广州猎德城中村改造模式对我国城市更新的借鉴与启示
城中村改造博弈中的历史文化保护研究——以猎德村为例
城中村改造博弈中的历史文化保护研究——以猎德村为例牛通;谢涤湘;范建红【摘要】改革开放以来,在城市急剧扩张的碾压下,许多被视为“老旧、无用”的文化遗产在城中村的更新改造中被弃之敝履、严重毁损乃至灭失.本文以广州历史村落猎德村改造为例,通过对猎德村改造模式的评价以及历史文化遗产价值的挖掘,揭示城中村的更新改造对文化遗产保护带来的机遇与挑战,在此基础上,对文化遗产的价值挖掘与传承提出了相关建议,旨在寻求历史村落与城市之间的良性互动关系,促进村落与城市的协调发展.【期刊名称】《城市观察》【年(卷),期】2016(000)004【总页数】9页(P132-140)【关键词】城中村改造;文化遗产保护;城市更新;村落肌理【作者】牛通;谢涤湘;范建红【作者单位】广东工业大学建筑与城市规划学院;广东工业大学建筑与城市规划学院;广东工业大学建筑与城市规划学院【正文语种】中文【中图分类】G122改革开放30多年以来，我国的城镇化建设取得了举世瞩目的成就。
然而，在城市不断发展与扩张的过程中，处在城市边缘的村落往往会落入城市的范围而沦为城中村，尤其是其历史文化的保护往往得不到足够的重视，历史文化遗产在现代化建设车轮下毁灭案例屡见不鲜。
广州在城市空间拓展的过程中，不可避免要面对历史村落的保护与更新问题，而且这些历史村落基本都位于城市边缘区，或是已经经历了从边缘区到建成区内的相对位置变换。
基于此，本文以广州市已沦为城中村的传统的岭南水乡村落——猎德村为例，通过对猎德村改造模式的评价以及历史文化遗产价值的挖掘，揭示城中村的更新改造改造对文化遗产保护带来的机遇与挑战，并对改造过程中文化遗产的挖掘与传承提出建议，旨在对城市中心历史村落的文化遗产保护提供一些参考和借鉴。
沦为城中村的历史村落由于区位因素的影响，城中村高密度人口和建设形态集聚特征开始显化，学者们更多是从土地利用效益、房地产市场秩序、社会治安环境、社会公平、城市形态等方面阐述了城中村的负面影响，认为其是城市发展的“毒瘤”，必须尽快铲除。
“猎德模式”,城中村改造之探索
村 民们 已经 选 择 好 户 型 ，且 偏 向于 方 便 出 租 的 多 套 、 小 户 型 。 大部 分 村 民
手 上 都 可 以 分 配 到 好 几 套 房 子 ，最 多 的 能 有 １ ０ 平 方米 ，１ 多 套 房 子 。 ７０ Ｏ 这 种 改 造 及 安 置 模 式 被 当 地 人 普 遍 接 受 ， 因 为他 们 不 仅 不 用 搬 迁 ， 还
Ｚ ＯＮ Ｚ Ｏ ＯＮ Ｔ Ｕ ＴＯ Ｈ Ｇ Ｈ ＵＣ Ｓ Ｒ Ｃ ＩＮ
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猎 德 模 式 ” ，城 中村 改 造之 探 索
■文体 刊记者 李 军
城 市 总 是 随 着 经 济 、 政 治 和 文 化 村 建 安 置 房 。 在 村 民 安 置 方面 ，基 本
采 取 “ 一 补 一 ” 的补 偿 方 式 。 拆 也 在 此 落 脚 。 这 里 有 落 户 多 年 的 小 店 铺 老 板 ， 有 进 城 打 工 的 农 民工 ，还 有 为 了复 习 考 试 出 来 租 房 子 的 学 生 们 。 猎 德 村 委 书 记 李 方 荣 说 ，下 一 步 还 要 想 办 法 提 高 村 民 的素 质 ，否 则 安 置 区
硬 件 与 珠 江 新 城 高 档 小 区 看 齐 了 ，租
金 却 可 能 会 有 很 大 差 异 。 而 村 民 们 则
担 心 ，一 般 收 入 的 打 工 仔 不 会 来 租 这
么 贵 的房 子 而 致 使 房 子 难 以 出租 。
差 价 而 望 “ ”兴 叹 时 ，另 外 一 些 地 楼
城 中 村 改造 的 回迂 。 新 建 成 通 车 的猎 德 大 桥 东 侧 的 复
也 有 村 民表 示 理 解 政 府 的 行 为 ， 不 会 做 “ 子 户 ” ， 但 是 担 心 搬 走 以 钉 后 ， 自 己的 孩 子 不 仅 没 有 了 现 在 村 里
广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村
广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村改造案例分析广州大学建筑与城市规划学院城市规划原理指导老师曲少杰建环零八一班罗明艺0816030016摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德村的改造为例进行分析。
猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。
关键词：改造容积率猎德村城市规划1、调研概况介绍三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。
