字楼分布 合肥写字楼主要分布于中心老城区和环城路沿线，
概况
其中市场一线产品多集中于北一环和政务区
财富广场B座 北一环路亳州路交汇
东南 21层 石材玻璃幕墙 1800 2.7 大理石 粉墙 国产蒂森克虏伯 6客2货 1350KG 18人 分体空调 美标 二手楼售价约6500 50
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财富广场是合肥市较早入市的大体量办公物 业，吸引了大量国内外知名企业入驻，带动 了整个北一环商务氛围的形成。
连续集中的楼体设置，大面积玻璃幕墙的使 用是产品一大亮点。
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二线豪宅：主流高端——融科九重锦，主抓主流 自住需求客户，产品力取胜，量价均有较大突破
项目位置
政务区习友路与茂荫 路交口
占地面积 7.5万㎡
建筑面积 31万㎡
容积率 3.21
分期情况
共14栋33层高层， 一期6栋现剩余1栋
户型面积 82~142㎡
成交均价 7500~8000元/㎡
总户数 2300户
本报告是严格保密的。
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地块价值解析
本报告是严格保密的。
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绿轴 绿轴
商业和住宅的规划关系是项目规划的重点，与 人流相关、与地块价值相关、与开发次序相关
34号地R<5.7 36号地R<3.5
规划限制条件——
目前项目规划方向不拘泥于分地块的规划容积率指标，在三块地 内可以考虑综合平衡容积率； 260米超高层建筑的位置基本确定，160米的位置可以调整； 30米限高区域位置可以调整，购物中心位置根据最终判断另行沟 通调整；
本报告是严格保密的。
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写字楼市场
合肥写字楼一线产品分布 合肥代表性楼盘
合肥写字楼产品分析
本报告是严格保密的。
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合肥市场写字楼分布 合肥写字楼主要分布于中心老城区和环城路沿线，
概况
其中市场一线产品多集中于北一环和政务区
合肥濉溪路和嘉国际广场写字楼营销精品PPT课件
置地广场 中环国际
5.523万㎡ 6万㎡
财富广场一期 6万㎡
邮电大厦
4.1万㎡
7部
4部三菱电梯，其中 两部为观光电梯。 4部
7部，为原装奥迪斯 电梯
7890 15000
15000 5857
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合肥现有的写字楼存在着一些的硬伤
本项目正处于设计阶段，可以完全避免这些缺陷
和
嘉 国 际 广 场
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合肥市场写字楼总结
较少
10
政务新区——合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要
形成气候尚需一段时间
市场环境
绿地蓝海
和
新城国际
嘉
国
际
广 片区分析
场 涌现出新城国际、绿地蓝海等项目，但区位竞争优势不大
核心驱动力
未来规划 价格较低 项目新
租金/售价 租金：20—40元
/m2/月 售价：3500-4700
元/m2
租售状况 出租率在80％以上
2000年以前
合肥写字楼市场发展历程
2000年左右
2003-04年
2005年—今
老式办公楼 一批形象落后的低档次 办公楼
大型国企高档办公楼
邮电大厦 金城大厦 润安大厦
写字楼市场化起步
财富广场一期 美地阳光大厦 仁和大厦 天徽大厦
逐渐被市场淘汰
和
嘉
部分进入租赁市场，
标定了合肥高档写 字楼的形象
个别开发商进入市 场化写字楼开发，
/m2 租售状况 高品质的物业招租良
好，出租率在85％以 上；
未来发展趋势
后续供应量较多；
8
长江路片区——以三孝口为核心，辐射周边区域。
市场环境
商业项目定位报告ppt课件
36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
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5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
