21论收益法在单项资产评估中的应用
收益法在企业价值评估应用中的几个问题
收益法能够综合考 虑企业的财务和非 财务因素。
收益法能够考虑企 业的持续经营和未 来发展。
对未来研究和应用的展望
深入研究收益法在企业价值评估中 的应用，提高评估的准确性和可靠 性。
针对不同行业和不同类型的企业， 研究更为适用的评估方法和模型。
结合其他评估方法，完善企业价值 评估体系。
探讨收益法在企业价值评估中的国 际应用和比较研究。
市净率法通常适用于资产重的企业，因为类似企业或行业的平均市净率可以反映市场对企业未来盈利能力和资 产价值的预期。但是，市净率法也存在一些问题，如选择可比企业和调整市净率的主观性，以及资产重估的准 确性，可能导致评估结果的不准确。
现金流量折现法
总结词
现金流量折现法是通过预测企业未来的现金 流量并折现至当前时点来估算企业价值的方 法。
折现率风险
折现率是企业价值评估中的一个重要参数，但市场环境的变 动可能导致折现率的不稳定。这种不稳定会导致评估结果的 不准确。
CHAPTER 05
改进收益法的建议
完善参数的确定方法
1 2 3
确定现金流
应基于企业的实际财务数据和合理的预测来确 定现金流，同时考虑宏观经济、行业趋势和企 业特定因素。
CHAPTER 02
收益法的基本参数
预期收益
预测的准确性
预期收益的预测受到许多因素 的影响，包括经济环境、行业 趋势、市场竞争等，预测的准
确性是收益法应用的关键。
收益的稳定性
企业的收益稳定性越高，预测的 准确性越高，收益法的应用效果 越好。
收益的可持续性
除了当前的收益水平，还需要考虑 收益的可持续性，即企业是否有稳 定的收益来源，以保证其未来的发 展。
详细描述
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是一种确定资产价值的方法，而收益法是其中一种常用的评估方法。
它基于资产所能产生的预期收益来确定其价值。
在这篇文章中，我们将深入探讨资产评估的收益法，对其原理、应用和使用注意事项进行全面解析，帮助读者更好地理解和应用这一评估方法。
资产评估的收益法是基于市场经济理论和金融原理的。
根据这一法则，资产的价值是由其所能产生的未来现金流量决定的。
在评估一个资产时，关键是确定其可预期的收益情况。
这需要考虑相关市场状况、行业前景、资产的特点以及其他相关因素。
通过对这些因素的分析和估计，资产评估师可以得出一个合理的预期收益数额，并以此确定资产价值。
收益法在不同的资产评估场景中具有广泛的应用。
对于不动产，如房地产，收益法常用于确定租金的合理水平。
评估师会考虑周边区域租金水平、房屋状况、租约情况等因素，以确定该房产的租金收益，并以此计算其价值。
对于企业，收益法可用于评估未来现金流量，进而确定企业的价值。
这需要考虑企业的盈利能力、市场份额、行业前景等信息，并结合财务数据进行分析和推算。
在使用收益法时，有几个需要注意的事项。
首先，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息。
这包括市场数据、财务报表以及与资产相关的信息，如租约、业务合同等。
其次，评估师需要对数据和信息进行合理的处理和分析，选择适当的评估模型和方法。
不同的资产可能需要不同的模型和方法来计算其预期收益。
最后，评估师需要根据实际情况和专业判断进行合理的调整和校正。
收益法往往涉及各种预测和估算，因此评估师需要充分考虑估计误差和不确定性，以保证评估结果的准确性和可靠性。
总结起来，资产评估的收益法是一种常用的评估方法，可以帮助确定资产的价值。
它基于资产所能产生的预期收益来进行评估，并需要考虑市场状况、行业前景和资产特点等因素。
在使用收益法时，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息，并对其进行合理的处理和分析。
同时，评估师还需要根据实际情况和专业判断进行调整和校正。
资产评估师《资产评估实务二》章节基础练习(第二部分)(第三章 收益法在企业价值评估中的应用)
资产评估师《资产评估实务二》章节基础练习（第二部分）第三章收益法在企业价值评估中的应用股利折现模型单项选择题当公司有良好的投资机会，根据一定的目标资本结构测算出投资需要的权益资本，先从盈余中留用，然后将剩余的盈余作为股利分配的股利分配政策是（）。
A.剩余股利政策B.固定或持续增长股利政策C.固定股利支付率政策D.低正常股利加额外股利政策正确答案：A答案解析：剩余股利政策就是在公司有着良好的投资机会时，根据一定的目标资本结构（最佳资本结构），测算出投资所需的权益资本，先从盈余当中留用，然后将剩余的盈余作为股利予以分配。
