20190825南澳别墅项目物业发展建议报告分享沙龙-PPT课件

产品线丰富——扩大客户群，且消化容积率（度假别墅）
创新产品——营销上的说法 土地私有最大化——花园赠送的方法
产品线丰富，扩大客户群，降低项目风险
第一批 2019年年底
时间轴
第二批 2019年中
第三批 2019年年底
多期推售 延长 产品线
扩大 客户群
分期规模 M2 物业 类型
14040 舒适独栋 用于渡假的私营业主、企 业高管、高级公务员；用 于商务接待的企业，高尔 夫球场会员
是否实现价值最大化（景观、收益）
算帐
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方案二
方案一 总收益 景观优良度 7.1亿 2.02
>
方案三
方案二 7.5亿 2.41
方案一
方案三 7.4亿 2.36
通过算帐来选择最优方案
是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化？
是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化
基础：地块容积率及产品的舒适度，客户研究
是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化；
是否有标竿产品（楼王）； 是否因地制宜 是否有豪宅符号
是否考虑地块的限制条件的制约？
是否考虑地块的限制条件的制约
容积率，限高
西部处临路高差较大，有护坡挡土墙，而且
坡度均大于30％； 本项目地块位于公路的东侧，车辆进入项目
地块需逆行；
三面环山，周边环境稍显不纯粹，生活配套 不齐全； 规划中主要考虑：
设计基本理念
位于小区景观最优之处，可以考虑整栋建筑设计的通透开放，
真正体会到面向大海的生活情境 ； 厅大而多，且部分2层通高，注重空间功能独享性，满足家庭 生活和会客等需求（会客厅、偏厅、餐厅和家庭厅）
餐厅可同时满足八人以上同时就餐，与厨房有机融合又与外部
空间景观融合，超大空间既可满足派对聚会的就餐需要。 主卧为豪华套房设计，配有阔绰的卫浴、衣帽空间，层高较高； 私人无边界泳池、按摩泳池设计；
7320 联排及公寓 企业管理层、周边办 厂的港人、世联客户 资源里的投资客 快速销售，扩大市场 份额和影响力，拔高 容积率，提升利润率
8225 豪华独栋及楼王
客户
全国、全深圳的高端 客户，
预期 目标
展示场景，快速销售，试 探市场。中高端产品改善 区域形象，提升小区的形 象，为后期联排公寓实现 价值作铺垫。
可观的海景
启动区配合营销的展示——私家路包装
舒适独栋
项目
1
会所＋公寓
2
机动车道
4
楼王
豪华独栋 联排TOHO
2
3
私家路包装
配合营销的展示——观海长廊
观海长廊
情景展示 沙滩私有化
电梯设置
是否因地制宜？
是否因地制宜
位于市政规划的旅游开 发区，具备优质的海景 资源本项目定位为度假 别墅。
项目位于龙岗区，大鹏湾东岸，距离大 小梅沙30分钟车程，与香港的西贡隔海相望； 地块的北面靠近南澳大酒店，南面离世纪海 景高尔夫球场5分钟车程。
建筑特点 产品特点 园林形式 海边度假别墅需要考虑 的防腐、防潮、防蚊、 防晒的一些措施
19 18 22 23 14 23 14 17
B4 B3 B2 B3 B4
会所＋公 B2 寓
楼王 豪华独栋 联排TOHO
B5 B5 B6 B6 B7 B7 B8 B8
B8
按六种不同的评价因子对各地块打分，分值分别为5，4，3，2，1
分析结果:B4=B6>B3>B1>B2>B8>B5=B7
为实现景观资源最大化，建议根据地形进 行适当的造坡，别墅依就地形进行设计退 台。
1）项目的进入行问题（入口,施工组织等） 2）车辆逆行问题（加设红绿灯） 3）临路，噪音的处理（建筑材料的利用等） 4）小区安防、物业管理、会所配置等
是否实现了价值最大化（景观、收益）？
是否实现价值最大化（景观、收益）
地块地势情况：
地块地势南高北低，西高东 低，北部基本上为半坡，南 部地势中间高，四周低。
4
1
升级型： 通过增加一定的面宽，设 计左右的庭院空间，将联 排TH作成双拼TH的感觉。
结合星河丹堤申请专利的“合 府”“官邸”等产品
庭院
建筑
土地私有最大化=花园面积大且好用
保证花园的完整性及集中性，花园赠送可采取前后或左右 的赠送方式；
是否有标杆产品？
是否有标竿产品（楼王）
顶级产品塑造项目品牌，奠定市场地位，拉升项目价格 楼王的建议：景观资源最佳，面积最大，装修最奢华, 数量少
项目四周景观：
本项目地块西面、西南面、 西北面临海，无限海景尽收 眼底；北、东、南三面靠山， 山景绿树成荫，“居山观 海”。
一级景观区 二级景观区 三级景观区
规划中主要考虑： 1）最好的产品摆在景观资源最好的位置；
2）产品摆放时候考虑海景资源最大化；
是否实现价值最大化（景观、收益）
舒适独栋
地 块 编 号 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 海 景 山 景
是否有豪宅符号？
是否有豪宅符号
客户感知价值： 客户愿意支付的最高价（上限）
客户驱动力
售价
营销的作用： 1、提升客户的感知价值； 2、找到愿意支付更高价格的号： 入口、私家路、会所、项目标志 建筑物、统一标识、私家沙滩展示
高档度假小区 可参与的山、海、 私家沙滩
顶级产品塑造项目品 牌，奠定市场地位， 拉升项目价格
创新产品，好用VS营销说法
联排别墅的演变
传统型： 二端的单位资源好，中间 的单位资源差
20 19 10 11 1213 9 14 17 8 15 3 2
改良型：
通过错落使得附送院子面 积增大达到资源的均衡。 但需要用地进深的支持。
18
17
16
5
6 7
前言
报告的目的：
通过世联的豪宅操作经验系统的、更详细的给出提升项目 价值和竞争力的建议，便于开发商与设计院沟通，推动后 续工作。
报告的核心内容：
产品规划建议
我们不是设计院，我们给出的不是具体的设计方案；我们要 从营销的角度给出产品规划的建议。
从营销的角度评价别墅项目规划方案
是否考虑地块的限制条件的制约； 是否实现了价值最大化（景观、收益）；
地块评价表
昭示 性 噪 音 可 达 性 4 4 3 2 1 4 1 2 私 密 性 2 2 4 5 3 4 3 3 地块适用分 析 总评 分
B1 B1
B4
3 4 5 4 1 5 2 3
4 2 4 5 3 4 3 3
4 5 3 2 3 3 2 3
2 1 3 5 3 3 3 3
TH 别墅或联排 别墅或TH 别墅 公寓 别墅 联排 联排