城市更新与中国土地制度改革-陶然_final
我国城市更新土地开发问题与投资模式浅析
我国城市更新土地开发问题与投资模式浅析【摘要】我国城市更新土地开发问题日益突出，土地资源紧张和不合理利用已成为亟待解决的难题。
本文从城市更新土地开发问题和投资模式两方面进行分析。
在城市更新土地开发问题方面，主要涉及城市土地资源产权不清晰、开发过程中存在的环境污染问题等。
在投资模式分析方面，探讨了政府主导与市场化运作的利弊，并提出了多元化的投资模式应对城市更新土地开发挑战。
总结指出，需要政府和市场合力推动城市土地更新，引导资金向可持续发展领域投入。
展望未来，应加强城市规划与土地利用管控，促进城市更新土地开发方式创新，实现可持续发展目标。
【关键词】城市更新、土地开发、问题、投资模式、我国、分析、总结、展望、背景介绍、研究意义1. 引言1.1 背景介绍我国城市更新土地开发问题与投资模式浅析引言随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，城市更新与土地开发成为一个重要议题。
城市更新不仅可以改善城市环境和提升城市品质，还可以有效利用地方资源，促进经济增长。
在城市更新与土地开发过程中，也不可避免地面临着诸多问题和挑战。
城市更新过程中存在着土地使用权、产权归属等方面的不确定性问题。
在土地开发过程中，往往会涉及到多方的利益关系，土地产权不清晰、土地流转难等问题成为了阻碍城市更新的重要因素。
土地开发过程中的资金投入也是一个亟需解决的问题。
城市更新往往需要大量的资金支持，而传统的土地开发模式可能并不适应当前城市更新的需求，如何将资金有效引入到城市更新中，成为了摆在我们面前的一个难题。
我国城市更新土地开发问题不容忽视，需要我们认真分析并寻求解决方案。
本文将对我国城市更新土地开发问题及投资模式进行深入分析，以期为我国城市更新与土地开发提供一些有益的启示。
1.2 研究意义城市更新土地开发问题与投资模式是我国当前城市发展中一个十分重要的课题。
随着城市人口的不断增加和城市化进程的加快，土地资源的开发利用已经成为其中的关键环节。
土地制度改革对城市发展的影响
土地制度改革对城市发展的影响在现代化进程中，城市是经济社会活动的重要场所，也是吸引人才、创新和投资的重要区域。
土地是城市的基础要素，土地制度改革是城市发展的重要一环。
土地制度改革对城市地位、城市结构、城市管理、城市生态、城市经济、社会等影响巨大。
一、提高城市地位土地制度改革提高了城市在国土利用中的地位。
新中国成立后，土地实行公有制，实行集体所有制、国有经济开发土地、管理个人私有土地等制度。
这些制度体现了土地居于国家、集体和公民个人的权利之下。
随着城市建设加速，土地制度改革也得以推进。
通过土地征收、土地出租、土地让价、土地承包等方式增强了国家、集体对土地的管辖和掌控，提高了城市在土地上的权益。
二、调整城市结构土地制度改革调整了城市的结构。
城市的空间布局、基础设施建设、土地利用方式等决定了城市的结构类型。
土地规划、土地整治、土地重建等改革措施不仅优化了城市的布局和规模，而且促进了城市土地资源的高效利用，形成了市中心、商业区、住宅区、工业园区、旅游区等多样化的城市空间形态。
三、加强城市管理土地制度改革增强了城市的管理能力。
在过去，土地使用权的管理和控制比较复杂，土地征收处理、土地承包和使用权覆盖面不够广泛、土地服务质量低等问题阻碍了城市的发展。
土地制度改革完善了相关法律法规、规章制度、监管机制、信息化平台等，加强了市场激励、国家干预和社会监督的力度，有效提升了城市的管理效率和效果。
四、保护城市生态土地制度改革保护了城市的生态环境。
城市是多元化的生态系统，城市土地利用对环境、气候、资源等环境因素产生深远影响。
受到人造影响的生态系统受到威胁，也影响城市的可持续发展。
土地制度改革通过控制土地污染、提高土地利用效益、加强生态维护和土地资源保护等措施，实现了经济、社会和生态效益的有机统一。
五、推动城市经济土地制度改革推动了城市经济的发展。
