对二手房公积金贷款的资金风险防范探讨

（ 二） 二 手 房公 积 金 贷 款抵 押 物 的确 立 及 处 置较 复 杂
公积金 中心提高这些机构的准入 门槛 ， 重点审查其 中介资质 ， 资信 等级 ， 对一些不 规范或者 出现过欺诈行 为的中介机构不予 准入 。建立 中介机构 经办人 员固定制度 ， 对其进行规范化流程培训 ， 保障交易 的诚 信度 。同时签订三方合作协议书 ， 在二手房贷款前 ， 公积金 中心与 资质 良好 的中介 机构及指定委托银行签订三方协议书 ， 明确各 自的权利 ， 责 任和义务 。 （ 二） 坚持取证和尽职 调查 的原则， 加强对借款人 的贷前审查 工作 首先 ， 审查 借款人提交资料的完整性 ， 真实性和合法性 。贷款经办 人员通过查 询资料 ， 面谈 ， 电话询问 ， 访问等形式 ， 详细了解借款人 的基 本情况 。家庭状 况 ， 经济收入 ， 征信记录等相关信息 。查验此二手房权 属是 否清 晰， 抵 押物是 否明确 ， 要验证首付款的真实性及交款单据列 明 款项 是否与所购 二手房协议一 致。首付款金额 是否符合贷款 条件 ， 重 点审查二手 房交 易的真实性 ， 避免套贷骗贷情况发生 ， 要核实二手房买 卖合 同中卖方是否是房产所有人 ， 是否是有权签字人或授权代 理人。 其次 ， 审查借款人 的偿还贷款 能力 。要根 据借 款人提交 的经 济收 入证 明 ， 住房公积 金缴存证 明， 了解 借款人 的职业 、 年龄 、 学历 、 工作年 限等信 息 ， 判断其 收入的合理性 。通过 了解借 款人的家庭收入状 况和 财务 负债 等信息 ， 判 断其贷款偿 还能力 。借款人及 家庭收入 在偿 还贷 款本息后要能够维持正常生活水平 。 最后 ， 要 重点核 实借 款人 以下情 况 ， 防止套贷 行为 ， 降低 资金 管理 风险 。一 是借款人提供 虚假公 积金 缴存证 明； 二是 所购住房价格 与周 边楼盘价格相 比异 常； 三是 收人证 明与实际情况明显不符 的 ； 四是二手 房交易双方有亲戚 或连带 关系的 ， 有可能没有真实交易及资金流动 ， 骗 取公积金贷款挪作他用 。
得。
二手房公积金贷款的风险点 （ 一） 二 手 房 交 易及 交 易价 格 缺 乏 真 实 性
一
、
住房公 积金贷款首先需建立在一个真 实的交易及交易价格上 。现 阶段 ， 二手房 交易基本通 过房产 中介 机构来协 助买卖双方操作 。一些 房产 中介资质 不全 ， 鱼 目混珠 ， 没有 经过专业 的上岗培训 ， 存 在私 自提 高或 降低二手 房交易价格 的情况 。实际工作 中 ， 发现无论是 自行拟定 价格 还是房产 评估公 司认定 的评估 报告的抵押 物评估价 ， 往往会根据 客户 的贷 款需求来刻意拟定价格 。～ 般情 况是高估抵押物市值 以求做 成贷 款 ， 满足 买方个人贷 款需求 。而公 积金贷 款政 策规定首套 房可 以 贷到房屋价 值的七成 ， 二套房可 以贷 到房 屋价值 的四成 ， 如果随意拟定 房价， 则贷款 没有一个公允 及准确 的额度限制 ， 导致骗贷 的情 况发生 ， 加大 了资金管理风险 。其次 ， 二手房存在套贷 的情况 ， 在一些案例 中发 生过 比如 亲属之间买卖二手房产 ， 双方 只办理 房产过户 ， 并不存在真实 的资金 流动 ， 没有 真实 的交 易发生 ， 套取 了公积金 贷款资金挪作他 用 ， 这是公积金条例 明令禁 止的 ， 严重损 害了广大公 积金缴存人的利益。
