房产内幕&购房注意事项问答(内部人士超详细介绍)
售楼九大套路十大陷进
两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。
2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。
当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。
选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。
三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。
再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。
有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。
销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。
正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。
套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。
套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。
眼见不一定为实，看房时大家要留心。
中介合同陷阱（共8篇）
中介合同陷阱(共8篇)房产中介陷阱大全及对策~看完不上当房产中介陷阱大全及对策~看完不上当陷阱一：“偷换概念”让记者中招在一家房产中介，记者表示要购买一套40中与裕华路小学双片区的学区房。
中介工作人员首推一套50平方米房源。
既没有暖气也没有天然气的房子让记者不太满意，工作人员便领记者来到附近另一小区。
这套房源无论价格还是房屋本身都令人满意。
而当记者向裕华路小学及40中分别询问片区划分时才了解到，所谓的“双片区”已经被中介人员“偷换概念”，另一小区为40中学和青园街小学学区房，看房过程中，中介人员对此只字未提。
陷阱二：“无中生有”多要费用在另一家中介公司，记者想以公积金贷款为条件购房，中介人员表示需要缴纳数千元的评估费。
中介人员称办理公积金贷款不容易，通过公司可以省不少钱，只是要收取评估费5000元。
可记者在双方签订的中介服务协议上，并未发现这项条款。
河北明杰律师事务所主任王惠民称，在正常情况下，购房者可以自行办理公积金贷款，只要符合贷款条件，则无需缴纳各类费用。
建议办理贷款的购房者先行了解办理贷款所需的条件和流程，切不可只图省事，全权委托给中介公司而花”冤枉钱”。
陷阱三：交易不成遭“威胁”记者调查发现，在中介公司中还存在一类“陷阱”，就是个别从业人员以欺诈、胁迫等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。
家住西焦西区的范先生通过中介购房，频频接到“落选”中介的威胁电话。
陷阱四：中介费打水漂市民吴女士来电说，她此前委托一家中介公司租房子，缴纳了20元看房费后，三方签订了一份房屋租赁合同。
吴女士向中介公司缴纳了750元的中介费。
可准备入住时，房东却要求她再交网费、有线电视费等各种费用1000余元，这些费用此前并未提及，双方产生争执都不想继续履约。
吴女士找到中介希望重新为她选房遭拒，不但不退还中介费，还指出她单方违约。
河北盈华律师事务所王亚琼律师提醒，在委托中介公司租房时，签订三方合同之前就要看清合同中关于权利与义务的相关约定，提前考虑到租房过程中有可能出现的问题、产生的纠纷等，并且在合同中进行详细的约定，避免日后产生分歧。
房产中介空手套白狼的方法揭秘
房屋中介这样“空手套白狼”
“空手套白狼”“一套房10家中介”“像蚂蚁一样的房地产经纪”“不会退的‘信息咨询费’”……一位曾经在房地产中介公司工作的“业内人士”向记者大曝非法中介内幕。
一总结，记者发现了非法中介的主要赚钱手段就是靠“忽悠”。
执有《北京市房地产经纪资格考试合格证》的史娜(化名)小姐，曾在两家房地产中介公司上过班。
据她介绍，非法中介公司基本上都是“无本买卖”。