“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。
1.1 旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。
具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。
1.2 旧村改造具体进展情况2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。
其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。
据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。
1.3 主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1.4 全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。
广州猎德城中村改造模式对我国城市更新的借鉴与启示
按照改造方式的不同，我国城中村改造存在全盘重建型、局部调整型和重点控制型三种主要模式 。 [1]
（1）全盘重建型 即把整个村子推倒重建(当然不排除保留部分有文化保留价值或者符合保留规格的建筑)，是从城 中村的整体格局到单个建筑的全面更新改造。一般适合那些地理位置优越、土地价值高、严重影响城 市规划和城市景观的城中村，同时要求城中村本身经济基础较好，有比较雄厚的实力。但根据具体的 改造方式，整体重建可以分为一次性整体拆除重建和滚动式拆迁重建两种。其第一种改造思路是原住 户全部迁往村外安置，待改造完毕后回迁。这种方式，一方面资金运作难度较大。另一方面，改造拆 迁工程量大，安置费用高，难以组织；第二种改造思路则是对城中村改造过程进行划分，按照一定的 改造顺序逐步改造，逐步安置回迁。这种改造方式改造成本相对降低，而且随着改造的逐步进行，资 金投入量越来越少，物业收益逐渐增多，能够一定程度上降低改造难度，更加顺利地完成城中村的改 造任务。 （2）局部调整型 是指在保持城中村整体格局情况下，对局部区域、关键要素进行重点改造，调整中的局部重点改 造可能是全部重新建设的。这种模式一般适用于处在城市建成区，但是布局较为合理、建筑景观较好 的城中村地块，通过适当改善城市基础设施，增加社区配套服务建设，实施社区统一管理，作为外来 人口和低收入群体的廉租房。其改造原则可总结为：控制旧村，改造旧村，建设新村，置换旧村。 局部改造模式下，可以采用“抽疏”的土地经营方法。该模式强调城中村改造是一个连续不断的 更新发展过程。近期改造对存在的密度过高、采光通风极差、存在消防隐患等问题采用“抽疏”的方 式，拆除部分住宅及建筑质量较差的临时建筑，保留大部分建筑质量较好的居住建筑，同时疏通城中 村村内道路，增加绿化，完善公建配套，降低建筑密度，初步形成“可居型”居住环境。同时，利用
浅析城市化进程中城中村村民所扮演的角色——以猎德村改造为例
浅析城市化进程中城中村村民所扮演的角色 ——以猎德村改造为例发布时间：2021-02-03T02:55:46.832Z 来源：《建筑学研究前沿》2020年24期作者：邓舒珊[导读] 广州的快速城市化产生了大批城中村，在城区土地日益稀缺的今天，对城中村的全面拆除改造谋求土地资源，已成为了城镇化的重要手段。
艾奕康设计与咨询（深圳）有限公司广州分公司 510600摘要：广州的快速城市化产生了大批城中村，在城区土地日益稀缺的今天，对城中村的全面拆除改造谋求土地资源，已成为了城镇化的重要手段。
本文通过分析广州首个完成全面改造的城中村——猎德村村民在广州城市化进程的各个阶段所扮演的角色，其参与城市化的方式，从而了解城中村村民这一群体与城市化的关系。
试图从村民的角度指出目前城中村改造出现的问题，并提出优化的建议和方向。
关键词：城市规划；环境保护；措施研究；21世纪，中国步入了城市化飞速发展的时期，原位于城市边缘的农村，逐渐被现代都市包围，被动地卷入城市化的进程变成城中村。
作为城市化过程中的过渡性形态，城中村集中体现了我国农村城市化进程中新旧体制的交替、磨合中的各种矛盾。
猎德村的改造，作为广州市政府放开“禁止开发商参与改造”红线后首个成功进行全面改造的城中村，其在许多方面都是具有首创性与实验性的，本文将通过分析猎德村村民的身份与角色变化，评估此种方式的城中村改造是否达到了城市化的目标，以及其对未来更多的城中村改造所能带来的启示。
一.猎德改造概况广州市政府从1990年代中后期开始推动城中村改造，但由于政府坚持中不进行直接投资，亦禁止开发商参与改造，资金缺乏使改造举步维艰。
2007年，广州市政府开始放松政策，允许开发商参与城中村改造。
籍着猎德大桥修建的契机，猎德村被广州市政府选为城中村全面实施改造的第一村。
实行“政府主导，以村为主，一村一策”的原则，在市区两级财政不投入的情况下，通过合理确定建筑容积率以确保改造资金平衡，即达到提升城市风貌，又使村集体经济得到提升，村民获得实惠的目标。
