南京水游城项目考察报告

篇一：南京水游城调研报告南京水游城调研报告南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。

“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。

其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主流；一流的院线影城；餐饮包括异国风情美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃，根据不同消费群体分设于各个楼面。

本文主要从水游城的运营模式和独特的设计理念，以及所存在的相关问题方面做初步的研究。

1水游城的运营模式水游城的定位是“主题性景观购物公园”，在满足消费者一站式需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间、让消费者甚至不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。

以社会性的公共活动，如新闻发布会、晚会等取代常规的商业促销活动，博取顾客认同感和归属感。

通过不同主题活动、今日庆典、环境、舞台等的不同保持新鲜感，打造一个“永不落幕的都市剧场”。

中央舞台几乎每天都有艺人进行表演，消费者不需要买票就能观赏节目。

水游城的中央舞台，视角无盲点。

游客可随意从任何一层、多角度地进行围观。

2独特的设计理念水游城的主入口，它在外立面的处理上采用了大量的布色材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林迷彩作辅墙，使整个建筑体散发出一种热烈，欢快的气息。

同时，设计者在这里采取了曲面与斜面结合的手法非常值得称道，它是使建筑体从根本上脱离“呆板、冷淡”的关键因素。

另外，值得注意的是，水游城本身并没有让过多的广告破坏墙面的整体效果，适度的传达出了内部商业信息。

将水游城与上海普通商厦的外观对比，我们很直观的就能感觉到谁更能吸引你。

次入口的帆船透明外装饰使辅楼显得非常别致与钢琴键花式的内立面相配合，使整个建筑群在激情奔放之外，增添了一缕神秘于超现代的感觉。

水游城的内部的中庭是镂空天球还有广告墙，是商业与建筑美学的结合看似简单的天空求解决了商业场所采光与遮雨两大要求，同时透露着巨大的“少壮派”气质。

”“突兀”的广告窗，这种创意，不仅点缀了环境，还为商家创造了吸引消费者的特别途径。

水在哪里？水游城的真正内涵宽8米，长260米的人工景观运河是水游城的建筑组织轴线，但水游城的水，不仅仅是液态的水，有的人认为，实际上水游城并没有太多的水，然而当你置身水游城由不得不承认，自己完全是融入了一座水的城市。

1、有限的水体，最大的辐射面。

有限的水在水游城被运用到了极致，前面我们提到水游城并没有太多可利用的线程水景资源。

同时，它既不是一个公园，也不是一座游乐场，而是一个以商业租金为目的的购业务中心，就是在这样一种纯商业目的的购物中心，无论你站在那一层的主力店铺前，你俯首便可见水。

有限的水贯穿着整个商业建筑群，由于极限模式的通透空间设计，无论何处，我都能感受到水气扑面的清爽体验。

2、绿化、喷泉、舞台，这里的水能说话，静态的水并不稀奇，但是能够让水实实在在地带来绿叶的气息和商业的互动，就困难得多。

但，水游城的水是会说话的。

3、感受水的心情。

水，实际上代表的是一种放松，欢乐的心态。

无处不在的绿色，优雅靓丽的休息场所，承载着这一内涵，置身其中，让人自觉成为了都市新贵的代言人。

平面扭曲，更多的商业价值购物中心说到底是一种资产，它成功与否的判断标准最终应回归到商业价值上。

夫子庙周边商铺的价格在8元/天，而水游城的租金每天每平米要15-16元/天，与新街口黄金商铺的价格相当，难道老练的商家都突然变成了任宰的羔羊了么？当然，事出有因。

1、更多的“好”铺位。

从商业经营角度讲，好的铺位就是那些位于流线中心，到达率高的商铺，水游城在设计上充分考虑到这一点，它完全摆脱了传统的中琅+边廊的做法，将一个开放的购物空间搬到了内室。

支持这一想法的设计包括丰富而柔和的内部照明，良好的采光，富有变化的室内空间。

2、更大的出样面。

简而言之，就是透视。

在店铺的形式上水游城并没有刻意地遵循矩形形态，而是使它呈现出多边形和多棱角的状态，配合以透明的材质，使出样面大大增加。

需要特别提示的是，其实大多数零售商家并不需要特别规划的经营空间。

3、更流畅的内部动线，水游城的“游购”最终是由一条条通道所贯穿起来，它的每一组商业板块或者“内街”的入口必然与其它板块的出口相连，形成一个没有拐角和尽头的循环空间。

4地下空间的释放。

通常情况下，地下空间的商用物业处于最低端的位置，人流到达率低，消费环境压抑。

但是，水游城的这个方面创造的前所未有的突破。

3存在的不足1辅通道设计感觉凌乱，犹如迷宫一般，这样会让消费者产生迷茫、心慌。

2商家的经营成本过高，水游城的平均租金成本达到十元以上，再加上高额的管理费用，经营状况差，已出现了商户退场现象。

3穿着类商品基本上是休闲服饰类，经营面积近3万平方面，占到经营面积的一半以上，且针对18-30岁的客层，讲究时尚，流行路线，消费群体比较单一。

4部分区域招商不佳，一是五楼大中型餐饮区，目前仅有两家入住。

二是其他区域较偏的大面积商铺，如三楼一间近400平米的商铺。

5总体经营效果不佳，负一，负二楼餐饮、楼上的电玩、影院等就几个区域经营较好，高峰期人流量大，但商品类销售整体不佳，特别是二楼以上，四楼的时尚生活区二十家商铺目前就只剩两家在营业。

