2013年合肥写字楼市场深度研究分析报告
合肥滨湖时代广场写字楼及商业市场调研报告
合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场调查报告一、调查目的本次调查主要围绕合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场展开,通过对写字楼和商业市场的销售和价格情况进行调查分析,通过此可以了街合肥市写字楼和商业市场的发展情况.二、调查时间本次调查的时间为从2011年10月26日到2011年11月5日。
三、调查对象写字楼和商业市场四、调查方法本次采用事后调查的方法，并参考网上的资料。
五、调查步骤1、准备相关资料2、对写字楼和商业市场的回顾3、对其销售、价格等展开调查4、并对重点工程进行重点调查六、调查内容如下：第一部分：合肥市写字楼市场2011年房地产开发投资总额中，用于办公项目开发的投资额为39.33亿元，用于商业项目开发的投资额为63.53亿元。
2011年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为935.1万平方米，竣工面积为238.37万平方米，批准预售面积为182.61万平方米，到2011年底，非住宅可售面积为348.69万平方米。
2011年全市办公楼项目新开工面积为93.21万平方米，商业用房项目新开工面积为139.97万平方米。
2011年合肥市房地产开发投资总额（人民币）2011年合肥市非住宅类商品房面积2011年合肥市新开工面积合肥市写字楼市场区域分布图一、合肥市写字楼市场发展历程 第一阶段：80年代～90年代中期写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦 第二阶段：90年代中期～2001年写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 第三阶段：2002年～2008年写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦 合肥经济发展情况:高速发展 第四阶段：2008年～如今写字楼项目：IFC 安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目 合肥经济发展情况:飞速发展 二、合肥市写字楼重点楼盘销售情况新站版块科大版块四牌百花三孝口政务区版高新区版大钟北一环南一环万达广场8.8万09.11.178.8万 3.9万44%4万 4.9万㎡120002200绿地蓝海9万07.88.3万7.3万87% 2.4万㎡0.9万㎡85001500拓基城市广场8万07.10.188万 1.4万17%0.7万㎡6.6万㎡68001200备注：1、滨湖世纪城项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细阐述。
合肥市商业市场商圈深度调查研究报告(二)
中西街业种分布
其他 9%
餐饮 77%
PARTⅡ 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/餐饮业/绿地饕界
吅肥绿地·饕界是绿地集团将饕界全国品牉运营癿第二站。饕界总体觃
划分为两个区域：食饕馆、艺饕馆，其中食饕馆——中高档商务、政 务、休闲聚会癿餐饮集中地。由6幢独立建筑构成，面积达16000平 米，主要觃划业态为：国内外中高档特色、情景化癿餐饮、酒吧及娱乐
PARTⅡ 中观分析/合肥市大型商业项目供求分析/合肥现有大型商业
1
序号
合肥市现有大型商业
商业面积 （㎡） 8万 4万 5万 8万 5.5万 58万 8万 4.5万 4万
名称
商圀
1 2 3 4 5 6 7 8 9
元一时代广场 温莎国际广场 新都会购物广场 国购广场 拓基城市广场 信地城市广场 大唐国际广场 新天地国际广场 明珠广场
古云体育馆
阜阳路桥 卫岗 吅家福对面 市底广场负一层A区 建巟学院新区 卫岗 日之惠超市斳 元一时代广场4F 国贩广场3F 铜陵北路 木匠李路附近
10元
8元 8元 8元 8元 8元 10元 10元 8元 8元
真冰溜冰场（暂无） 1 2 冝军溜冞场 — 之心城 大唐国际贩物广场 待建中 待建中
PARTⅡ 中观分析
二.乐客来商业中心项目中观分析
3.合肥市业态业种发展现状分析 3.1 百货店 3.2 大卖场 3.4 写字楼 4.合肥市大型商业项目供求分析 5.乐客来所在区域商业发展分析 5.1 本案商圀界定 5.2 核心商圀分析 3.5 酒店业 3.6 餐饮业
3.3 购物中心 3.7 溜冰场
5.3 区域商业规划
PARTⅡ 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/餐饮业/中西街
近年来合肥写字楼市场分析-精品文档共84页文档
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