广州城中村改造实例研究——解读猎德村
广州城中村改造实例研究——解读猎德村广州城中村改造实例研究——解读猎德村改造城中村是中国城市化进程中的重要一环，广州作为中国改革开放的先行者，其城中村改造工作颇具代表性。
本文将以广州市番禺区猎德村为例，深入探究该村的改造过程、成效以及存在的问题与挑战。
广州市番禺区猎德村位于城市更新改造区域，是一座typical的城中村。
该村的建立要追溯到上世纪80年代，当时因为城市扩张的需要，政府决定征用猎德村的土地发展新城区。
然而，由于种种原因，猎德村成为了外来移民的集聚地，形成了一个独特的社区模式。
城中村改造工作在广州进行得如火如荼，猎德村也不例外。
改造工作的第一步是拆迁。
政府对猎德村进行了大规模的征地拆迁，将原有的低矮瓦房统统拆除，为新的城市建设腾出空间。
虽然拆迁过程中存在一些问题，比如拆迁补偿的不公等，但总体来说，政府在改造工作中还是尽力保护了村民的权益。
随着村庄的拆迁，新的城市建设开始了。
政府投入大量资源，在猎德村建设了现代化的住宅小区、商业综合体、公园绿地等，为居民提供了更好的居住和生活条件。
此外，政府还提出了“粤港澳大湾区”战略，将猎德村打造成为国际化的商业中心。
这一战略吸引了大量企业和人才进驻，为社区带来了更多的机遇和发展空间。
猎德村由此逐渐脱离了城中村的桎梏，成为一座充满活力和创新力的现代社区。
然而，猎德村改造过程中也出现了一些问题和挑战。
首先，拆迁安置工作并不完善，有一些老旧村民难以适应新的居住环境，他们既缺少新住房的适应能力，又无法融入新的社区环境。
其次，城市化进程使得猎德村失去了原有的文化和历史。
拆迁过程中，很多古老的建筑物被摧毁，街道变得越来越拥挤，原有的社区关系也被瓦解了。
再者，改造之后的新社区虽然设施齐全，但由于租金上涨等问题，部分居民无法承担高昂的生活成本，导致社区的社会结构和居住特点发生了变化。
为了解决这些问题，政府还应该在城中村改造中加强社会保障措施。
比如，在拆迁安置工作中加强村民的培训和引导，帮助他们更好地适应新的居住环境；在城市建设过程中，注重保护和传承村庄文化，增加公共空间和社区设施等，提高居民的生活质量。
最新城中村改造实践评析-广州猎德村方案
旧龙母庙
涌边古树
小码头 旧猎德桥
二、猎德村历史演变回顾
1.4猎德村落民俗文化传承特征
租屋租赁为主，与珠江新城地段土地集约型经营形成强烈对比； • 社会形态鲜明地体现了城乡管治的矛盾，管理体制、人口构成等方面的城中村特征非常
明显； • 物质形态与外部环境相比更是差异甚大，岭南水乡自发性的民居建设、有序而低强度的
新村建设、配套设施相对滞后都和珠江新城对比甚大。
“中调”战略和“三旧改造”的背景下，以及配合猎德大桥建设拆迁的有利时机之中，旧 猎德村迎来了自下而上的改造机遇。
• 土地、房屋权属和规划建设的转制 • 2002 年底，珠江新城内包括猎德在内的 7 条城中村已完成了撤村改制工作
• 猎德经济发展有限公司的职能变化 • 继承了村民委员会的巨大权威
• 社会保障体系和计划生育政策的转制 • 2007 年，社会保障终于纳入城市体系，但却存在“同城不同待遇”情况
农村集体 经济组织
股份制企业
➢ “改制先行”的准备工作 ➢ 猎德城中村自发性瓦解转型的假设可能性
二、猎德村历史演变回顾
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.3 猎德城中村发展阶段评价 • 旧猎德村具有非常典型的城中村特征： • 经济形态体现了经济非农化，经济活动转入第二、第三产业领域，以粗放型的低水平出
土地利用机制是城中村形成的关键因素。 1994 年，珠江新城的规划和建设把猎德完整纳入了城市发展建设区，是猎德演变成典型城中村的 关键推动因素，亦是旧猎德村改造得以率先实施的根本原因。 本次规划对待猎德村采用了托马斯夫人“岭南水乡”的构想，采取特色风貌保护与适当更新改造相 结合的方式，并规划建设猎德村落风情景观带。
城中村改造的利益相关者分析_以广州猎德村为例
改革论坛摘要：城中村改造是一项涉及多个相关主体的工程，如何协调好各方利益并实现共赢是改造工作顺利进行以及最后获得成功的关键。
本文将以广州第一个城中村改造试点———猎德村作为研究对象，通过分析其改造过程中政府、村民和开发商之间的利益协调关系，总结其顺利改造的成功经验，从而为其他城中村的改造工作提供实践和理论借鉴。
