论开征物业税与抑制房价的关系

论开征物业税与抑制房价的关系【内容摘要】“房价”，牵动着亿万国人的神经，无疑成为当下最热门的话题。

随着大量资本的注入，本属消费品的房屋成了投资品和投机品，在一轮轮的炒作中，房价被急剧推高，买房成为压在普通百姓头上的一座大山，多少人不堪其重。

房价因此成为政府定向打靶的靶的，从2010年4月14日开始，一系列的房地产调控政策连续出台，抑制房价。

其中物业税首当其冲，开征物业税作为一项调控措施被提上日程。

本文从房价的构成、高房价的促成因素的角度，分析了开征物业税在我国的制约因素，物业税与房价的关系。

笔者认为，高房价是多因素促成的，单单物业税的开征并不能有效抑制房价，高房价的抑制及根本解决除了调控政策外，尚需中国整体改革的推进。

【关键词】房价物业税抑制一、房价的构成及高房价的促成因素（一）房价的构成房价是特定时间段内的市场价值。

目前商品住房的成本构成主要是这几部分，第一部分是土地成本，包括土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用；第二部分是商品房建设过程中的建造成本，包括建筑安装成本、设备及工器具购置费、配套工程费、管理费用等；第三部分是一些税、费，目前我国已经有多个环节对房地征税：在交易环节有营业税、契税、印花税；在持有环节，有房产税，成本地使用税；在转让环节，有营业税、印花税、契税；此外还有企业所得税、个人所得税以及名目繁多的收费，有的是法定的，有的是规范性文件规定的。

第四部分是开发企业的融资成本，目前中国的开发企业开发资金大部分是通过商业银行贷款取得的，有利息在内，这是一个融资的成本；再有一部分是开发企业的营销成本，雇佣成本，广告成本，剩下一部分是开发企业的利润。

房价的各成本中，建造成本无论是在东部城市还是西部城市，都差不太多；税费也是统一规定的，也没有太大的差异；其他的运营成本，由各个企业的促销的程度和销售理念决定，差异也不是主要的；土地成本是影响各地区房价的重要因素之一。

东部大城市跟中小城市，西部城市，土地价格是不一样的，并且差异很大，这是房价差异大的决定性因素。

(二)高房价的促成因素笔者认为，高房价主要有以下几方面因素：1、土地土地是建房的基础，是建房不可缺少的因素，从上述分析可以看出，土地价格在房价中占有很大比例。

自从1994年分税制改革，土地收入成为地方政府的主要收入，数据显示1，近年来众多主要城市的土地出让金收入均实现翻番，土地的增值收益已成为不少地方创造政绩，增加财政收入，改善部门福利的不二选择。

另外，众所周知，土地只有越用越少，随着房屋需求的增大，土地价格下跌的可能性也不大，这是房价居高不下的重要原因。

2、需求目前我国房地产需求主要包括居住性需求、改善性需求、保值性需求、投资投机性需求。

随着我国城镇化步伐的加快，越来越多农民工涌向城市，拥有一套住房成为人们普遍愿望。

这部分需求是居住性需求，属于刚性需求，即使税与价再高，也是压缩不了的；而改善性需求，一般是有钱人为了生活的品质，只要价税上涨不超过承受能力，仍然是会买的。

而如果物价处于上涨或者有上涨预期，保值性需求，往往也不是税收手段能够抑制的。

而那些投资投机性的需求，在税负可以转嫁时，会继续炒房，实践证明房地产税负是很容易转嫁的。

3、成本建筑材料也是建房的重要部分，设计和施工是建房的组织工作。

原材料和用工随着需求量的增大价格也必然有所上升，下降的可能性也是很小的。

综上所述，需求、土地、成本是我国房价上涨的根本原因。

如果不解决这些根本性问题，尤其是土地制度和需求，国家调控和个人炒作虽然对房价有一定影响，但不会是决定性影响。

其中物业税作为国家一种宏观调控手段，如果相关制度不相应改革的话，调控房价的作用也会是微乎其微的。

二、物业税概述（一）物业税的内涵和特征1、物业税的内涵物业是房地产或不动产的的所有别称，因此物业税亦指房地产税或不动产税，是财产税的一种，以不动产为课税对象，是在不动产保有环节征收的一种税，主要针对土地、房屋等不动产的所有者、房12009年北京土地出让收入占财政收入的45.9％，杭州土地出让金收入1054亿，超地方财政收入1倍，上海土地出让金收入1043亿，占财政收入41％屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。

2、物业税作为税收的一种，具有税收的一般特征：（1）物业税的权利主体是国家或地方公法团体；（2）物业税的义务主体包括自然人和社会组织，其中自然人包括公民，法人和其它社会组织；（3）物业税作为财产税的一种是以财政收入为主要目的，自从税收产生以来，就是以财政收入为主要目的，特别是近代，税收已经成为庶政之母，其在财政中占据绝对地。

（二）物业税的作用增加财政收入，改善公共设施和福利，这是物业税作为税收的主要作用。

从世界各国征收物业税的情况来看，物业税已成为各国财政税收的重要收入来源之一，据最近调查显示，美国财产税在财政收入中的比重有所上升，占到50％以上，英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，由城市、郡、片区三级分享，是按房产值征收的一种税，加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种，主要财政收入来源，加拿大、法国、德国等主要国家财产税收入在地方财政收入中的比重也在上升。

