解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系
社区居委会与物业管理公司(站)的关系
关于社区居委会与物业管理公司（站）的关系福州市物业管理协会陈鹏霄社区是社会的缩影，是一个“微型社会”。
如何建设和管理好一个社区，为创见文明社区做出贡献，理顺社区管理工作中的各职能部门的关系，尤其是理顺社区居委会与物业管理公司（站）之间的关系尤为重要。
社区居委会按《城市居民委员会组织法》规定行使职责，主要管人。
物业公司则是根据合同契约为业主提供相应服务，主要管物。
物业管理与居委会关系是专业管理机制与居民自治管理机制的有机结合，双轨并行。
从我市社区文明建设的情况看，居委会和物业管理公司的关系，从总体上看是融洽的，但也存在一些矛盾和问题亟待探讨和解决的。
一、物业管理的现状我市物业管理在市委、市政府高度重视下，以“创卫”工作为契机，把物业管理和创建工作有机结合起来，以抓社区创建工作为重点，推动物业管理迅速发展。
目前，我市物业管理主要有以下几种形式：第一，由物业管理公司委托进行社会化、专业化、企业化、经营型的管理，约占37%；第二，由街、居进行管理，约占33%；第三，由产权单位自管的约占18%；第四，由房地产开发企业自行管理的约占12%，其中由街、居开展物业管理的形式还可以分为以下四种：一是街道成立物业管理公司开展物业管理；二是以居委会为主实施物业管理；三是以居委会设立社区服务站为依托进行管理；四是居委会、社区服务、物业管理“三位一体”的管理模式。
由专业化物业管理公司实施管理和由街、居进行管理的占全市住宅房屋面积70%以上，目前发展的趋向是社区物业管理逐步向专业化物业管理模式过渡，因为专业化管理能够为社区的环境卫生、安全保卫、公共绿化、维修保养等各个方面提供全方位、多层次，集管理、经营、服务为一体的服务，其优点在于能依法经营，按合同为业主提供优质服务，接受业主和业主委员会的监督，它对城市的两个文明建设及落实社区管理起着不可替代的作用。
由街、居进行管理的模式，其优势在于：一是居委会原来就担负居民区管理责任，具有居民思想政治工作的主导权；民事纠纷调解权；政府交办的行政性工作执行权；向政府反映居民意见、要求和建议权；对物业管理公司履行的社区公共事务职责的监督权。
试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系
试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系作者：佚名时间：2008-4-19浏览量：博弈与协调——试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系当前住宅小区的蓬勃开发建设，极大地改善了居民的居住水平，住宅区的物业管理行业随之兴起，由此产生的业主开发商、业委会与物业管理公司之间的关系问题在各地都不同程度地存在，如何处理好四者之间的矛盾纠纷是个很棘手的问题。
一、业主、业委会、开发商、物业公司之间的关系业主与业委会的关系业主在物业管理的权利问题上类似于股份公司的股东。
所谓"业主委员会类似于董事会，是指业主们完全可以参照我国公司法规定的股份公司的运作方式去运作，它是种被各国实践检验了的最民主、最科学的方式。
业主委员会委员参照公司法董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系，业主委员会主任由占整个物业所有权定比例的大业主或其推选的代表担任，重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
业主大会作为自治管理团休，就只是业主行事管理权的种方式。
业主通过业主大会的方式决定关系到业主共同利益的重大事务。
业主大会的决定委托由其产生的业主委员会执行。
尽管《物业管理条例》规定了业主委员会的职权，但是对于一个具体的住宅小区业主委员会来讲，这种职权不是法律赋予的，而是于业主的信托，非经业主按照程序选举，业主委员会"就没有权利代表业主行事。
但是，业主大会对业主委员会的委托，不同于一般的民事或商事委托，其近似于公司股东对董事的信托，有如下特点：基于信任关系——没有业主对业主委员会委员个人的信任，就不会有这种委托，以受托人自己名义——业主委员会对外签订物业管理服务台同时以自己的名义进行，而不是以业主个人或业主大会的名义，财产独立业主委员会管理的财产如维修资金、公共设施收益等以业主委员会的名义占有，处分，但是该财产既独立于业主，也独立于业主委员会本身，即不归业主委员会所有，收益分配也不归为任何业主个人所有，业主委员会不是注入单位，也不是合伙组织，只是按照《物业管理条例》规定，由业主选举产生的非法人团体。