这些公司注册资本少，有很多甚至是“皮包公司”，以她曾经工作的一家中介公司为例，就只有三名相对固定的职员，其他业务员大都像走马灯一样换得很快。
史娜每天一上班，首先就是在搜房网和新浪网的地产信息中搜索认为有价值的信息，记录下来后再以“租房者”的名义给房东打电话，这样就可以获得最原始的价格。
在一番比较后，没有利润空间的信息会被淘汰，可以利用的信息会被保留。
史娜告诉记者，由于绝大部分中介公司的房源都是这样获得的，所以一套房成为10多家中介房源的不在少数。
而对于一些地理位置优越、房屋配置齐全的信息，史娜还会报给公司的“业务员”。
业务员上门租房，与房主面对面地再一次砍价。
一旦谈成，业务员会带上行李先入住。
而这以后，房屋的信息会再次
被发布到网上，只是房东已经“变成”了公司的业务员。
例如东直门一带一居室住宅正常价格在每月1500至1800元之间，业务员通过砍价，以每月1500元拿下，出租时候就会涨到1800元。
除此之外，中介公司还会向租房者收一个月的房租作为中介费用，这样算来，一套普通一居室的房子一转手，中介公司每年可以赚取4000元至5000元不等。
房地产行业潜规则
房地产行业潜规则随着社会的发展，房地产行业在中国也是越来越火热，它的估值和交易量逐年攀升。
但是，在这个看似纯洁的行业里，其实存在着很多的“潜规则”，这些规则也被称为“暗箱操作”，往往对购房者和业主造成很大的困扰。
下面就让我们来看看这些“房地产潜规则”。
一、一些中介和开发商之间的勾结在购房的过程中，很多人会选择找一些房地产中介公司，以便能够更好地购买房源，但是在和这些中介交流的时候，也需要留意一些细节。
有时候，一些房地产中介商和开发商之间会勾结起来，欺骗购房者。
这种勾结事件主要是因为中介和开发商之间存在利益相关。
例如，中介成交一定量的房源后，开发商就会给予奖励或提成，所以中介在卖房的时候，往往会推荐开发商的房源，而不是真正优质的房源。
这样很大程度上会让购房者失去了选择权。
所以，购房者在选择房地产中介公司时必须先了解中介公司的口碑和声誉。
二、卖毒盘在房地产业内存在这样一种不良形式，叫做“卖毒盘”。
所谓“卖毒盘”，就是售楼员在售卖房源时，一方面激励购房者购房，同时又以高价不易售出为由“毒害”购房者，从而让购房者付高价购房。
在这个过程中，售楼员往往会以“此房源高档社区”、“临近地铁站”、“市场价格维持涨势”等为由增加房价。
此时，购房者若是不能理智购房，就会在人为的推动下支付高额的房价。
因此，购房者必须要理清购房策略，要敢于拒绝无理要求。
三、利用虚高报价垄断市场在中国的房地产市场，房价普遍偏高，许多开发商就会利用虚高报价的方式让购房者不能以合理价格购房。
例如，当开发商第一次公开报价极高时，很多购房者就会以为这个价格是合理的。
然而，过了一段时间，此处房价又被公布为极高。
在再次公开报价时，购房者就会感到出乎意料，当然也会感到为时已晚。
这种方式已经成为房地产业者陷购房者于不义的手段。
因此，购房者需要了解当前房地产市场的行情，了解房价行情，判断购房是否划算，以避免被“蒙”.四、黑中介黑中介是指那些没有合法资质、依靠不正当手段在房屋租售市场中进行非法活动的中介公司或个人。
售楼小姐自爆房地产销售内幕 创业经验
售楼小姐自爆房地产销售内幕【案例导读】看看这份售楼小姐的爆料，您才能知道买房子是绝对需要知识的 : 【案例正文】1）大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2）现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。
3）开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
4）广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
5）售楼员会用许多方法来逼你买房（业内叫），让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。
要自己看中才买。
6）别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