单项选择题在投入资本回报率大于资本成本且股利分配政策不变的前提下，股利支付率较低，则股利的增长率（）。
A.不变B.较大C.较小D.无法判断正确答案：B答案解析：在投入资本回报率大于资本成本且股利分配政策不变的前提下，股利支付率较低，表示更多的收益留存用于扩大再生产，则股利的增长率较大；股利支付率较高，表示较少的收益留存用于扩大再生产，则股利的增长率较低。
单项选择题下列关于股利折现模型使用的注意事项的表述中，正确的是（）。
A.在投入资本回报率大于资本成本，并且股利分配政策不变时，股利支付率越高，股利的增长率越高B.股利折现模型理论的实质是股利决定股票价值C.当标的企业的股利分配政策不稳定时，可以使用股利折现模型进行企业价值评估D.一般来说，当企业稳定增长时，股利支付率较低正确答案：B答案解析：在投入资本回报率大于资本成本，并且股利分配政策不变时，股利支付率越高，表示较少的收益留存用于扩大再生产，则股利的增长率越低，选项A说法错误。
股利折现模型的应用，要求标的企业的股利分配政策较为稳定，且能够对股东在预测期及永续期可以分得的股利金额做出合理预测，选项C说法错误。
一般而言，当企业处于稳定增长阶段时，股利支付率较高，选项D说法错误。
单项选择题甲公司上年的每股收益为1.2元，股利支付率为40%，预期股利和每股收益以每年2%的速度永续增长，甲公司的β值为0.6，无风险利率为5%，市场收益率为10%。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析1. 引言1.1 背景介绍随着经济的发展和国家政策的不断调整，房地产市场发生了翻天覆地的变化。
在这样的背景下，利用收益法进行房地产评估具有更加准确和可靠的优势，能够更好地反映房地产项目的价值。
深入研究收益法在房地产评估中的应用，对于提高评估准确度和科学性具有重要的意义。
本文将从收益法概述、房地产评估中的应用、收益法的优缺点、影响因素分析以及案例分析等方面进行探讨，以期对收益法在房地产评估中的应用进行更加深入的了解。
1.2 研究意义房地产是国民经济中重要的组成部分，对于国家经济发展和社会稳定起着重要作用。
房地产评估是确定房地产物业价值的一种重要方式，而收益法作为评估方法的一种，通过预测房地产物业未来的潜在收益来确定其市场价值。
研究收益法在房地产评估中的应用具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究收益法在房地产评估中的应用，可以帮助评估师更准确地确定房地产物业的价值，为市场参与者提供更为客观和准确的评估结果，促进房地产交易的顺利进行。
研究收益法的优缺点以及影响因素分析，有助于评估师和决策者更深入地了解该方法的局限性和适用性，从而提高评估效率和准确性。
通过案例分析可以更好地将理论知识与实际操作相结合，为评估师提供实践指导和借鉴。
研究收益法在房地产评估中的应用对于完善评估方法、提高评估准确性、促进房地产市场的健康发展具有积极作用，具有重要的实践意义和推动价值。
1.3 研究方法在研究方法部分，我们将采用实证分析和案例研究相结合的方式，通过收集大量房地产市场数据和相关资料，运用数理统计和计量经济学方法对收益法在房地产评估中的应用进行深入剖析。
我们将对收益法的理论基础和计算公式进行分析，并结合实际案例进行模拟计算，验证其在实际应用中的准确性和可靠性。
我们还将从不同角度探讨收益法在房地产评估中的优缺点，以及可能对评估结果产生影响的因素，通过对比分析和逻辑推理，深入剖析其适用范围和局限性。
收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述
收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述作者：周丽俭刘璇来源：《经济研究导刊》2021年第05期摘要：收益法作为企业价值评估中的主流方法，其影响企业价值的因素可分为预期收益、收益期和折现率。
针对以上三因素进行分析，发现目前企业价值评估中对自由现金流量预测存在主观性波动，处于不同生命周期阶段的企业价值驱动因素存在差异，折现率中β系数与自由现金流量的匹配关系等问题，为进一步研究收益法在企业价值评估中的应用提供了依据。
关键词：收益法;企业价值评估;文献综述中图分类号：F27 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2021）05-0129-03一、国外企业价值评估的研究现状国际上关于企业价值评估研究主要从以下方面进行了探讨。
（一）关于企业价值评估的研究意大利学者伊利斯卡·克鲁索等人（Elika Kíovská，2017）认为，企业价值评估是一个时代的需要，其过程本身就包含了各分支机构的不同要求，具有很强的科学性。