ENDLeabharlann 近年来合肥写字楼市场分析-精品文档
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
合肥市写字楼调研报告PPT文档共50页
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 销售价格（元/㎡）
2002 3620
2003 4052
2004 4766
2005 5016
2006 5240
1、历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳； 2、2002-2006年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅
度下降，但在2006年略有回升； 3、合肥写字楼/住宅平均价格比为1：4，低于全国平均的1：5的平均水平，
可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。
2、4 合肥市2002-2006年写字楼市场租赁状况分析
6
4
2
0
可出租面积（万㎡） 已出租面积（万㎡） 可出租增长率 已出租增长率 入住率
2002 4 3.8 0 0
1、从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2005年开始，合肥市写字 楼的销售率开始下滑；
2、历年合肥市写字楼的供应量反映出，2005年以后合肥市的写字楼市场供应 量出现负增长；
3、根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于 供大于求的状态。
2、3 合肥市2002-2006年写字楼市场销售价格分析
的硬件设施，在中心区域内的租金在55元/月·㎡及以上，或在中心区域外，租金在 50元/月×平方米及以上，已经开始运营使用的写字楼物业。
4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据
1、合肥市写字楼市场土地供需分析 2、合肥市写字楼市场供求状况 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 5、合肥市写字楼2003—2007年主要写字楼售价一览 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 7、成功案例借鉴
写字楼市场调研报告
写字楼市场调研报告【市场调研报告】一、背景随着城市化的进程加快，各个城市的写字楼市场也呈现出快速发展的趋势。
写字楼作为商务办公场所的代表，对于城市的经济发展和商业活动起到至关重要的作用。
本次调研旨在全面了解当前写字楼市场的发展状况与趋势，为相关企业与投资者提供参考和决策依据。
二、调研目的1.了解当前各个城市的写字楼供需情况：租赁率、空置率、市场容量等；2.分析不同城市写字楼市场的竞争现状，评估市场风险和机会；3.探索写字楼市场发展趋势，预测未来行业发展方向；4.提供相关建议给企业和投资者。
三、调研方法1.文献资料搜集：获取相关行业报告、市场分析和发展趋势等资料；2.实地调研：走访各个城市的写字楼，了解其规模、设施、租金等情况；3.访谈调查：与写字楼租户、房地产开发商、行业专家进行深入交流；4.统计数据分析：对搜集到的数据进行整理、分析和统计。
四、调研结果与分析1.市场供需情况- 不同城市之间的写字楼租赁率差异较大，一线城市的租赁率普遍较高，二线城市相对较低；- 部分城市存在写字楼空置率较高的问题，主要原因是供给过剩和部分老旧写字楼的淘汰；- 部分城市写字楼市场容量短期内已达到饱和，需要更多创新及差异化竞争策略。
2.市场竞争现状- 一线城市的写字楼市场竞争激烈，主要表现为租金上涨和标准化办公空间的争夺；- 二线城市的写字楼市场竞争相对较为平稳，但仍存在激烈的价格竞争和服务提升；- 定制化办公空间逐渐崭露头角，成为市场竞争的一个新趋势。
3.市场发展趋势- 未来，一线城市的写字楼市场将进一步向高端和定制化发展，创新办公模式将成为主流；- 二线城市的写字楼市场将逐渐走向多元化和差异化，特色写字楼将受到更多关注；- 写字楼市场将与科技、环保等领域深度融合，智能化和绿色化将成为未来发展的重要方向。
五、建议1.在一线城市，企业和投资者可以关注高端写字楼市场的发展机会，提供更全面、个性化的办公空间；2.在二线城市，企业和投资者可以积极寻找差异化的写字楼项目，注重服务和环境的提升，打造独特的品牌形象；3.科技创新是写字楼市场发展的核心驱动力，企业和投资者应积极探索智能化办公技术和绿色环保建筑材料的应用。
合肥市写字楼市场调研报告2012-38页PPT资料
五里墩商务区
以汇金大厦为代表的五里墩商务区三里庵黄金商 圈完善的配套是此区域办公物业 发展的良好保证， 该区域供应充足，超高层，高品质的写字楼不断涌 现，标准越来越高，入住率已达到90%。
