不动产投资理论概述.pptx

（2）利润最大化微观经济学衡量方式：
对消费者效用最大化，在微观经济学里，应 用了基数效用论和序数效用论两种分析工具，分 别用总效用和无差异曲线两种方式进行论述；
对生产者利润最大化，在微观经济学里，分 别就一种生产要素和两种生产要素投入下生产者 利润最大化作了分析说明。
消费者效用最大化
作为理性的消费者，其经济行为所遵循的准则，就 是在一定的收入条件下，使自身的消费需要得到最大限 度的满足。人们在消费各种商品和服务时所获得的主观 上的满足，在经济学中，我们称为效用。因此，收益最 大原理表现在消费者行为方面就是消费者的效用最大化。
效用是指商品满足人的欲望和需要的能力和程度。 人们通过获取能使他们快乐的东西，回避使他们痛苦的 东西来得到效用。衡量效用的方式，经济学家采用可以 用数字表示的基数效用论和不能用数字表示的序数效用 论。
消费者行为理论——边际效用和无差异曲线
生产者利润最大化
生产者经济行为的准则是追求利润最大化，而利润 是以产出为前提的，微观经济学里，在推导利润最大化 时，先从生产和生产函数入手。生产是生产者对生产要 素（劳动、资本、土地及企业家）等进行组合以制成产 品的行为。在生产中，要投入各种生产要素并生产出产 品，所以，生产也就是把投入变为产出的过程。分别讨 论一种生产要素和两种生产要素条件下的生产函数，由 生产函数推导产量，进而计算追求利润最大化的最优生 产要素组合。
边际收益MR
边际收益是指厂商每增加一单位产品销售所 得到的总收入的增量。
即：
或
★ 利润的有关概念
1、经济利润 2、会计利润
经济利润与会计利润
经济利润=总收益-显性成本-隐性成本 会计利润=总收益-显性成本 经济利润往往小于会计利润，两者的差额就是隐
性成本。 当厂商的经济利润为0时，厂商获得了正常利润； 其会计利润等于隐性成本。 （给别人打工和给自己打工获取利润相等）
那么，这个人的隐性成本等于三项相加的3万元 。
经济成本与机会成本
经济成本是显性成本和隐性成本之和 。 机会成本是指把既定的稀缺资源用于某种特
定生产时，所放弃的该资源在其他用途中获 得的最大收益。
沉没成本
是已经发生无法收回的成本。
已经发生的会计成本中，有的（如办公楼，汽 车，计算机）等等可以通过出售或出租方式在 很大程度上加以回收，属于可回收成本；有的 则不可能回收，属于沉没成本。
生产者和消费者作为“经济人”，在任何一个经济行为中，都会考 虑利润最大化原理。同样的，在不动产投资过程中，房地产开发商或者 房地产经营者，购买地皮，生产建造房屋，经营房产物业，一系列经济 活动，都要追求“利润最大化”目的。
生产者生产房屋，不是为了满足自我消费，也不是出于“大庇天下 寒士俱欢颜”的“社会责任”。其惟一目的和决定性动机就是获取尽可能 多的利润，即追求“利润最大化”。
（3）利润最大化理论核心内容：
成本、收益指标确定 项目最佳规模确定
成本、收益指标确定
生产要素
成本（cost）：对投入要素的支付。
劳动
工资（w）
资本
利息 （r）
土地
地租
企业家才能
正利常利润润
★ 生产成本的有关概念
1、显性成本与隐性成本 2、经济成本与机会成本 3、沉没成本
经济成本
显性成本与隐性成本
显性成本（explicit cost）：对从市场 上获得的要素支付所形成的成本。
隐性成本（implicit cost）：对企业自 有要素的支付所形成的成本。
显性成本：指厂商为购买各种要素的支出，包 括员工工资、原材料支出、燃料、动力、运输 费用、借贷资本利息等。由于它要反映在会计 账册上，因而是一种会计成本。
经济利润：是指企业的总收益和总成本之间 的差额，也被称为超额利润。经济利润不包 括正常利润。当厂商的经济利润为零时，厂 商仍然得到了全部的正常利润。
正常利润：是指厂商对自己所提供的企业家 才能报酬的支付，它是企业成本的一个组成 部分。
项目最佳规模确定
厂商从事生产或出售商品的目的是为了赚取利润。 如果总收益大于总成本，就会有剩余，这个剩余就是利 润。值得注意的是，这里讲的利润，不包括正常利润， 正常利润包括在总成本中，这里讲的利润是指超额利润 。如果总收益等于总成本，厂商不亏不赚，只获得正常 利润，如果总收益小于总成本，厂商便要发生亏损。
厂商从事生产或出售商品不仅要求获取利润，而且 要求获取最大利润。
沉没成本包括广告成本，在办公楼顶装设企业 标志的成本，按企业特殊要求设计的专用设备 等。
★ 收益的有关概念
1、总收益TR 2、平均收益AR 3、边际收益MR
总收益TR
总收益指企业销售一定量物品所获得的全部 收入。用公式表示即为：
平均收益AR
平均收益是指平均每单位物品的销售所获得的 收入。公式为：
投资决策：确定型决策、风险型决策、不确定型决 策。
1. 不动产投资理论概述
1.1.1 利润最大化理论
（1）利润最大化理论存在的原因：
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行 为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是 所谓的“利润最大化原理”。对于消费者而言，利润最大化表现为消费者 效用的最大化，对于生产者而言，利润最大化表现为生产者（企业）利 润的最大化。
不动产投资分析
投资略是一般性的经营管理理论，而不动 产投资理论和策略则是在特定的房地产市场环境中的应 用与推广，这一理论体系为不动产投资行为提供基本原 则和理论指导。
投资理论：利润最大化理论、价格确定理论、消费 者市场购买行为理论。
投资策略：财务策略、生产策略、市场开发策略、 价格策略。
隐性成本：指厂商使用与自有资源相联系的成 本。包括使用自有设备的折旧费、使用自有资 金的利息、使用自有房屋土地的租金及企业家 为本企业提供劳务应得的薪金（正常利润）。
例：假定有一个人用自己的10万元资金和一间 房子办了一个小店，到年底时共计收入12万元 。
10万元资金所放弃的利息（假定利率为10%） 为1万元，该人在其他地方工作可以获得每年 1.5万元工资，以及房子出租每年可得租金0.5万 元。