论开征物业税与抑制房价的关系
论开征物业税与抑制房价的关系【内容摘要】“房价”，牵动着亿万国人的神经，无疑成为当下最热门的话题。
随着大量资本的注入，本属消费品的房屋成了投资品和投机品，在一轮轮的炒作中，房价被急剧推高，买房成为压在普通百姓头上的一座大山，多少人不堪其重。
房价因此成为政府定向打靶的靶的，从2010年4月14日开始，一系列的房地产调控政策连续出台，抑制房价。
其中物业税首当其冲，开征物业税作为一项调控措施被提上日程。
本文从房价的构成、高房价的促成因素的角度，分析了开征物业税在我国的制约因素，物业税与房价的关系。
笔者认为，高房价是多因素促成的，单单物业税的开征并不能有效抑制房价，高房价的抑制及根本解决除了调控政策外，尚需中国整体改革的推进。
【关键词】房价物业税抑制一、房价的构成及高房价的促成因素（一）房价的构成房价是特定时间段内的市场价值。
目前商品住房的成本构成主要是这几部分，第一部分是土地成本，包括土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用；第二部分是商品房建设过程中的建造成本，包括建筑安装成本、设备及工器具购置费、配套工程费、管理费用等；第三部分是一些税、费，目前我国已经有多个环节对房地征税：在交易环节有营业税、契税、印花税；在持有环节，有房产税，成本地使用税；在转让环节，有营业税、印花税、契税；此外还有企业所得税、个人所得税以及名目繁多的收费，有的是法定的，有的是规范性文件规定的。
第四部分是开发企业的融资成本，目前中国的开发企业开发资金大部分是通过商业银行贷款取得的，有利息在内，这是一个融资的成本；再有一部分是开发企业的营销成本，雇佣成本，广告成本，剩下一部分是开发企业的利润。
房价的各成本中，建造成本无论是在东部城市还是西部城市，都差不太多；税费也是统一规定的，也没有太大的差异；其他的运营成本，由各个企业的促销的程度和销售理念决定，差异也不是主要的；土地成本是影响各地区房价的重要因素之一。
东部大城市跟中小城市，西部城市，土地价格是不一样的，并且差异很大，这是房价差异大的决定性因素。
(二)高房价的促成因素笔者认为，高房价主要有以下几方面因素：1、土地土地是建房的基础，是建房不可缺少的因素，从上述分析可以看出，土地价格在房价中占有很大比例。
自从1994年分税制改革，土地收入成为地方政府的主要收入，数据显示1，近年来众多主要城市的土地出让金收入均实现翻番，土地的增值收益已成为不少地方创造政绩，增加财政收入，改善部门福利的不二选择。
另外，众所周知，土地只有越用越少，随着房屋需求的增大，土地价格下跌的可能性也不大，这是房价居高不下的重要原因。
2、需求目前我国房地产需求主要包括居住性需求、改善性需求、保值性需求、投资投机性需求。
随着我国城镇化步伐的加快，越来越多农民工涌向城市，拥有一套住房成为人们普遍愿望。
这部分需求是居住性需求，属于刚性需求，即使税与价再高，也是压缩不了的；而改善性需求，一般是有钱人为了生活的品质，只要价税上涨不超过承受能力，仍然是会买的。
而如果物价处于上涨或者有上涨预期，保值性需求，往往也不是税收手段能够抑制的。
而那些投资投机性的需求，在税负可以转嫁时，会继续炒房，实践证明房地产税负是很容易转嫁的。
3、成本建筑材料也是建房的重要部分，设计和施工是建房的组织工作。
原材料和用工随着需求量的增大价格也必然有所上升，下降的可能性也是很小的。
综上所述，需求、土地、成本是我国房价上涨的根本原因。
如果不解决这些根本性问题，尤其是土地制度和需求，国家调控和个人炒作虽然对房价有一定影响，但不会是决定性影响。
其中物业税作为国家一种宏观调控手段，如果相关制度不相应改革的话，调控房价的作用也会是微乎其微的。
二、物业税概述（一）物业税的内涵和特征1、物业税的内涵物业是房地产或不动产的的所有别称，因此物业税亦指房地产税或不动产税，是财产税的一种，以不动产为课税对象，是在不动产保有环节征收的一种税，主要针对土地、房屋等不动产的所有者、房12009年北京土地出让收入占财政收入的45.9％，杭州土地出让金收入1054亿，超地方财政收入1倍，上海土地出让金收入1043亿，占财政收入41％屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。
2、物业税作为税收的一种，具有税收的一般特征：（1）物业税的权利主体是国家或地方公法团体；（2）物业税的义务主体包括自然人和社会组织，其中自然人包括公民，法人和其它社会组织；（3）物业税作为财产税的一种是以财政收入为主要目的，自从税收产生以来，就是以财政收入为主要目的，特别是近代，税收已经成为庶政之母，其在财政中占据绝对地。
