中国海岸线上的下一个传奇碧桂园十里银滩营销策划报告
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碧桂园十里银滩案例分析
成本控制与管理
01
成本预算与核算
碧桂园十里银滩项目在施工前制定详细的成本预算，并在施工过程中进
行严格的成本核算。通过对比实际成本与预算成本的差异，及时调整成
本控制措施。
02
成本控制措施
项目团队采取多种成本控制措施，如优化施工方案、合理调配资源、降
低材料消耗等，以降低工程成本。同时，加强合同管理，防止不必要的
作为知名地产开发商，碧桂园在市场上具 有良好的口碑和品牌形象，为项目的销售 和推广提供了有力支持。
项目不足之处分析
过度依赖高端市场
项目主要针对高收入人群， 市场定位相对狭窄，对经济 环境和政策变化的敏感性较 高，存在一定的市场风险。
地理位置较为偏远
项目位于较为偏远的地区， 交通不便，生活配套设施相 对较少，增加了住户的生活 成本和不便。
项目开发目的与意义
碧桂园十里银滩项目的开发目的是打造一个高品质的休闲 度假胜地，为游客提供一流的旅游体验，同时带动当地经 济发展。该项目的开发将有助于提升惠州市的旅游形象， 增加就业机会，促进当地旅游业的发展。
该项目的实施对于当地经济的可持续发展具有重要意义， 同时也为游客提供了一个理想的休闲度假目的地。
该项目的开发理念是打造一个高品质的休闲度假胜地，为游客提供一流的旅游体 验，同时带动当地经济发展。
项目地理位置与环境
碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县，距离惠州市 区约60公里，距离深圳市区约120公里。该项目地处稔平半 岛，拥有得天独厚的自然环境，包括海洋、沙滩、山脉和森 林等景观资源。
该地区的气候属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿 润，适合休闲度假和居住。
精准市场定位
优秀的设计理念
碧桂园十里银滩项目针对高收入人群，提 供高端住宅和一流的居住环境，满足了特 定市场的需求。
碧桂园十里银滩营销策划报告
滨海休闲区、酒店 游艇会等顶级度假 配套
、
内海、山体资 源
五星级酒店
海岸线、沙滩
酒店、游艇码头、 双湾、海岸线、
商业街
沙滩
星级酒店、风情商 沙滩、一线海 业碧街桂园、十海里洋银公滩园营销策划报景告
B 别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。
北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善
• 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园、 山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫；
中区：深蓝 小镇，滨海 休闲新市镇
度假式公寓、高 尚住宅区、酒店、 中央广场、游艇 俱乐部、码头等 类型，配套齐全 的滨海休闲小镇
生态公园
主题旅游区 配套服务区 居住区
皇庭波西塔诺
万科、金融街、
碧桂园、合生创展、 合正、中信、华侨
合生滨海城
城等诸多众多品牌
开发商进驻，预计
整体建设规模将超
过5000万平米，南
中国最高档次的
富人私家度假胜
地已是呼之欲出。
碧桂园十里银滩
合正·东部湾
富茂威尼斯湾
金融街·金海湾 海宸项目 中信项目
华侨城项目
万科双月湾项目
碧桂园十里银滩营销策划报告
资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红 树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场
度假配套丰富：喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山 地高尔夫、露天电影院、艺术家部落
项目开发阶段：3个阶段完成
06-08年， 项目启动 和准备期 09-11年， 先期项目 和配套设 施建设期 12-18年， 高速发展 期
中原地产_2019年惠州 碧桂园十里银滩案例分析
项目技术指标：本项目就体量与区域其他大盘相比属于规模较小的项目， 但产品充分利用一线看海优势，打造多种实用型度假产品。
占地面积
144万平方米
项目一期共计4957套，主要产
开发周期 主要产品
项目预计10年开发，项目目前分为两期开发，后续增加土地规 模
临海别墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓
一 期
品有：2栋海景洋房，2栋山景 洋房，五星级酒店，临海公寓， 临海别墅。
项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规 小户型产品相区分，保证通风采光最大化。