土地利用与城市发展有着密不可分的关系。
城市土地在人和物的流动中起到重要的作用，发展土地使城市的吸引力更强。
城市更新(百度百科)
城市更新科技名词定义中文名称：城市更新英文名称：urban renewal定义：通过清除和改造房屋、基础设施和公共设施对衰退的邻里进行改造。
应用学科：地理学（一级学科）；城市地理学（二级学科）以上内容由全国科学技术名词审定委员会审定公布百科名片城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。
包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
城市更新的目标城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。
在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。
城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。
城市更新的调查分析城市更新的调查内容一般包括建筑物调查、土地使用调查、人口调查、交通调查、公共服务设施调查、环境设施调查、市政设施调查、环境卫生调查、社区关系调查和空间场所调查等十个方面，当然，也包括历史、气象、地形地貌和工程地质方面的内容。
城市更新的方式城市更新的方式可分为重建或再开发（redevelopment）、综合整治以及功能改变三种。
中国城市土地制度改革时间表
中国城市土地制度改革时间表
摘要：
一、引言
二、中国城市土地制度改革的背景
三、中国城市土地制度改革的过程
四、中国城市土地制度改革的意义
五、总结
正文：
中国城市土地制度改革是新中国成立以来进行的一项重要改革，旨在建立一个符合市场经济需求的土地制度。
改革的过程可以分为三个阶段。
第一阶段是改革开放初期，主要是通过试点的方式进行土地制度改革。
1980年代初，深圳、珠海等四个城市被列为试点，开始进行土地使用制度改革。
这一阶段的改革主要是针对城市土地使用权的流转问题进行探索，试图通过市场机制来调节土地资源的配置。
第二阶段是20世纪90年代，这一阶段主要是推进城市土地的国有化改革。
改革的方式是通过征收土地出让金，将城市土地从私有制转变为国有制。
这一改革奠定了中国城市土地制度的基础，为后续的土地制度改革提供了保障。
第三阶段是21世纪初，这一阶段主要是完善城市土地管理制度。
2004年，《城市房地产管理法》修订，规定了城市土地使用权的取得、流转和退出机制，为城市土地制度改革提供了法律依据。
中国城市土地制度改革的意义在于，它推动了中国城市化进程的加速，促进了土地资源的合理配置，提高了土地利用效率，为中国经济的快速增长提供了重要的支撑。
城市更新未来中国政府的城市更新和建设规划
城市更新未来中国政府的城市更新和建设规划城市更新：未来中国政府的城市更新和建设规划近年来，中国城市化进程日益加快，城市更新和建设规划成为中国政府关注的焦点之一。
城市更新旨在提升城市功能、改善居民生活质量、推动经济发展，而政府在城市更新和建设规划中起着重要的引导和监管作用。
本文将探讨未来中国政府在城市更新方面的规划和发展。
一、城市更新的背景与意义随着城市化进程的加快，我国许多城市出现了老旧小区、基础设施不足、环境污染等问题。
这些问题不仅制约着城市发展，还影响着居民的生活质量和幸福感。
城市更新作为解决这些问题的有效途径，具有重要的现实意义和长远的战略意义。
城市更新能够改善城市环境，提升城市形象，提高城市的综合竞争力。
通过更新改造，可以消除城市中的旧旧容、脏乱差现象，提高城市的品质和居住环境，增强城市吸引力。
城市更新可以刺激经济发展，促进就业增长。
在城市更新的过程中，涉及到房地产开发、基础设施建设、景观改造等各个领域，这将带动相应产业链的发展，增加就业机会，推动经济的持续健康发展。
城市更新可以实现资源的优化配置。