（二）物业税的作用增加财政收入，改善公共设施和福利，这是物业税作为税收的主要作用。
从世界各国征收物业税的情况来看，物业税已成为各国财政税收的重要收入来源之一，据最近调查显示，美国财产税在财政收入中的比重有所上升，占到50％以上，英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，由城市、郡、片区三级分享，是按房产值征收的一种税，加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种，主要财政收入来源，加拿大、法国、德国等主要国家财产税收入在地方财政收入中的比重也在上升。
从物业税的特点和作用来看，主要在于增加财政收入，并且世界有好多国家在征收物业税，但没有一个国家是为抑制房价而开征的。
从现实情况来看，即使房价问题解决好的国家，原因也不在于开征物业税，各国实践证明，物业税的开征并不能有效抑制房价2。
退一步讲，作为税的一种，目前，物业税在我国开征也是不具备条件，设置不妥，甚至还会对我国房地产市场造成负面影响。
三、开征物业税与房价的关系（一）我国开征物业税的制约因素分析1、社会因素首先，纳税观念问题，长期以来，我国执行的是以企业纳税为主体及以取得经营收入纳税为主体的税收制度。
人们对取得经营性收入纳税认同度高，对房地产等财产纳税没有普遍意识；对企业缴纳税收比较习惯，对个人缴纳除个人所得税以外的税收还不太习惯。
如果开征物业税，特别是对居民个人征收物业税，会引起居民心理上的抵触情绪，其对物业税的征管带来的难度不可低估3；其次是社会环境问2参加美国、日本、加拿大、德国等官方网站上的相关资料题，改革开放以来，随着我国经济和社会的快速发展，居民个人收入稳步增长，个人之间，个人与企业间等的买卖房屋，日渐频繁，使得个人逐渐成为房地产市场的主要参与者，购置房地产已日益成为人们投资和积累财富的重要手段，并逐步形成都市的“有产阶层”。
这一社会经济现象的出现，意味着对个人财产征税具备社会基础，通过对不动产征税，调节社会贫富成为必要和可能。
尽管如此，但我国居民“财产观”才刚刚建立，如果短时间内就对居民拥有的不动产实施普遍课税，整个社会利益格局将会受到触动，社会环境方面尚显缺乏，也与国家政策导向不完全相符。
2、行政因素相对而言，中央政府对物业税开征态度较为积极，想通过物业税开征，规范房地产市场，打击投机行为，积极为地方政府培育主体税种，增加地方财政收入，而地方政府对此却相对低调。
其更多地是在对当地社会和经济发展带来影响方面权衡：一是怕影响当地房地产市场的发展；二是物业税的改革必然要涉及相关收费制度的改革，在改革方案尚不明朗的情况下怕打破经济利益的平衡格局；三是物业税的开征势必要取消土地出让金，目前，我国国内所购住宅属于把50年至70年的财产税一次性交齐，这是政府进行城市建设的强大资金保障。
如果改成物业保有期内分期缴纳物业税，则政府的财政收入势必会大幅减少，这是物业税开征最大的阻力因素之一4。
3、制度因素物业税的开征，需要一系列制度的配套和支撑，但从目前我国的现状看，有些制度尚未建立，有些在制度层面面临不少的难题，这些都制约着物业税的改革步伐。
首先，财产申报制度问题，物业税的征收有赖于对房地产客观自然状况的掌握，有赖于对房地产税源的掌控，这都需要建立在纳税人依法、真实申报其房地产的基础之上。
但是，我国目前还没有建立起居民财产申报制度，还缺乏对纳税人真实申报房地产状况的法律责任规定，这在一定程度上将制约税务机关对房地产税源情况的掌握。
其次，财产课税评估制度问题，按房地产的评估价值计征物业税，就需要在征管技术手段上解决课税评估的难题。
物业税的课税评估是有着特定目的房地产评估，不同于经济生活中用于一般经济目的的个案评估。
它不仅仅需要相对比较客观公正地评估出纳税人房屋和土地的市场价值，而且要通过“批量评估”做到经济高效。
而这种批量评估的制度在当今中国还是一个全新事物，没有现成的评估技术路线和专业的评估机构。
上述制约因素是我国现实存在的，如果这些制约因素得不到解决，开征物业税会对房地产市场产生不利影响，而这些制约因素的解决不是一朝一夕的。
（二）开征物业税对我国地产市场发展的弊端在现有情况下，开征物业税会对我国房地产市场造成不利影响，表现在：第一、开征物业税可能导致房地产的过度开发，诱使和刺激开发商囤积土地。
收物业关税费会转嫁给消费者，使土地的取得成本降低，开发商的筹资成本和项目开发成本都会下降，房地产业的准入门槛会随之降低。