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25
什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
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4
I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
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31
案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场
商业综合体定位分析(ppt图文)
• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
合肥政务区及黄潜望写字楼市场调研报告 PPT课件
项目总体：
总建面90万㎡，含住宅住宅、商业、酒 店等，其中写字楼5栋约30万㎡。
• 置地广场写字楼B座于6月28日正式封顶，安徽省 信用担保集团入驻B座整栋。
• 在售为D栋，24层，100米，1—3层为商业，为 其5栋写字楼中最低端的1栋。
• 7月1日举行产品说明会，7月7日认筹，预计7月 底开盘，预计开盘均价9600—10000元/㎡。
临近三里庵国购商圈，人气鼎盛。 注：目前所剩货量不多，基本无优惠。
13
典型项目F—港汇广场：占据黄潜望板块核心区域，优质的商圈氛 围以及高性价比形成独有的差异化卖点
14
1、成熟商圈环绕：黄潜望核心板块，周边已具备成熟的商圈，
交通四通八达，客户对于区域的认知度较高；黄潜望既临近政 务新区，又畅享老城区完善配套设施，是目前合肥的最佳区位；
3
高端写字楼产品集中涌现：以超高层、超高配置、超高成本为特征的顶 级地标性写字楼开始集中涌现
新地中心
之心城
华润中心
IFC
4
依托天鹅湖湖景资源及市政府高端政务价值支撑，以天鹅湖为圆心的高端写字 楼群已形成高度集中的商务效应；
西环中心广场 新华国际广场
港汇广场
黄潜望中高端住宅 集中区
合肥市政府 天鹅湖万达
现房销售，超高层D座预计明年初推盘。
7
典型项目B—新地中心：打造合肥第一高度写字楼，未来政务区标 杆建筑，通过强势的媒体推广及活动，持续保持市场热势
8
1、顶级商业配套齐全：商业综合体项目，各项设施配备齐
全，临近华润万象城，省广电中心，带来升值潜力；
2、销售价格：面价11000元/平米； 3、强势推广，市场造势：前期大量推广，后期连续性大型
2、项目自带品牌商业：项目本省拥有11万方体量的商业，
世联合肥金地国际城项目商业定位115页PPT
合肥产业结构：第二产业为主，工业比重 较高，城市化水平低于中原省会平均水平
第二产业为主工业比重 高；
家用电器、汽车、工程 机械、化工是合肥市支 柱产业；
第三产业 40.4%
第三产业相对发达，但 以传统行业为主，新兴 行业发展较快；
交通运输、仓储、邮电
通讯业、批零贸易、餐
饮业等行业，占第三产
合肥 589.7
南昌 770
武汉 长沙 1956 1109
较上年增速 17.3% 15.6% 15.5% 16.2% 16.5% 14.5% 14.8%
本报告是严格保密的。
资料来源：《2019年合肥统计年鉴》
9
合肥市外资利用较弱，但最近18个月，外 资零售巨头集中进入，对市场冲击很大
2019年，合肥市引进 30
本报告是严格保密的。
6
城市发展规划
合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展， 有限制向北发展，本项目未在城市主要发展方向上
01-05年合肥城市规划 城市总体布局为“多中 心、组团式”；
规划将城市分为5个分 区：老城区、东区、北 区、西南区、新城区；
老城区——全市行政、 商贸、金融、信息、文 化中心，兼居住、游憩 功能；
业的比重在46%左右；
城市化水平
金融保险业、社会服务 城市 业、房地产业、科研和
南京 杭州
综合技术服务业增长势 头明显好于传统行业。
城市化 水平
68% 51%
大学城商 业中心
本报告是严格保密的。
曙光商业 中心
姚公庙商 业中心
包河区商 业中心
卫岗商业中 心
市级商业中心
区级商业中心
居住区级商业中心 8
合肥市近年GDP及固定资产投资额加速增长， 但与其他省会城市相比，经济水平偏低
商业项目选址及定位要点PPT教案
商业项目选址及定位要点
零售业态：零售业的经营形式和存在方式
国外零售业的划分
标志 服务方式
完全自动 有限服务
分 完全服务
类
科特勒的零售业分类法
