土地审批规章制度、程序及基本要求

土地审批制度、程序及基本要求一、土地管理基本知识1、土地制度及土地权利体系：➢土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制➢2、土地利用总体规划体系（1）五级规划体系➢全国土地利用总体规划➢省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划➢地市级土地利用总体规划➢县级土地利用总体规划➢乡镇级土地利用总体规划（2）规划的分级审批➢国务院批准：全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划➢省级批准：除上述范围外的➢市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准3、土地利用计划管理土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。

年度计划的审批程序与权限与规划审批相同。

4、现行耕地保护制度体系（1）土地用途管制制度➢国家实行土地用途管制制度➢国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地问题，对耕地实行特殊保护三个基本方面：➢实现用途管制的基础是分类确定土地用途➢实现用途管制的依据是土地利用总体规划➢实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批（2）基本农田保护制度《土地管理法》第三十四条规定“国家实行基本农田保护制度”主要可概括为以下规定：➢划定基本农田保护区：五类耕地、80%以上、落实到地块和农户➢严禁占用基本农田五类耕地：a)经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地b)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田c)蔬菜生产基地d)农业科研、教学试验田e)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地（3）耕地占补平衡制度《土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，落实占补平衡制度中主要采取以下措施：➢明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务➢ 建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度➢➢ 测算等别折算系数，确保数量、质量不降低 （4）土地开发整理复垦的有关政策“在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用土地”，“国家鼓励土地整理”，“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦”二、审批制度建设用地审批管理的内涵:建设用地审批管理是指法律授权的机关依据法律授予的职权，对建设项目用地的申请、审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理。

其主要任务是：保护耕地与为经济建设服务；保护土地所有者和土地使用者的合法权益；严格审查建设项目用地；采取有力措施，确保实现耕地占补平衡；规范建设用地审批管理工作。

审批制度主要包括：1、建设项目用地预审2、农地转用审批3、土地征收审批4、土地供应审批农用地转用审批 用途管制的核心1、概念：农用地、依法、依规、划转建设用地2、批准权限：➢ 国务院➢ 省、自治区、直辖市人民政府➢ 设区的市、自治州人民政府审1、农用地转用审批权限国务院的审批权限（1）国务院批准的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用土地。

(单独选址)（2）在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在100万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用土地。

(城市批次)省级人民政府的审批权除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批。

设区的市、自治州人民政府审批权如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。

2、土地征收审批权限➢国务院➢省、自治区、直辖市人民政府国务院的审批权限（1）基本农田（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（3）其他土地超过70公顷的省级人民政府的审批权限征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准（1）低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田）（2）低于70公顷面积的其他土地注：其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。

包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、建设用地和未利用土地等3、土地供应审批权限县级(含)以上人民政府建设项目用地报批程序（单独选址的）1.建设项目用地预审2.用地单位提出用地申请3.市（县）拟定一书四方案4.逐级报至有审批权一级政府审批5.批后实施（2－4为组件报批过程）三、预审建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查1、法律依据：➢《中华人民共和国土地管理法》第五十二条➢《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部令第42号)➢《中华人民共和国土地管理法实施条例》➢各省建设项目用地预审管理实施办法2、预审原则：➢符合土地利用总体规划保护耕地，特别是基本农田➢合理集约利用土地➢符合国家供地政策3、分级预审➢需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该级人民政府的国土资源管理部门预审➢需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

4、预审程序A、申请：需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

B、受理：应当由国土资源部预审的建设项目，通常委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。

受理后，提出初审意见，转报国土资源部。

涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

申请预审应当提交下列材料：(已批准项目建议书的审批类项目、需备案的建设项目)建设项目用地预审申请表（国土资源部统一制定的）建设项目用地单位申请预审的报告（内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等）＊项目建议书批复文件或者项目备案批准文件＊单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告＊单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料标注项目用地范围的乡级以上土地利用总体规划图及相关图件市、县国土部门列入年度计划的承诺（陕西省）建设单位不开工承诺（陕西省）（直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交＊项材料。

但项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续）受国土资源部委托初审的，在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：对申报材料作出的初步审查意见标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要5、预审内容➢建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件➢建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定➢建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行➢征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况➢属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定6、其他规定➢国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。

二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日➢预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件➢建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。

已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审➢未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。

预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查四、组卷报批程序与要件1、单独选址项目（1）省级批准的单独选址项目——程序➢向市、县政府提出用地申请➢市、县国土资源管理部门拟定“一书四方案”，经同级人民政府审核同意后，报上级国土资源管理部门审查➢有关国土资源管理部门收到上报的材料后，报经同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将材料及时送该级国土资源管理部门➢有批准权的国土资源管理部门会审，报同级人民政府批准单独选址项目用地组卷报批程序（2）省级批准的单独选址项目——要件文字材料（1）市、县国土资源部门经市、县政府同意的建设用地请示文件（2）国土资源管理部门的用地审查意见（3）建设用地申请表（4）建设用地项目建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案（5）建设拟征（占）土地分类面积汇总表（用地涉及两个以上县市提供）（6）建设拟征（占）土地权属情况汇总表（表中“土地证号”栏内可填写土地登记卡号）（7）建设项目用地预审批复（8）建设项目批准、核准或备案文件（9）建设项目初步设计批准文件或其他设计批准文件（10）市县人民政府关于建设项目征地补偿费用标准合法性、安置途径可行性及履行法定征地程序的说明（11）被征地农民社保落实的证明（12）是否压覆矿产资源的有关材料（涉及压覆矿产资源的，提供省级以上国土资源主管部门出具的审批文件及压覆登记书）（13）是否位于地质灾害易发区的有关材料（14）其它有关说明图件材料（1）建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图（2）拟占用土地的1：1万标准分幅土地利用现状图（3）补充耕地位置图（在1：1万标准分幅土地利用现状图上标注）（4）建设项目总平面布置图或线型工程平面图其他材料（1）委托国土资源部门补充耕地的，附具耕地开垦费缴纳证明；已完成补充耕地的，附具补充耕地验收文件（3）涉及规划局部调整，附具土地利用总体规划局部调整方案（4）建设用地规模超过有关指标规定的，附具国土资源部门关于项目用地超标的说明（5）以有偿使用方式供地的，要附具草签的国有土地出让合同及有关市县人民政府关于新增建设用地土地有偿使用费准备情况的说明（6）涉及占用林地的，提供林业主管部门出具的林地审核同意书建设单位有关资质证明（3）国务院批准的单独选址项目《关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》国土资发〔2009〕8号2009年3月1日起实施改革要点：✓提前介入：报国务院批准用地的建设项目批准（核准）后的初步设计阶段，市、县国土资源管理部门要提前介入，主动了解项目涉及用地有关情况，落实建设项目用地预审意见，开展用地报批的准备工作✓优化程序：在建设用地报批前，市、县国土资源管理部门就征地位置、面积以及补偿标准、安置途径等拟订征收土地方案，按照规定履行征地报批前告知、确认、听证程序，确认方案有关内容。