7）别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
8）别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
9）别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
10）绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
11）漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
（上海最适合打桩的是地下3335米，这部分土特别好）12）开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
13）注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
买房时中介常用的套路
买房时中介常用的套路
在买房过程中，经纪人可能会使用各种套路来赚取更多的佣金和利润。
以下是一些常见的中介套路：
1. 瞒报房屋信息：经纪人可能会瞒报房屋信息，如房屋的真实售价、物业费、装修情况等，以此来吸引买家。
这样做可能会让买家在购买过程中产生误解和不必要的麻烦。
2. 谎称有竞争：经纪人可能会故意让买家感觉到有其他竞争者，以此来促使买家更快地做出购买决定。
这种做法可能会让买家过早地做出决定，从而付出不必要的代价。
3. 推销不良物业：经纪人可能会推销不良物业，这些物业的质量可能不高，或者位于不太好的区域。
如果买家被经纪人所说的话所误导，可能会遭受经济损失。
4. 加价转让：经纪人可能会与卖家合谋，以高于市场价的价格转让房产，以此来获取更高的佣金。
这种做法可能会让买家损失巨大。
5. 跟单：经纪人可能会跟单，即私底下与卖家协商价格，然后把价格提高后告诉买家。
这种做法是非常不道德的，可能会让买家失去信任。
以上就是购买房产时经纪人常使用的一些套路，希望对您有所帮助。
购房合同中介的十大陷阱
随着房地产市场的蓬勃发展，购房合同中介的作用日益凸显。
然而，中介行业中也存在着一些陷阱，使得购房者在签订购房合同时需要格外小心。
以下列举了购房合同中介的十大陷阱，供广大购房者参考。
一、资金截留部分中介公司利用购房者在办理购房手续期间的资金沉淀，将购房保证金、首付款、购房款等存入指定账户，从事投资、转贷等风险项目，获取中短期收益。
一旦出现问题，购房者资金链断裂，造成损失。
二、虚假购房人中介公司指使员工或他人假扮购房人，与卖房人签订房屋买卖合同，支付少量定金或部分房款后，将房屋过户至虚假购房人名下，最后将骗取的房屋转卖或抵押从中非法获利。
三、代办银行贷款诈骗中介公司利用代办银行贷款之机，将房产抵押给银行，然后冒用购房人的身份证件，将银行发放的贷款占为己有。
四、虚假租赁、销售信息中介公司公布虚假房屋租赁、销售信息，与客户签订租房、购房合同，骗取客户中介费及定金。
五、一房多卖房地产开发商或个人在预售、出售房屋时，隐瞒房屋已抵押或已出售的事实，采取一房多卖的方式骗取他人购房款。
六、虚构房产投资项目中介公司虚构商铺等房产投资项目，以承诺高额返租收益为诱饵，诱骗投资者进行投资，骗取投资款。
七、虚构房源中介公司以能够帮助购买回迁房、单位房等低价房为名，虚构房源，诈骗他人购房款。
八、伪造证件中介公司通过伪造房产证、身份证等手段，假冒房主身份，与他人签订房屋租赁、买卖合同，诈骗他人租金、购房款。
九、房屋公摊面积不明确中介或售房者在合同中未明确房屋公摊面积，导致购房者支付了大量公摊费用。
十、定金条款陷阱中介公司在购房意向书中设置定金条款，使得购房者难以在交易不成的情况下拿回定金。
为了规避这些陷阱，购房者在进行购房合同签订时，应注意以下几点：1. 选择正规、信誉良好的中介公司。
2. 仔细阅读合同条款，确保合同内容真实、合法。
3. 明确房屋面积、公摊面积等关键信息。
4. 确保资金安全，避免将大额资金存入中介公司指定账户。
真实案例揭秘房地产开发商陷阱
真实案例揭秘房地产开发商陷阱近年来，房地产市场火热，各种房地产项目纷纷涌现，购房者也在这波热潮中积极参与，但同时也面临着一些房地产开发商的陷阱。
