物业管理基本知识培训

物业管理基本知识培训一.基本概念1.物业是一个广义的范畴。

汉译为“财产，资产，拥有物，房地产”等。

从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物和相关设备，设施和场地。

建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区，工业小区，机场，码头。

也可以使单个建筑，如一幢高楼或多层住宅楼，商业大厦，宾馆，停车场等。

同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。

另外，物业也只与上述建筑物相配套或为建筑物使用者服务的室内外各类设备，市政公用设施和与之相邻的场地，庭院，道路等。

2.物业管理指物业管理经营人受物业所有人委托，按照国家法律和管理标准行使管理权，运用现代科学和先进的维护养护技术，以经济手段从事对午夜的养护，修缮，经营，并为物业是用人提供多方的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值的一种活动。

物业管理起源于19世纪60年代的英国，于20世纪60年代从英国传入香港。

内地的物业管理是从20世纪80年代开始兴起的，最早的是深圳市物业管理公司，于1981年3月10日成立。

3.物业经营人是指从事物业管理的企业或组织（通常是指物业管理公司）。

午夜经营人的资格应为当地政府主管部审批，并在工商行政管理部门注册，登记方可取得。

4.物业所有人是指房屋所有权人和土地使用权人，即业主，可以是业主个人，单位，国家。

5.物业管理企业通常称为物业管理公司。

是指依法设立的，为住宅区，工业区，写字楼，商住楼等各类物业及相配套的公司设施，设备，公共场地提供专业化，一体化的管理服务的企业法人。

包括物业管理专营企业和兼营企业。

物业管理公司按所具备的资质条件，分为三级。

目前物业管理公司主要有附属于大型发展上的物业管理公司，几度利益专业身份接受业主委托管理物业管理公司。

6.业主大会是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。

每年至少召开一次。

参加大会的人数必须有已住用业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行。

7.业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。

由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家保护。

《广东省物业管理条例》规定：物业已交付使用的建筑面积达百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，切使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

8.楼盘该物业的别称。

9.踩盘是指与房地产行业有关的专业人员（包括房地产开发公司，销售代表公司，广告公司等销售，物业管理设计技术等）对其他房地产公司的物业进行了解，观摩，甚至是刺探商业机密的行为。

从销售方式，物业管理效果建筑设计及广告宣传等各方面。

10.投资商直接出钱建造物业的个人或企业。

11.发展商为开发一个房地产项目，而成立的一个公司。

它代表投资商全面负责，开发，建造物业。

当该房地产项目全部完成时，该公司就会解散或经批准继续开发下一个房地产项目。

12.承建商负责建造物业的工程队。

可细分为土建，基建安装，园林绿化等几项大项目。

13.代理商由发展上聘请为该物业的销售而进行全面的策划包装及负责推销的公司14.多层住宅九层或九层以下的建筑物15.高层住宅十层或十层以上的建筑物16.小高层住宅一般指十二层带电梯的建筑物17.物业管理公司是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业型经济实体。

物业管理企业是独立的法人，必须有明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任18.《管理公约》是物业管理公司与辖区的业主在志愿一致的基础上双方协定、签署的契约，对协议双方均具有约束力，一般由物业管理公司拟定，经业主同意并经双方签署后生效。

19.《业主公约》是一种公共契约，属于协议，合约的性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主（包括非业主使用人）有共同的约束力的，关涉业主在物业使用、维护和管理等方面权利、义务的行为守则20.物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和要托服务所收取的有偿服务费21.物业管理费的构成1)人员工资及福利，包括工资、津贴、福利、工会经费、社会保险费等；2)公公物业及配套设施的维护保养飞：包括外墙、楼梯、电梯系统、空调系统、消防系统、给排水系统、配电系统、电信系统等的维护保养；3)保险、包括财产保险、人身保险及公众责任险等的支出；4)保安费用；5)清洁费，包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运的费用）6)绿化费，包括公共区域的绿化摆设及养护；7)办公费，包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出；8)节日装饰费，如重大节日的场地布置等的支出；9)更新储备金，用于物业配套设施的更新费用10)聘请专业人士费用，如聘请律师、会计师等支出11)法定税费，包括营业税、城建税、教育费附加、防洪费12)经理人酬金（指物业公司应该取得的利润）22.固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是物业管理公司进行有偿服务所必需的物质条件。

23.固定资产范围：使用年限在一年以上的房屋建筑物及与经营有关的机器、设备、工具等，或单价超过2000元且使用年限在两年以上的不属于经营主要设备的其他物品，均列为固定资产；固定资产可分为房屋及建筑物、机器设备、家具设备、电器设备、交通运输工具和其他设备等几大类。

24.公用部分建筑物的全部，但不包括土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用，占用或享用的部分；25.公用部分包含的内容：1)外墙继承重墙，地墓，柱，梁及其他结构性支撑物；2)围绕通道，走廊及楼梯的墙壁；3)屋顶、烟囱、山墙、雨水渠、避雷针、碟形卫星天线及附属设备，天线及天线电源；4)护墙、围墙及边界墙；5)两个或多于两个单位共用的通风口；6)水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水处理设施、排水渠、粪管、废水管、沟渠、水道、雨水渠、导管、落水管、电缆、阴沟、垃圾槽、卸斗及垃圾房；7)通道、走廊、楼梯、楼梯平台、光井、楼梯窗框及所装配的玻璃、升降口、屋顶通道及通往屋顶的出口及门闸；8)升降机、自动梯、升降机井及有关的机械器材和放置机械器材的地方；9)照明设备、空调设备、中央供暖设备，以及普遍供所有业主使用成为所有业主利益而摄制的装备，以及安装、设置此等设备，装置的任何房间或小室；10)设置在任何单位内但与建筑物内其他单位或其他单位或其他部分一起供人使用的固定装置；11)草地、花园及游乐场，以及任何其他康乐活动场地；12)游泳池、网球、高尔夫球厂以及包容或容纳任何运动或康乐活动设施的处所；13)会所、健身室等以及包容舰体或休息设施的处所。

