2016年广州市城市更新政策解析及项目操作流程47p
2016年01月01日 《广州市旧厂房更新实施办法》 ( 穗府办 [2015] 56 号 )
![2016年01月01日 《广州市旧厂房更新实施办法》 ( 穗府办 [2015] 56 号 )](https://img.taocdn.com/s3/m/fc9d53d8bb68a98270fefa31.png)
3.《广州市旧厂房更新实施办法》（穗府办 [2015] 56 号）第一条为进一步推进和规范本市旧厂房更新改造工作，完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、推进城市有机更新，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条市辖区内 2007 年 6 月 30 日前建成或取得土地使用权的"退二"企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）建设用地，符合以下条件的可列入改造范围：（一）经划拨、出让等方式合法取得国有土地使用权的土地、符合登记确权条件（含 1987 年 1 月 1 日前已使用）的历史国有土地；（二）已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地；（三）按照省"三旧"政策完善历史用地手续的原集体旧厂房用地。
2007 年 6 月 30 日后建成或取得土地使用权的旧厂房项目，不适用本办法。
2007 年 6 月 30 日前取得国有土地使用权的旧厂房，其用地未按照土地划拨决定书或土地出让合同约定进行建设的，不适用本办法。
2009 年 12 月前已列入我市"退二进三"目录并已签订补偿协议取得部分或全部补偿款的旧厂房用地，不适用本办法。
第三条旧厂房更新改造应当遵循"政府主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约"的原则，以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的，充分调动土地权属人的积极性，鼓励金融、总部经济、文化体育等现代产业发展，推动制造业高端化发展，增加生态用地和公共配套设施用地，优化城乡环境。
第四条旧厂房更新改造项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡总体规划和控制性详细规划。
旧厂房更新改造项目应当符合片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向，纳入年度城市更新项目实施计划，有序、稳步推进。
第五条市城市更新领导机构负责审议旧厂房更新改造重大政策措施，审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排，审定旧厂房更新改造项目实施方案。
广州市城中村改造流程图
区政府组织村集体组织对改造范围现状摸查
区政府根据摸查和改造需要初步定改造规划范围和改造范围
内用包括 1.社会现状：人口规模（本村、非本村居民数及 人数）、村民及集体收入状况、社保状况、城中村改制状况 2.用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地 等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政 设施用地） 3.权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法 权属、违法建筑） 4.建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5.留用地指标落实情况； 6.文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等 7.现状历史资料：图片、影像等
3申领建设用地批准书 用地单位凭《建设用地 规划许可证》向市国土 局申领建设用地批准书
4发布拆迁公告 将改造监控金存入区政府制定账户后 ，由区政府发布《关于***村“城中 村”改造项目拆迁工作的通告》，核 发《房屋拆迁许可证》，村委拆迁 7申领《建设工程施工许可证》 用地单位向建设部门申请《建设工程 施工许可证》
（2）编制公开出让方案 （3）公开出让方案审批 市三旧办据村委的 申请报告和规划条件 组织编制公开出让 方案和出让合同 市三旧办将方案和 公告提高
（4）组织公开出让 市三旧办公开出让 公告及合同样本委 托土地交易机构组 织实施公开出让
（5）签订出让合同 签订《成交确认书》、 或《中标通知书》、用 地单位与市国土局签订 《国有建设用地使用权 出让合同》
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证 将改造监控金存入区政府指定账号， 区政府发布《关于***村“城中村” 改造项目拆迁工作的通告》，核发 《房屋拆迁许可证》，村委组织拆迁
村委向规划部门申领规 划条件规划部门据市 “三旧”办批复文件出 具规划条件，可通过公 开出让或自主改造协议 两模式融资
广州城更新中改造项目施操作指引
广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。
第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造” 和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。
第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。
