不要误读“迟延履行违约金(精)

不要误读“迟延履行违约金 在日华人张某2003年1月30日与某开发商签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定，开发商应当于2003年6月30日前将商品房交付张某。如逾期交付商品房超过30日，张某有权向开发商追究已付款利息（利息自应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算）。并且开发商还应当向张某支付日万分之五的迟延交房违约金。合同签订后张某按合同约定付清了全部购房款51万元，但是开发商始终未向张某交付商品房。张某多次交涉未果。 2004年10月30日，张某向法院起诉要求开发商支付迟延交房违约利息 36234元和迟延交房违约金127108元，并且继续履行合同。开发商答辩认为，本案合同约定违约金过分高于张某的损失，请求法院依据《合同法》第114条第二款的规定对违约金数额进行调整。 此案经调解结案，开发商一次性向张某赔偿12万元。 一、本案张某主张的违约金系“迟延履行”违约金，而非一般违约金。所谓“迟延履行”违约金是指合同一方当事人迟延履行合同义务而承担的合同违约金。所谓一般违约金是指除“迟延履行”违约金外，合同一方当事人不履行合同义务和履行合同义务不符合合同约定而应承担的违约金。 中国《合同法》第114条第三款规定“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 二、迟延履行违约金是典型的“惩罚性违约金”，而非“补偿性违约金”。所谓“补偿性”违约金是指依据《合同法》第113条第一款的规定，合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定而应当承担的违约金。“补偿性”违约金的数额应当相当于因违约所造成的损失数额，如果违约金数额过分高于损失，可以请求法院和仲裁机构依据公平原则对违约金数额适当调整。 所谓“惩罚性”违约金是一方当事人迟延履行合同义务时，应向对方支付违约金，造成损失的，还要赔偿全部损失。根据《合同法》第114条第3款规定的迟延履行违约金即属惩罚性违约金。惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，有损失的，除支付违约金外，损失另行赔偿；没有损失的，违约金照付不误。 三、惩罚性违约金的适用，与实际损失无关，法院不能根据实际损失来调整违约金的数额。合同法第114条规定了合同违约金的法律制度。从其逻辑关系来看，是以补偿性违约金为原则，以惩罚性违约金为例外的。该条第三款专门作出特别规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这一规定直接可以显示出，惩罚性违约金绝非损失赔偿额的预定，债权人除可以请求违约金外，还可请求本来的约定给付（继续履行债务）或代替给付的损失赔偿（填补赔偿）。须要注意的是，此处的“就迟延履行约定违约金”应当解释为针对迟延履行的纯粹的惩罚性违约金。法律在这里允许惩罚性违约金。 因而在债务人迟延履行的情况下，债权人在享有惩罚性违约金请求权的同时，还可以主张履行请求权，如果因债务迟延履行受到损害，则仍然有权请求赔偿损失（迟延赔偿）。因此，就惩罚性违约金而言，由于并非为损失赔偿，所以违约金的发生不以损失的发生为必要，无需举证损失。更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整。 所以，张某主张的迟延交房违约利息和迟延交房违约金，应当得到人民法院的支持。

减少违约金作为一种与违约金请求权有直接联系的独立的请求权，目的是为了抵销、动摇或者并吞原告或者申请人的违约金请求权，完全符合民事诉讼法第126条和仲裁法第27条规定的反诉和反请求的规定。因此，笔者认为当事人主张减少违约金应当采用反诉或者反申请的方式；当一方不主张违约金请求权时，另一方能否独立主张违约金减少请求权。笔者认为减少违约金请求权作为一种独立的请求权，即使当事人一方不主张违约金请求权，相对方也可以独立主张减少违约金。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者促裁机构予以适当减少。”从逻辑上来分析，本条只能解释为“只有在当事人请求的情况下，法院才可能对当事人约定的违约金进行干预。”也可以看出，对当事人约定的违约金进行国家干预，我国合同法采纳的是有限干预原则，同时，也这符合我国民法的当事人意思自治原则和法院不告不理的司法原则。 合同法第114条第3款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由于支付违约金还应履行债务，表明违约金是专为对迟延履行行为予以惩罚而设定的，这就有惩罚作用。由于法律已经对迟延履行的违约金的性质作出了规定，因此，只要当事人在合同中没有改变法律的规定，则不管当事人是否约定了迟延履行违约金的性质，一旦发生迟延，违约金就具有惩罚性。当事人也可以在合同中约定单纯的惩罚性违约金。例如，当事人在合同中约定，一旦一方违约，无论实际损失多大，违约方应当向对方支付违约金。按照合同自由原则，这种约定也是有效的。即使非违约方不能就实际损失举证，违约方仍然应当承担违约金责任