户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时 在拥挤的设计中保证每户的私密性。
山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大，同时发展商打出 4000-5000元/㎡的宣传口号，对市场产生较大吸引力。目前是 认筹最为火爆的产品。
背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中
“这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥 有8米能见度”。
拥有长达5公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷 神怡。
亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇 俊美的海岸画卷。
千年礁石 水清沙白
这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的 蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与 安宁，在此刻，在身边
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Code of this report | 15
产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类 产品，实现景观效果最大化。
发展用 地
山景洋房
五星酒店 海景公寓
海景洋房
发展用地 临海别墅
海景洋房
保留区域 推售区域
碧桂园营销项目策划书3篇
碧桂园营销项目策划书3篇篇一碧桂园营销项目策划书一、项目背景随着房地产市场的不断发展和竞争的加剧，碧桂园作为知名的房地产开发商，需要制定有效的营销策略来提升项目的知名度和销售业绩。
本项目位于[具体位置]，具有独特的地理优势和产品特点。
二、目标市场分析（一）目标客户群体主要包括改善型需求客户、刚需客户以及投资型客户。
（二）客户需求特点注重房屋品质、社区环境、配套设施以及物业服务等。
三、项目优势与卖点（一）品牌优势碧桂园的良好品牌形象和口碑。
（二）产品优势高品质的建筑质量、多样化的户型设计。
（三）配套优势完善的社区配套设施，如商业、教育、休闲等。
四、营销目标（一）短期目标在[具体时间段]内达到[具体销售套数或金额]的销售业绩。
（二）长期目标提升项目的市场占有率和品牌知名度。
五、营销策略（一）广告宣传利用线上线下多种渠道进行广告投放，包括报纸、杂志、网站、社交媒体等。
（二）活动营销举办开盘活动、促销活动、业主联谊会等，吸引客户关注。
（三）渠道拓展与房产中介合作，拓展销售渠道。
（四）体验营销打造样板房和展示区，让客户亲身体验项目的优势。
六、销售策略（一）定价策略根据市场情况和项目优势，制定合理的价格体系。
（二）促销策略推出购房优惠、折扣等促销活动。
（三）销售团队培训提升销售团队的专业素质和服务水平。
七、推广计划（一）前期宣传在项目启动前进行预热宣传，提高项目的知名度。
（二）集中推广期加大广告投放和活动力度，吸引客户购买。
（三）持续推广期保持一定的宣传力度，巩固项目的市场地位。
八、预算分配（一）广告宣传费用[具体金额]。
（二）活动费用[具体金额]。
（三）渠道拓展费用[具体金额]。
（四）其他费用[具体金额]。
九、效果评估（一）定期评估销售业绩和市场反馈。
（二）根据评估结果及时调整营销策略和推广计划。
篇二《碧桂园营销项目策划书》一、项目背景碧桂园作为知名的房地产开发商，拥有高品质的住宅项目。
本项目旨在通过精心策划的营销活动，提升项目的知名度和销售量，打造独特的品牌形象。
圈层营销优秀案例 碧桂园十里银滩 终
面对着2013年的营销大战役，在圈层营销 这条道路上，除了需不断地学习，探讨、钻研， 我们还要敢于走不寻常路。要将工作做出色，就 要抛弃平庸，这就是我们超越别人的竞争力！
相信未来会有更多出色的圈层营销亮点精彩纷 呈，谨以此全体碧桂园营销人共勉！
Thank you！
根据3月25日圈层拓展营销指引，十里银滩迅速建 立起一整套配合圈层营销拓展的管控机制。
项目总部管控机制
为保证圈层拓展营销工作的有序开展，十里银滩进行了 如下的前期工作：
� 制定双月圈层营销费用预算表，各拓展组根据工作计划安排 填写汇总提交。
� 梳理最新流程，监控圈层营销费用的执行及汇总 � 与酒店、项目餐饮机构沟通，为收网工作提供便捷 � 成立专门的拓展工作服务小组，支撑大量的费用报销、活动
项目总部管控机制
在销售区公示相关流程 及拓客绩效制度
驭客有道，圈子圈层！
