2010年上海个人房地产交易住房税费表

二手房交易过户与税费计算(2010修改版)

二手房交易过户和税费计算(2010修改版)二手房交易税费及所需材料一．正常过户1、交易税费1.营业税（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。

一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。

在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%3. 印花税（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

4. 契税（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足9 0平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

上海二手房税计算表格

增值税
17.2 26.9 21.5
满五唯一差额5.38
0 1 2.0
单位:万
个税+契税 +中介费
首付35%
首付+税
手持现金现金结余 7.2
300
83
242
25.0
175.0 226.9
300
73
252
15.0
175.0 211.5
300
88
237
地区:上海松江 (买家首套房-非普通住
>90平
增值税（%）个税（%）契税（%）
中介费（%）
不满二 5.28
2 1.5 2.0
满二/满二唯一/满五差额5.28 2 1.5 2.0
满五唯一差额5.28
0 1.5 2.0
单位:万
地区：上海一手栋迁户
<90平
增值税（%）个税（%）契税（%）
中介费（%）
不满二 0 1 1 2.0
27.5
175.0 219.4
300
81
200
满二/满二唯一/满五
卖出价 340
不满二
500 300 200
26.4
27.5
175.0 228.9
300
71
200
满五唯一
500 100 400
21.1
17.5
175.0 213.6
300
86
200
不满二
340
满五唯一
340
增值税和普通、
非普通、满几有
关
全额
不满二
*5.38%
差额
满二
*5.38%
差额

2010上海房地产新政策

2010上海房地产新政策契税政策从2010年1月1日--2010年12月31日止，日期认定：商品房以合同备案日期为准；二手房以登记受理日期为准。

如下：1、90平方以下普通住房：契税2％2、90平方－144平方普通住房：契税3％3、144平方以上高档住房：契税：5.5％二、出售普通住房的营业税、个税交纳方式：（日期认定：与之前执行的依据时间一样）：商品房以契税完税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。

1、未满五年的：营业税：差额的5.55%；或全额的5.55%（不确定）个税：差额的30% 或全额的2% 2、满五年的：营业税：无；个税（不是唯一一套住房的）：总额的3%或差额的40%个税3、满五年以上，且是唯一一套住房的：无营业税、个税：总额的2%或差额的30%。

契税，是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

凡是国有土地使用权出让；土地使用权转让包括出售、赠与、交换；房屋的买卖；房屋的赠与；房屋的交换都需要交纳契税。

契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。

交纳契税也是购房者应尽的义务之一。

契税是交给国家的,与开发商无关.开发商为了提高服务质量，尽快协助业主备案买房合同，会代收，最终还是上交国家的。

国家房管局规定：契税应签署房屋买卖合同之日起，在规定的时间内，到当地房管局交纳完毕，超过规定时间交纳，需要交纳契税+滞纳金。

契税的计算：仅从公式上看，计算契税税额很简单：应纳依据＝计税依据×税率。

但对计税依据、税率的理解需要做适当说明。

计税依据根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，包括：1、国有土地使用权出让，土地使用权出售，房屋买卖为成交价格；2、土地使用权赠与，房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、土地使用权使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理且无正当理由的由征收机关参照市场价格核定。

上海房产交易税费表

上海房产交易税费表同时满足以下三个条件的视为普通住房（否则为非普通住房）：1、单套建筑面积140平方米以下，2、内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，3、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

上海房地产交易税费清单：合同公证费出售方:总房款×0.3%购买方:总房款×0.3%备注：由引发方承担合同印花税出售方:总房款×0.05%购买方:总房款×0.05%双方（暂免征收）交易手续费出售方:2.5元/平方米×建筑面积购买方:2.5元/平方米×建筑面积交易登记费出售方:------购买方:80元/套备注：免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费抵押登记费出售方:------购买方:a.商业及组合200元/套b.纯公积金100元/套配图费出售方:-------购买方:25元/张权怔印花税出售方:-------购买方:5元/本契税出售方:-------购买方:a.普通住宅：总房款×1.5%备注：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。

b.非普通住宅：总房款×3%营业税出售方:1.普通住宅：a.两年内：房款差额×5.55%b.两年后：-------2.非普通住宅：a.两年内：总房款×5.55%b.两年后：房款差额×5.55%购买方:-------备注：售后公房和动迁房首次转让可免征营业税（注：售后公房须有凭证，动迁房应该是唯一一套拿房的动迁房，须有证明所得税出售方:1.普通住宅：总房款×1% 或利润×20％2.非普通住宅：总房款×2% 或利润×20％购买方:-------备注：１、个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。

上海二手房交易税费表

2.5元×建筑面积
佣金
1％
1％
买方税费：
税费名称
普通住宅
非普通住宅
契税
合同价×1.5％
合同价×3％
90平米以下合同价×1％
交易手续费
2.5元×建筑面积
2.5元×建筑面积
登记费
80元
80元
配图费
25元
25元
权证印花税
5元
5元
佣金
1％
1％
注：境外人士营业税率为：5.05%；另外买卖合需公证。
普通住宅标准：
1、建筑面积在140平米以下；
2、内环以内总价在245万以下、内外环间在140万以下、外环以外在98万以下；
3、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
上海二手房交易税费表
卖方税费：
税费名称
普通住宅
非普通住宅
营业税
5年内
差价×5.55％或合同价×5.55％
5年内
合同价×5.55％
5年以上
————
5年以上
差价×5.55％
个税
5年内
差价×20％
或总价×1％
5年内
差价×20％
或总价×2％
5年以上
家庭唯一住宅
———
5年以上
家庭唯一住宅
————
交易手续费
2.5元×建筑面积