意大利学者马可·法齐尼（Marco Fazzini，2018）认为，评估人员对企业进行价值评估时，不仅需要应用公式，还应根据评估目的等要求确定评估范围和评估方法。
美国学者弗朗西斯科（Francis J.，2018）认为，在企业价值评估中应重点关注资产的现金流量，而不是资产的融资方式。
美国学者安吉洛·科雷尔（Angelo Corell，2018）指出企业价值评估中关键变量的预测包含大部分主观性因素。
企业价值评估类似于许多不同阶段的组合评估，依赖于关键参数的适当估计，如增长潜力、正确的现金流量折现等。
评估结果是根据现有信息，包括资产负债表和近年来发展起来的稳健的理论背景，对企业价值进行有根据的预测。
（二）关于企业价值评估方法的研究施泰弗（Steiger F，2010）研究了现金流量折现法在企业估值中的应用，并运用实际案例分析估值过程中假设的偏差对评估结果的影响，最后认为现金流量折现法是分析企业价值评估中复杂情况的有力工具。
收益法及其在资产评估中的应用
我 们常听说 “ 文档 一体化 ” 是管理 好文书 档案 的前 提 ， 即要
求把档案信息化 纳入 办公 自动化的总格局之 中，与办公 自动化 融为一 体 ， 同步进行 。办公 自动化虽然应用较 好 ， 但没 有考虑档
的需要 ， 应将 电子文的整理与归档提升 到 自己的工作 日程 中来 ，
使档案工 作逐步走 上规范化 、 制度化 、 科学化 和现代化 的轨道 ， 使之更好地服务于企业 的科研管理 ， 为企业 的进一步发展 ， 提供 必要 的支持 和服 务。 参考 文献
为： ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
求本 的思路 ，也是采用资本化和折现 的途 径及其方法来判 断被 评估资产 现时价值 的方法。
收益法有 ３ 基本 前提要素 ：被评估 资产 的预期收益是 能 个 够完整 、 准确测算得到货 币数据 的 ； 资产评估 中需 用的折现率或
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式 中：） Ｊ为资产 的收益现值 ， ｝ 即要评 估的资产价值 ； Ｒ 为资产
收 稿 日期：０ ８ １－ ８ ２ ０ — ２ ０
Ｊ ＿ 法 其 在 资 产 评 估 中 的 应 用 ｛ 欠益 及
屠 蕴 雯
（ 西 省会 计 函授 学 校 ， 山 山西 太 原 ，３ ０ ４ ００２ ）
摘
要： 阐述 了收 益法的含 义和 ３个基本要 素 ， 分析 了收益 法与成本 法、 市场 法的不
案对待。 要 将电子文件归档工作纳入本单位的立卷 归档制度 ，并列 入信息管理工作 程序 ， 在布置 、 检查 、 总结 、 考核信息 管理工作 的 同时 ， 布置、 检查 、 总结 、 考核电子文件归档工作。
３２ 电子 文件 归 档 制 度 的 健 全 ．
理人员统一行动。文书机要员都是用计 算机处理 文件 ， 领导也通
收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述
收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述1. 引言1.1 收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述收益法是企业价值评估中常用的方法之一，通过对企业未来收益进行估算，从而确定企业的价值。
收益法的应用范围非常广泛，可以用于不同类型企业的价值评估，包括上市公司、私人企业以及投资项目等。
在企业财务领域，对收益法的研究也日益深入。
现有文献对收益法的原理和方法进行了探讨，提出了不同的应用模型和计算方式。
通过综合现有研究文献，可以了解到收益法在企业价值评估中的应用情况，以及对企业经营决策的影响。
不同研究方法的比较分析也是文献综述中的重要内容。
通过比较不同方法的优缺点，可以为企业的实际应用提供指导。
从局限性和未来研究方向的角度出发，可以指导未来研究的方向，提出改进收益法应用的建议。
通过对收益法在企业价值评估中的应用研究文献综述，可以更好地理解这一评估方法的优势和局限性，为企业的决策提供更有力的支持。
2. 正文2.1 收益法的基本原理及应用范围收益法是企业价值评估中常用的一种方法，其基本原理是通过对企业未来现金流量的预测和折现来确定企业的价值。
收益法的应用范围包括但不限于股权估值、企业并购、资产评估等领域。
在股权估值中，收益法通常被用来确定企业的公允价值，帮助投资者做出决策。