同时，房价下降在一定程度上会刺激购房需求，出现房地产市场供需两旺的局面，受利益驱动，开发商极有可能先抓住土地市场，进行更加疯狂“圈地”运动；第二、中国社科院起起专家提醒说，人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被除数开发商等各种利益团体截取5；第三、房地产市场和金融市场联系紧密，开征物业税可能加大商业银行的房贷风险。
物业税的征收可能把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。
目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式购房，每月工资除了偿还银行贷款和支付利息外，还要交纳一定的物业管理费。
由于物业税会随着房屋价值的提高而增加，这也就意味着，大批家庭经济实力本来不强，只是因为购房门槛降低而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，可能会出现购得起房却买不起房的现象。
综上分析，从我国房价的构成来看，高房价的促成因素是多方面的，并且有制度上的根本原因，1994年的分税制改革，国家将大部分税收收入收归中央，使得地方政府财权事权不平衡，求助于卖地收入，履行地方公共职能也是政府的无奈选择。
另外，需求旺盛，供给有限，根据供需理论，大量刚性需求也是房价上涨的重要原因。
从我国房地产税现状来看，我国目前我国已经有多个环节对房地征税，但这些税赋的设立非但没有起到打击炒地炒房的作用，反而将最终负担都转加到了购房者身上。
同样，物业税的也会最终转嫁到购房者身上，结果只会是开发商赚取利润。
四、抑制房价的几点建议自2009年12月底以来中央出台了一系列三针对房地产行业的调5参见齐雁冰：《物业税导致房价下降可能不会出现》，载《北京青年报》，2005-04-25控政策，具体调控措涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面。
开征物业税对房价影响论文
开征物业税对房价的影响分析摘要我国开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多，物业税开征后对地方财政、房地产价格、不动产评估的影响需要进一步分析。
由于供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要，物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本，这种成本与升值预期比起来，几乎是微不足道的。
关键词物业税开征房价影响中图分类号：f812 文献标识码：a前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临障碍。
确定物业产权、评估房屋价格、物业税豁免、和如何区分自住、投资，这些技术因素的具体细节还存在不少疑问。
而供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要，相比之下，物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本，开征物业税对房价的影响有限。
一、开征物业税的不确定因素分析我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临种种障碍。
（一）物业税替代土地出让金的不利因素。
从政府的角度看，物业税代替土地出让金会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。
比如广州市2005年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收6亿～9亿元。
也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。
如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。
从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。
工薪阶层购房大多采取按揭方式，供楼的负担和压力已经很大，物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，增加供得起楼、纳不起税的现象，增加金融和楼市的风险。
税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在要向这些已经为国家做出很大贡献的纳税人重复征收物业税，不可避免出现不合理和不公允的现象。
房地产行业税收政策变动对房价的影响