本文将通过真实案例揭秘这些陷阱，以提醒购房者保持警惕。
首先，某城市某房地产项目以“限时优惠”吸引了大量购房者的眼球。
开发商宣传称在一定时间内，购房者可享受一定的折扣，并给出了购房者感兴趣的户型样板房，吸引了众多购房者前往看房。
然而，在实际销售过程中，很多购房者发现开发商并没有按照事先承诺的方式执行，房价上涨、优惠减少等情况频繁出现。
这样的行为不仅导致购房者的利益受损，也损害了整个房地产市场的信誉。
其次，在购房者签订购房合同之前，一些开发商会以“买断套内装修”等名义进行补贴吸引购房者。
然而，一旦购房者签订了购房合同，开发商往往会以种种理由拒绝提供装修套餐，导致购房者权益受损。
这种诱导和欺骗行为不仅给购房者带来经济损失，也破坏了开发商与购房者之间的信任关系。
此外，有些开发商在规划和宣传新楼盘时，会夸大项目的优势和配套设施，但实际上并不能如他们所说的那样提供。
例如，宣传材料中承诺的配套公园、学校、医院等并未如约建设，或者只是半途而废。
这种虚假宣传误导了购房者的购房决策，让购房者在实际居住和生活中面临诸多不便和困扰。
同时，一些房地产开发商在销售过程中的销售手段也具有欺诈性。
举例来说，一些销售人员会利用购房者对房地产市场的不了解，通过虚假宣传误导其购房决策。
他们往往将一些缺点和问题掩盖起来，而突出一些看似优势的方面。
这种欺诈行为使得购房者在购买之后才发现真相，陷入到无法逆转的局面中。
面对上述陷阱，购房者应当如何应对？首先，购房者要保持谨慎和冷静的态度，不要盲目相信开发商的宣传和承诺。
在购房前，可以咨询相关专业人士或者第三方机构的意见，了解项目的详细情况。
其次，购房者要仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到保障。
如果发现合同存在问题或者与事先承诺不符，应及时和开发商协商解决。
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注：本文从以下链接整理而来：/publicforum/content/house/1/323516.shtml，作者：品尝百味人生个人整理的最新日期为2011年10月14日-深圳龙华1. 土地性质目前我国采用的是土地批租制，土地所有权分两种：集体所有和国家所有，集体用地经征地后才能变成国有用地，否则不得在市场上交易，只能在集体内部流转。
土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。
商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。
科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。
集体用地只允许在集体内部进行流转。
集体用地土地证是又得，但是只有一个不能分割的大土地证，目的就是防止私下公开流转。
产权证也不叫产权证，叫确权证，根本就不是商品房的产权证。
2. 开发企业所必须具有的相关证件《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》，《商品房预售证》，其中，所使用地块的土地性质在《商品房预售证》中明确写明。
3. 购买了村委会在集体土地上盖的小产权房，并且已经住了10年了，怎么办？这种地基本上都属于征地后留下来的自留地（一般规定为征地量的10%），属于集体用地性质，批租年限50年。
为了收入，一般村里都会把它做利用起来，做菜场、厂房、或者农贸市场等，这些就是市面上小产权房的主要来源。
你可以去翻遍所有的法律，根本就没有一条是支持小产权房出售的，连银行按揭抵押都不行，因为这压根就是和法律抵触的。
这样的房子游走在灰色地带上，在全国范围内数量相当可观，前一段时间国土资源部一直在摸排具体的数量，但至今也没有公布，估计是问题相当严重。
怕什么，法不责众。
哈哈。
今后有可能的出路1、补偿土地差价，合法化2、既往不咎，但是今后严格执法3、转成保障性住房，廉租房或公租房，不需要产权的。
你能做的也就是等，这个时候千万别退让，游戏既然已经玩到这个份上了，就看政策制定部门在影响社会平衡和法律的严肃性之间做一个怎样的调和。