全方位开拓圈层营销渠道
为销售树立信念：
圈层营销是能够真正掌握住资源的核心渠道和 平台，是一种营销模式和策略，而不仅是为了
销售而涉及圈层表面！
榜样的力量是无穷的！
圈层营销工作指引
划
找
圈
渠
子
道
抓
搞
领
活
袖
动
树 品 牌
开
通
放 式
“5+1”展厅开拓，辐射全局
宏观布局，以区域划分根据地多点开花，罗湖旗舰展厅为核心，各展厅遥相呼 应，做好接待服务，增设深圳区域业主巴发车点和车次（罗湖旗舰厅、宝安厅、 南山厅、龙岗厅现已开业；福田展厅、巽寮湾和大小梅沙展厅预计六月开业）
展开精准圈层营销
以“服务体验式”移动展点打入深圳各高端社区，启动“类星 巴克式”的“咖啡、茶点”接待服务，以“暖心展点”形象整合 拓展社区内的各类圈层
碧桂园·十里金滩案例分享
绿化层次丰富
采用乔木、灌木、地被植 物等多层次的绿化配置方 式，营造丰富的生态群落 和视觉效果。
水景设计
结合地形和气候条件，设 计多处水景，如喷泉、跌 水、小溪流等，增添小区 的灵动气息。
配套设施及功能区域
完善的配套设施
规划有商业街、会所、幼儿园、 健身设施等，满足居民日常生活
需求。
功能区域划分明确
提供专业的物业服务
引入专业的物业服务团队，为业主提 供全方位、高品质的物业服务，营造 舒适、安全的居住环境。
定期组织社区活动
丰富社区文化生活，增进邻里之间的 感情和友谊，打造温馨、和谐的社区 氛围。
05 项目管理与团队协作
项目组织架构搭建
设立项目管理办公室
负责整体项目规划、协调与监控。
成立各专业团队
总体规划与布局
规划理念
以人为本，注重生态环保和可 持续发展，打造宜居、宜游、
宜业的海滨社区。
空间布局
采用开放式布局，将住宅、商业 、酒店等业态有机融合，形成多 功能、互动性的社区空间。
景观设计
充分利用海滨资源，打造独具 特色的海滨景观，营造浪漫、 舒适的海滨生活环境。
配套设施
完善的生活配套设施，包括学校 、医院、商业街、运动中心等，
创新的设计理念
强大的品牌影响力
碧桂园·十里金滩在建筑设计、景观规划等 方面采用了创新的设计理念，打造出了独 具特色的海滨度假社区。
碧桂园作为中国知名房地产开发商，其品牌 影响力和号召力为项目的成功提供了有力保 障。
面临的挑战及应对措施
市场竞争激烈
随着房地产市场的不断发展，竞争 日益激烈，碧桂园·十里金滩需要不 断提升自身品质和服务水平，以应
对市场竞争。
碧桂园十里银滩考察报告
“碧桂园十里银滩”地处深圳东沿海高速 旁，紧邻亚婆角旅游度假区，距离深圳一个小 时车程，与港、深、澳形成1.5小时生活圈，随 时实现海滩度假与都市生活的快速切换。项目 拥有10公里一线海景与沙滩资源，在距离城市 便利的同时，更能享受与自然紧密相连的度假 生活。
从目前“碧桂园十里银滩”购房业主的区 域分布来看，深圳市区占60%，香港市区占 15%，珠三角其他区域占10%，其“紧邻深圳 ，一线海景郊区大盘”的项目区位和景观优势 ，已获得市场主力客源的广泛认可。
六，碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产品线设计都以此为 核心展开，总结起来就是三句话：城郊低价取地，大规模开发；快速造城，配套先行；低 价批量入市，快速销售。这一开发模式是其长期形成核心竞争能力的沉淀，其他开发商难 以有效模仿，但多处值得学习和借鉴。
密码二，项目的区位和景观优势 获得市场广泛认可。
融汇（福建）集团有限公司
产品打造——海景洋房户型：实用率低，产品公摊面积大，产品整体靠前， 户型景观效果好。
① 5号楼A2户型1室1厅约95㎡
② 5号楼A3户型1室1厅约95㎡
2
③ 5号楼A1户型1室1厅约87㎡
1
3
户型15.2米进深，4.2米开间，户型节约空间较大，但实用率低，平均实用率65%。 此类1房1厅户型单层41套，占65%，为海景洋房占比最大产品，购买人群全部用于投资/度假。 户型不方正，由于进深较大，采光效果差，阳台面积大，有利于景观效果最大化。
整个社区整合规划，地面与建筑绿化相结合形成立 体绿化系统，社区绿化与建筑、山景与海景、阳光 御热带椰林风光完美配合。
碧桂园全球招标，邀请世界知名的景观规划与设计机 构—美国PERIDIAN负责碧桂园十里银滩的整个景观规 划设计。
从目前“碧桂园十里银滩”购房业主的区 域分布来看，深圳市区占60%，香港市区占 15%，珠三角其他区域占10%，其“紧邻深圳 ，一线海景郊区大盘”的项目区位和景观优势 ，已获得市场主力客源的广泛认可。
六，碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产品线设计都以此为 核心展开，总结起来就是三句话：城郊低价取地，大规模开发；快速造城，配套先行；低 价批量入市，快速销售。这一开发模式是其长期形成核心竞争能力的沉淀，其他开发商难 以有效模仿，但多处值得学习和借鉴。