在企业并购中，收益法可以帮助买方确定合理的收购价格，同时也可以帮助卖方评估自己企业的价值。
在资产评估中，收益法则可以被用来确定特定资产的价值，指导资产的管理和配置。
收益法的应用范围广泛，其原理简单明了，使其成为企业价值评估中的重要方法之一。
通过收益法，可以对企业进行客观的评估，从而为投资者、管理者和其他利益相关者提供有价值的信息。
在实际操作中，需要充分考虑收益法的局限性和方法适用性，同时结合企业的具体情况和行业特点，在评估过程中进行合理的调整和适当的权衡，以确保评估结果的可靠性和有效性。
部分说明了收益法的基本原理及应用范围，对读者有助于了解收益法在企业价值评估中的重要性和适用性。
课件 收益法在企业价值评估中的应用
主要内容第一节企业价值评估概述第二节收益法在企业价值评估中的运用第三节市场法在企业价值评估中的运用第四节成本法在企业价值评估中的运用一、收益法应用的操作步骤（一）确定评估思路和模型（二）分析和调整历史财务报表（三）确定和划分收益期（四）预测未来收益（五）确定折现率（六）测算经营性资产及负债价值（七）识别和评估溢余资产、非经营性资产及负债（八）得出评估结果二、收益法的计算公式及其说明（一）企业持续经营假设前提下的收益法1.年金法年金法的公式为：P=A/r式中：P——企业评估价值；A——企业每年的年金收益；r——资本化率。
【例】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。
2.分段法分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后两段。
(1)假设以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益，分段法的公式可写成：(2)假设从（n+1）年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率（g）增长，则分段法的公式可写成：【例】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定本金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。
【例3】承上例资料，假如评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第六年起，收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测待估企业的价值。
（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法1.关于企业有限持续经营假设的适用。
2.企业有限持续经营假设是从最有利于回收企业投资的角度争取在不追加资本性投资的前提下，充分利用企业现有的资源，最大限度地获取投资收益，直至企业无法持续经营为止。
3.对于有限持续经营假设前提下企业价值评估的收益法，其评估思路与分段法类似。
式中：P n －第n 年企业资产的变现值其他符号含义同前。
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资产评估行业发展研究报告（第21期）编号：3200932015-1论收益法在单项资产评估中的应用1徐爱农上海立信会计学院【内容摘要】就单项资产而言，收益法主要应用于房地产和无形资产评估。
在评估实践中，评估人员对单项资产的收益预测、折现率中无风险报酬率和风险报酬率的确定还存在一些问题。
本文总结了收益法在单项资产评估应用中存在的主要问题，并提出了解决问题的思路。
【关键词】收益法，折现率，无风险报酬率，风险报酬率收益法是资产评估的三种基本方法之一，相对于企业价值评估而言，在评估实践中，收益法在单项资产评估中的应用范围要小得多，相关参数的确定也要简单一些，然而，由于评估环境的限制，评估人员应用收益法评估单项资产时，仍然存在一些亟需解决的问题。
本文在收集分析上市公司资产评估说明的基础上，结合资产评估实践，归纳总结了收益法在单项资产评估应用中存在的主要问题，并提出了解决问题的一些思路。
一、收益法在单项资产评估中的应用范围收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。
收益法的应用必须满足严格的条件，即：首先，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量。
这就要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系，同时影响资产预期收益的的主要因素，包括主观因素和客观因素也是比较明确的，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。