呵呵4. 请教下我们这里的小产权房也就是农民被圈地后统一安排的安置房已经拿了双证了又是怎么回事呢, 而且不是写的确权?这其实是两个问题，你把问题搞混了。
我可以告诉你答案，而且很细致。
第一种情况是新农村建设，就是你说的赶上楼，为什么要这样做呢，是因为“用地指标增减挂钩”政策——农村建设用地节约下来的指标可以转变成新增城市建设用地指标，但前提是农用地总量不变，且复垦验收完毕。
说穿了这种情况就是将以前农村不集约的、低层的、建在宅基地上得房子拆了，让农民集中住进高楼或多层，目的就是为了腾用地指标。
所以这样的房子土地性质还是集体用地。
呵呵第二种情况，也是你说得，就是征地拆迁补偿问题。
集体用地被征用，然后性质转变成国有土地，为了补偿被征地主体的利益，所以按照拆一补一，实物与货币相结合的方式进行补偿。
既然已经是国有土地了，怎么可能没有正规三证呢？现在商品房表面的火暴现象，都是炒家和房地产商投机弄出来的假象。
因为炒房客每人手中数十套，数百套都在空置待涨，房价越高他们手中空置的房子利润就越大。
如果房价跌了，他们的财产将大缩水，所以他们就不择手段的忽悠。
但中国住房已经过剩是一个不争的事实.据统计十年不盖房也消化不完中国市场上的存量房。
开征房产空置税是打击炒房囤房最有效的办法，只有这样房价才能回归理性。
5. 关于买卖期房的成本关于期房的成本考虑，我想补充一点，这也是很多人忽略的，就是你所投入的资金的机会成本。
例如我现在去买商品房，你付了3成首付和7成贷款，每个月还本付息，但房子两年后才能交楼，那就等于你的钱被开发商白白占用了两年咯。
如果你这笔钱自己拿去投资，即使是收益比较低的银行定期存款，那也是一笔不小的利息收入哦。
6. 能不能说说“更名”的意思？更名的意思是房产证上的名字是根据购房合同上得名字来的，如果在期房期间，只要合同没有拿到房管部门备案，合同上得名字可以换成另一个人的名字。
这是不需要缴税的，如果房产证办下来了，那就不能更名了，只能做过户交易，要交名目繁多的税。
7. 问个小问题，乡镇建设用地和城市建设用地有何区别？乡镇建设用地属于集体土地，他项权是受限制的。
城市建设用地是国有土地，拥有完整的财产权利。
通俗的说，乡镇建设用地不能单独到银行抵押，必须要有担保，而城市建设用地就不需要担保，自身就能做抵押物。
8. 楼主说的很客观，很好。
我是菜鸟，想问问，我家这里小产权房子最近很多买卖的，全部的形式是改合同，这是什么意思？另外我们这边小产权楼房都建成有规模的小区了，法不责众，是不是这样的房子安全点呢？还有我们这边的小产权能分期，这是咋会事？请楼主解惑。
小产权房大部分是以租赁的形式进行交易，比如说租50年或者30年。
土地证是没有的，待遇好点，也只是给一个乡镇里或村里盖章的农用房权属证。
改的合同就是租赁合同，或者要到乡镇或村里盖个章去换农用房权属证。
成规模建成的小产权房社区在全国都很普遍，因为有需求。
这种房子在法律上是不受保护的，没有说大了就安全，小了就不安全。
大家都再等今后处理的方向，按照我的猜测，法不责众，不能动摇社会的稳定根基，今后小产权房被招安是很有可能的，甚至是农村集体用地今后的一个改革方向。
小产权房能分期当然不奇怪，租金是分期给的，用不着银行的介入。
再说，这些小产权房的开发单位相当一部分是失地后的村集体，正好用租金维持失地农民的生计。
房地产之所以赚钱，一定程度上市因为这个行业的“水”太深，一般老百姓不可能了解透彻，信息不对称，可操作的空间自然大了。
有时想想，作为弱势的老百姓确实挺悲催的。
看看眼下的经济形势，真的乐观不起来啊。
9. 美国利用高负债裹挟全球经济，输出通货膨胀，央行加息，房地产行业洗牌，市场和资源向行业内的大型企业集中，老百姓继续被忽悠。
不知道楼主对这个问题是怎么看的？-----------------------------房地产行业本身就是一种执政工具，协调各方利益而已。
无恒产者无恒心的潜台词就是恒产者才稳定，这个根基不能动摇。
国内房地产业的产业集中度本身就不高，每次调控都是一次洗牌，用不了几年，行业马太效应将凸显，强者更强，弱者淘汰，是这个行业的大趋势。
经济举措是建立在政治意愿的基础之上的。
民营经济36条提了2次，结果怎样？这是一个游戏规则，参与的人只有遵守游戏规则才能获得利益，如果排斥游戏规则，那么就别玩了。
