合肥政务区写字楼市场调查报告共61页
合肥写字楼市场调研报告()
合肥写字楼市场调研报告（）** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 1 合肥市写字楼市场研究分析报告 ** 地产顾问机构 2008 年 10 月** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 2 一、写字楼发展情况第一部分国内写字楼市场概述写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。
随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。
商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。
商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。
商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。
商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。
经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。
三是商务写字楼功能的综合性。
商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。
** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 3 二、国内写字楼地产的发展趋势市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。
一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。
从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。
2016年合肥写字楼市场调研报告
万科金域国际
12761平方米 3.56
开发商
建筑面积 绿化率 物业级别 停车位 物业管理 费 交付时间 销售进度
合肥一航万科地产有限 公司 84255平方米 42% 一级 地上车位134个/地下 452个 5.28元/㎡/月 2016年12月31日 月均22套
96米（地上25 层、地下2层）
局部干挂石材 +玻璃幕墙 万科物业 2015年4月25 日 135平方
配套
小户VRV中央空调预留
每层公用卫生间
平面分布图
一楼大堂
祥源广场
租售情况
销售情况： 目前该项目已售罄，售金约12000元/ ㎡； 租金情况：约55-60元/㎡；
入驻企业：以建筑施工、金融、企业 总部为主；
财富广场
项目位置
基本信息
合肥市濉溪路287号
项目简介
由安徽置地投资有限公司开发的一个集纯 商务写字楼、高档商业为一体的大型城市 综合体。 12000-13000元/平方米 主力户型100平方/间 已售罄
卫生间 标准层过道
配套
标准层
平面分布图
一楼大堂
置地广场
租售情况
销售情况： 目前二手房售金约16000-17000元/㎡； 租金情况：约70元/㎡； 入驻企业：以金融、保险、医疗器械 为主；
祥源广场
项目位置 项目简介 销售价格 户型
基本信息
北一环与界首路交叉口
5A甲级写字楼、办公楼建筑面积约6万平 方米 12000元/㎡（数据截至2013年5月） 标准层1300㎡，共7户，主力面积200㎡
置地创新中心
基本信息
中空LOW-E玻璃幕墙 大理石墙面、地板，石膏板吊顶,玻璃门，800㎡，挑高11米
2010年10月合肥写字楼市场调研报告_64页
合肥写字楼市场调研2010.10合肥写字楼市场调研表名称 地址 物业 类型 写字 楼 层数 户型面积（㎡） 租金 （元/ ㎡·月） 36 物业费 （元/ ㎡·月） 3.4 住宅： 1.08 办公： 1.58 —— 电梯费 停车费 地下车库100元/辆/月 地上大型车50元/辆/ 月、小型30元/辆/月 备注安徽科技 大厦合肥市花园街4 号19149、168为主含在物管费 中 每户公摊一 般每户每月 在50元左右租金为不开票的价格 租金为不开票的价格 业主主要做IT行业，选择 的主要原因是周边IT行业 氛围浓厚 价格未定，预计5月 开始认购、7月开盘 依托于科大及周边IT行业 的成熟黄 金 广 场一、 二期8 黄山路与金寨 路交叉口 商住 楼 11、26 展示 型办 公120-16015-20100元/辆/月三期40-110——————合肥高科技 广场金寨路92号2两层100、200左右30 毛坯3540 装修4045 ————————财 富 广 场一期 濉溪路278号 二期 写字 楼27一层3000平米左右含在物管费中租金为不开票的价格15、20 （1-3商业） 写字 楼200-3000 （根据需求可分隔） 100多-1000多平米 （有整层、4/1分隔、 8/1分隔等） 整层650左右，共分 5个单位，其中3个 面积在160-170左右 的标准间、另外两 个为扇形建筑 一层5套，147两间、 198两间、262一间 一层1000多平米， 分4个单位 100-250————二期预计5月下旬开盘， 均价5100-5200元/平米 地下立体车库 580元/辆/月 大厦给每个公司提供 一个 免费车位，其余200元 /辆/月 租金为不开票的价格 每层设有公用和独立卫生 间百大CBD中央 广场长江中路369号24装修80 毛坯605根据使用面 积进行分摊金城大厦CBD中央广场对 面写字 楼2560含在物管费中租金为不开票的价格 15层以下用于出租润安大厦阜南路166号写字 楼 写字 楼 写字 楼32 （1-5裙房） 地下2 地上39 740A座6 B座2.5含在物管费 中100元/辆/月 大厦地下车位紧缺， 已全部租完。
政务区市场调研报告
安徽财贸职业学院专业实习报告项目名称合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告组员刘钰刘纤纤叶小红邹快快何祥张明超杜崇伍班级房产1202班指导教师刘春胜成绩合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告2013.10第一部分市场环境调查1、政策法律环境自从国家针对房地产行业出台了限购令、限贷以及保障房等调控政策以来，确实削弱市场需求。