其次，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。
风险因素反映在折现率参数中。
为了确定折现率，被评估对象所具有的行业风险、地区风险、1本文为中国资产评估协会2009年度课题“收益法的应用与改进问题研究”的研究成果之一。
企业必须可以比较和测算。
最后，被评估资产预期获利年限可以预测。
根据上述条件，收益法一般应用于具有独立、连续性收益的单项资产的价值评估，而具有独立、连续性收益的单项资产主要是房地产和无形资产，也就是说，在单项资产评估中，收益法的应用集中于房地产和无形资产。
收益法涉及三个基本参数：未来预期收益、折现率、收益期限，就单项资产而言，收益期限的确定相对比较简单，可以通过相关法律规定、合同条款规定、资产经济寿命分析等方法来明确资产的未来收益期限，比如，我国的《专利法》规定发明专利的法律保护期限为20年；相关土地法规规定，国有居住土地出让的最高年限为70年，工业用地为50年等。
另外两个参数的确定则相对复杂一点。
二、单项资产评估中的收益预测（一）收益预测存在的问题在评估实践中，预测房地产未来收益时，评估人员可以收集到比较充分、客观、可靠的收入、费用数据作为预测的依据，预测结果一般争议不大，能够得到比较高的认同。
而对于无形资产未来收益的预测，则存在一些比较明显的问题，集中表现在：（1）无形资产的收益与企业收益、产品收益混淆。
无形资产的价值体现在无形资产的使用能够带来超额收益，超额收益是无形资产的价值所在，也是评估人员预测未来收益的具体形式。
但在评估实践中，有些评估人员预测的是无形资产所生产产品带来的收益，而不是无形资产带来的超额收益。
（2）将企业所有无形资产收益作为被评估无形资产收益。
无形资产具有多种形式，既包括专利权、非专利技术等知识型无形资产，也包括土地使用权、特性经营权等权利型无形资产，顾客名单、销售网络等关系型无形资产，以及商誉这一不可确指的无形资产。
就多数企业而言，往往是多种无形资产并存，共同发挥经济效益。
然而，由于企业中的许多无形资产并不反映在账面上，加上无形资产自身存在形态的特殊性，有些评估人员在对企业中某项无形资产进行评估的时候，用企业总收益扣除各种有形资产贡献的收益得到某一被评估无形资产带来的收益，很显然，在这种情况下计算出来的收益仅仅是企业所有无形资产的收益，而不仅仅是被评估无形资产的收益。
（3）分成率取值主观性太强。
分成率是计算无形资产收益的一个重要参数，分成率指标的确定必须考虑行业因素、产品因素、企业规模因素等，不同的行业、不同的产品、不同的企业规模，无形资产的分成率是不一样的。
但在评估实践中，一些评估人员在确定分成率这一指标时，并未做详细的分析，而是简单地以某一数据作为分成率。
（二）未来收益的合理预测无形资产的收益额是由无形资产带来的超额收益。
如果无形资产带来的超额收益能够直接在企业产品上得到体现，比如使产品销售收入增加，或者使产品生产成本降低，或者两者兼而有之，那么通过无形资产使用前后的收益对比得出无形资产的超额收益。
超额收益来自于产品销售收入增加的具体表现为：由于无形资产使用，使得企业生产的产品能够以高出同类产品的价格出售；生产产品与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大。
需要注意的是，无论是收入增加型的超额收益，还是成本节约型的超额收益，都必须考虑税收因素，是一种税后增量收益。
如果无形资产带来的超额收益没有在产品上清楚地显示出来，而是通过多种方式、多种渠道表现出来的话，那么可以通过分成率（销售收入分成率、销售利润分成率）计算无形资产带来的超额收益，分成率的确定要考虑到无形资产所应用的行业、产品及企业规模等因素。
要预测无形资产的超额收益，必须对使用无形资产的价值表现形式、运用无形资产企业的历史经营业绩、现行生产经营状况、未来生产经营状况进行充分分析，以得出合理的结论。
三、单项资产评估中的折现率确定（一）折现率确定存在的问题根据对上市公司资产评估项目的分析，并结合笔者的调研发现，评估人员对单项资产未来收益进行折现时，确定折现率存在以下一些问题：（1）确定无风险报酬率时，国债（银行存款）期限与收益期限不匹配。
在对企业价值进行评估时，无风险报酬率的国债期限应与收益流期限相匹配，同样，对单项资产收益流进行折现时，无风险报酬率的国债期限也应与收益流期限相匹配。
但相关资产评估项目表明，评估人员在选取国债期限时并未考虑这一原则，对单项资产的长期收益流折现时，却采用短期国债利率作为无风险报酬率。