构， 其中任何一个环节 ， ～个机 构出现疏漏或舞弊都有可能导致公 积金 贷款 的资金损失 ， 加大公积金 中心的资金管理风险 ， 而且二手房交 易买 卖双 方是 个人 ， 没有开发商做卖方 市场 ， 没有签订房管局认可 的统 一制 式 联网合 同 ， 因此存在交 易行为不够 真实 ， 交 易价格不够公 允 ， 抵押担 保不 够完善等情况 。因此 ， 为加强 二手 房公积金贷款的资金管理 ， 有效 防范资金风 险 ， 及时研究 二手房公积 金贷款风 险控制问题 已经势在必
及 良性 资金 支 持 。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
信用记 录 良好等资格。在许多二 手房公积金贷款贷后借款人的还款记
录来看 ， 存在很 大风险。二手房不同于新建商品房有开发 商作保证人 ， 在房 产证没有办 理下来之前作 阶段性担保 ， 如果商品房借款 人逾期时 间较长或恶意拖 欠 ， 则可 以扣划开发商保证 金 。而二手房 则通过 中介 机构 ， 甚 至有 些交易只有买卖双方 即可办理完成 ， 一旦借款人恶意拖欠 或 因故无法偿还 贷款 ， 则只有拍卖房产。公积金 中心首先要提起诉讼 ， 过程 漫长且 我国法律规定 ， 如果借款人家庭只有此唯一房产 ， 不允许拍 卖， 使得公积金 中心无法 收回贷款 ， 风 险加大 ， 会计核算的坏账率提高。 二、 为了规范二手房贷款流程 。 公积金 中心应施行 以下资金风 险防 范措 施
（ 一） 加 强 对 房产 中 介及 评 估 公 司等 机 构 的 准 入 和 管 控
关键 词： 二手房公积金贷款 资金 风险 防范措施
近些年来 ， 随着我 国城市化建设 进程的加快 ， 城市土地成 为稀 缺资
源 日益减少 ， 使城市 内部成熟地段 新建商品房也越来越少 ， 而且价 格不 断攀 升 ， 因此购买二手房成 为很 多人的首选。二手房大 多具有地段好 ， 产 权清晰 ， 且 是现房 可以马上过户人 住 ， 房屋质 量有保 障 ， 配套设施 较 为完善等优点 。许多二手房 临近学 校 ， 医院 ， 超市 ， 银行等等 ， 使得 居民 生 活极为便利 ， 满足 了人们多元化 的需求 ， 因此二手房市场 逐渐兴 旺 ， 在 一些 大 中城 市 ， 几 乎达 到 了与新 建商 品房销 售量平 分秋 色的局 面。 与新建商品房类似 ， 二手房 交易过程也需要贷款机构 的资金支 持 ， 住房 公 积金贷款因其利率低 ， 手续规范 日益成为普通收入者 的首选 。 然而 ， 二手房交易有其特殊性 ， 其在公积金贷款 中会计核算风 险较 大， 不 同于商品房的买卖行 为， 由于二手房公积金贷款整个 流程涉及公 积 金中心 ， 房产 中介 ， 评估公 司 ， 房产交易 中心 ， 委托贷款银行等 多个机
投资理财
对 二手房公积金贷款 的资金 风险 防范探讨
河 北省 省直 住房 资金 管理 中心 牛 雪梅
摘要： 文章针 对公积金 二手房 交 易中存 在 的问题及风 险点进行 了 探讨， 提 出 了完善和 改进措施 ， 降低住房公 积金 贷款 的资金 风险 ， 希望 广大公积金资金使用者 能够规 范高效的使 用住房公积金解 决 自己的贷 款 住房 问题 。 同时公 积金 中心也 为二手房借 款人提供优 质 高效 的服 务