通过更新和改造，可以合理配置城市土地和资源，提升资源利用效率，推动可持续发展。
二、政府在城市更新中的角色定位1. 规划引导：政府在城市更新中扮演着规划者的角色，负责制定城市更新的方向、目标和规划。
政府应该根据城市的实际情况，结合社会经济发展需求和生态环境保护要求，制定科学合理的城市更新规划，明确更新区域、时间节点、改造内容等重要指标，为城市更新提供清晰的发展路径和基本要求。
2. 资金投入：政府在城市更新中应加大财政投入，提供必要资金支持。
城市更新需要大量资金，政府应通过财政预算、专项资金、土地利用等方式，加大对城市更新的财政投入，确保城市更新工作的顺利推进。
3. 政策支持：政府应出台相关政策，鼓励和支持城市更新。
政府可以通过优惠政策、税收减免、用地扶持等方式，为城市更新项目提供便利条件和良好环境，吸引社会资本参与城市更新。
城市更新理念与中国城市现实
基本内容
随着城市化进程的加速，城市更新已成为当今城市发展的重要议题。本次演 示将介绍城市更新的理念，分析中国城市更新面临的现实问题，并提出一些创新 思路和实践，以期为中国城市的更新和发展提供有益的参考。
城市更新是指对老旧、落后、不适应现代化发展需要的城市区域进行改造和 更新，以提高城市的整体品质和竞争力。城市更新不仅有助于提高城市形象，还 能改善居民生活质量，推动城市的可持续发展。在国内外许多城市，城市更新已 成为一项重要的城市发展战略。
3、设计导向英国城市更新强调 设计导向，注重历史文化的保护 和传承
1、加强政府引导和支持中国政府在城市设计与城市更新中应发挥更加积极 的角色。借鉴英国经验，政府可以制定相关政策、提供资金支持，引导和推动城 市更新项目的实施。同时，要确保政策的连续性和稳定性，以保障项目的长期发 展。
2、扩大社会参与中国在城市更新过程中应注重扩大社会参与。通过举办公 民论坛、听证会等活动，吸引广大市民和参与城市更新项目。这不仅可以提高公 众对项目的认同度，还能为项目的实施提供宝贵的建议。此外，加强企业、社会 组织等多元主体的参与，共同推动城市设计与城市更新。
3、强化设计导向中国在城市更新过程中应注重设计导向，尊重和保护历史 文化。设计师们应充分考虑当地的历史、文化、风貌等元素，力求打造具有特色 的城市空间。同时，要积极采用创新的设计理念和技术手段，提升城市更新的品 质和效率。
4、注重整体规划与可持续发展中国在城市设计与城市更新过程中，应注重 整体规划，确保项目与城市发展相协调。此外，要注重可持续发展，确保项目对 环境友好、对经济有益。在项目实施过程中，要注重绿色建筑、节能减排等环保 技术的应用，以实现城市的可持续发展。
城市更新理念是城市更新的核心指导思想，它涉及到城市化、可持续发展、 人民群众利益等多个方面。首先，城市更新是城市化的必然要求。随着城市的发 展，老旧区域的建筑物、基础设施等已无法满足现代城市的需求。因此，对这些 区域进行更新和改造是城市化进程中的必要环节。其次，城市更新也是可持续发 展的需要。
新发展格局与城乡土地制度改革的突破
作者： 陶然
作者机构： 中国人民大学,北京100872
出版物刊名： 中央社会主义学院学报
页码： 138-148页
年卷期： 2021年 第3期
主题词： 城乡土地制度;土地;人口;城市化;新型城镇化
摘要：我国既有城市化与经济增长模式下出现了"土地过度城市化"与"人口不完全城市化"现象.构成该模式的现有城乡土地制度、户籍制度、规划制度、地方财政制度对我国推进新发展格局构成了一个整体性的挑战.迄今为止,各级政府所推动的改革措施更多是被动式反应,不足以改变地方政府在既有利益格局中的扭曲性激励,难以全面打破城乡土地制度对我国经济、社会与环境可持续发展所施加的体制性约束.如何突破?本文提出必需首先对现有城乡土地制度及其背后的工业化、城市化模式和运作机制有一个系统性的理解,才能更好地认识其带来的各种矛盾与扭曲,并有效把握城乡土地制度与户籍、规划、地方财政等制度的紧密联系.以此为基础进行合理的城乡土地制度顶层设计,从中央层面推动整体性改革,逐步扭转既有发展模式下各方博弈所引发的扭曲性格局,最终建立新型城市化、乡村振兴与城乡协调发展,实现中产中国、共同富裕.。