从物业税的特点和作用来看，主要在于增加财政收入，并且世界有好多国家在征收物业税，但没有一个国家是为抑制房价而开征的。

从现实情况来看，即使房价问题解决好的国家，原因也不在于开征物业税，各国实践证明，物业税的开征并不能有效抑制房价2。

退一步讲，作为税的一种，目前，物业税在我国开征也是不具备条件，设置不妥，甚至还会对我国房地产市场造成负面影响。

三、开征物业税与房价的关系（一）我国开征物业税的制约因素分析1、社会因素首先，纳税观念问题，长期以来，我国执行的是以企业纳税为主体及以取得经营收入纳税为主体的税收制度。

人们对取得经营性收入纳税认同度高，对房地产等财产纳税没有普遍意识；对企业缴纳税收比较习惯，对个人缴纳除个人所得税以外的税收还不太习惯。

如果开征物业税，特别是对居民个人征收物业税，会引起居民心理上的抵触情绪，其对物业税的征管带来的难度不可低估3；其次是社会环境问2参加美国、日本、加拿大、德国等官方网站上的相关资料题，改革开放以来，随着我国经济和社会的快速发展，居民个人收入稳步增长，个人之间，个人与企业间等的买卖房屋，日渐频繁，使得个人逐渐成为房地产市场的主要参与者，购置房地产已日益成为人们投资和积累财富的重要手段，并逐步形成都市的“有产阶层”。

这一社会经济现象的出现，意味着对个人财产征税具备社会基础，通过对不动产征税，调节社会贫富成为必要和可能。

尽管如此，但我国居民“财产观”才刚刚建立，如果短时间内就对居民拥有的不动产实施普遍课税，整个社会利益格局将会受到触动，社会环境方面尚显缺乏，也与国家政策导向不完全相符。

2、行政因素相对而言，中央政府对物业税开征态度较为积极，想通过物业税开征，规范房地产市场，打击投机行为，积极为地方政府培育主体税种，增加地方财政收入，而地方政府对此却相对低调。

其更多地是在对当地社会和经济发展带来影响方面权衡：一是怕影响当地房地产市场的发展；二是物业税的改革必然要涉及相关收费制度的改革，在改革方案尚不明朗的情况下怕打破经济利益的平衡格局；三是物业税的开征势必要取消土地出让金，目前，我国国内所购住宅属于把50年至70年的财产税一次性交齐，这是政府进行城市建设的强大资金保障。

如果改成物业保有期内分期缴纳物业税，则政府的财政收入势必会大幅减少，这是物业税开征最大的阻力因素之一4。

3、制度因素物业税的开征，需要一系列制度的配套和支撑，但从目前我国的现状看，有些制度尚未建立，有些在制度层面面临不少的难题，这些都制约着物业税的改革步伐。

首先，财产申报制度问题，物业税的征收有赖于对房地产客观自然状况的掌握，有赖于对房地产税源的掌控，这都需要建立在纳税人依法、真实申报其房地产的基础之上。

但是，我国目前还没有建立起居民财产申报制度，还缺乏对纳税人真实申报房地产状况的法律责任规定，这在一定程度上将制约税务机关对房地产税源情况的掌握。

其次，财产课税评估制度问题，按房地产的评估价值计征物业税，就需要在征管技术手段上解决课税评估的难题。

物业税的课税评估是有着特定目的房地产评估，不同于经济生活中用于一般经济目的的个案评估。

它不仅仅需要相对比较客观公正地评估出纳税人房屋和土地的市场价值，而且要通过“批量评估”做到经济高效。

而这种批量评估的制度在当今中国还是一个全新事物，没有现成的评估技术路线和专业的评估机构。

上述制约因素是我国现实存在的，如果这些制约因素得不到解决，开征物业税会对房地产市场产生不利影响，而这些制约因素的解决不是一朝一夕的。

（二）开征物业税对我国地产市场发展的弊端在现有情况下，开征物业税会对我国房地产市场造成不利影响，表现在：第一、开征物业税可能导致房地产的过度开发，诱使和刺激开发商囤积土地。

收物业关税费会转嫁给消费者，使土地的取得成本降低，开发商的筹资成本和项目开发成本都会下降，房地产业的准入门槛会随之降低。

同时，房价下降在一定程度上会刺激购房需求，出现房地产市场供需两旺的局面，受利益驱动，开发商极有可能先抓住土地市场，进行更加疯狂“圈地”运动；第二、中国社科院起起专家提醒说，人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被除数开发商等各种利益团体截取5；第三、房地产市场和金融市场联系紧密，开征物业税可能加大商业银行的房贷风险。

物业税的征收可能把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。

目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式购房，每月工资除了偿还银行贷款和支付利息外，还要交纳一定的物业管理费。

由于物业税会随着房屋价值的提高而增加，这也就意味着，大批家庭经济实力本来不强，只是因为购房门槛降低而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，可能会出现购得起房却买不起房的现象。

综上分析，从我国房价的构成来看，高房价的促成因素是多方面的，并且有制度上的根本原因，1994年的分税制改革，国家将大部分税收收入收归中央，使得地方政府财权事权不平衡，求助于卖地收入，履行地方公共职能也是政府的无奈选择。

另外，需求旺盛，供给有限，根据供需理论，大量刚性需求也是房价上涨的重要原因。

从我国房地产税现状来看，我国目前我国已经有多个环节对房地征税，但这些税赋的设立非但没有起到打击炒地炒房的作用，反而将最终负担都转加到了购房者身上。

同样，物业税的也会最终转嫁到购房者身上，结果只会是开发商赚取利润。

四、抑制房价的几点建议自2009年12月底以来中央出台了一系列三针对房地产行业的调5参见齐雁冰：《物业税导致房价下降可能不会出现》，载《北京青年报》，2005-04-25控政策，具体调控措涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面。