密码二，项目的区位和景观优势 获得市场广泛认可。
融汇（福建）集团有限公司
产品打造——海景洋房户型：实用率低，产品公摊面积大，产品整体靠前， 户型景观效果好。
① 5号楼A2户型1室1厅约95㎡
② 5号楼A3户型1室1厅约95㎡
2
③ 5号楼A1户型1室1厅约87㎡
1
3
户型15.2米进深，4.2米开间，户型节约空间较大，但实用率低，平均实用率65%。 此类1房1厅户型单层41套，占65%，为海景洋房占比最大产品，购买人群全部用于投资/度假。 户型不方正，由于进深较大，采光效果差，阳台面积大，有利于景观效果最大化。
整个社区整合规划，地面与建筑绿化相结合形成立 体绿化系统，社区绿化与建筑、山景与海景、阳光 御热带椰林风光完美配合。
碧桂园全球招标，邀请世界知名的景观规划与设计机 构—美国PERIDIAN负责碧桂园十里银滩的整个景观规 划设计。
碧桂园十里金滩广告策划书
碧桂园十里金滩广告策划书篇一：碧桂园拓客营销策略与营销创新碧桂园拓客营销策略与营销创新20XX年，碧桂园销售额跃至1060亿元，合同销售建筑面积约1593万平方米，这个20XX年销售额才完成476亿元的房企，合同销售建筑面积约764万平方米,同比增幅分别达到122%及108%,成为去年房企“千亿俱乐部”的大黑马。
那20XX年的“千亿碧桂园”究竟是如何炼就的呢?碧桂园·十里金滩在20XX年8月开盘，日销28亿元，成为碧桂园去年单盘单日销售额最高项目之一6月22日，南通市如东碧桂园首度开盘，3小时劲销700套、成交金额突破6亿元，创下如东单日成交套数、金额、面积的历史之最7月7日，位于江苏的丹阳碧桂园横空入市，单日狂销约2000套房、销售额近20亿元，创造了县级市的销售神话沈阳碧桂园银河城项目成为东三省唯一入围全国的销冠地产项目，成就东北房地产界的骄傲，至今20XX年底已完成业绩50亿以上数据，虽然与碧桂园的价格低，及质量保证有关联，但有一点与碧桂园“全民营销”这一拓客法宝运用到极致是分不开的，碧桂园这一拓客法宝又是如何超越万科，保利，新河湾等之前企业的效果，成为全民营销效果第一名的拓客黑马的呢？碧桂园营销拓客与营销创新又是如何打造和配合执行成功的呢？房地产公司总经理、营销总监、策划总监、销售经理、核心骨干人员及销售精英1、情景式训练法与案例分析、模拟实验、小组讨论及视频冲击和练习等风趣幽默，通俗易懂有效；2、学员100%参与实操训练；理论讲授40％、实操训练35％、案例讨论15%、经验分享与现场答疑10％。
3、用“心”和自身态度，用生命的激情在诠释房地产实战训练，真正大幅度提升房地产利润绩效。
JacK老师（现任碧桂园营销总监）Jack老师，碧桂园营销总监，专业特长，营销操盘经验近10年，擅长营销拓客，亲自主持过碧桂园大盘营销，有丰富的实战经验和独特的地产营销见解。
对碧桂园的营销模式有深入研究和总结，是碧桂园营销模式的践行者。
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微观市场小结：
2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层>别
墅
竞争态势
未来竞争
别墅
竞争少
未来别墅整体供应量大，但本项目别墅产品 面积偏小，直接竞争不大，主要来自万科双 月湾，同时面临合正东部湾、皇廷波希塔诺 合生滨海城的差异化竞争。
高层
竞争激烈
主要来自区域内在售项目新推+未来新推项 目，未来供应量大，重点竞争项目为金海湾、 万科双月湾，以及其他项目散点竞争。
海宸项目
2011年上半年 2011年上半年
万科双月湾 2011年6月
本项目
2011年7月
套数
30
150 328 250 14 10 142 22
60
100 38 110 52
主力户型
独栋 300～500平
联排250～350平，独栋320平 叠拼126-162平 联排175-243平 双拼298-302平 独栋384-596平 联排265～270平 独栋804平米 联排300～400平 独栋400平米以上 联排181～220平 双拼181～220平 双拼210～220、 260～450平 联排150～170平
B 别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。
属性 项目名称
在售项 目新推
金海湾
合正东部湾
预计推售时间 2011年中 2011年5月
皇廷波希塔诺 2011年上半年
新推项 合生滨海城 目盘点
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
金海湾
约55平一房一厅海景公寓 约220平双拼别墅
观景 阳台
卧室
4米宽景阳台设计， 一线海景、湾景。 主卧、客厅均享 受一线海景。 户型方正，动静 分区，舒适合理 大开间海景主卧， 方正通透。