陶然｜旧区更新：破解三大博弈困局有三策
陶然｜旧区更新：破解三大博弈困局有三策作者陶然（中国人民大学经济学院教授，中国城市百人论坛成员）感谢中国城市百人论坛的邀请。
最近这一轮政府较大规模的宏观宽松，又带来了一些城市房价的快速上涨与住房调控。
如果珠三角、长三角这样的人口流入地城市不能通过有效地把区位良好的土地供应出来，那么就相当于浪费了宏观宽松的环境。
以珠三角为例现在珠三角许多城市的房价，让这些地方的很多城中村、老旧小区改造早就有了拆除重建的价值。
所以这一轮宏观宽松是很多城市进行城中村、城边村、；老旧小区改造拆除重建式更新最好的机会。
一旦顺利实现拆除重建式更新，不仅城市面貌会显著改善，更新地段原业主的资产价值与居住条件得到实质性提升，地方财政收入也能有效增加，并为提升城市基础设施与公共服务水平提供扎实的财政基础，开发商在得到丰厚开发利润的同时，也会同时有效地增加城市住房、产业用地与用房供应，实现产城融合，显然是一个可持续的多赢局面。
但上述多赢的局面在现有珠三角城市更新实践中却往往难以实现。
无论是三旧改造还是城市更新，很多旧改项目都出现了非常严重的博弈困局与时间陷阱。
这里的所谓博弈困局，就是业主（村民、居民和集体物业持有者等）、开发企业和政府在项目推进过程中三方博弈往往难以实现合作均衡，尤其是钉子户导致拆迁缓慢，政府审批程序耗时过长，就必然会带来城市更新的时间陷阱。
很多更新项目耗时很长却看不见项目完成的终点。
一个项目耗时五六年很正常，有的项目甚至十年也无实质性进展。
为什么本来是一个多赢局面，为什么出现了开发商、业主和政府三输？关键是现有的拆迁谈判博弈机制存在重大缺陷，导致更新博弈中的各方利益难以兼容，加上现有城市更新流程又过度复杂化而耗时过长，结果是现有更新中的博弈困局不仅无法得到有效缓解，反而是相互强化，最终带来城市更新进度缓慢，效率低下。
如何解决城市更新速度缓慢的困局，我们这里提出未来需要通过两个竞争加一个腾挪的策略。
其中第一个竞争，是指作为土地潜在供给方，各个更新片区为加入年度更新计划，就拆赔标准支持比例高低而展开的片区间竞争；第二个竞争是在第一个竞争完成并选择出进入年度更新计划的片区后，让各个开发商作为片区更新的潜在土地需求方为取得更新项目而就更新方案、缴纳地价及配套招商目标而展开的竞争。
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新型城市化提出后地方城市建设大跃进
体制不改变，激励不会改变——这也是为什么中 国经济结构转型迄今为止难以成功关键所在。 地方财政压力下必然采取的行动—地方已开始大 干快上，经济下行压力下中央也不得不放水。 如何推进新型城市化并没有达成共识， 政府和 学界，中央和地方的意见都非常不统一。
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中国增长模式
能源，原材料，交 通运输， 垄断央 企， 国进民退
限量少供商住用 地，房地产泡沫
出口导向型的消费品 工业， 世界中低端消 费品工厂，贸易顺差
地方政府
低地价放量供应工 业用地招商引资， 压低人民币汇率导 致巨额外汇储备， 流动性过剩
金融部门抑制， 低利率给地方政 府与央企贷款
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2009年之后的发展
20
未来如何改革？ 金融体制改革—利率自由化？ 邀请金 融危机早日到来！ 土地制度改革—推动集体建设用地直 接入市？ 推动城市房地产泡沫迅速崩 盘！
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中国城镇化进程中的土地问题：逻辑框架
城市 经济发展
城市化： •空间扩张 •人口迁移
土地 增值与城中村改造
?