10. 存量房和增量房是两个概念，前者指二手房，后者指一手房。
11. 你好LZ，咨询一下。
我买的是六楼顶楼（期房）两室两厅的户型。
现在主体起来了，上去看了下，结果只有一室一厅。
最开始签的购房合同上面，只是写了建筑面积，也没有注明户型这些。
在市房管局的网站上面，备案的是两室两厅的户型。
现在还没有交房，这种咋办啊？------------------------------------------------------不至于相差这么大吧？如果你签了正式的购房合同，套型图是要作为合同附件的。
要是连这个都没有总应该有地名办的地名房号吧，这个也行的，只要能证明你买的套型不是开发商当初承诺的套型就行。
另外，收集该套型的楼书，楼书也是合同的一部分，也能做证据。
因为买房需要注意的问题太多了,每次去楼盘销售处,都没有一个清晰的思路来辨别开发商和房屋本身的质量.请楼主分享一下这方面的经验.-----------------------------最好的办法就是选择品牌开发企业，为了维护品牌，开发企业不敢做出格的事情，但这不是说就万无一失了，只能说将风险降低了。
至于质量，这个一般情况都会有质监部门监督。
只是，这里面很难讲得清楚，总而言之，还是最好找品牌企业，这样能有一定的帮助。
12. 请教楼主啊，我想买房遇到一个问题：一个楼盘已经大体盖好，地段好，政府旁边；价格便宜。
但有地产界朋友觉得不靠谱，怀疑可能是小产权或者其它。
周边其它楼盘的营销人员也说这个盘是集体用地。
于是我去当地部门查询，结果是国土证为70年住宅地，可抵押转让。
预售证网上可以查到，并且该楼盘为网上签约，卖出多少也能明了，剩下的房数并不多了。
去交易所查询，没有发现该楼盘抵押记录。
......-----------------------------1、可以去国土部门或者网上查询此宗地块的出让信息，里面会标明是住宅用地还是商业用地，或者是商住混合。
2、向开发商索要《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房销售资金监管合同》。
千万记住记下《商品房预售许可证》的编号，然后上网查询是否属实。
3、如果既有国有土地出让信息，又有《商品房预售许可证》，那么小产权房的可能性就可以排除了。
请记住一定是“国有土地出让”。
4、不支持贷款的可能性有很多，最有可能的是地块已经被抵押或担保，资金实力不强的开发商都这么干。
分情况来看：如果土地抵押银行和按揭银行是同一家，按揭是可以做的。
如果土地抵押银行和按揭银行不是同一家，按揭就不可以做。
以上内容都符合条件，那只能说明开发商资金紧张，以价换量。
另外，资金一定要打到监管账户，这样的小开发商可能存在挪用销售款的情况。
13. 请问楼主高层的一楼有何优缺点？适合老人居住吗？-----------------------------这要分情况来看1、楼间距是否合理，这直接决定采光的好坏与日照时间的长短，一般性一楼挺麻烦的，不太适合老人居住。
2、也要看具体位置。
如果该栋楼南面没有建筑物，景观也不错，无遮光物，视线开阔，那是不错的，比较适合老人居住。
3、南北方气候不一样。
北方干燥，一楼不潮适合老人居住，可是南方，天气比较潮，就不适合老人居住。
4、一楼是交通动线的交叉点，比较复杂，老人居住需要一个安静的环境。
不适合。
总得来说，老人一般不适合居住在高层的一楼，也不适合住高，容易得高血压。
最好是多层的2、3楼。
14. 请问楼主，我刚买了保利开发一套房子，图纸上表明的建筑面积89.11，（其中分摊11.56）。
可是开发商要按建筑面积94.02，（其中分摊17.58），卖给我们.多的6平方全是分摊。
您能说说目前开发商测量建筑面积的黑幕吗？我们改怎样才能避免黑心的开发商欺诈？谢谢-----------------------------开发商在期房预售之前会找房屋测绘部门把建筑图纸上的套型建筑面积测算一遍，业内称之为初测。
而项目综合验收后会找房屋测绘部门实地勘测，业内称之为实测。
而初测和实测之间是存在误差的，这个误差在正负3%以内国家是承认的。
超出在范围按销售合同约定执行，如果没有约定，按照国家规定执行。
按照国家规定，（94.02-89.11）÷89.11=5.51%,已经超出了3%,超过部分应该要送。