各个地方都不同程度的受到了影响。
像北京，上海等发达城市受影响较大，而中部城市刚性需求比例较高，受影响程度小。
针对宏观经济出台了加息和提高存款准备金率的货币政策，以收紧开发商资金链增加供给量。
在该政策影响下中小房地产企业融资更加困难，导致开发商销售回款速度放缓。
同时导致一手房市场相对低迷，而二手房市场却相对活跃。
2、经济环境从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。
但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。
3、区域环境政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心，以此为中心形成发展趋势。
政务区多位高档项目，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势。
政务文化新区位于合肥老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里。
新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势。
其东至金寨路，西抵高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位。
4、合肥在售楼盘（住宅类）价格走势合肥市区域均价比总结:从图上可得由于合肥的均价的上涨以及区位的影响导致不同区域均价不同，同时政务区的价格位居榜首。
5、合肥楼市成交变化6、合肥市各个区所占的比例以及在售楼盘7、天鹅湖住宅销售套数前七楼盘主要是根据以上表格的热门楼盘为主，并且对未来即将开盘的项目楼盘进行调研。
合肥市写字楼调研报告共49页文档
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 销售价格（元/㎡）
2002 3620
2003 4052
2004 4766
2005 5016
2006 5240
1、历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳； 2、2019-2019年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅
70%
2003 5.2 5 30% 32% 88%
2004 2.3 1.8 -56% -64% 82%
2005 2 1.9
-13% 5% 93%
2006 1.8 1.7 -10% -11% 89%
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%
1、历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以 上；
1、从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2019年开始，合肥市写字 楼的销售率开始下滑；
2、历年合肥市写字楼的供应量反映出，2019年以后合肥市的写字楼市场供应 量出现负增长；
3、根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于 供大于求的状态。
2、3 合肥市2019-2019年写字楼市场销售价格分析
曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。
3、合肥市写字楼市场区域分布格局
• 1、合肥市写字楼市场土地供需分析 • 2、合肥市写字楼市场供求状况 • 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 • 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 • 5、合肥市写字楼2019—2019年主要写字楼售价一览 • 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 • 7、成功案例借鉴
1、合肥写字楼市场2019年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应 量在2019年达到峰值，2019年以后走向平稳。
合肥政务区写字楼市场调查报告61p
一环沿线成为写字楼的主力供应区域
➢ 2009年新供应的写字楼集中在一环路沿线和马鞍山路沿线，
二者供应量占全市供应的57%，其中一环沿线占据37%的供应量，
几乎为除马鞍山路沿线外的其它各区总和。
新站区 12%
政务区 11%
合肥各区域写字楼分布比较
其它 6%
马鞍山路沿线 20%
合肥写字楼区域供应比较
25 20 15 10
➢合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后， 合肥市出现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。写字楼 的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得 到较好的诠释。如财富广场、中环国际广场等。
➢进入07年以来，合肥写字楼市场正逐步步入细分，如以政务区新城
2004-2009年写字楼类土地成交变化图
400
18.00%
16.00%
300
14.00%
12.00%
200
10.00% 8.00%
6.00%
100
4.00%
2.00%
0
0.00%
2004 2005 2006 2007 2008 2009
成交面积：亩
16.5
成交价格：万元/亩 65
60.76 35.75 67.52 32.22 78.53 110 180 280 240 290
企业类型
需求面积区间 （单位：㎡）
电子通信 美容保健
1001800
100-200
科教文 100-400
外贸、批 发、零售
100-400
营销售 后
100-400
客户群体特征 ：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向
合肥写字楼市场报告(最终) - 副本
电子通信 美容保健
1001800
100-200
科教文 100-400
外贸、批 营销售 发、零售 后