高新商务区
以浙商大厦为代表的软件园周边高新商务区，高新 商务区为创业者的天堂，其写字楼配套不全，商住倒 挂现象严重，市场不活跃，使用率低，且区域写字楼 业态不够集中，分散现象严重，租金及入住率相对较 低。
滨湖商务区
以滨湖世纪城写字楼为代表的滨湖商务区，其完善和 强大的资源配套为其提供了充分的基础保障，政府的 规划和支持对其发展起到很大的引导和促进作用，滨 湖商务区随着滨湖的快速发展必将实现物业价值的 “水涨船高”。
合肥写字楼分布几大板块
合肥写字楼的分布特征
从现状来看，合肥市的写字楼还主要集中在一环 线以内的庐阳区。
➢其次教育培训、金融保险、外贸批发零售业也是入住较多的行业。
入驻企业租赁面积多在100㎡以上
各商务区基本情况对比
写字楼现有货量处于尾声，刺激价格上涨
17000 15000 13000 11000
9000 7000 5000 3000 1000
合肥主要写字楼销售情况
价格（元/㎡）
销售率（备案）
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
合肥市写字楼市场区域分布图
随着经济水平的不断提升，合肥地区形成了8个商务区域并存的局面。
濉溪路商 务区
政务商 务区
市中心商 务区
包河 商务区
滨湖商 务区
市中心商务区
以百大CBD、邮电大厦为代表 的市中心商务区，交通便利，配 套设施丰富且完善，环境成熟， 人气旺盛，大型办公购物综合体 的建立品质越来越高，整体办公 环境处于最佳水平，入住率较 高，，由于开发时间较早，部分 硬件环境已经不能满足需要。
合肥市商业市场商圈深度调查研究报告(三)
约有75%的被访者认为可能会前往项目所在地，这部分被访者将是本项目最直接的潜在客群；约有 14.7%的被访者不确定是否前来，这部分是可以依靠项目的建设及运营拉动的客群，约有9.6%的客群 是明显较为抗拒的客群；
4.4%
0.0%
20.0% 40.0% 60.0% 娱乐场所齐全度
80.0%
足够
4.4%
0.0%
20.0% 40.0% 60.0% 休闲设施齐全度
80.0%
PARTⅢ 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析
出行工具、就餐意向
被访者逛街最常使用的交通工具是公交汽车（58%），其次为自行车、打的； 被访者外出就餐更倾向于在居住地附近（45.7%）
PARTⅢ 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈
棒！约翰
棒！约翰，世界三大比萨品牌之一。棒！约翰从2000到 2008连续九年被密歇根大学商学院国家质量研究中心评为全 美快餐业客户满意度第一名。 2003年在上海开设了中国的第一家店。而现今，已经在中 国的15个城市中拥有超过130家店铺。 棒！约翰主要以加盟方式拓展，签定年限为5年，期满后可 再续约5年。
时间 地点 公司 行业 访谈人员
2010-5-4 合肥 大连奥纳文化发展公司 影院 奥纳影城：李先生
消费客群：26—35岁，中高收入人群 竞争对手：嘉禾、万达、卢米埃 硬件要求：面积3000-10000平，层高不低于11米（装修后 不低于9米），柱距在8、4米以上 拓展意向：合肥作为重点拓展区域，还没有寻找到合适项 目，对项目有兴趣，希望能进一步了解项目进展。
合肥市商业市场商圈深度调查研究报告(一)
4560.62 20
17.3
3744.76
3300.4
14.7
13.1 12
2102.12
1837.5
1545.24
15 13.7
10
5 2.6
合肥
太原
南昌
郑州
长沙
0 武汉
GDP
增长率
25000 20000 15000 10000
5000 0
1715810.115607
16472 9
17117 9
16.8
16.6
16.4
16.2
2005 2006 2007 2008 2009
GDP
增长率
第三产业 第二产业 第一产业
0
25
22.5
888.45
20
15 12.14104.98
10
6.2 108.69
5
0 200 400 600 800 1000 1200
GDP
增长率
PARTⅠ宏观分析/合肥市经济发展现状
商 业 能 级
人均GDP 小于1000美元 各类初级市场及集 贸市场
人均GDP 1000-2000美元
生活超市产生，食 品类批发市场退出
人均GDP 2000-3000美元
连锁超市产生，并 且扩张
人均GDP 3000-4000美元
中小型购物中心、 初级ShoppingMall 产生
人均GDP 4000美元以上
PARTⅠ宏观分析/合肥市居民消费现状
B 合肥市居民收入及支出
2009年城乡居民收入提高。全年城镇居民人 均可支配收入17158元，增长10.1%。
年度
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年