26.物业管理维修基金：是指房屋公用部位、公用设施、设备维修、更新、保养时所需的费用，根据《广东省物业管理条例》和《广州是物业管理办法》的规定，由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划给业主委员会。

27.广东省物业公司管理条例：是广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过，自1998年10月1日起执行，为规范物业管理，明确业主、使用任何物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，而制定的地方性管理条例，该条例为目前广东省广州是物业管理企业主要管理执行条例。

28.广东省物业管理办法：2001年2月12日广州市政府常务会议审议通过，为加强物业管理，维护业主，使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，而制定的地方性行政法规，为广州市目前的最新物业管理行政法规，深圳市目前执行的是：《深圳是物业管理条例实施细则》。

29.用地面积：指一个物业实际所占用的土地面积。

30.房屋完好率：是针对房屋保养维护情况提出的要求，指物业管理单位经过日常对房屋公共部位的保养，使公共部位建筑设施保持完好的比率，他不但包括本物业的阳台、走廊、通道、路面、外立面等建筑部位的完好，也包括下水道井盖、沙井盖、地漏等附年的完整性，是午夜评优达标的主要指标。

31.一证三书：指的是《房地产开发建设项目竣工验收合格证》、《商品房住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》、《商品房住宅交楼书》，最早是1993年11月，由国家建设部提出，是为保障购房消费者利益而要求开发商交楼是必备的证件，是商品房合法型及质量过硬的保证，（广州市1998年七月三日粤建房字[1998]079号文转发了建设部“一证三书”的规定）32.房屋设备：是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的简称，如给排水设备、消防设备、供冷、通风设备等。

33.商品房：是指国家或开发企业投资建造的，按市场价全额出售给购房者住用的住宅，以及其它以市场价格交易的各类住宅，（单位房、公有住房不属商品房）34.ＩＳＯ９０００质量保证体系：是国际标准化组织发布的质量管理和质量保证系列，以协助企业建立完善的文件记录和保持高效率的质量体系，以此属行对品质的承诺和满足用户的需要，（物业管理企业执行ＩＳＯ９００２质量保证体系的物业管理企业深圳市最早，也最多，广州市目前有１０几家物业管理公司，通过ＩＳＯ９００２质量体系认证）35.ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ（联排别墅）此英文直译为“城镇住宅”，通常指的是联排别墅，是一个家庭（或一个人）使用的住宅，又在一边活两边的墙与类似的住宅相连，住宅测向没有空地，其在节约土地的前提下，其本保持了独立式小住宅的特点，即独门独户独院。

TOWN HOUSE 主要有双拼、叠拼、联排三种类型，一般由几幢三层或小于三层的单户别墅并联组成的联排式住宅，建筑面积一般是每户150-250M2，每户独门独院，院子一般不超戳50平方米，另外还有专用车位（库）或地下室，容积率一般在0.5—0.8之间，（如：丽江花园的TOWN HOUSE，锦绣香江花园的TOWN HOUSE）36.房地产行政主管机关：物业公司所在地的上级行政主管部门是国土房管局37.上级行政主管部门：物业所在地的国土房管局，负责对物业公司的资质评定及业务指导。

38.容积率：该物业的总建筑面积除以占地面积，容积率越低，说明该物业的建筑物层越低，入住人数越少，（一般室内住宅小区的容积率较高，密度越大；市郊的住宅小区一般占地面积大，容积率一般较低，密度较小，如：锦绣香江花园。

）39.建筑密度：建筑物占地面积与物业总占地面积之比，密度值越大，道路与绿化面积越少，反之越多。

40.房屋的建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯的等，且具备有上盖，结构牢固，层高２．２）永久性建筑，（目前广州市最新规定：房地产开公司售楼一套内建筑面积计算购房面积）41.房屋的使用面积：房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平摄影计算）42.红外线报警系统：由防盗主机、键盘、门窗传感器、变压器、电平等组成，如果在重点部位人为使传感器进入报警状态，传感器被纳入系统，一旦在禁止入内的时间内有人出入，传感器就会通过防盗主机发出警报，（属智能化系统的一个方面）43.门警管理系统：由控制器、进出门读卡机、报警传感器、警报器、电磁锁、出门按钮、们传感器等组成，该系统最大的特点是为监视及控制人员进出第一区域提供了完备的功能，（属智能化系统的一个方面）44.电子巡更仪（又叫巡逻到位仪）它是一种能弥补控制不到的部位或死角，也能对巡逻保安人员的共进行督察的仪器，他由手机、墙机、打印机等组成，墙机主要安装在每个楼层通道即公共场所的墙上，在正常情况下，它处于充电的状态，但是一旦供电线路出现停电，他就能自动启动照明，以供紧急使用。