北京写字楼租金持续下跌,预计2021年空置率高达25%

今年以来，受到疫情的影响，北京写字楼市场低迷，三季度写字楼租金继续下调，空置率攀升。相关报告显现，估计未来供需失衡的态势会加重，空置率2021年可能会触顶。

北京写字楼租金继续下调

耀光奥菲斯指出，截止到三季度，供需失衡仍然是北京甲级写字楼市场的核心问题。三季度新增供给一共12万平方米左右，新项目别离坐落燕莎和CBD。在需求方面，单季度净吸纳量约4.2万平方米，除掉自用面积之后的实际市场净吸纳量约为1.6万平方米，在今年初次转正。全体市场需求继续回暖，但需求复苏仍然比较弱。三季度空置率继续攀升到17.5%，环比上涨约1%，租金继续下降2.6%至357元每月每平米。

关于2020年全年的市场，耀光奥菲斯表示，估计供需失衡的态势会加重，并有可能会延续到2021年，空置率下一年可能会触顶。在四季度，如果新项目按期入市，全体市场单季度新增供给将挨近50万平方米，空置率大概率会打破20%。2021年的新增供给挨近140万平方米，除掉自用的影响，对市场的冲击大概在110万平方米。在未来的15个月，北京将迎来近200万平方米的新增供给。

耀光奥菲斯解析，北京的办公楼空置率将在2021年触及最高点，到达挨近25%的水平。CBD核心区的中服地块和丽泽区域的新项目估计在下一年全部入市，2021年将是北京第二轮高供给期的最终一年。在需求端，估计四季度会延续三季度继续回暖的态势，但全年净吸纳量创有历史记录以来的新低，现已几乎没有悬念。

在乙级写字楼方面，在三季度有大量空置面积呈现，全体空置水平上升1.4%到14.9%左右，租金下降1.9%到241元每月每平米。主要原因有两方面，一方面，跟着甲级楼宇的租金逐步下降，市场呈现一些期望改进办公环境的租户开端从乙级搬到甲级的现象；另一方面，疫情关于中小企业的继续性影响在三季度数据上有了明显体现，中小企业开端搬家或缩减面积或退出市场。

在产业园方面，耀光奥菲斯提出，疫情后的产业园市场相对来说受冲击最小，三季度产业园市场仍然保持着2.5万的净吸纳量。因为挨近20万平方米的新项目入市，产业园空置率小幅上升0.7%到22.2%。值得注意的是，上地子市场单季度净吸纳量到达6.5万平方米，空置率下降近2%，租金上涨3%。上地独自一个子市场的净吸纳量领跑北京所有的甲级，乙级和产业园子市场，甚至比全部甲级写字楼市场净吸纳量之和还要多，市场需求旺盛的主要原因是互联网行业的扩租意愿十分激烈，包含在线教育，在线视频等。

自贸区与示范区方针或带来写字楼市场重要变量

疫情对大量企业造成冲击，企业租赁决议计划愈加慎重。超过五成的企业事务有所下降。耀光奥菲斯解析，在未来租赁需求上，62%的企业挑选保持现有面积，也有40%的企业未来办公租赁预算有所下降。绝大多数企业都挑选保持现有办公面积，即便企业的事务在疫情后有所增加，但挑选扩租或增加预算的份额都不高。疫情常态化后，企业在租赁挑选上更偏慎重，保持现状是当时企业办公租赁需求的主旋律。

新项目入市和市场租金下调，为企业提升办公环境和下降租赁本钱提供了时刻窗口，企业有了更多挑选，有更好的机会去挑选性价比更高的办公楼，因此现在有搬家意愿的企业占比到达了34%。据统计，在当时租约1年以内到期的企业中，有搬家意愿的份额到达了62%。

本钱要素是企业最重要的租赁决议计划考量，交通便利性和楼宇硬件设备紧随其次。调查结果显现，被访企业在办公选址时最看重的仍是本钱要素，租金和搬家本钱别离坐落第一和第四位，别离到达82%和36%。其次，项目周边的交通状况和硬件设备也排名较高，别离在第二和第三位，别离到达67%和41%。因为现在全体北京写字楼市场仍然为租户市场，大部分关于租金灵敏的租户都可以在现在的市场环境下获得更多的谈判空间。

至于未来北京写字楼市场的开展，耀光奥菲斯解析，自贸区和示范区的两项新政将会是未来几年北京写字楼市场的重要变量，也将会为北京写字楼市场带来新的需求增加极。示范

区的方针将对北京市现有服务业进行一次全面的再晋级，后续细则落实和招商落地办公仍需求各个区八仙过海各显神通。自贸区所规划的红线范围内的区域，将会成为此次服务业变革和对外开放的桥头堡，必将成为此次新政最为获益的区域。北京这次从幕后走到变革最前沿，不仅仅是本身开展的需求，也是我国经济打造高质量开展的表里“双循环”经济增加动力的重要尝试。