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者得关系ﻫ我国《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理，就是指业主通过选聘物业管理企业,由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内得环境卫生与秩序得活动”。
ﻫﻫ《物业管理条例》还规定,从事物业管理活动得企业应当具有独立得法人资格。
国家对从事物业管理活动得企业实行资质管理制度;业主委员会就是业主大会得执行机构。
ﻫﻫ我国《城市居民委员会组织法》第二条规定,居民委员会就是居民自我管理、自我教育、自我服务得基层群众性自治组织。
ﻫﻫ由于物业管理在我国就是一个新兴得行业 ,就是社区管理得重要组成部分,关系到千家万户得切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会与行政管理部门等诸多主体 ,如何协调与理顺这几者之间得法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展得繁荣局面 ,乃就是摆在我们面前得重要课题。
ﻫ然而，在物业管理中 ,出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间，职能交叉 ;物业公司与居民委员会之间,多头管理 .上述状况就是由于制度上得先天不足、观念上得陈旧落后与传统上得不良影响造成得。
因此 ,有必要理顺物业管理法律关系，以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力，共创与谐得物业管理局面.一、当前物业管理法律关系中存在得问题应该说，当前物业管理得实际运作总体上就是好得，一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加，物业公司得重大决策通常征求业主委员会得意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调得作用，基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位，各主体相互协调、与谐发展得理想局面。
物业管理企业业委会居委会关系
物业管理企业、业委会、居委会关系引言在现代社会中，物业管理企业、业委会和居委会是城市社区运作中至关重要的组织机构。
物业管理企业负责小区的日常管理和维护，业委会代表业主权益与物业管理企业进行沟通和协商，而居委会则是社区居民的组织形式，促进社区发展和居民福利。
这三者之间的关系密不可分，良好的合作关系对于社区居民的生活和社区的发展至关重要。
1. 物业管理企业的职责和功能物业管理企业是负责管理和运营小区的组织机构，其职责和功能包括但不限于：•小区维护与修缮：定期检查小区设施设备，维护和修缮小区公共区域，确保小区设施设备的正常运作。
•安全与保安管理：安排、管理小区安保人员，确保小区居民的人身和财产安全。
•环境卫生管理：协调小区环境卫生，定期进行清洁和垃圾处理工作。
•绿化及园林管理：负责小区绿化工作，保持小区绿化环境的优美和整洁。
•物业费用管理：收取物业费，合理使用和管理物业费用。
•居民服务：提供日常居住服务，解答居民的问题和需求。
2. 业委会的作用和职责业委会是物业管理企业与业主之间的桥梁和沟通纽带，代表业主的权益和利益，其作用和职责包括但不限于：•监督物业管理企业：监督物业管理企业是否履行职责，维护业主的权益，促进小区的和谐发展。
•与物业管理企业协商：代表业主与物业管理企业进行协商和沟通，解决小区生活中的问题和困难。
•决策和管理：负责召开业主大会、选举、决策小区事务，管理小区共有财产和资源。
•财务监督：对物业费使用情况进行监督和审计，确保物业费的合理使用和管理。
3. 居委会的作用和职责居委会是社区居民的组织形式，代表居民的利益和权益，其作用和职责包括但不限于：•组织社区活动：策划和组织社区文化活动、庆典和志愿服务，促进社区居民的交流和融合。
•社区管理：协助政府管理社区事务，组织社区治安巡逻和环境整治工作。
•倡导居民需求：收集居民的需求和意见，反馈给相关部门，争取社区发展和福利改善。
•社区服务：提供居民服务，包括物业服务、社区医疗、法律咨询等，解决居民生活中的问题和困难。
怎样协调社区居委会、业主委员会和物业管理公司三者的关系