多元化
100-400 100-400 400-500
客户群体特征 ：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向
金融类客户
对形象要求很高；需求 面积大，多选择高层区， 价格承受能力很强；企 业决策层风格比较务实 和理性追求性价比；多 采用一次性付款。
安粮东怡广场
B座
C座 A座
项目名称 项目地址 占地面积 总建面积 销售时间 交付时间 开发商 物业公司 停车位数量
公摊
安粮东怡广场
阜南路与蒙城路交叉口 1.24万方；
16.6万方；写字楼A座：3.6方； B座：8.6万方，C座4.8万方 2011年7月 2012年12月31日 安徽安粮地产有限公司
中介服务类客户
对形象要求较高，需求 面积一般较小，比较喜 欢中低层区，价格承受 能力一般；企业决策层 风格较为开放和冲动， 绝大部分采用按揭付款。
实业类客户
对形象要求一般，；企业决策层风格比较 务实和理性，追求性价比； 一次性付款与按揭付款比 例相当。
10002000
100-700
能源业
2002200
咨询业 房地产业 100-200 100-1000
企业类型 交通运输 饭店旅游业 传媒业
需求面积区间 （单位：㎡） 100-1000 100-200
100200
网络信息 业
100-700
建筑装饰 法律会
业
计业
100-300 100-800
企业类型
需求面积区间 （单位：㎡）
蜀山区商务区 分布：三里庵、五里墩周边；
合肥写字楼市场调研报告
合肥写字楼市场调研报告
二 合肥市未售写字楼项目概况
合肥写字楼市场调研报告
玲珑大厦 基本信息
项目名 称
项目位 置
占地面 积
容积率
玲珑大厦
开发商 安徽明宇投资集团
马鞍山路旁、合 巢路原合肥客车
厂对面
建筑面 积
47521㎡
6900.63㎡ 绿化率
30%
5.7
停车位 315个（地上51个， 地下264）个
销售价格
均价9000元/平（截止2010年8月）
户型 销售情况
标准层2100平，共12户，主力面积170-200平 2010年8月销售结束
合肥写字楼市场调研报告
滨湖世纪城
项目位置 项目简介
销售价格 户型
销售情况
徽州大道与万泉河路交口附近 3栋36－39层商务公寓
6500-6800元/平（截止2010年8月） 标准层1400平，主力面积80-100平
合肥写字楼市场调研报告
未售
玲珑大厦 基本信息
外立面 裙楼石材钢挂上盖真石漆饰面
物业管 理公司
安徽品优物业
项目建筑总面积为47521㎡，地面有两栋31层板楼 建筑计39014㎡，地下停车场共2层计8507㎡。玲 珑大厦是商办楼，商业面积1868㎡，属于社区商业； 办公组团共994套，A座是投资型四星精装酒店客房 共551套，后期可以委托途家管理、也可以自己租 赁，B座是443套办公。
销售情况： 目前该项目已售罄，售金约1200013000元/㎡； 租金情况：约55-65元/㎡； 入驻企业：以政府部门、网络公司、 装饰公司为主；
合肥写字楼市场调研报告
滨湖世纪城
项目位置
安徽合肥政务区写字楼、商业卓誉中心分析报告
110
3.2
8971
包河
97
0.5
8268
高新
72
0.6
7139
包河
70
0.6
10203
政务
69
1.0
13156
庐阳
65
0.3
9131
滨湖
50
0.3
129 0.4 0.4 0.6 1.3 0.3 0.4
0.4 5.8 2019年1-6月市区九区办公成交项目排行TOP10成交金额约 亿元、TOP1成交金额约 亿元
未来办公的硬件升级仍将 持续，同时更多的关注软 服务的升级，例如提供多 样化的物业服务、资产管 理服务等，软服务将成为 办公产品升级的重要抓手
办公市场/市场供求
2018年1月-2019年6月合肥市区九区办公市场量价发展较为平稳；2019年1-6月供求 比为1.5，月度供求表现供大于求，上半年年成交均价10031元/㎡，价格维稳发展。
办公市场/市场库存
近一年合肥市区九区办公库存呈波动变化趋势，去化周期呈现螺旋式变化趋势；截至2019年5月底， 合肥市区九区办公库存约22280套/257.8万方，去化周期为48.5个月（按近12个月均去化速度计 算）。
2018年至今合肥市区办公库存及其去化周期（万方、月）
350.0
60
300.0
2019年1-6月市区办公分面积段成交套数占比（%）
45.0%
42.6%
40.0%
35.0%
30.0%
25.0%
20.0% 15.0% 10.0%
5.0% 1.1%
0.0%
15.3% 4.8% 5.2% 7.7% 7.5% 4.5% 1.0% 3.0% 1.1% 6.1%
合肥市写字楼市场调研报告
和声机构 地产解决方案供应商 Hosn Organization
2007年11月
目录
1、合肥市写字楼市场土地供需分析 2、合肥市写字楼市场供求状况 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 5、合肥市写字楼2003—2007年主要写字楼售价一览 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 7、成功案例借鉴
2、1 合肥市2002-2006年写字楼市场供应量及增长率
40 35 30 25 20 15 10
5 0 总供应量（万㎡) 增长率
2002 11.5
0
2003 22.8 98.30%
2004 34
49.10%
2005 25.2 -25.80%
2006 21.6 -14.30%
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%
1、1 合肥市2004-2006年写字楼土地市场成交状况分析
2004--2006年写字楼类土地成交变化图
200 150 100
50 0 2004年
2005年
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006年
成交面积（亩）
16.5
成交价格（万元/亩）
65
60.76 110
70%
2003 5.2 5 30% 32% 88%
2004 2.3 1.8 -56% -64% 82%
2005 2 1.9
-13% 5% 93%
2006 1.8 1.7 -10% -11% 89%
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%