房地产行业税收政策变动对房价的影响摘要：随着国务院在一九九八年颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了我国延续将近五十年的福利分房制度，正式步入商品房时代，房地产业也呈现出了迅猛发展，并逐渐成为国民经济发展的主要推动力之一，而这其中房地产制度改革，特别是房地产税改革，对调节和推动房地产的发展功不可没。
然而我国房地产业在过去十多年的高速发展的过程中也凸显出不少问题，主要体现在开发商囤地、捂盘、投资者过度炒房，致使房价上涨过快且居高不下，远远超出了普通民众的购买能力。
本文主要通过分析我国一九九八年至二零一零年的商品房价格与房地产五税相关数据的变化来研究房地产行业税收政策变化对房价的影响。
关键词：房地产业税收政策变动房价实证探析建议房地产税收是政府于预地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要政策工具，在引导房地产资源合理配置和有效利用以及社会财富公平分配等方面具有独特的功能。
只有正确认识房地产税收与房价之间的关系，才能全面把握房地产税调控房价的运行规律，为房地产税制改革提供参考。
一、当前房地产行业税收政策变动对房价的影响研究的主要观点当前，不少海内外专家学者就商品房价格受房产税的影响进行了大量的研究分析，其主要集中在两个方面：一方面，从宏观方面层面探讨房价与房产税的两者的联系；另一方面，从具体的税收制度的设计层面探讨两者的相互联系及影响因素。
国外学者lundborg 指出，房价是内生的，房地产交易税征收所形成的闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。
国内学者杨绍媛、徐晓波从住房成本和资产收益的角度进行了相关分析研究，则认为购房者需求弹性小，不论从资产收益的角度还是从住房成本的角度，税收的提高在短期内都会使房价提高。
同时，王海勇从现代资产定价理论出发，认为房地产征税会降低购房者对房地产未来收益的预期，从而导致现期房地产价格下降。
二、房地产行业税收政策变动对房价的影响实证探析当前国内房地产税收体系中主要有“五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税其涵盖了房地产开发交易的所有环节。
开征物业税的经济效应研究
存 在 一 定 的空 间和 可 行 性 ， 目前 国 家 财 政 也 有 承 担 此 种 减 税 的 当 于给 土 地 保 有 者 的无 息 贷 款 ， 实际 上 鼓 励 了投 机 。 进入 流 通 时 ，
本， 从而增大投机风险 。 更多的人会衡量买房投资是否合适 ，
必须支付的成本 ，仟何税改都无法避免，但税制改革也将带来税 很 多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以
收 增长 。１ ９ 年 税 制 改革 后 ，税 收 比 率（ 际上 通 用 的税 收 负担 适 当给 房地 产市 场 降温 。而 己经 拥 有 几套 房 产 的人 ，同样 因 为 保 ９４ 国 衡 量指 标 ，即 一个 国家 在 一定 时 期 税 收 收 入 总额 占 同期 ＧＤ 的 有财 产的成本增 加可能会卖房 ，这样就 增加了二手房市场的供 Ｐ 比重 ） 不 断上 升 趋势 。从 １９ 年 后 ，税 收增 长 开 始 高于 经 济 增 应 ，从 而 更 有利 于 盘 活 二 手 房 市场 。 呈 ６ ９ 长 ，从 １９ 年 起 ，税 收 占 Ｇ ９８ ＤＰ的 比 重 基本 Ｊ每 年增 加 １ ． 个 二 －１５
百分点。
３ 对 房 价 的影 响 ． 物 业 税 开征 后 ，房 价 未必 会 随 之 大幅 下 调 。 因为 房 价上 涨 由
二、开征物业税对房地产业的影响 １ 对房地产商的影响 ．
多种因素构成，它蕴含着 中央政府 与地方政府 、供求与需求、经
济 过 热 与硬 着 陆 、市 场 化 与 计划 经 济 等诸 多博 弈 ，对 于 中国 经 济
物业税法平抑房价功能辨析
收稿 日期 ：２ ０ — ０ ３ ０ ９ １—１ 作者简介 ：钱雄伟 （９ ０ ， １７ 一）湖北 黄冈人 ， 鄂州职业大学传媒系副教授 ， 研究方 向： 应用法学 。
鄂
州
大
学
学
报
第 １ ７卷
济 于事 ， 不到 降房价 的作 用 。物业税 阻挡不住 需 起 要住 房 者 的购 买行 为 ， 因而不 可 能抑 制 房价 上涨 。 房价 过 高与政 府 对土 地使 用 权 的垄 断 、市 场供 求 和某 些炒作 有关 ， 与房 地产 税并 没有 直接 的关 系。