安庆房产商迟延交房赔偿18万

中国法院网讯 近日，安徽省安庆市中级人民法院妥善审结了一起26位购房户与桃源房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案件，房产商因迟延交房，将赔偿26位购房户违约金共计18万元。宣判后，双方当事人均未提起上诉。

2002年至2004年间，余宏兰、何世勤等26名原告先后与被告安庆市桃源房地产开发公司签订了商品房买卖合同，合同约定了付款和交房期限，被告于2004年12月31日前交付房屋,并约定，逾期不超过10日,自最后交付时间的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之十的违约金，合同继续履行;逾期超过30日,买受人有权解除合同,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行, 但出卖人自最后交付时间的第二天起至实际交付之日止,按日向买受人支付已付购房款万分之_(该比率应不小于万分之十)的违约金。合同签订后，各原告均按约付清了购房款。后因规划调整等原因导致被告未能按期交房。2005年6月24日,被告在《安庆日报》上刊登安置公告,要求购房户在公告后30日内办理入住手续。在安置过程中,双方就变更合同的内容未能达成一致意见,致交接未能成功,以致成诉。

由于该案属群体性诉讼，二十余位原告情绪十分激动，双方各执一词，对立很大，有关媒体也作过报道，处理上稍有不慎，极易导致矛盾激化，引发其它的社会问题。安庆中院受理后，负责审理该案的审判长民二庭副庭长赵旺德法官，通过走访，了解到该案具有几个特殊因素：各原告在到期未能拿到所购住房后，曾多次与被告协商未果，双方积怨很深；起诉前，原告向安庆仲裁委申请仲裁，裁决被告按约定的万分之十支付原告违约金，后经被告申请，市中院以程序违法撤销该裁决，起诉后原告方坚决要求按裁决内容判决，情绪十分激动；起诉后不久，两名原告诉讼代表人无端遭人殴打，双方矛盾加深；原告起诉后，被告又提起反诉，要求原告支付违约金和配套费并降低违约金计算比率。为此，合议庭及时研究，提前做好应对预案，分头做双方当事人的思想工作，晓之以法，明之以理，动之以情，做透促和的说理工作，努力消除双方的对立情绪。通过庭审，查清了案件的事实，找准了纠纷的症结和争议的焦点，为案件处理打下坚实基础。 通过对案件的分析，合议庭确定案件争议的主要焦点是双方当事人在合同中约定的违约金计算比率是否过高，如果过高又应如何确定比率的问题。根据最高人民法院的有关司法解释，商品房买卖合同中的违约金是否过高应以约定的违约金是否超过造成的损失30%为标准衡量，本案中原告未能提供证据证明实际损失，只能结合同类地段房屋租金标准来考虑。相比之下，约定的违约金为每日100—180元不等，显然过高。围绕违约金计算比率，合议庭做了大量调解工作，由于双方对立情绪严重，调解工作一度陷于困境，针对此情况合议庭细心寻找调解的切入点和突破口，努力寻求双方利益的平衡点，做耐心细致的法律宣传和思想疏导工作，经过努力有5名原告与被告达成和解协议，同意被告按每日万分之二点五比率支付违约金，被告当即支付了5名原告违约金共计4万元左右。对于不愿接受调解的原告，合议庭按照弥补原告损失并对违约方给予相应惩罚的原则确定违约金计算比率，考虑调解中协商达成的比率以及规划调整系被告不能预见等多种因素，合议庭最后确定了每日万分之二点五的违约金的计算比率。遂判决被告桃源房地产开发公司给付21名原告迟延交房违约金共计18万元左右,并承担全部诉讼费。

宣判后，合议庭又及时召集双方当事人进行裁判理由和政策法律的解释和教育工作，从法律和政策的角度来疏导当事人的情绪，最后原告方当事人心平气和地接受判决，被告也即时按照判决内容履行了自己的义务，双方均未提出上诉。至此，这一前后长达两年的群体性纠纷得以圆满解决。

关于违约金数额的调整 违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损失额难于确定的，根据《司法解释》的规定：逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算；逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，《合同法》对此已作明确规定，《司法解释》对违约金如何调整作了进一步的规定。

在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。第三，对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证责任。第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的３０％为标准的，如超出３０％，则应认定为过高，应酌情调整到３０％以内；如超出损失但未超出损失的３０％，则不认定为过高，无需调整。一般涉及减少违约金的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的，现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照《司法解释》对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。对于逾期交楼，《司