第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。
第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。
第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。
跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。
（一）基本原则。
老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。
广州三旧改造(城市更新)操作培训
LOGO
4、建设用地
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工 矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等， 付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地 。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
其亦存在两个概念： 1、现状建设用地 即现状已建造建筑物、构筑物的土地 2、规划建设用地 即根据土地利用总体规划，允许通过办理征转用手续后，使 现状非建设用地可用于建造建筑物、构筑物的土地。
重点在于土地利用总体规划规定的允许开发、利用范围内方可实施三旧改 造。
02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
2、土地利用总体规划---体现形式 建设用地 农用地 农保区
林地
资料来源：市、区政府、规自局网站公示大部份地区土规均可以查询到
LOGO
02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
第二次全国土地调查于2007年7月1日全面启动，于2009年完成。调查的主要 任务包括，农村土地调查，查清每块土地的地类、位置、范围、面积分布和权 属等情况；城镇土地调查，掌握每宗土地的界址、范围、界线、数量和用途； 基本农田调查，将基本农田保护地块（区块）落实到土地利用现状图上，并登 记上证、造册；建立土地利用数据库和地籍信息系统，实现调查信息的互联共 享。
LOGO
1、全国第二次土地调查 2、土地利用总体规划
12、用地指标 11、宅基地
10、国有用地
3、土地利用现状
9Байду номын сангаас集体所有土地
4、建设用地
6、控制性详细规划
5、农用地
广州市城中村改造介绍ppt课件
将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地； 分为全面改造模式（52条村）和综合整治模式，未纳入全面改造计划的村，村民自愿
进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；
全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织80%以上成员 同意；
全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应该通过土地公开出 让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需 缴纳的土地出让金可以适当延期；
10
2.2 政策重点
确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积，在基准面积内“拆一补一”，超出部分按房屋 重置价给予货币补偿；
萝岗区（13个） 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
7
二、广州市城中村改造政策
8
2.1 广州市三旧改造政策资料
1、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电【2009】 16号
2、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号） 3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行)的通知（粤府办
黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村
荔湾区（共20个） 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村
广州市城市更新“中改造”项目施操作指引
广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。
第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。
第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。
第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。
第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。
第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。
跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。
(一)基本原则。
老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。
