对海南引入“长庚养生文化村”的设想
长庚养生文化村分析报告
基本情况介绍设计理念服务内容配套设施入住条件运营模式学习借鉴NO.1基本情况介绍地址：台湾桃园龟山乡高速公路旁面积：占地约34公顷规模：500亿新台币（约合100亿人民币）体量：全村约4000户，房屋为七层建筑户型：一室一厅式约46平方米基本情况介绍一室二厅式约73平方米住区划分：健康生活区和长庚护理之家交通：每天上下午各有一班免费班车定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”NO.2设计理念活到老，做到老！设计理念 怡亲 健康养生文化 社区 体验 教育训练NO.3服务内容健康服务由于长庚养生文化村是依托长庚医院建成的，因此健康服务是养生村主要服务内容。
提供针对老年人的高质量医疗及养生健康服务，满足长者最根本的需求，是长庚模式的基础所在。
健康服务1. 设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；2. 定期健康检查、防疫注射与体能检测；3. 配备专业人员，提供周详用药管理服务；4. 规划居民个人健康计划，并提供养生处方；5. 建立个人健康资料库；6. 设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；7. 定期举办健康讲座、养生咨询等。
安全服务1. 全村均为无障碍的环境设计；2. 专为银发族设计的生活空间；3. 每户设有紧急呼叫设施，提供紧急救援服务；4. 全天候监控中心，随时提供紧急救援服务；5. 24小时安全保卫；6. 进出养生文化村需刷卡。
安全服务安全服务大厅门厅出入口走廊安全服务楼梯中庭广场安全服务安全服务教育服务倡导养生文化代代相传，塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
教育服务教育服务文化活动1. 运动养生活动（太极拳、乒乓球、台球等）；2. 娱乐交谊活动（棋类、卡拉OK、电影欣赏等）；3. 民俗活动（春节、元宵、端午、中秋、重阳等节庆活动）；4. 宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）；文化活动NO.4配套设施公共设施长庚养生文化村的活动空间相当广阔，近一半土地用于绿化、医院、多功能活动中心、公园等公共设施建设，环境优美，绿化景观象公园。
养老社区项目规划设计
分散集中式居住组团，容积率 在0.26-0.34之间，建筑面积一 般为6万平米，约150户
两个层级的大型水面： 社区中心 组团中心
大型生态绿地
成功案例——北京
北京太阳城 42公顷
座落于昌平小汤山温泉疗养区，立汤公路东侧，温榆河南岸。总建筑面积30万平方米。 特点： 1、抓住“银色产业”的历史契机 2、配套先行，以配套设施带动社区发展 3、开创以“为天下人尽孝心”的新理念
14为特别养护老人之家，15为联廊。伊豆高原设施完成之后，在日本引起巨大反响。它高度契合了65-75岁年龄段的健康知识分子阶层的 需求。
日本养老设施主要分类
养老产品发展齐全
居住建筑（具体见右图） 服务设施
日托设施 短期入住设施 小规模多机能服务据点 老人福祉中心 地城包括支援中心 在宅介护支援中心 老人访问看护站 帮助站（访问介护） ……
•共老少户可设置在住宅楼栋的边角单元，其形式一般为： •同一户型中设置的老人居室 •同一楼层中相邻或相近的两套住宅 •同一单元内上下层相邻的两套住宅
•老人专用户型设置在住宅楼栋首层，便于进行无障碍设计，可提 供底层花园
•老人日托中心可为社区内的老人提供日间照护等服务
•老人公寓可租借也可出售：老年公寓底层为综合服务设施，包括 医疗、娱乐、康复等项目，方便老人就近医疗，可以为几个社区 共用一个。
成功案例——美国
15
美国拉萨尔村
共同使用拉萨尔大学的设施 年龄至少65岁，具备参加拉萨 尔村教育项目的身体和智力条 件以及相应的经济能力。
•资源共享最大化 •提出入住门槛
成功案例——美国
日本横滨太阳城公寓 7.6万平方米
成功案例——日本
由国际顶级建筑师事务所和 观光企画设计社建造的横滨太阳 城是一个新型的“连续护理型退 休社区”CCRC。
台湾养老产业成功模式与经验借鉴
台湾养老产业成功模式与经验借鉴缘起：快速老龄化的台湾与大陆相比，台湾早在1993年就进入了联合国定义的老龄化社会，这导致了台湾养老服务的发展至少要比大陆提早了20年。