这种情况比较普遍，特别是在房地产项目的评估中。
比如，某评估公司对具有30多年收益期限的游泳池进行评估时，以1年期银行存款2.25％作为无风险报酬率。
（2）确定风险报酬率时，将企业的股权风险报酬率混用为单项资产的风险报酬率。
股权风险报酬率是股权投资者在进行投资时因承受风险而获得的补偿，它与股权自由现金流的口径相一致；单项资产的风险报酬率是因为单项资产未来收益的不确定性而给予资产占有者的补偿，它与单项资产的收益流口径相一致。
很显然，两种风险报酬率具有不同的内涵，具有不同的使用范围。
但是在评估实践中，有些评估人员却将两者混在一起，将企业股权风险溢价运用到单项资产的评估中。
比如，某评估机构在评估特种车辆及改装技术时，折现率使用了资本资产定价模型（CAPM），其中，风险报酬率运用β系数（对类似上市公司的β系数调整）乘以市场风险溢价。
（3）风险报酬率的取值缺乏理论分析。
对于单项资产的折现率，评估人员一般采用无风险报酬率加上风险报酬率的方法来确定，但对于风险报酬率为什么取某一数值，则没有详细的分析以及选取依据，“土地还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率2.79％，再加上一定的风险调整值，按6％计”，这种确定风险报酬率的表述在单项资产评估中比较常见。
（4）错将企业的加权平均资本成本用作单项资产收益的折现率。
企业的加权平均资本成本是股权资本提供者与债务资本提供者所期望报酬率的加权平均值，一般用于公司自由现金流的折现，如果用于单项资产现金流的折现则缺乏充分的理论依据。
如某评估机构在评估房地产项目时，综合资本化率采用投资组合，即抵押贷款与自有资金组合技术来求取，抵押贷款比例取70％，贷款年利率取7.29％，自有资金年收益率取10％，最终资本化率取8.10％。
（二）折现率的合理确定在应用收益法评估单项资产价值时，折现率中无风险报酬率的确定，有些评估人员采用银行存款利率，有些评估人员采用国债利率，这两种利率之间的差距有时较小，但多数情况下，这两种利率的差距较大，比如，2008年12月24日起息的5年期国债年利率为1.77％，而同期5年期银行存款利率为3.60％，换算成复利为3.37％，比国债利率高出1.60％（绝对值），相差幅度达到90％（相对值）。
那么，究竟是采用银行存款利率，还是采用国债利率呢？与企业价值评估中折现率确定相类似，国债利率具有较好的信誉和流动性，与无风险报酬率的内涵比较吻合，因此，选择国债利率作为无风险报酬率比较合适。
对于国债期限的选择，可以通过计算现金流的持续期来解决，假设CF t为某单项资产t 年末的现金流入，r 为折现率，则该单项资产的现金流持续期为：∑∑==++×n t tt nt tt r CF r CF t 11)1()1(现金流的持续期＝ （1） 根据公式（1）确定了单项资产现金流持续期后，则可以选择相应期限的国债，将其收益率作为无风险报酬率。
折现率中的风险报酬率不宜采用股权资本成本，也不宜采用加权平均资本成本，而应该根据单项资产收益流的风险程度，确定风险报酬率。
如果可能的话，可以对单项资产折现率的合理性进行验证，一般情况下，企业以各项资产的市场价值为权重计算的加权平均资产回报率（Weighted Average Return on Asset ，WARA ）应该与企业的加权平均资本成本（Weighted Average Cost of Capital ，WACC ）基本相等或接近。
其中，各单项资产的回报率是期望的收益率，也是用于收益流折现时的折现率。
四、单项资产评估模型选择通常情况下，应用收益法评估单项资产价值可以选用通用的收益折现模型，但是在评估房地产项目时，常常令评估人员困惑的是，自从本世纪初以来，房价不断上涨，租售比不断降低，以租金收入折现所得房地产价值与市场价值相比往往偏差较大，于是评估人员假设房地产租金收入按一定速度逐年增加，然而，多年租赁市场价格走势表明，租金收入增长速度与评估人员假设的增长速度之间有一定的差距，年租金收入与房地产市场价格的比值呈不断下降趋势。
出现上述问题的原因在于，评估人员在对房地产项目进行评估时，假设房地产的价值源自于房地产存续期的的租金收入，但现实情况是，房地产的权利主体拥有房地产并不仅仅为了在存续期内获得租金收入，获取房价上涨收益也是持有房地产的目的之一，在某些情况下比如进行房地产投资，房地产权利主体更主要是为了获得房价上涨的收益，而不会一直持有房地产以获得租金收益。
评估假设与实际情况脱节，评估结果自然就会出现偏差。
某一房地产在其寿命周期内能够给权利主体带来租金收入，不论权利主体是谁，租金收入是房地产的价值源泉之一，不妨称作为第Ⅰ种价值形式。
第Ⅰ种价值形式可以应用普通的收益折现模型计算。