关键词：猎德村；城中村改造；利益相关者Abstract:The reconstruction of urban village is an activity related to several parties.And how to balance their interests is one of the most significant factors which will determine the result of reconstruction. This article will take liede as the object of study which is the first village reconstructed in Guangzhou, and analyze the balance of mutual relations among the government,village residents and developers.By learning the successful experience of liede we hope to give some suggestions for the government and villages on reconstruction.Keywords:liede community;reconstruction of urban village;stakeholder一、城中村改造的利益相关主体1．政府作为城市的公共管理者，政府对城中村进行改造，既实现公众目标又满足其自身利益。
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生态文明视角下的城乡规划——2008 中国城市规划年会论文集
普适性改造模式之间的矛盾该如何解决?在近十年的理论实践探索过程中，专家学者采取了将城中村 进行分类，然后探讨出每一类城中村适合的改造模式的方法。猎德村改造作为广州城中村改造的“破 冰之旅”，对其改造采用的模式进行总结，则可为诸如广州猎德般的城中村改造提供可借鉴的经验与 教训，进而为新时期我国的城市发展开拓集约空间。
表 1 城中村改造模式（笔者自编）
改造主体 政府
改造方式 全盘重建
房地产开发商
局部调整
村集体
重点控制
组合 政府主导+全盘重建 政府主导+局部调整 政府主导+重点控制 房地产开发商主导+全盘重建 房地产开发商主导+局部调整 房地产开发商主导+重点控制 村集体主导+全盘重建 村集体主导+局部调整 村集体主导+重点控制
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生态文明视角下的城乡规划——2008 中国城市规划年会论文集
村内现有几块未建设用地建设新的居住区，对近期拆除住宅的居民进行异地安置。远期对村内保留住 宅，根据使用状况才有原地回迁的方式进行自我更新、自我改造。
（3）重点控制型 主要是指对城中村的新建建筑控制，避免城中村形势进一步恶化。在保留大部分建筑的基础上， 整治破旧建筑，拆除违章建筑，对城中村进行整体的梳理改造。此改造模式工程量小，资金投入少， 可以比较顺利地进行。其主要适用于以下几种情况： ① 地处相对偏远，以原村民居住为主，外来人 口少、规模小，与城市矛盾不显著的城中村；② 具有历史文化或其他保护价值，不适宜大规模改造 的城中村；③ 虽然位于城市中心，问题严重，但是近期不具备改造条件的城中村。
城市更新内部挖潜中，城中村这种在快速城市化下成长起来的村庄将成为一种重要的可再开发土 地资源，城中村改造势在必行。目前，我国经过十多年的城中村改造实践，积累了诸多改造经验。在 城中村改造方面，有志于建立一种普适性的改造模式只能是一个美好宏愿。因为，我国城中村众多， 暂不论其所在区域、城市之不同，仅同一个城市内部，不管是经济基础，还是文化习惯，或是生活方 式，各个城中村的基础状况都不尽相同。所以致力于一劳永逸地解决城中村改造模式的问题，几乎不 可能。但也正是基于此，构建城中村改造模式的标准也具备了实际意义。迫切需要而又难于建立一种
关键词：城中村改造模式 城市更新 借鉴与启示 广州猎德
REFERENCES FOR THE URBAN REGENERATION IN CHINA FROM THE RENEWAL MODE OF RUBAN-VILLAGE OF LIEDE GUANGZHOU
Abstract: Urban regeneration has to consider the adjustment and optimization of the inner structure with the change of urban development from extensive mode to intensive one. Urban-village renewal will play an important role in redeveloping land resource potentially. This paper analyzes the mode combination of urban-village renewal and concludes its universality. Some suggestions to guide the urban regeneration in China have been proposed.