上海个人二手房房产交易税费表

③交易手续费
④上海房产税
⑤中介费
全额×1%或差额×20%
全额×2%或差额×20%
全额×1%或差额×20%
全额×2%或差额×20%
唯一住房：暂免；非唯一
应税面
住房：全额×1%或差额×
积×单
20%
2.0元/m2 价×70% 1%
唯一住房：暂免；非唯一
×0.4%
住房：全额*2%或差额*20%
或0.6%
全额×1%
唯一住房：暂免；非唯一住房：全额×1%
①契税
90m2及以下
90m2以上
②交易手续费
购买方
③登记费
④图纸费
⑤权证印花税
⑥上海房产税
⑦中介费
应税面
唯一1%，唯一
积×单
非唯一 1.5%， 2.0元/m2 80元/套 25元/套 5元/套价×70% 1%
3%，非唯一3%
×0.4%
或0.6%
【说明】一、普通住房（要同时满足下列三个条件）： 1、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 2、单套建筑面积在140平方米以下； 3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于450万元/套，内、外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套二、非普通住房（满足下列条件之一）； 1、建筑面积：高于140平米以上(包括140平米）； 2、实际成交价格：高于同级别土地上住房平均交易价格1.44（含）倍以上； 3、内环线以内的高于450万元/套，内、外环线之间的高于310万元/套，外环线以外的高于230万元/套。三、上海房产税：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。 1、本地户籍：首次购房免房产税；第二次购房家庭人均60平米以内免房产税； 2、外地户籍：持有上海居住证积分满120分的免税；持上海市居住证满三年免房产税。3、2015年度上海新建商品房均价为21501元/平米，2倍为43002元/平米。

2010年最新契税条款

财政部国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知财税[2010]13号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：现对《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)中首次购买普通住房契税优惠政策问题明确如下：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

请遵照执行。

财政部国家税务总局二〇一〇年三月九日附：财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策财税[2008]137号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

本通知自2008年11月1日起实施。

财政部国家税务总局二〇〇八年十月二十二日财政部国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知财税[2010]22号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为支持事业单位改制，现将事业单位改制有关契税政策通知如下：一、事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。

2010年二手房交易费用一览

2010年二手房交易费用一览税费名称税费标准收费单位交易手续费 2.5元/平方米×建筑面积（普通住宅免交）房屋交易管理机构合同印花税房屋成交总额×0.05%（免交）国家财税局5年内：差价×5.55%普通住宅5年以上：免征国家财税局营业税5年内：成交总额×5.55%非普通住宅5年以上：差额×5.55%房屋成交总额的1%或利润部分×20％普通住宅（满5年是唯一住房免交）国家财税局个人所得税房屋成交总额的2%或利润非普通住宅部分×20％（满5年是唯一住房免交）普通住宅免征国家财税局土地增值税非普通住宅免征买卖合同公证费（出售方为外籍人士或港澳台同胞或房屋成交总额×2.5‰+250元公证处买卖合同需要公证时才须缴纳）中介费房屋成交总额×1% 中介公司一、卖方涉及的税费：（一）普通住宅：1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为差价的5.5%，满5年则免征营业税。

2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。

（二）非普通住宅：1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.55%；满5年则征差价差价的5.55%2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。

二、买方涉及的税费：（一）普通住宅：0--90平方米（含90），契税：1%；90—140平方米（含140）契税：1.5% （二）非普通住宅：契税：3%注：普通住宅必须同时满足以下3个条件：1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、坐落在内环线以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套。

上海房产税征收标准及计算方法

上海房产税征收标准及计算方法
上海房产税是上海市在按照《国务院关于新进一步改善房产税的
若干意见》的指示，从2010年7月1日起实施的一项税收，税负对象
为非人民币及其他外债利息收入的税征收范围。

上海房产税的征收标准是：征税对象的具体标准为：从单户家庭
实际承租、入住、居住或使用的住房（楼宇）针对单一计税对象,按月
征收房产税，其征收金额为实际租赁金额与房地产税税率的乘积。

对
出租住宅的税率，公用住宅的税率为0.5%，非公用住宅的税率为2.2-4%，按当月每平方米（倍）应征房产税额的方式确定。

计算起登记日期的起计日房屋租赁费在税率和实际租金的乘积为
固定值，计算房屋租赁费后，累加到登记日期的本期税金总额，叠加
每月税费。

此外，根据上海市地方税务机关《关于确定上海市房产税税率的
复函》，房产税税率在2018起调整为0.4-1.2%；上海市地税局还发布了《上海市税收优惠及实施条例》，规定了房地产税优惠，提高了个
人及所有企事业单位非公用住房投资租赁支出抵免其房产税，可以大
大减轻企事业单位投资租赁住房的负担。

总的来说，上海的房产税的征收标准主要是以实际租金和税率的
乘积确定的，有一定的优惠，以减轻企事业单位投资租赁房屋的负担。

二手房交易过户和税费计算(2010修改版)