基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口
1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售 1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成 3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群 1、引进大型学校、康体医疗机构（健康体验 中心开业） 2、销售类物业大量开发，完善的生活配套、 沉淀常住人口
中区休闲娱乐设施、商业配套投入使用
• 基本配套建设：银滩路滨海带、中区酒吧街开业，天后宫、内湾码头、 五星级酒店群，金海湾喜来登度假酒店，金海湾海宸度假酒店，金海湾康 帝度假酒店，金海湾嘉华度假酒店。世界非物质文化遗产的天后宫。
北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善
• 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园、 山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫；
凤池岛
2
76 3
5 4
8
传统高档度假区
依靠强势的海景资源，高端的度假配套成功牵引深圳客户，本项目直接竞争对手
金海湾营销定位： ——中国.惠州.巽寮湾，中国的马尔代夫
项目的推广形象：
11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏 项目的核心卖点：海景+规划 资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。
金海湾强势牵引珠三角客户，成交客户中深圳客户占到7成。
海尚湾畔公寓
A
B
公寓
厅 一房一厅
复式
面积 54-58㎡ 57-61 ㎡ 134-139 ㎡ 82-85 ㎡ 54-134 ㎡
套数 356 514 18 16 78 982
比例 36.25% 52.34% 1.83% 1.63% 7.94%
09年9月，推凤池岛休闲公寓，391套，50-100平，一个月 售罄，9000-9500元/平。
10年8月21日，推凤池岛南山头别墅，32套，204平双拼、 联排，开盘销售16套，均价2.8万/平米。
10年9月18日，海尚湾畔54-120平公寓开盘，建面7万平， 开盘推出763套，销售645套，销售率85%，实现均价1.2万/平 米。
中区：深蓝 小镇，滨海 休闲新市镇
度假式公寓、高 尚住宅区、酒店、 中央广场、游艇 俱乐部、码头等 类型，配套齐全 的滨海休闲小镇
生态公园
主题旅游区 配套服务区 居住区
休闲居住区
主要城镇 中心区 度假旅游 配套区
南区：世外
桃源，低密
度休闲度假
高尔夫球场 休闲居住区区以发展高尔夫、
五星酒店群 国际休闲区
金海湾规划：
北区：绿之 海洋，生态
——市政设施与配套先行大盘规划理念保作为护生观态光保护区基
地，已发展红树
规划理念：市政基础设施先行 、商业服务配套先行 、旅游设施先行 、
环境景观提升先行
林公园、特色酒 店企业培训基地、 中低密度住宅区
为主
基本以市政配套建设和基础建设为主
基本配套建设：金海湾大道、喜来登度假酒店、高尔夫练习场
别墅产品面积较小，总价较低，竞争优势明显， 高层产品竞争优势不明显，未来供应量大，消化压力巨大。 基于资源、区位、产品及规模等因素，确定金海湾、合正东部湾、 万科双月湾为本项目的重点竞争对手。
重点竞争项目分析1：金海湾
24平方公里南中国顶级大众度假湾区
项目位置：惠州大亚湾东岸，惠东巽寮旅游度假区 规模超大：24平方公里规划用地，一期容积率0.8 产品以度假为主：别墅+高层公寓的产品组合
资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红 树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场
度假配套丰富：喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山 地高尔夫、露天电影院、艺术家部落
项目开发阶段：3个阶段完成
06-08年， 项目启动 和准备期 09-11年， 先期项目 和配套设 施建设期 12-18年， 高速发展 期
五星级酒店，高 端度假物业，利 用现有水系及内
湾布局游艇别墅
金海湾产品及推售：
—别墅+高层公寓，11年中将推1500套60120平高层公寓，30套300-500平别墅
主要住宅分布
08年6月15日，凤池岛酒店式公寓开盘，建面2.9万，共442 套，淡市下开盘销售率90%，实现均价8500元/平。
09年8月1日，凤池岛北山头别墅，32套，180-420平，售罄。