产品线特 价格特征 组织控制特征 商店聚集特
征
征
专业店 百货店
折扣商店 所有权连锁店 中心商业区
仓储商店
自愿连锁 区域购物中心
超级市场
目录展销 店
零售合作社
社区购物中心
购物中心
购物中心、家居中心
卖店、购物中心、家居建
材中心、食杂店、折扣店、
厂家直销中心、电视购物、
邮购、网上商店、自动售
货亭、直销、电话购物
第2页/共46页
零售商的形式：
经营方式 区域划分 物业方式 经营模式
单店
特许店 （加盟店）
连锁店
本土店 外来店
租赁店 持有
自营 联营
第3页/共46页
零售商店
无店铺零 售
类型
主要租户 （分类基础）
典型的可出租建 可出租建筑面积浮动
筑面积sq.ft
范围sq.ft
最小占地 （英亩）
支撑购物中心所需最小 人口数
邻里中心 超级市场
50000
社区中心
小百货公司； 大量各类折扣店或专 卖店
150000
地区中心 1-2个综合百货公司
450000
3000-10000
3-10
100000-450000
便利店
特许经营 邻里购物中心
超级商店
商店集团
综合商店
消费合作社
特级市场
第1页/共46页
中国零售业态的划分
1998年颁布
零售业态：零售业的经营形式和存在方式
国外零售业的划分
标志 服务方式
完全自动 有限服务
分 完全服务
类
科特勒的零售业分类法
产品线特 价格特征 组织控制特征 商店聚集特
征
征
专业店 百货店
折扣商店 所有权连锁店 中心商业区
仓储商店
自愿连锁 区域购物中心
超级市场
目录展销 店
零售合作社
社区购物中心
购物中心
购物中心、家居中心
卖店、购物中心、家居建
材中心、食杂店、折扣店、
厂家直销中心、电视购物、
邮购、网上商店、自动售
货亭、直销、电话购物
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零售商的形式：
经营方式 区域划分 物业方式 经营模式
单店
特许店 （加盟店）
连锁店
本土店 外来店
租赁店 持有
自营 联营
第3页/共46页
零售商店
无店铺零 售
类型
主要租户 （分类基础）
典型的可出租建 可出租建筑面积浮动
筑面积sq.ft
范围sq.ft
最小占地 （英亩）
支撑购物中心所需最小 人口数
邻里中心 超级市场
50000
社区中心
小百货公司； 大量各类折扣店或专 卖店
150000
地区中心 1-2个综合百货公司
450000
3000-10000
3-10
100000-450000
便利店
特许经营 邻里购物中心
超级商店
商店集团
综合商店
消费合作社
特级市场
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中国零售业态的划分
1998年颁布
合肥主要商业项目概况(ppt文档)
7、新天地购物中心
新天地国际广场是由安徽出版集团全资子公司安徽普兰德置业投资开发的城市 综合体项目，位于合肥市庐阳区北一环濉溪路和城市南北向主干道蒙城路交口东角。
新天地国际广场总用地面积为32732.5平方米，总建筑面积123145平方米。容积 率3.21，绿化率30.33%.总高度99.9米。用地性质为商业、办公、住宅，主要由写字 楼商务公寓及其商业裙房和多层购物广场、TESCO大卖场构成。
40000平方米写字楼位于新天地国际广场西南侧，共25层。写字楼出入口设在南 侧，面向北一环濉溪路与蒙城路交口处，北侧为精品商铺，与购物广场内街相连，东 侧为TESCO大卖场。写字楼主楼一、二层为办公入口大堂及银行；三、四层为咖啡 厅与精品店；五层至二十五层为办公标准层。地下一层与车库相连。
8、世纪金源购物中心
月星·乐客来国际家居广场项目总体量22万㎡，其中家居 MALL体量达17万㎡，以建材、家具、家饰批零为主，辅以体验、 服务、文化功能于一体的超大型一站式家居生活体验中心。
5、天鹅湖万达广场
天鹅湖万达广场总建筑面积约34万平方米，是合肥市 新城区目前投资最大、规模最大、业态最丰富、档次最 高的首席城市综合体项目。其中约18万平米的大型购物 中心拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家娱 乐城等主力店，还有高端餐饮、电器商场、国际品牌超 市入驻，约4.5万平米的室外步行街和沿街商铺，荟萃精 致餐饮、时尚服饰、珠宝首饰等众多业态，此外还将建 设约5.8万平米的双塔甲级写字楼、两栋约5.3万平米的多 功能小户型SOHO，拥有8千平米的高档商务酒店。
9、四牌楼商圈
四牌楼商圈是合肥老城区的核心商圈，其中包括淮河 路步行街、鼓楼、商之都、百货大楼、金鹰百货、瑞景购 物中心等一批核心商业体