怎样协调社区居委会、业主委员会和物业管理公司三者的关系物业管理是一个新兴的行业,在社区管理中是个很重要组成部分,直接关系到社区居民的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会,如何协调和理顺这几者之间的关系,形成各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,这是摆在我们面前的重要问题。
在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司相互抵触；居委会与业主委员会之间职能交叉；物业公司与居民委员会之间多头管理。
这都是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。
因此,社区有必要理顺三者之间的关系,以形成各主体之间要各负其责,相互配合,形成合力,共创和谐社区。
一、当前物业管理法律关系中存在的问题首先,业主直接享受物业公司所提供的服务。
有些业主就抱怨,物业公司说话不算数 ,作出的承诺不兑现 ,像管理乱、报修难 ,投诉难，都是存在的一些问题，不能及时的得到解决；还有小区门卫形同虚设 ,小偷可以大胆出入 ,以至小区里经常少电瓶车，甚至汽车被撬，还有小区雇佣退休工人看门,戴着红袖套坐在楼道前,实为聋子耳朵无济于事；有的小区公用楼梯及绿地无人清扫，但是物业公司却提出是由于部分业主素质较差，不自觉,不讲公共卫生,有的小区居民竟在草坪上种起了蔬菜,还有的业主毁坏原来楼房的结构进行违法装修、违章搭建,严重影响房屋质量和其他居民的安全,而物业公司却没有相应的制约手段。
可见 ,在业主与物业公司之间 ,矛盾突出。
这种突出矛盾的反映 ,主要体现于收费问题上,许多业主抱怨物业公司收费没有依据和标准,价格高乱收费，而物业公司则觉得委屈,因为现在最大的问题就是收费难,物业公司已经到"入不敷出"的艰难境地 , 面对以上存在的问题，我们社区也在经历着，因为华侨花苑的热水管路一开始就存在着设计不合理、使用材料不合格、偷工减料等问题，造成了以后热损耗比正常大双倍、热耗能大、维修频繁等后果。
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。
我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
由于物业管理在我国是一个新兴的行业 ,是社区管理的重要组成部分 ,关系到千家万户的切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体 ,如何协调和理顺这几者之间的法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面 ,乃是摆在我们面前的重要课题。
然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间 ,职能交叉；物业公司与居民委员会之间 ,多头管理。
上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。
因此 ,有必要理顺物业管理法律关系 ,以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共创和谐的物业管理局面。
一、当前物业管理法律关系中存在的问题应该说 ,当前物业管理的实际运作总体上是好的 ,一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加 ,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调的作用 ,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位 ,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。
当然 ,毋庸讳言 ,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。
居委会和业主委员会关系问答
居委会和业主委员会关系问答居委会和业主委员会关系问答问：居委会和业主委员会区别与联系答：区别：（1）两者权利基础不同：居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织。
业委会自治的基础是物业所有权，业委会的委员由业主大会选举产生，业委会的设立撤销等由业主大会决定，并报有关部门备案。
（2）性质不同居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织。
业委会在法律上地位不明确，有时连诉讼主体的资格都没有，是一种特殊的基层自治组织（3）经费来源不同居委会的经费由政府财政拨款。