效平 抑 畸高 的房 价 。 但 笔 者 以为 ． 业 税 法 的制 定 和 实施 在 当前 物 经 济 形 势 下 被 赋予 了 过 多 的 调 整 房 价 、 调节 收入
征 收物 业税 实 际 上是 开 征 房地 产 税 或不 动 产
税． 是财 产税 法 的重要 组成 部 分 。物业税 一 语仅 在 东南 亚 国 家和 我 国香 港地 区使 用 。物 业税 并 不 是
一
个 独 立 的税 种 。 而是 税 收分 类 中的一 个 类别 ， 其
分 配 等 经 济 调控 功 能 ， 离 了房 地 产 税 收 改革 的 背 原 意 和 真 实 目的 ，对 广 大 纳税 人 产 生 了误 导 ， 因 此有 必 要 予 以辨 析 和 澄 清 。
一
基本 含 义是 对 财产 征 税 ，财 产包 括 可 用 于 消费 的 和可 用 于获得 收 入 的 。 从世 界各 国的情 况分 析 ， 财 产税 主 要是 对 动产 和 不动 产 征税 ，其 基 本特 征 是
税制 的统 一和 规 范 。 利 于完 善 财 产税 税 制 建设 ， 有 有 利于 保 证地 方 政 府 的财 政 收 入来 源 和 财政 收 入 水平 ，使 税 收制 度 和 财政 体 制 更 能体 现 效率 和公
开征物业税有利于我国房地产市场健康发展
2007年，对于中国房地产市场是不平凡的一年，一方面房价飞涨，另一方面房产有价无市，但房产开发依然如火如荼，政府调控手段收效甚微。
在新的一年里，对于房地产市场的调控再次成为政府和各界人士关注的焦点，而开征物业税，完善现行房产税收制度被人们视为一种有效手段。
到目前为止,我国并没形成一套专门的房地产税制。
现行税制中,涉及到房地产的税收主要有12种,即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。
我们把这些税种单列出来,按照征税环节的不同可以划分为四类:即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。
除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外,其余税费先由开发商投资时垫付,然后分摊到房价。
与世界注重房地产保有税的通行做法相反,我国现行房地产税制是“轻保有,重流转”。
我国房地产市场运行过程主要包括四个阶段:土地批租阶段,房地产开发阶段,房地产流转(租赁与交易)和房地产保有阶段。
在土地批租阶段,一方面由于我国土地所有权的国有性质,对国家课税没有意义,另一方面在土地受让者已交纳土地出让金的情况下再课税将人为增加土地供给成本,在目前房价高的情况下也不妥当。
在房地产开发和流转阶段,土地批租制导致的对房地产税费的一次性征收,使此阶段税费多,负担重,仅在房地产开发阶段就涉及营业税、印花税、房地产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等,此外还有各种收费,据有关专家统计多达—种之多。
同时,在房地产保有阶段,只有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税,税负过轻。
这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。
交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。
另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费的现象日趋严重。
物业税对抑制房价上涨的效应分析
我 国住房市 场化 改革 ｌ ２年 之 后 ， 社 会 已经 全
形成 共识 ， 完全 市场 化 操 作 并 不 能 实 现 “ 居者 有
其 屋” 目标 ， 的 即便 是 发 达 国家 也 少 不 了 政 府 的
参 与 。为此 ， 国政 府 自 ２ 我 Ｏ世纪 ９ ０年代起 ， 过 通 减 免税费 、 让土地 出让金 、 减 调整 住房供 给结构 等
居 民买房 困难 ， 以及 由此可 能引发 的潜在风 险 ， 已 成 为政府关 注 的焦点 。
关税 收 的改 革 方 案 。财 政 部 和 国家 税 务 总 局从
２０ ０ ３年 ５月 开始 分 三 批 ， 北 京 、 宁 、 南 、 在 辽 河 深 圳等 １ ０个省 区市和计 划单列 市 的 ３ ２个县 、 、 市 区 开 展 了房地 产模 拟 评 税 试 点 （ 称 “ 也 空转 ” 。截 ） 至 目前 ， 物业 税在试 点城 市空转 已经有 ６年 多 ， 但 是依 然处 于“ 要不 要” “ 不该 ” “ 时开征 物业 、该 、何 税” 的讨论 中。２ ０ ０ ９年 ５月 ， 国务 院 又一 次 提 出 ，