第四十四期：大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编
大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编目录第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (1)一、深圳城市更新概况 (1)二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析 (1)三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式 (6)第二篇大湾区系列（二）——东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (7)一、东莞城市更新概况 (7)二、东莞城市更新项目进入性分析 (7)三、东莞城市更新项目进入方式及阶段 (10)第三篇大湾区系列（三）——广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (11)一、广州城市更新概况 (11)二、广州城市更新项目进入性分析 (11)三、广州城市更新项目进入方式及阶段 (13)第四篇大湾区系列（四）——佛山城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (14)一、佛山市“三旧”改造概况 (14)二、佛山“三旧”改造项目进入性分析 (14)三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段 (17)第五篇大湾区拿地策略及工改系列（一）——深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点 (19)一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析 (19)二、村企合作/拿地模式 (21)第六篇大湾区拿地策略及工改系列（二）——深圳市工业用地/工改项目操作指引 (35)一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价 (35)二、工业用地分类及建筑用途、功能要求 (36)三、工业用地项目与工改项目差异分析 (38)四、工业楼宇转让 (48)五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求 (54)六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析 (57)第七篇大湾区拿地策略及工改系列（三）——东莞城市更新拿地方式及工改实操 (59)第一部分东莞城市更新实操 (59)一、课前讨论：东莞城市更新历程与2018年新政 (59)二、东莞城市更新六种拿地方式 (60)第二部分东莞工改实操 (62)一、东莞工改基础 (62)二、东莞工改实操分享 (63)第八篇大湾区拿地策略及工改系列（四）——惠州三旧改造拿地方式及工改政策 (75)第一部分惠州三旧改造拿地方式 (75)课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政 (75)二、旧村庄改造 (77)三、旧城镇改造 (78)四、成片连片改造 (78)第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例） (79)课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述 (79)一、新型产业用地的概念和分类 (81)二、规划建设与用地管理 (82)三、分割转让管理 (84)四、办理流程与后续监管 (85)第九篇大湾区拿地策略及工改系列（五）——佛山市三旧改造政策解读 (88)一、佛山“三旧”改造政策梳理 (88)二、改造实施模式 (90)三、改造管理模式 (90)四、改造方式 (90)五、项目认定办法 (91)六、供地方式 (95)七、摸底调查 (95)八、“收回协议出让”工作流程 (96)九、南海、顺德、禅城三区政旧改策对比 (97)十、工改 (99)第十篇大湾区拿地策略及工改系列（六）——珠海城市更新基本流程及改造模式 (100)第一部分珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程 (100)一、珠海市、区城市更新政策框架体系 (100)二、珠海市各区城市更新政策出台情况 (101)三、城市更新基本流程 (102)第二部分珠海城市更新改造范围及改造模式 (103)一、珠海市城市更新单元划定要求 (103)二、珠海市城市更新改造模式 (105)第十一篇大湾区拿地策略及工改系列（七）——广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析 (116)第一部分广州城市更新拿地方式汇总 (116)一、一二级联动拿地 (116)二、城市更新的协议出让 (119)三、产业导向的用地预申请 (120)四、前置审批用地的公开出让 (121)五、留用地开发利用 (122)六、品牌输出+委托代建 (124)七、并购方式的灵活 (125)第二部分广州工改实操交流 (126)一、广州旧厂改造模式概述 (126)二、“政府收储模式”项下核心改造流程 (127)三、“自行改造模式”改造流程梳理 (135)第十二篇大湾区拿地策略及工改系列（八）——中山三旧改造拿地方式.. 137一、中山市概况及行政区划 (137)二、中山三旧改造历程与2018年新政 (141)三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析） (143)四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析） (146)五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析） (150)第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式吴丹 2019-3-8一、深圳城市更新概况截至2019年3月7日，深圳市公告城市更新单元计划项目756项；已取得专项规划批复项目共457项，专项规划通过率60.4%；已取得实施主体确认的项目共278项，实施率36.8%。