业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行解决（4）对组织成员的要求不同居委会的成员多数是专职的，对居民负责。
业委会的成员大部分是兼职的，他们对业主负责（5）工作的侧重点不同居委会工作包括宣传教育、社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多项工作，即侧重于社会政治稳定业委会的工作范围仅限于五大类：公共卫生和公共次序管理、绿化管理、车辆交通管理、公共设备设施管理、其他居住环境管理，即侧重于业主的经济利益（6）办公用房不同居委会的办公用房由当地人民政府统筹解决，不一定在物业管理区域内，有的是好几个小区才有一个居委会业委会的办公用房应设在物业管理区域内，由建设单位和公房出售单位免费提供联系：（1）都是社区管理范畴，都是基层自治组织。
（2）大多数居民同时是业主，业主多数也是居民。
两者的工作重点各有侧重，但也有很多重合，在很多领域有共同合作空间（3）两者在民事关系上是一种平等的关系。
居委会要支持业委会维护业主权益的工作，业委会要积极配合居委会开展社区自治工作（4）居委会对业委会有知道和监督的义务，业委会在讨论小区重大事务及组织召开业主大会时应该通知居委会参加问：居委会有权撤销业委会吗？答：社区居委会作为基层群众性自治组织，根本无权撤销业主委员会，业主委员会就算成立程序不合法，也应该本着谁备案谁撤销的原则，由街道办事处撤销业主委员会。
浅析物业管理企业与业委会、居委会关系
浅析物业管理企业与业委会、居委会关系浅析物业管理企业与业委会、居委会关系提要：当前,在物业管理活动中,业委会与物业管理企业之间的关系不是十分顺畅,甚至常常发生矛盾和纠纷;逢一些节假日,居委会、业委会和物业管理企业三方还可以共同组织人员入户走访,了解业主情况,看望、慰问老人。
更多精品行政党的十六届五中全会提出了构建“社会主义和谐社会”的宏伟目标。
社区是社会的组成细胞,没有和谐社区不可能有和谐社会。
物业管理是社区建设的重要力量,创建和谐社区是物业管理企业义不容辞的责任。
笔者认为,创建和谐社区,物业管理企业除了做好基础的服务工作外,最重要的工作还有两个方面:一是物业管理企业要处理好与业委会及居委会的关系,并能够积极解决三者之间的矛盾;二是物业管理企业要积极打造适合小区的社区文化。
一、物业管理企业、业委会、居委会“三方互动”一部运转的机器,每一个螺钉、部件、子控制系统都要行动一致,协调一致,听从一个指令。
同样,没有一个和谐、高效的社区组织核心,和谐社区就无从谈起,构建和谐、高效的社区组织核心是构建和谐社区的关键。
社区建设和管理涉及到四个方面的关系:居民、业主委员会、物业管理企业、居民委员会。
对居委会而言,一方面,应成为业主委员会和物业管理企业之间的协调者,另一方面,应成为业主利益的保障者和物业管理企业服务的监督者;对物业管理企业而言,其提供的管理和服务工作是社区建设的重要组成部分;而业委会则代表着业主利益,是小区物业管理监管的主体。
站在构建和谐社区的高度,一定要理顺居委会、业委会、物业管理企业之间的相互关系,三者之间需要相互衔接、相互配合、各司其职,而形成合力,使所辖社区“管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、相处和睦、生活便利”。
例如,北京市某小区在处理居委会、业委会、物业管理企业之间相互关系的做法颇值得借鉴。
该小区的具体做法是:建立居委会主任、物业管理企业经理和业委会主任联席会议制度,每季度开一次会议,对整体性、突击性工作进行安排、部署,解决小区管理中的重大问题。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。
我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。
然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。
上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。
因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物业管理局面。
一、当前物业管理法律关系中存在的问题应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。
当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。
归纳起来,这些不良现象主要表现为以下几方面:(一)、在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。