开征物 业税 在 国外 早 有 先例 ， 多数 国家 都 大 将物 业税性 质 的税种 称为 “ 房地产税 ” “ 、 财产 税 ” 或“ 不动 产税 ” 我 国 香 港地 区直 接 称 之为 “ ， 物业 税 ” 目前 已有 ８ 。 ０多个 国家 开征 此类 税 收 ， 目的 是 帮助地 方政 府为公 众提供 更加 良好 的社 区公共 服 务 。世界各 国 的物业 税 基 本上 都 是 地方 税 种 ，
中 图分类号 ：８ ０ ４ ４ Ｆ １ ．２
文献 标识码 ： Ａ
文章编 号 ：０ ７— ５ ６ ２ １ ） ３— ０ ４一 ４ １０ ８ ７ （ ０ ０ ０ ０ ５ ｏ 归人地 方 税 体 系 （ 数 也 有例 外 ， 智 利将 其 纳 少 如
开征物业税对中国房价的影响
开征物业税对中国房价的影响[摘要]2003年10月14日,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关的收费。
”中央提出的这个建议,让物业税进入人们的讨论范围。
随着这几年中国房价的持续高涨,公众对开征物业税对房价的影响也展开了热烈的讨论。
不少人认为物业税的开征一定会极大程度地抑制房价的增长,但笔者认为我国的高房价根本上是受市场的供求关系决定的,其他原因只是起辅助作用的。
现在房地产市场仍是供不应求,所以开征物业税不一定会缓和我国现有的高房价局面。
[关键词]物业税;房价;市场供求;房地产2003年10月14日,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关的收费。
” 2009年5月25号,中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中,“开征物业税”再次纳入。
2010年4月初,国务院总理温家宝在《求是》杂志发文表示,要研究适时开征物业税,同年4月6日,财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。
从一系列迹象表明,在中国开征物业税是大势所趋。
一、物业税的概念物业税又称房地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款。
从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。
现代国家更多的是履行它的经济职能与社会职能,因此,政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;而国民必须缴纳一定的税收,作为获取公共产品的对价,以保证政府相应的支出。
物业税是政府对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共产品的费用。
在世界范围内,物业税几乎在所有的市场经济国家已经开始执行。
我国开征物业税的可行性
物业税的特点 一 、
物业税可降低房地产开发风 险 。 通 过 减 少 在 房 地 产 开 发 流 通 环 １． 节征税 和 收 费 项 目 ， 减少房地产投资风险， 进而降低房屋成本带动二手 从而优化房地产市场结构 。 房市场交易 ， 物业税可使总体房价更平稳 。 开 征 物 业 税 实 际 是 将 房 地 产 开 发 ２． 这样一来那些通过囤积房产来 阶段的大部分税费转移 到 了 保 有 阶 段 ， 炒房的人将会因为持有 的 房 产 付 出 高 额 的 物 业 税 ， 增加投机者持有阶 段的成本 ， 降低转让收益 ， 增 加 了 投 机 风 险， 在一定程度上可以抑制房 地产的投机行为 ， 规范房 地 产 市 场 ， 提 高 房 地 产 稀 缺 资 源 的 利 用 效 率， 从而稳定房价 。 物业税作为一种财产税 ， 一般并 不 直 接 参 与 市 场 交 易 ， 具有直接 ３． 税的性质 ， 其税负不易转嫁 。 物业税能 实 现 财 富 与 收 入 方 面 再 分 配 。 由 于 实 行 有 房 产 者 纳 ４． 税， 无房产 者 不 纳 税 ， 房产多者多纳税， 房产少者少纳税的征税原则， 征 收物业税在一定程度上 具 有 对 社 会 财 富 进 行 二 次 分 配 的 功 能 ， 有助于 避免社会财富分配不均而造成的贫富差距越来越大的现象 。 物业税具有税基不 易 流 动 、 不 易 隐 藏、 税 源 充 裕 稳 定 的 优 点， 也 ５． 能降低税收成本 、 提高税收效率 。 课 税 对 象 房 地 产 属 于 不 动 产 ， 具有固 定的坐落地点 ， 地域性强 。 相对于所 得 税 和 流 转 税 ， 物业税的课征对象 税源充分 ， 税收 收 入 相 对 稳 定， 且受商业周期短期波动的 是财产价值 ， 影响较小 。