2.3 组合模式
目前，各个城中村因所在的区域、城市或者城市内部位置的不同，在改造过程中往往需要将以上 两类基本的城中村改造模式进行综合运用、组合[2]，在理论上则可衍生出 9 种城中村改造模式（表 1）。 目前所实施的城中村改造均是复合型的改造模式，而广州猎德城中村改造则主要是采取“政府主导+ 全盘重体
启动
自
增加
我
改
城中村改造
社区土地改造
造
村集体经济收益增加
城市土地收益、税收增加
2 我国城中村改造模式的分类与特点
我国的城中村改造工作始于上个世纪末，经过十年左右的实践探索，目前，我国城中村改造的模 式可按照改造主体和改造方式两种依据进行划分，每种依据主要可分成 3 种不同的改造模式[1]。对这 几种模式进行组合后，则可衍生出 9 种之多，在主要的改造模式下结合各个城中村特点进行城中村改 造从而形成各类改造模式。
Key words: Mode of Urban-village Renewal；Urban Regeneration；References；Liede Guangzhou
1 引言
随着建设节约型社会的推行，我国的城市发展正在经历由粗放式增长向集约型增长这一转变过 程。在我国的快速城市化过程中，传统上通过建立城市新区来发展城市的模式正在受到专家学者的质 疑。2006 年，全国城市人均建设用地面积达到 133 平方米，不但远高于发达国家人均 82.4 平方米和 发展中国家人均 83.3 平方米的水平，而且也已经大大超过人均 60~120 平方米的国家标准。在力保 18 亿亩耕地红线的限令下，城市土地的集约利用将成为今后城市空间发展的必然趋势。2007 年召开的中 央经济工作会议，特别强调要把集约用地作为转变经济增长方式的突破口和重要抓手，下更大的力气 加以推进。显然，加快城市集约用地将是实现转变我国经济增长方式和进行城市更新的最重要环节之 一。
3.2 猎德城中村改造模式的主要特征
猎德村改造项目自启动以来一直备受广州市政府、专家学者和市民的关注，广州市政府对采用何 种改造模式也斟酌再三，通过对猎德城中村的实际情况调研，专家认证、村民民意调查等资料的整理， 最终形成猎德村的改造模式，其最鲜明的特征体现在组织形式、改造方式、资金筹措和工作思路上。
2.2 不同改造方式下的主要改造模式
按照改造方式的不同，我国城中村改造存在全盘重建型、局部调整型和重点控制型三种主要模式 。 [1]
（1）全盘重建型 即把整个村子推倒重建(当然不排除保留部分有文化保留价值或者符合保留规格的建筑)，是从城 中村的整体格局到单个建筑的全面更新改造。一般适合那些地理位置优越、土地价值高、严重影响城 市规划和城市景观的城中村，同时要求城中村本身经济基础较好，有比较雄厚的实力。但根据具体的 改造方式，整体重建可以分为一次性整体拆除重建和滚动式拆迁重建两种。其第一种改造思路是原住 户全部迁往村外安置，待改造完毕后回迁。这种方式，一方面资金运作难度较大。另一方面，改造拆 迁工程量大，安置费用高，难以组织；第二种改造思路则是对城中村改造过程进行划分，按照一定的 改造顺序逐步改造，逐步安置回迁。这种改造方式改造成本相对降低，而且随着改造的逐步进行，资 金投入量越来越少，物业收益逐渐增多，能够一定程度上降低改造难度，更加顺利地完成城中村的改 造任务。 （2）局部调整型 是指在保持城中村整体格局情况下，对局部区域、关键要素进行重点改造，调整中的局部重点改 造可能是全部重新建设的。这种模式一般适用于处在城市建成区，但是布局较为合理、建筑景观较好 的城中村地块，通过适当改善城市基础设施，增加社区配套服务建设，实施社区统一管理，作为外来 人口和低收入群体的廉租房。其改造原则可总结为：控制旧村，改造旧村，建设新村，置换旧村。 局部改造模式下，可以采用“抽疏”的土地经营方法。该模式强调城中村改造是一个连续不断的 更新发展过程。近期改造对存在的密度过高、采光通风极差、存在消防隐患等问题采用“抽疏”的方 式，拆除部分住宅及建筑质量较差的临时建筑，保留大部分建筑质量较好的居住建筑，同时疏通城中 村村内道路，增加绿化，完善公建配套，降低建筑密度，初步形成“可居型”居住环境。同时，利用