首先,存在于业主与物业公司之间的法律关系,主要体现为业主直接享受物业公司所提供的服务上。
有些业主抱怨,物业公司说话不算数,作出的承诺不兑现,环境差、噪音大、管理乱、报修难,投诉难；有的小区门口门卫形同虚设,小偷可以长驱直入,以至居户被撬,自行车、摩托车甚至是汽车被盗；有的小区雇佣退休工人看楼护院,臂缠袖章,坐在楼道前,实为聋子耳朵,无济于事；有的小区公用楼梯、庭院、道路、绿地无人清扫,下水道堵塞、污水横流、臭气熏天而又无人问津；但物业公司的代表则提出,部分业主素质差、不自觉、不遵守业主公约,不讲公共卫生,随地倒垃圾,随便破坏绿地,有的小区居民竟在草坪上种起了瓜果蔬菜,还有的业主毁坏建筑物的承重结构进行违法装修、违章搭建,严重影响房屋质量和其他居民的安全,而物业公司却缺乏相应的制约手段,往往是通知了、警告了,一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修,其结果也往往是违法装修、违章搭建一日,而要拆除则要耗费数月。
可见,在业主与物业公司之间,矛盾突出。
这种突出矛盾的反映,主要体现于收费问题上,许多业主不断抱怨物业公司收费没有什么依据和标准,价格高,乱收费；而物业公司则满腹委屈,因为现在最大的问题就是收费难,物业公司已经到“入不敷出”的艰难境地,倘让物业公司真正走向市场,靠收取管理费来维持生存,其后果是不堪设想的。
业主代表强烈反映物业公司对业主委员会不重视、不信任,视业主委员会为物业公司的一大障碍,处处不合作；而物业公司则普遍抱怨，许多业主常拒交管理费与租金,直接威胁物业公司的生存。
可见,在业主与物业公司、业主委员会与物管企业之间,矛盾较为突出,关系较为紧张,倘不理顺解决,不利于物业管理的良性发展与企业的健康运作。
(二)、在业主委员会与居民委员会之间,职能交叉。
由于业主委员会委员本人,既是物业的“业主”,又是小区的“居民”,在业主委员会与居民委员会之间,难免出现职能交叉的情形,如何协调这二者之间的关系,是摆在我们面前的崭新课题。
在多次业主委员会主任会议与居民委员会主任会议上,代表们普遍反映,在业主委员会与居民委员会之间,要么互不理睬,关系疏远；要么过于密切,融为一体,甚至居民委员会的主任直接兼任业委会的主任,导致二者职能混淆。
有的代表甚至鲜明提出,业主委员会没有存在的必要,对于业委会的工作,应由居民委员会直接来处理。
(三)、在居民委员会与物业公司的关系上,多头管理。
对于一些设立了居民委员会的小区来说,有的小区居民委员会与物业公司关系处理得较好,基本上形成了业主委员会自治管理、物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制,通过物业公司抓硬件,居民委员会抓软件,互相支持,各司其职,使该小区成为本市物业管理的优秀住宅小区；而有的小区,在此关系的处理上,矛盾较为突出,这主要表现为:一是有些居委会,对物业公司的管理工作不支持,不配合,甚至与物业公司作对,导致物业公司工作的开展非常困难;二是有些小区的物业公司对居民委员会不理睬,擅作主张,从而对整个社区的管理带来障碍。
比如有的小区内存在超生现象，物业公司不向居委会报告，对居委会的检查也不配合;三是部分小区物业公司与居民委员会的“多头管理”现象严重。
由于历史原因,老的居住小区普遍存在着物业公司与居委会管理职能交叉的现象,如小区绿化、治安、清洁卫生、停车管理等,影响了小区管理的统一性、协调性,不利于物业管理专业化的进程;四是居民委员会和物业公司对于小区内的一些收费项目、“创收措施”,争相管理;对于难点工作,相互推诿,这就导致了小区内的一些死角、乱角无人管理的局面。
当然,对于一些新建商品房住宅小区,由于尚未成立居民委员会,故不存在“多头管理”、“职能交叉”问题。
综上所述,在物业公司、业主、业主委员会、居民委员会和行政主管部门之间,关系尚未完全理顺,职能交叉、职能混淆、相互掣肘、执法不力的情形大量存在,因此,有必要反思我国现行物业管理体制的弊端,克服可能发生的流弊,以期构筑我国新型的物业管理法律体系。
二、当前物业管理法律关系中存在问题的成因通过上文的论述,我们知道,在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘;居民委员会与业主委员会之间,职能混淆；物业公司与居民委员会之间,职能交叉。
上述状况,严重影响了小区物业管理的良性运转,不利于现代物业管理法律关系的成功构建。