浅谈物业税
浅谈 物 业 税
曹春 云 崔效 军
（ 安徽 大学 经济 学 院， 安徽
【 摘
合肥
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一
（ ）在 所 得 税核 算 方 面 三 所 得税 是就 企业 生产 经营所 得和 其他 所得 而征 收 的收益 税 。 应纳 税 所 得 等 于 收 入 总 额 减 去准 予 扣 除 的 项 目。 企 业 为 了 达到偷逃所得税 的 目的，主要采取以下手段 。 是纳税依据弄虚作假 。有 的企业人 为隐匿收入增大 当期 费用支 出，有意减小利润 ，以少交或 不交所得税；有的企业为 逃避 纳税将应 付工资分成多个项 目发放 ，致使企业员工全部少 扣 缴 个 人 所 得税 。 二是 扣除项 目不 按规 定 。有 的企业将 购置 、建 造 固定资 产 、对外 投资的资本性支 出，无形 资产受 让，开发支 出、超过 扣除标准 的 “ 五险…金 ”，补充养老保 险和补充医疗保险 ，商 业 保 险 ， 企 业 的 不 征 税 收 入 用 于 支 出所 形 成 的 费 用 ， 证 据 不 足 或 超 过 审 批 期 限 的 企 业 财 务 所 发 生 的 非 常 损 失 以 及 非 广 告 性 赞 助支 如、非公益性捐赠支 出、因违法经营 而被 没收的损失 、罚 款 、各项税 收的滞 纳金 、罚金 ，贿赂 、回扣等非法支 出，在计 算应纳税所得 时统统予 以扣除，有意减少应纳税所得额 。 三是个关联企 业间业务往来未按独立 交易原则定价以减少 应纳税所得额 。 四是不按所得税法规定办理减免税 ，以及拖欠截 留税款等。 （ 四）在利润核算方面 ｌ 、形成利润 的各损益账户 ，如销售成本、费用和税金这些 利润 的抵减项 目的核算 内容、期末余额不 正确 。一是混淆期间 费用与生产成本 的界限，将 应计入产 品生产成本 的生产 费用计 入期 间费用帐户 ，使 当期利润减少 ，从而 当期 少纳税 。二是虚 列有关费用支 出。任意扩 大开支范围 ，提 高开支标 准，提高企 业费用 ，人为减少利润 。三 是利用 “ ， 汇兑损益 ”账 户人为调节 利润水平 。对应收账款 、外 币账户 ，有意按低 于账 面汇率的期 末汇率计算人 民币期末余额 ，而使当期发 生汇 兑损 失，从而减 少当期利润 以此逃税。 ２ 不 按 与 收 入 相 匹 配 的 原 则 结 转 成 本 费 用 。 企 业 人 为 抬 、 高存货结转单价，从而造成库存 商品有数量无金额 或金 额为红 字 ，人为提高成本 ，压低利润不交或递 延纳税 。 ３ 、在投 资收益方面 。投资收益是企业对外投资所取得的利
公共财政视角下开征物业税的必要性分析
富排行榜 相关数据的分析 ， 高收入人群 的支出结构大体是证 券 投 资、 房产物业 、 现金等其他资产各 占三分 之一 。现行税制对证 券、 现金等 资产 的持有是 不征 税的 。对房产物 业在取得产权 时
一
次性缴纳 １ ％～ ％ ． ３ 的契 税 ， ５ 之后如果不是用 于生 产经 营活动
其中之一便是 公共财政体制存在许 多缺陷 。而开征物业税有助
于促进我国公共财政体制 的完善 ， 而在一定程 度上促使 以上 进 问题 的解决。
一
大 调节作用 ，可以进一步完善 公共财政 体制下的 税收体系 ， 抑
制贫富差距不断扩大的趋势 。 理论 界也有人不同意物业税的财 富调节作用 ， 认为物业 税 具有 累退性 （ 张楚 ，０ ０ 。因为物业税一 般是以房产评估价 为 ２ １）
或出租 ， 也是不用交税的。 最后， 从财富存 量环节来 看 ， 目前的财产 税体 系中只 有 在
地 方 财 政 收 入 体 系 ， 范 地 方 政 府 行 为 ， 地 方 财 政 逐 步 走 上 规 使
公共财政的轨道。
【 键 词 】公 共 财政 关
物 业税
贫 富差 距
房价
地 方 财政
住房空置 ； 地方政府 财权与事 权不对 称 ， 导致不规 范行 为的 出
成存 量财 富的各个环节的课税均有 缺陷 ， 也是 目前我 国贫富 这 差距不断扩大 的原 因之一 。由于房地产是个人财富集中的一个
重要途径 ， 因此对房地 产开征物业税无 疑是对存量财富具 有较
现 ， 育出许 多社会风险 。 孕 透过这些问题分析背后的制度原因 ，
税 基的比 率税 ， 相对于 居民的收 入 ， 低收 入家 庭的纳 税比例 要