至2008年底，台湾65岁以上老年人口为240 .2万，占总人口的10 .43%。
据台湾“行政院”预测，到2025年，台湾老年人口将占总人口的20%以上。
在老龄化社会，如何让老年人有尊严、有保障地生活，成为台湾当局、民间组织、家庭以及老人本身共同关注的焦点问题。
根据世界卫生组织(W H O)的定义，65岁以上老年人口比率超过20%的就是“超高龄社会”。
据相关部门预测，台湾在2025将进入所谓的“超高龄社会”。
但事实上，据台湾当地媒体报道，台湾老化的速度快了许多。
据台湾“经建会”最新统计显示，随着人口老龄化加速、生育率下降，在2016年，台湾人口老龄化指数将飙破100%，也就是说，届时老年人口将超过幼年人口。
到2026年台湾的人口将达到零增长，随后可能出现逐年下降的趋势。
在台湾，养老服务已经从最初的市场需求演变成为一个社会问题。
模式：机构式、小区式两种长期照护并存据台湾长庚养生文化村相关负责人介绍，他们平均每天接待三批自大陆来参观的团体，分别为政府部门、医疗业以及投资公司，其中投资公司的占比超过一半。
但与大陆不同，台湾的养老机构多由医疗机构因竞争激烈衍生，而非开发商逐利房地产。
因此，台湾的养老社区多是轻资产概念，通过租赁土地降低运营成本。
“医疗护理机构知道人老化的过程，设置适老的设施和服务，而大陆是不懂这一行的开发商在做，所谓隔行如隔山，所以他们频繁往来这么辛苦。
”帕达国际健康服务研究中心执行长汤志坚解释。
汤志坚介绍，在台湾，做养老都会提到一个概念——CCRC (C ontinuing C are R etirem entC om m unity)，即持续照料退休社区，为老年人提供自理、半护理、全护理一体化的居住设施和服务。
据了解，CCRC通常选择在距市中心50-100公里、一小时车程内、交通便利的城市周边地区。
长庚养生文化村
规划特色
住得好、付得起 全村4000户不同平数住房 有良好的经营管理品质 规划多元的银发学园课程 举办多样化的社团活动、文艺表演、学习课程、丰富生活内涵 安排住户中学有专长者，担任教学或服务工作，贡献人生经验 真正享受快乐优质的退休生活
创办理念
每个人在其多元丰富的人生过程中，都会累计许 多有用的经验，而且各自拥有不通知专长，由此 而构成了宝贵的文化，可以奉献于社会大众。基 于有此深长意义所在，以及为了实践「老吾老， 以及人之老」的立项，提出养生文化村观念，并 且规划设计出一个让年长者依然可以过着多姿多 彩，而且自在又有尊严的生活环境。
规划特色
宽阔优雅的养生环境 享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道 远离尘嚣烦扰，沉浸在大自然中 提供您最佳的健康养生环境
规划特色
全方位的照护规划 为银发族体贴设想的全方位照护服务 兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐 满足银发族的生活需求，让您有家的感觉 享受家庭、社会与亲情的温暖关怀
规划特色
「养生」的目的，是为了达到健康的生活。 「文 化」的强调，什维利丰富生活的内容；养生文化 村的规划是要提供一个是年长者在身体活动、心 智认知、生产力和生活满意方面，都能享受健康 快乐的生活环境。 1.是积极的经营生活，而不是被动的接受养护。 2.协助年长者过独立自主的尊严生活。 3.提供医学中心级的健康监护和卫教知道、预防保健。 4. 有克帮助高龄者提升生理与心理适应的规划方案。 5. 建立连续性照护体系，让年长者无后顾之忧。 6. 是一个可在学习、在发展，并可达成心愿和做出贡献的场所。 7.与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合。 8.是一个年长者学术研究的中心。 9.退休人员可负担的费用。
台湾养老社区的主要模式
养老机构当中最重要的要素之一就是高品质人力资源的供应，台湾的教育机 构专门根据社会需要，在大学内设立了相关专业（具体的专业内容和学科设 置后续提供），而且同卓达大学的理念非常接近，在学校期间就有大部分的 时间穿插实习，确保学生在毕业后马上就可以成为合格的工作人员。 针对老人的养老医疗体系建设过程中出现了专业化的机构，最具代表性的 就是敏盛医疗服务体系，通过网路终端的便利服务和医疗数据的巧妙嫁接， 做到老人以最短的时间完成住院治疗的过程，其他的康复内容在社区家庭内 完成。通过网路来监控老人的身体状态，建立老人的健康档案（只需佩戴一 下电子环，血压、血糖、心跳等数据就可自动录入），随时提示老人该注意 什么并即使的采取措施。