6建筑细节处理不当，水游城充分利用了水文化，使得项目比较新颖、有特色，但是建筑工程质量不佳，细节工作处理较差。

7餐饮区销售两极分化，水游城的餐饮分三种类型，一是四五楼的大中餐，二是负一二楼的特色餐饮和品牌餐饮，三是负二楼的美食广场。

从经营状况来看，大中餐和部分特色餐饮如德国餐厅、印度咖喱、仙踪林、美美主义餐厅、塔可等因其价格、消费群、位置等原因，相对而言销售情况不是很理想。

负二楼的美食广场和负一楼的麦当劳等品牌性强、大众餐饮人流量大，销售状况佳。

8、水游城复杂化的平面设计虽然提高了店铺平均达到率，但于消费者而言，实际上容易产生“漏店”“迷路”的现象，在设计上应注入更多的形象化标识（建筑小品、墙面彩绘、颜色分区）来解决问题。

9、水游城约有一半的区域直接暴露在阳光之下，在夏日直射下会令许多消费者，特别是女性消费者感到不适，这一问题实际上是可以通过不高的成本解决的。

篇二：南京水游城项目百大标杆商业项目指水游城南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。

入驻品牌以南京没有的国际二线品牌为主，如优衣库、h&m、无印良品等，价格不高但品质较好；水游城内的酒店委托洲际酒店管理集团，横店影视察城、bhg城市超市等，涵盖了娱乐、休闲、餐饮、零售等多种业态的200余家店铺汇集于此。

“水游城”是以流动的水为主体营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。

水游城项目亮点科学的经营模式——灵活的经营合作模式利于商家进驻：水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同考虑到餐饮投资成本大为保证租户的投资回报租金的租金也各不相同。

考虑到餐饮投资成本大，为保证租户的投资回报，租金相对也低一些。

他们会帮助每个品牌分析他们的利润空间、营业额、消化库存、人员工资等，然后再确定资金或提成比例。

为了创造共同的投资回报投资方与租户“风险公担利益共享”采取为了创造共同的投资回报，投资方与租户风险公担、利益共享，采取底租或提成两者“取高”的模式运营。

所谓底租或提成两者“取高”，就是先确定一个底租，然后再根据租户的营业收入按百分比提成两者两比如果租金高就按租金收如果提成高就营业收入按百分比提成，两者两比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。

创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合：打破传统百货业的传统消费理念，各楼层设定不同的目标客群，合理配置业打破传统百货业的传统消费理念，各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。

“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。

创新商家组合——去主力店，增功能店：对于大多的购物中心，开发商开业采用类似万达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。

但南京水游城实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作为主力店但南京水游城实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能。

水游城项目楼层规划图篇三：赴南京学习考察报告赴南京学习考察报告公司董事会：为学习和了解商业综合体经营管理经验，更新观念，2013年5月28日至5月29日,公司安排我带领营运部一行6人赴南京学习考察。

通过这次考察学习，普遍感到深受教育和启发，对南京的两处城市商业综合体的经营状态有了一些初浅的认识，实际领会了他们在经营管理中的时尚与前卫，深化了我们对公司通过安排我们外出考察实现解放思想、实事求是、与时俱进重要性的认识，同时也进一步增强了科学发展的紧迫感、责任感和使命感，坚定了依托现有资源和设施，搞好星球商业中心经营的信心和决心。

现将参观学习情况汇报如下：一、考察学习的基本情况南京处在改革开放的最前沿，起着很好的示范引领作用。

这次学习考察了时尚莱迪和水游城两处风格迥异的商业综合体。

虽然跑马观花时间短促，但通过一路走、一路看、一路思考，颇有收获，普遍感觉耳目一新，开阔了思路，增长了见识，感触最深的不是大都市的繁华，而是综合体的一派欣欣向荣的繁荣景象，同时也领略到了异域空间业态的丰富度。

面对外界商业综合体喜人的经营态势，看自身，比南京，我们既有差距，也有优势；既有缺失，也有特色。

跳出星球看星球，星球有成绩也有不足；分析对比看星球，星球有潜力也有压力；站在高处看星球，星球有机遇也有挑战，与南京相比，我们在经营理念、管理措施、经营目标等层面都需要不断提升，对星球面临的发展形势还要深入分析，对当前的经营现状还要准确判断，对今后的发展走势还要科学把握。

主要是“三个认清”：一要认清良好态势，增强发展信心；二要认清现实问题，正视发展差距；特别是商户普遍存在思想上“舍不得投入”的差距和经营理念、服务质量、精神状态上的差距。

三要认清搞好经营管理的关键措施，因地制宜，扬长避短，尽快把星球商业中心打造成为“城市大客厅，商业新名片”。

二、学习考察的主要收获这次去南京学习考察，主要带着三个问题去寻求答案：一是了解南京综合体的特点、业态业种、布局等；二是通过学习考察主要有什么启示；三是学习借鉴“南京模式”的基本做法。