失 地 农 民
?
外 来 迁 移 人 口
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2009年之后的发展
2008年后没有通过有效改革来为中长期、可持续增长 寻求突破口，而选择短期过度刺激财政、货币政策， 强化了既有增长模式所带来的系统性经济失衡。 2011年经济中货币投放量已经高达85万亿元，M2与GDP 之比严重失衡，达到180%，2013年超过100万亿。 货币泡沫堆积速度不可能持续，一旦货币扩张速度下 降难以支撑急速膨胀的土地市场。经济就可能会因流 动性收缩带来的乘数效应、土地市场非理性繁荣终结 造成严重冲击，并加剧银行体系风险，危及地方财政 安全乃至整体经济安全。
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坪山 “整村统筹” 实践的全国意义
构建一种“升级版城市更新”模式 有效遏制钉子户带来的空间反公地悲剧，有效减 少政府多重审批导致的法律反公地悲剧。 推广后可有效推动城市更新、城中村改造。 整村统筹与土地整备：通过区段征收、两步博弈 ，实现政府、开发商、村集体与村民、乃至外来 流动人口之间利益平衡，实现土地、户籍、财政 综合配套改革，扭转城市化中“化地不化人”现 象，实现健康城市化、推动经济、社会全面进步 。
日本的泡沫：与日本有所不同， 2009年以来 中国政府投资和政府引导的投资，不仅进一步 加速房地产泡沫化，而且也进一步导致了制造 业的产能过剩。 中国地方政府更通过投融资平台大规模扩张， 继续新建、扩建新城区、开发区。 2009、2010和2011年，工业用地出让分别为 14.1，15.4和19.3万公顷，不仅比金融危机前 有迅速增加，也大幅超过商住用地出入规模。
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中国增长模式
能源，原材料，交 通运输， 垄断央 企， 国进民退
限量少供商住用 地，房地产泡沫
出口导向型的消费品 工业， 世界中低端消 费品工厂，贸易顺差
地方政府
低地价放量供应工 业用地招商引资， 压低人民币汇率导 致巨额外汇储备， 流动性过剩
金融部门抑制， 低利率给地方政 府与央企贷款
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城市用地结构失衡
城市更新与中ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ土地制度改革
报告人： 陶然 中国人民大学经济学院 公共经济与治理研究中心
中国增长与城市化模式的几个思维误区
错误判断来自错误理论和不当观察。 几个例子 官员晋升锦标赛理论 土地财政就是低价征地，高价卖地 城市化刚需导致房价坚挺 中国劳动力短缺、刘易斯转折点已到来
按《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》 要求，至2010年独立工矿用地仅能增至约3.3万 平方公里（1996年2.77万平方公里，应增0.53 万平方公里）。但实际上，到2005年底，全国 独立工矿用地实际已增加0.89万平方公里。 到第二次全国土地调查结束的2009年底，又增 加了1万平方公里，总额已经达到4.3万平方公 里， 面积超过我国城镇和工矿用地总面积10万 平方公里四成（43%）。
2
中国模式是东亚模式的一个极端版本
图1. 固定资本形成总值占GDP比重：
数据来源：世界银行数据库
中国模式是东亚模式的一个极端版本
图2. 居民消费占GDP比重：
数据来源：世界银行数据库
中国模式是东亚模式的一个极端版本
真正将“中国模式”和传统“东亚模式”区别 开来的，是地方政府发展经济的强大动力，中 国地方政府对经济增长、投资，特别是出口导 向型制造业的发展表现出超强的、甚至可以说 是难以满足的激励。 这些激励又来自于中国财政、土地、劳动力、 户籍与环保体制的一些特殊性。