二、台湾养老社区的主要模式
在今年六月份陪同武清区、河西务镇和我公司联合赴台就养老主题进行了 业务考察和学习。主要的考察机构包括：敏盛医疗机构、怡和养老机构、 康宁老年公寓、双莲社区和台湾长庚养生文化村等，其产业方向、项目功 能布局及具体操作的方式方法等对我公司养老社区项目的建设都具有非常 大的借鉴参考价值。
（五）社区养老和机构养老相结合是大势所趋
无论是文化的需要，还是单一机构养老所面临的瓶颈问题，社区养老和 机构养老相结合是大势所趋，这一点在台湾已经非常明显，对老社区的升 级改造、新建社区的功能配置及大型社区机构养老功能的介入已经开始统 筹考虑了，这一点台湾也走在了前面，提前对全龄化部分的住宅产品预留 升级空间是非常必要的。
未来的社区养老住宅和机构养老建筑要体现以老人为核心、为老年人服务 的思想。例如在长庚养生文化村内和双莲社区内的功能上，室内老人的空间 设置就非常的人性化，充分的考虑到老年人的生活需要，在室内的空间设计 上要考虑到老年人的生活便利性，同时为医疗设施的使用和升级留下充足的 空间。这方面建议总部工程和产品研究部门联合专门成立老年住宅规划设计 的研究机构，以支持全集团养老住宅的产品开发工作。 很多服务功能非我公司所能做好的，我们要以拿来主义去整合部分服务机 构，统一植入我们的大服务体系。 台湾方面在养老产业的发展水平上恰好适度领先于大陆，这样我们应该 充分借鉴台湾的发展和管理经验，在台湾和大陆之间建立一条顺畅沟通的管 道。基于此，建议以民政部和民政部养老示范区为平台，联合台湾方面的政 府或民间团体，成立养老行业的协会，这样方便两岸互派人员进行沟通交流 。必要时可聘请台湾方面的管理人员介入我方的管理（台方工资中层标准为 人民币2万元~3万元/每月 ）
台湾长庚养生文化村
养生套餐
开发模式：社区+地产+医院的开发模式，形成以医疗为特色、多产业融合的系统化运作 de
【案例概况】
【功能与服务特色】
长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡，占地约34公顷，由台塑集团依 功能与服务分布遵循大集中小分散原则，户外休闲空间、医疗资
托长庚医院的医疗资源兴建，是集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一 源、活动中心集中分布，社区娱乐、服务配套根据就近原则随住
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体的养生文化村。
宅分散分布。
【空间布局】
核心形成南村和北村两个完善的功能区组团并由一条主干道南北贯穿，
医疗设施、休闲娱乐设施及其他社区服务设施集中分布。
无障碍化社区
护理之家
活动中心
中央厨房
景观步道
亲主要公共服务设施： 多功能活动室（容250人）和停车场； 长庚医护管理中心； 大型公共餐厅（800人）； 另外，还设有小型超市、洗衣烘干室、美容美发室、生活教 育室、住宅服务中心和公共交谊厅（每层楼转角处）。
养老产业现存问题及养老新模式建议
养老产业现存问题第一，政策不到位。
养老产业政策具有特殊性，目前仍然没有较为详细的政策和法规。
例如老人在园区发生意外，应以保险赔偿为主还是由负责养老的社区负责。
第二，规划建设缺乏经验，盈利模式没有固定。
第三，拿来主义行不通。
国外的欧美、日本的养老经验无法照搬移植。
欧美日本的养老产业具有先进性，但是由于我国老人的习惯与国外老人不同，我国的经济和国情跟国外不一样，所以不能照搬。
第四，商业模式模糊。
怎样的商业模式，才能将老年地产持续开发，并确保没有后续问题产生，现在仍然处于真空地带。
第五，后期管理是瓶颈。
养老房产的管理仍然是一个大问题，缺乏相应人才和经验，对其理论的研究也不充足，以后需要大量的管理人才和创新完善的管理制度才能够使其成熟化。
养老产业建议及新模式养老产业建议第一，亟待行动我国养老发展还处于初级阶段，模式陈旧，但是养老形势迫在眉睫，机会和风险并存。
如果公司想在该行业内有所发展，应该从现在开始着手跑马圈地，一方面是养老产业的需求，另一方面也可以在旅游地产开发做两手准备。
第二，盈利模式从国家对养老的态度可以看出，单纯的进行养老社区或养老地产，以买房、租房或者提供养老服务为主的模式落于下乘，也必将遭到国家房地产管控政策的影响，所以未来的养老应该是让老人少出甚至于不出。