2016年01月01日 《广州市旧村庄更新实施办法》穗府办〔2015〕56号
5.《广州市旧村庄更新实施办法》穗府办〔2015〕56号第一章总则第一条为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域范围内，符合旧村庄改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄的更新改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造，适用本办法。
第三条旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式：（一）全面改造。
按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
（二）微改造。
以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。
整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。
局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。
第四条旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：（一）征收储备。
由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。
（二）自主改造。
由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。
（三）合作改造。
由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
转换用地 功能实现 转型发展
增加可开 发建筑面 积和价值
降低开发 建设和融 资成本
改善城市 面貌和空 间形态
完善区域 公共服务 配套设施
搬迁场地 实现生产 过程升级
解决企业 债务或职 工安置
控制项目 实施风险
取得良好 改造业绩 和信誉
促进产业 增加土地 升级转型 财政收入
14
三、更新改造的诉求与问题
促进结构优化
调动改造积极性
提高改造效率
4、加强政府主导， 5、平衡各方利益， 6、成片连片改造，
保障公共利益
从容有序改造
提升整体效益
10
二、“三旧”改造实践经验
（三）旧城镇改造实践经验
1、多种模式改造， 2、完善配套设施， 3、补偿奖励结合，
拆改留相结合
改善人居环境
创新改造机制
4、两轮征询意见， 5、异地就近安置， 6、多方参与监督，
（三）旧城镇更新改造中各方诉求
诉求主体与内容
居民
企业
政府
维持或 增加物 业资产 价值
消除居 住安全 隐患
增加可 开发建 筑面积 和价值
降低开 发建设 和融资 成本
改善城 市面貌 和空间 形态
完善区 域公共 服务配 套设施
保护历 史文化 建筑
维系社 区邻里 关系
改善人 居环境
控制项 目实施 时间和 风险
配套文件（简称城市更新1+3政策） 2016年1月1日起施行。 相应废止穗府〔2009〕56号文件和穗府〔2012〕20号文件。
更新节奏：由运动式转向常态式，强调科学谋划、从容有序 更新目标：由单一目标转向经济、社会、文化、生态等多元目标 参与主体：政府、企业、原权属人、社会组织等利益相关者共同参与 运作模式：在政府主导、市场运作基础上，更加注重社会参与 更新方式：整体改造为主，转向全面改造与微改造并重的多种方式
整治修缮和局部改造
2、保障公共利益，实现多方共赢
• 要求城中村改造项目，注重长期效益和村集体经济的可持续发展 • 完善土地增值收益共享机制，妥善处理好各方主体责权利关系
3、加强数据调查，优化工作流程
• 建立了政府主导的基础数据调查制度和共享机制 • 明确片区策划、征求意见、方案审批、项目实施的工作流程 • 强化资金、过程监管
17
四、城市更新改造政策亮点
（二）政策理念调整与转变
导向： • 从目标导向为主，转为目标导向与问题导向相结合 • 从仰望星空、注重长远，转向既仰望星空、又脚踏实地 • 城市与区域可持续发展和解决局部现实问题并重
规划： • 以管理和服务为主，转向强调和坚持规划引领与调节 • 从侧重空间形态管控，到规划理念、机制、方法全面与时俱进 • 从强调技术图则，转向技术图则与公共政策并重 • 从强调规划蓝图，转向规划蓝图与行动方案并重 • 从偏重地产开发，转向产城融合发展
推动阳光动迁
满足居民需求
依法实施动迁
11
二、“三旧”改造实践经验
（四）政府推进“三旧”改造经验
1、注重问题导向， 2、注重整体发展， 3、适度让渡空间，
解决历史遗留问题 统筹区域连片
创造条件推进改造
4、注重完善配套， 5、坚持政府主导， 6、坚持规范先行, 改善公共服务设施 协调平衡各方利益 确保稳妥有序
增加村 内公共 服务设
施
维系村 落传统 民俗
增加就 改善人 业机会 居环境
控制项 目实施 风险
取得良 好改造 业绩和 信誉
解决历 史遗留 问题化 解矛盾
维持和 谐关系 促进社 区建设
13
三、更新改造的诉求与问题
