浅谈房地产开发企业工程造价控制

浅谈房地产开发企业工程造价控制
[摘要]在房地产这个竞争激烈的市场经济中，如何求生存，求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。

在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设中既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的造价，以最少的成本，换取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。

如何降低工程造价，重要的方法与途径就要控制建设工程各个阶段和各个环节，尽可能地挤净水分多创效益。

[关键词]项目工程造价控制
一、重视源头，加强项目工程设计环节的控制
项目投资控制的关键是在施工前的投资决策和设计阶段，长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是亡羊补牢事倍功半。

要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。

建安工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。

工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。

在工程造价全过程控制中，必须重点突出。

影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。

因此建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。

一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。

下面从设计阶段谈四个方面的造价控制。

（一）实行设计方案招投标制度
开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。

通过设计招投标来选择优秀的设计单位；从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。

（二）实行限额设计
限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。

项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也
影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要应到心中有数。

（三）开展价值工程的应用
价值工程的主要特点：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

例如，利用深基础，增加地下室，这样地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。

这就是利用价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高的结果。

（四）加强图纸会审工作
对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要象工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。

对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。

二、工程招投标是有效控制工程造价的核心
新开工建设项目应进行招投标。

通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。

施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。

因此，要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

同时要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。

以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。

工程招标应采取公开招标或邀请招标。

招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。

要编制好标底，有条件的单位尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。

应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。

中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。

有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。

三、加强项目施工环节的工程造价有效控制
实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径；而加强项目成本管理，降低工程造价，更是项目管理中的重中之重，它与工程质量一样，是企业的生命线。

施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货，开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。

其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。

施工图以外的现场签证，必
须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。

签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。

要加强预见性，尽量减少签证发生。

四、抓住关键，加强工程审计环节的控制
工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。

工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。

事前审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前把关，有效防止或避免可以预见的失误。

事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，这种审计更有针对性、效益性，做好了，能达到事半功倍的效果。

同时要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视以人为本。

尽管企业具有不同的相当不错的管理模式，但由于个别人的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失，这样的事例屡见不鲜。

从这个意义上看，人才的竞争，真正是企业生死存亡的竞争。

从以上几个方面可以发现，降低工程成本事在人为。

随着土地成本的增高，开发企业自身资金的筹措，加强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务之急。

所以，做好工程造价的有效控制，才能使企业立足于竞争市场，取得更好的效益。