国家对养老床位补助可能会在500-10000元/床，仍然不能满足公司开发养老社区的成本，所以必须要有新的盈利模式打破旧思想。
新兴的养老模式1.台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。
这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。
它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎。
据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一。
养老地产经典案例台湾长庚养生文化村研究分析
客户定位
GOGO客户——年满60岁，及配偶年满50岁的北部地区银 发族，且普遍具有相当的经济能力，想要追求自我的实现以 及独立自主的老年生活的银发族
消费者市场区隔变项
项目
长庚养生文化村
人口统计变项 地理变项 心理变项 行为变项
年龄
．年满６０岁，配偶年满５０岁
家庭生命周期 所得
．空巢二期 ．鳏寡期
．具相当的经济能力
医疗保障 以长庚医院做后盾，提供社区门诊、检查、康复、护理、养生 咨询等服务，关注老年人的身体健康状况
利用集团的医疗资源优势，养生文化村附近建立长庚医院，以此做后盾，同时设立社区医院，提供居民特约 门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管 理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚 医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等。
项目规划
完善的小区机能
紧急救援服务 每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。
宗教活动场所规划 尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。
网络化小区 每户均预留网络线路，并建构无线上网之网络环境，供住民、访客多元使用。
安全的警卫门禁系统 1. 二十四小时严密警卫，确保居住安全。 2. 进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。
软性配套——社区活动
关注老年人精神生活，使老年人拥有丰富的社区生活
村内的养生休闲生活运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、 棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗 活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、 回教聚会等）。 村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可 通过为大家服务而按劳取酬。 社区配有果园区，农园区及活动大草坪为老年人提供交流媒介。
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供 居 民特 约 门诊 、 复 及 照 顾 护 理 等 医疗 服 务 ； 期 健 康 检 查 、 康 定
乒 乓 球 、 球 等 ）娱 乐 交 谊 （ 将 、 类 、 拉 Ｏ 电 影 欣 赏 台 、 麻 棋 卡 Ｋ、
护 理 为 主 的疗 养 医 院和 高龄 老人 生 活 区 。 日本 老 年 人 的 生 活 质 量 是 在 良好 的 社 会 保 险 保 障 体 系 的
基 础 上 实 现 的 。由 于 日本 的 人 工 费 用 高 ， 日本 住 宅 的 电器 化 、 现
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问题 研 究
对海 南 引入“ 长庚养生文化村＂ 的设想
马 金 辉
武 汉理 工 大学 管理 学院博 士研 究 生（ ３ ０ １ ４ ０８ １ 江 苏硅 湖职 业技 术 学 院工 商 系讲 师 （１ ３ ２ ２５３ ）
摘 要 ： 着 经 济 的 发 展 及 生 活 水 平 的 日益提 高 ． 们 越 随 人
同享 用 邮 局 、 市 、 超 医疗 机 构 、 行 和 教 堂 等 公 共 设 施 。无 论 您 银