（二）旧厂房更新改造中各方诉求
诉求主体与内容
旧厂房权属人
企业
政府
获取最大 补偿或者 开发收益
取得良 好改造 业绩和 信誉
解决历 史遗留 问题化 解矛盾
维持和 谐关系 促进社 区建设
15
三、更新改造的诉求与问题
（四）旧村庄更新改造实践的存在问题
村社与村民 过分追求 利益最大化
如何选取 合适的
改造模式
村民间改造 意愿难统一
村社与村民 原有利益 冲突待解决
合作企业 过度追求 利益最大化
基础资料 失真推高 建筑规模
8
二、“三旧”改造实践经验
（一）旧村庄改造实践经验
1、尊重村民意愿， 2、坚持因地制宜， 3、积极面对历史，
争取村民支持
分类制订方案
切实解决问题
4、坚持市场运作， 5、保护历史文化， 6、注重空间重塑，
提高改造效率
传承村情文脉
改善经济基础
9
二、“三旧”改造实践经验
（二）旧厂房改造实践经验
1、分类有序引导， 2、坚持利益分享， 3、坚持市场参与，
2、土地供应：土地公开出 鼓励公开出让
让融资，可现状出让；可择
招商融资；选 择合作企业报
优选择投资主体参与改造； 区政府后公开
土地出让成本先行拨付村集 招标
18
四、城市更新改造政策亮点
（三）政策体系与层级
广州市城市 更新办法 （第134号令）
旧村庄、旧厂房、旧城镇 更新实施办法
（穗府办〔2015〕56号）
城市更新项目报批程序指引 复建安置资金监管办法
旧村庄全面改造成本核算办法 ……
1 政府规章 +
3 政府行政 规范性文件
+ N 政府部门 规范性文件
19
收益分成 全面改造项目土地纯收益的60% 用于支持村集体经济发展，剩余 部分由市、区政府按8:2分成。
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改
造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅 建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比 例上浮后核定； • 以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘 以改造范围内的总户数核定。
23
五、城市更新新旧政策对比
2009年，我市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》 （穗府〔2009〕56号，下称“56号文”）
2012年，我市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》 （穗府〔2012〕20号，下称“20号文”）
2013年8月，我市再次启动修订“三旧”改造政策。 2015年底，我市出台《广州市城市更新办法》，以及旧村庄、旧厂房、 旧城镇更新实施办法3个配套文件（下称“城市更新‘1+3’政策”）
• 市级层面开展制定政策，统筹城市更新计划、规划，审议和批复方案 • 区级层面负责基础数据调查和项目实施监管
22
四、城市更新改造政策亮点
(五）旧村庄更新改造政策具体做法 1．政府主导推进基础数据调查和编制片区策划方案 2．在方案编制阶段和项目实施阶段，充分征求村民意见 3．针对历史遗留问题，细化规范数据调查标准和方案编制规范 4．公开方式规范城中村改造引入合作企业和社会资本 5．细化规划节余与竞争节余等旧村庄改造增值利益分配机制 6．明确三阶段改造程序，加强资金与过程监管 7．激励与约束并重，依法依规妥善解决“留守户”问题
• 2个项目，0.53平方公里
合作改造：
• 39个项目，19.77平方公里
7
一、全市更新改造工作概况
（四）重点片区旧村庄改造项目情况
已批旧村项目区域分布图
按空间位置划分： 重点功能区内
• 25个旧村改造项目 • 12.95平方公里，占比63.79%
非重点功能区
• 17个旧村改造项目 • 7.35平方公里，占比36.21%
24
五、城市更新新旧政策对比
（一）旧村庄更新改造主体、改造方式与改造模式
比较项目
56号文与20号文
城市更新“1+3”政策
改造主体
实施全面改造，原则上以村 集体经济组织为主体。
强调区政府是旧村庄更新改造工作的 责任主体，负责组织编制旧村庄更新 改造计划。
改造方式 改造模式
1、改造方式：
①全面改造
改造模式：全面改造、综合 整治。
按改造方式划分 微改造：
• 5个项目，3.5平方公里
全面改造：
• 37个项目，16.8平方公里
全面改造 37个项目，面积占比82.8%
6
一、全市更新改造工作概况
（三）已批旧村庄改造项目实施情况
政府储备 2个项目，面积占比2.6%
合作改造 39个项目，面积占比97.4%
按改造模式划分 政府储备：
4
一、全市更新改造工作概况
（二）旧村庄改造项目实施情况 城市面貌：干净、整洁、平安、有序 社会形态：二元转为一元，城乡结合部转为社区群体 人居环境：整治改善、保护活化、完善配套、消除隐患 集体经济：可持续发展，收益提升，房产升值
5
一、全市更新改造工作概况
（三）已批旧村庄改造项目实施情况
微改造 5个项目，面积占比17.2%
广州市城市更新政策解析 及项目操作流程
广州市房地产研究中心 2016.6.22
1
1 全市更新改造工作概况 2 “三旧”改造实践经验 3 更新改造的诉求和问题 4 城市更新政策的亮点 5 城市更新新旧政策对比 6 项目操作流程简介
2
一、全市更新改造工作概况
（一）标图建库情况
全市标图建库范围图斑总量
21
4、强化公众参与，促进公平公开
• 建立公示、征求利害关系人意见、专家论证等工作制度 • 引入村民理事会制度，保障权利人的知情权、参与权
5、坚持政府主导，规范市场运作
• 根据项目类型确定合理推进模式，明确政府定位和管理深度 • 全面改造通过公开方式一次性引入合作企业或分阶段引入合作企业
6、明确部门分工，实现管理下沉
同56号文