经济法 结课论文

案件

被告因建筑楼房资金短缺而向原告多次借款，高达八十余万元，在多次协商未果的情况下，原告以一份购房合同书向法院提起了诉讼，在庭审中原告主张此合同书是一份房屋买卖合同，而被告主张此合同书是一份借款合同的房屋抵押合同书。从此合同书的表面看与其他购房合同基本一致，只是在合同书的第八项其他中手写了这样一句话：此合同的性质对于此案来讲尤为重要，如果认定为房屋买卖合同，则应判决被告将所争议房屋交付给原告，如果认定为房屋抵押合同，则应判决原告败诉。

究竟此案件应如何判决，合议庭也出现了两种不同的意见：

第一种意见认为，此合同应认定为房屋买卖合同，并有以下法律依据：《合同法》第二条第一款规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。由此可以认定原告与被告之间签订的合同符合《合同法》的相关规定。此合同系有效的房屋买卖合同。

第二种意见认为，此合同应认定为房屋抵押合同，并有以下法律依据：《担保法》第三十三条规定：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移自己财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《担保法》第四十一条规定：当事人将其财产进行抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由此可以认定原告与被告之间签订的合同不符合《担保法》的相关规定。此合同系无效的房屋抵押合同。

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。根据合同法第174条、第175条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定时，参照买卖合同的规定；互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定。

买卖合同的特征

1．买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的

物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。

2．买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。

3．买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，不需要交付标的物。

4．买卖合同一般是不要式合同。通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。

房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权依约转给买受人所有，买受人支付价金的买卖合同。房屋买卖合同与一般买卖合同的不同之处，在于房屋属于不动产，对于房屋买卖法律有如下特别规定：

1．房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

2．在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。

3．出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

抵押合同是抵押权人（通常是债权人）与抵押人（既可以是债务人，也可以是第三人）签订的担保性质的合同。抵押人以一定的财物向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。申办抵押合同时，公证处对审查抵押人主体资格和抵押物上要求较严。根据规定，抵押物是公民个人财产的，如设定抵押的财产有共有人时，应先得到所有共有人的同意并由所有共有人出具同意抵押的书面证明；外商投资企业、个人合伙成立的私营企业等设有董事会的企业，按公司章程规定，担保须有董事会决议的，应提交董事会决议；国有控股公司、国有企业以其生产、经营关键的国有财产设定抵押的，应事先得到国有资产管理机构的批准，申办公证时，还须提交批准文件。

房屋抵押是产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。

房屋抵押特征(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。

根据买卖合同和抵押合同的概念和特征，我赞成第一种观点：

首先，双方当事人都是完全民事行为能力人，并且是在其真实的意思表示情况下签订的合同，也不存在欺诈、胁迫等可撤销可变更原因。其二，从整个合同书看，与一般的合同没有太大的差异，只是在第八项中增加了一个条款，这也是在借款事实的前提下产生的，作为原告将这么一大笔现金借给被告，而且建筑楼房风险是很大的，除了对被告的信任外，被告一但还不了钱还有楼房在，这是原告敢于出手的最主要原因。其三，合同是双方的真实意思表示这一点双方都认可，只是在合同中附加的第八项存在着异议。笔者认为，第八项是合同中的一个条款，整个合同是有效的，只是合同中的一个条款是因为《担保法》中规定，以不动产进行抵押，必须要经过有关部门登记，否则抵押合同无效。虽然是抵押合同无效，但抵押合同仍然成立，只是不发生物权的变动效力，由此可以看出来，抵押合同仍然是成立的，这说明原告与被告之间用房屋进行抵押是受法律保护的，只是因为原告与被告之间没有到有关部门进行登记，而使双方的真实意思没有得到法律的有效认可。其四，合同中的一个条款因不受《担保法》的保护，而不能认定整个合同无效，《合同法》中规定，合同中部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第八项是合同书中的一个条款，而且此条款并不影响原告要求购买被告房屋的意愿，双方在合同书中增加的一项内容无非是为了双保险，也只是格式条款中的一项，并不影响整个合同的效力，也不能因为一个条款的无效而认定整个合同无效，这样的做法才能使本案得以公正地审判。

审判公正与司法权威是相辅相成、密不可分的，只有审判公正了，当事人信服才能建立起司法的权威。以司法公正促司法公信，以司法公信赢得司法权威。

学习体会

通过本学期对经济法课程的学习，我对《经济法》，尤其是《公司法》《合同法》《反不正当竞争法》有了一个初步的了解，脱离了法盲的阶段。通过学习，我知道了更多与我们息息相关的法律常识，更懂得了用法律来维护自己的合法权益不受侵害，并能够对一些违法行为作出一些初步的分析。

通过对《公司法》的学习，明确了有限责任公司和股份有限公司的区别，以及股东会、股东大会、股东代表大会所适用的公司规模。知道了公司设立的一般过程和规定，以及对公司名称的要求。之后还学习了公司的资本，债券，解散，清算，破产等内容。

通过对《合同法》的学习，明确了合同的形式、订立及效力。知道了什么是有效合同，什么是无效合同，什么是效力待定合同，什么是可撤销合同，以及格式合同、缔约过失责任和免责条款等相关内容。尤其是对免责条款的学习，我了解到了在我们周围的商业活动中存在着许多无效免责条款侵害了消费者的利益。

通过对《反不正当竞争法》的学习，我知道了混淆行为，侵犯商业秘密行为，低价倾销行为，违法有奖销售行为，诋毁行为，商业贿赂行为，虚假宣传行为等皆属于不正当竞争行为。

本学期的课程虽然已经结束了，但我对法律的热情依然高涨，希望在以后的学习过程中，还能够有幸再次听到马老师的课！

最后感谢马老师在本学期对我们孜孜不倦的教导！