选择 哪种住宅 ， 都会 享 受 到 积 极 活 跃 的 生 活 方 式 。 享 受 的康 乐 设 施 包 括 室 内和 室 外 游 泳 池 、 球 的 推 圆 盘 游 戏 场 、 地 保 龄 网 草 球 、 身 和娱 乐 中 心 、 议 室 和一 个 ９ ０ ２ 健 会 ３ ｍ 的剧 场 。太 阳城 中心 是 世 界 闻 名 的 Ｂ Ｎ ｕ ｒ Ｎ高 尔 夫 学 校 的本 部 ． 美 草 地 保 龄 Ｅ ＳＴＯ 全 球 锦 标 赛 也 在 这 里 举 行 。在 这 样 的 社 区 内 ． 有各 种 各 样 的俱 乐 部 。 设 的 课 程 和 组 织 的 活 动超 过 ８ 开 ０种 以上 ， 如 。 曾 经 是 例 您
湾传 统的安 养机构 中 ， 人一 人住往往 就成 了“ 吃 、 睡 、 老 等 等 等
死” “ 的 三等 人 ”
个 外 科 大 夫 ， 年 轻 时 您 可 能 一 直 喜 欢 做 木 匠 活 ， 天 生 活 但 今
在 太 阳城 里 。 可 以 到 木 工 坊 去 做 您 喜 欢 的 事情 。 根 据 美 国 一 您
一
医 院 雄 厚 的 医 疗 资 源 为 后 盾 ． 伸 出 “ 发 族 ” 生服 务 。 生 延 银 养 养
文 化村 最 重 要 的理 念 就 是 “ 到 老 、 到 老 ” 活 做 。对 于 人住 的老 人 ．
养 生 文 化 村 并 不 只是 提 供 安 养 服 务 ． 是 要 积 极 地 为他 们 创 造 而 退 休 后 的 生 活 ， 每 个 住 民都 过 得 快 乐 、 康 、 尊 严 。而 在 台 让 健 有
以 上 的 陪 同人 士 一 年 居 住 不 能 超 过 ３ ０天 。 社 区 内设 计 建 造 了 各 种户型 ， 以适 应 不 同 类 型 的老 人 居 住 。 太 阳 城 中心 现 有 来 自
来越 关 心 健 康 问题 。尤 其 是 随 着 老 龄 化 社 会 的 来 临 ． 养生 的 生 活 环 境 更 加 为 人 们 所 期 盼 。 鉴 台湾 “ 庚 养 生 文化 村 ” 经 营 借 长 的 理 念 ． 南有 条 件 成 为 国 内独一 无 二 的 养 老 胜 地 海 关键词 ： 长庚 养 生 文化 村 人 口老龄 化 海 南长 寿 岛
防疫注射与体 能检测 ： 备专业人员 ， 供周详用药管 理服务 ： 配 提 规 划 居 民 个 人 健 康 计 划 ． 提 供 养 生 处 方 ； 立 个 人 健 康 资 料 并 建 库 ： 置 全 天 候 监 控 中 心 并 结 合 长 庚 医 疗 体 系 ， 保 高 效 率 的 设 确
紧 急 医疗 救 护 功 能 ： 期 举 办 健 康 讲 座 、 生 咨 询 等 。 定 养 村 内的养生休闲生活也 多姿多彩 ， 括运动养 生（ 极拳 、 包 太
全美及 世界各地 的住户 ｌ ６万户 ， 一直处于持续增长 的态势。 且
整 个 社 区 内拥 有 “ 阳 城 中 心 ” 独 立 家 庭 别 墅 ） “ 王 之 殿 ” 太 （ 、国
பைடு நூலகம்
（ 体 别 墅 ） “ 中之 塔 ”辅 助 照 料 式 住 宅 和 家 庭 护理 机 构 ） 连 、湖 （ 、 “ 院 ” “ 斯 顿 花 园 ” 出 租 的 独 立 居 住 公 寓 ） 及 “ 由 广 庭 和 阿 （ 以 自 场 ” 辅 助 照 料 式 住 宅 和 家 庭 护 理 机 构 ） 大 居 住 社 区 ， 且 共 （ 六 并
１ 我 国 台湾 “ 长庚 养 生 文 化 村 ” 的基 本 情 况 台湾 近 几 年 推 出 了房 地 产 新 概 念 既 是 社 区 。又 像 医 院 ： 是 医院 ， 像社 区 。这 就 是一 养 生 文 化 村 。 又 这 个 集 养 老 、 疗 、 活 、 乐 等 功 能 于一 体 的 养 生 文 化 村 医 生 娱 是 台 湾 “ 营 之 神 ” 台塑 集 团 董 事 长 王永 庆 的 创 意 。 它 以长 庚 经 、
据 介 绍 ． 生 村 内 的 健 康 服 务 内容 包 括 ： 立 社 区 医 院 。 养 设 提
项 调 查 表 明 ． 活在 这 样 环 境 的 老 年 社 区 中 ． 年 人 的平 均 寿 生 老
命要延 长 ｌ ０岁 ２２ 日本 港 北新 城 。日本 是 全 世 界 老 龄 化 程 度 最 高 的 国 家 。因 ． 此 ， 日本 政 府 的 重 视 下 ， 国 有 无 数 的养 老 场 院 所 ， 在 全 日本 港北 新城便是 全国较大的一个老人城。