我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况,已有的相关规定散布于宪法、民法通则、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等文件中,尽管1994年国务院建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》,作为指导我国物业管理的权威性文件,但是条文太粗,过于简单;而在地方性立法方面,深圳、北京、上海、厦门等地相继制定了相关地方性法规。
直到2003年6月8日国务院制定了《物业管理条例》，从根本上解决了立法上的不足，应该说，我们现行的这些法规总体上是好的,但在实施中也产生了一系列问题,产生这些问题的主要症结之一,就是由于实际操作上所致。
我国的物业管理是舶来品，其基本原则是参照市场化机制高度发达的香港、欧美国家制定的，与我国市场经济的发展进程固然遥相呼应，但忽略了我国长期以来在城市基层依托社区居委会管理居民公共事务的基本国情，因此，在基层操作中，在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主（在居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主，在房改已接近尾声的历史背景下，“居民”与“业主”的身份重叠性越来越高）利益的自治组织，而且两个自治组织之间没有任何法律关系，在具体工作中发生矛盾冲突实属难免;比如《物业管理条例》第十四条规定：“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”。
第二十条规定：“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。
既然是“应当告知”,那么倘若不告知呢?这样的“业主大会或者业主代表大会”所作出的决议是否有效?条例未有规定。
可见,《物业管理条例》的有些措施不配套,也无相关的罚则保障,从而引发了现实中物业管理法律关系某种程度混乱的情况。
综上所述,由于深受传统计划经济物业管理模式的影响,加之现行立法的先天不足,以及居民素质的影响,造成了我国目前物业管理法律关系不甚和谐的现状。
三、我国物业管理法律关系的构建我国物业管理法律关系的构建,是一项系统工程,须全盘考虑,统一规划,照顾均衡,不可顾此失彼；其目标在于努力构建一套清晰、科学、温馨、和谐的物业管理法律关系。
在实现此目标的过程中,应坚持以下指导思想与基本原则:第一,按照江泽民同志提出的“为创建安全团结、环境整洁、方便生活、服务四化的文明地区而努力”的要求和“社区建设大有可为”的精神,充分认识物业管理在小区管理中的重要性。
由于“物业管理关系到千家万户,不仅是社区管理的基础,也是社区服务网络的重要组成部分”,今后要继续“推进公房管理单位特别是房管所转制的物业公司深化改革,实行管、修分离,由物业公司建立房屋维修、绿化养护、保安保洁等专业队伍提供各种服务;引入市场竞争机制,推行业主委员会择优选用物业公司的做法,逐步改变一个小区多家物业公司各自为政管理或一家物业公司垄断经营的现象;理顺管理体制,理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道社区管理之间的相互关系,分清职责,形成合力,共同做好小区的整治和管理工作”。
第二,“要从有利于加强物业管理,更好地为居民服务为出发点”,一切为了群众,一切依靠群众,一切从群众利益出发,整个物业管理要服从于有利于小区的安居乐业的总体目标。
第三,物业公司抓“硬件”,居民委员会抓“软件”,正确处理物业管理与社区管理的关系,避免“多头管理”的现象。
“重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间的相互关系”,形成业主委员会的自治管理、居民委员会的社区管理、物业公司的专业管理的行业管理相结合的局面。
具体说来,“要充分发挥居民委员会在社区管理中的主导作用,协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。
要加强房地行政部门的行业管理,发挥对物业管理的监督管理作用。
要提高物业管理公司的服务质量和水平,加快培育和规范发展物业管理市场。
要规范业主委员会的自治行为,对业主委员会的职责有明确的界定,要更好的发挥居委会综合协调、维护居民利益的作用,同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能,不能搞企业化经营活动”。
三者之间,相互衔接、相互配合、各司其职,形成合力。
我国物业管理法律关系的构建,必须以上述基本原则为指导,妥善处理,慎重把握,具体说来:首先,在业主委员会与物业公司之间,是一种特殊的平等的新型民事合同关系。