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生态文明视角下的城乡规划——2008 中国城市规划年会论文集
桥东复建安置区，全体村民有望在 2010 年春节前搬入新居。改造后的新猎德，将完全融入珠江新城 现代化建设之中，传统岭南水乡与现代都市集于一身。同时，改造后的猎德村，村民的收入和居住环 境都将得到改善。
广州猎德城中村改造模式可归纳为“政府主导，村集体为改造主体，借力房地产开发商，采用‘三 分制’土地使用原则，通过土地产权置换获取改造资金”的改造方式。
3 广州猎德城中村改造模式分析
3.1 广州猎德城中村改造概况及模式
广州猎德村处在广州规划中的珠江新城中央商务区的黄金地带，为了实现完整的中心规划，让广 州的 CBD 真正成形，政府对猎德的改造决心相当坚决。另外，随着新光快速干线猎德大桥从猎德村穿 过，更加大了猎德村改造的迫切性。猎德改造于 2007 年 10 月开始拆迁，至 2008 年 1 月 15 日正式开 工。整个建设工期约 3 年，至 2009 年底基本完成，届时，6 条依次排列共 37 栋的高层建筑将矗立在
（1）高效的组织形式 猎德城中村改造确立了以市、区政府主导，村集体为改造实施主体的组织形式。这种组织形式通 过“市——区——村集体”三个层面协调分工、职责明确的监控、管理、实施改造猎德村，其主要形 式是：由市政府负责城中村改造的指导，明确改造的总体要求，并给与政策支持；区政府负责统筹组 织、指导编制城中村改造方案，协调解决城中村改造中遇到各种难题；村集体是城中村改造的实施主 体，负责做好土地调查确权，组织改造的征地拆迁、补偿、搬迁等活动，并按照基本建设程序的要求， 全面实施城中村改造[2]。这种组织形式的确定，在充分发挥政府主导能综合考虑全社会整体利益的优 势下，有效的弥补政府主导的一些缺陷，发挥村集体与村民这种一脉相传关系的作用，杜绝或尽可能 减轻来自村民的阻力。以钉子户为例：首先，随着我国个人维权意识的增加，任何改造模式下均有可 能出现钉子户，差别只在于这种风险的大与小。猎德城中村改造也不例外，2007 年 5 月和 7 月，村集 体两次召开股东代表大会，经全体股东代表表决，虽然以 98.6%的高得票率最终通过了《拆迁补偿安 置方案》，但毕竟还是产生了 4 户需要通过法律程序解决的钉子户问题。采用该组织形式就能将这种 政府主导和房地产主导下的外界与村民的外部矛盾转化为村民内部矛盾，从而有利于问题的解决[3]。 （2）创新的土地利用改造方式 猎德城中村改造的土地利用方式是采用所谓的土地使用“三分制”原则（土地的三分之一用于村 民安置、三分之一用作商业开发、三分之一作为村集体经济预留地）推进。猎德采用此原则，将本次 猎德城中村改造的用地划成桥东安置区、桥西商业区和桥西南经济发展地三片，将原来的握手楼区分 别改建成花园式小区、商业用地和村集体酒店，既给了村民实惠，解决了村民的后顾之忧，也让开发 商有利可图。 （3）土地产权置换资金 猎德城中村通过拍卖三分之一的商业地块引进社会资金。该举措盘活了城中村自身的土地资产， 通过拍卖地块 93928 平方米，共筹措资金 46 亿。通过自身土地资产置换资金，符合了广州市政府投 入，村集体不投资，开发商不直接介入的改造资金筹措原则，而且效果良好。 （4）多方利益均衡的工作思路 城中村改造过程中要处理好政府、城市发展与村民三方利益的平衡[2]。猎德城中村改造提出了让