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2009年之后的发展
如果持续房地产调控导致土地出让纯收入下降，很多 地方无法按期归还贷款，银监会不得不有条件允许地 方政府融资平台贷款延期偿还。 但展期本身就会强化地方道德风险，而且如果未来经 济减速，地方还债最终还会出问题，直接冲击银行业 并带来经济系统性风险。 上述地方城市化的财政-金融融资模式，依赖于房地产 泡沫不断吹大、商住用地价格不断上升，一旦房地产 泡沫无法继续吹大，甚至崩盘，地方在还债方面就会 存在巨大困难。
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2009年之后的发展
2009年来，中央和地方政府利用2002年 以来积累的大量财政和金融资源，大规 模地投资兴建了“铁、公、基”项目和 城市新区，开发区建设，成为中国经济 维持高增长主要推动因素。 但基建投资已经过度，而回报率已经不 高，之后将留给中央和地方巨大债务。
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2009年之后的发展
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深圳城市更新：已有突破
设定城市更新单元，拆除重建类，功能改变类， 综合整治类——对拆除重建，政府让利。 拆除重建类更新项目中城中村部分，容积率在2.5 及以下部分，不再补缴地价；容积率在2.5至4.5 之间部分，按照公告基准地价标准20%补缴；容积 率超过4.5部分，按公告基准地价标准补缴。 特别是城中村补缴地价拆除重建后，符合有关规 定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全 产权，并可以自由转让。
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2009年之后的发展
其次，是所谓的“道德风险”。 • 贷款主要发放者是国有银行，中央政府鼓励借 贷投资，刺激内需，地方政府未来即使还不起 ，也一定会由中央来兜底，基础设施以及更多 工业开发区建设，至少可以给地方政府带来本 地基础设施与城市建设的改善。 • 地方政府债务余额在09年之后几乎翻倍，达到 上10万亿规模，目前已经超出15万亿。
7
城市用地结构失衡
我国大部分地区城市用地尤其是工业园区 用地效率极其低下，即使在一些发达地区 ，工业项目用地容积率只有0.3－0.6，许多 工业用地投资强度每亩仅几十万元。
世界各国城市规划标准是城市工业用地一 般不超过城市用地的10-15%，我国基本上 是40%
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城市用地结构失衡
上述土地出让模式，导致了“人口城市化”与“空间城 市化”之间严重不匹配，即现有城市空间的大幅度扩张 并没有为不断进入城市打工的迁移人口提供生活用地， 而是主要用于以工业开发区为主体的生产建设用地。 其他国家城市化过程中一般不超过20%的城市新增土地用 于工业建设，而超过50-60%的新增土地用于住宅建设。 居住用地限量少供，房价过快增长，中低端可支付房地 产供给严重不足，农村迁移人口绝大部分无法在城市实 现永久定居。
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2009年之后的发展
2008年全球经济危机。4万亿财政支出，10万亿信 贷。 在金融体制仍被严格管制，利率也没有充分市场 化的情况下，大量廉价贷款被配给给地方政府投 融资平台和具有垄断性的中央与省级国有企业。 前者运用贷款进一步新建、扩建工业开发区和新 城区建设，改善城市基础设施。 后者除用贷款去国内外收购矿产资源和资产外， 还有部分投入城市土地炒作，进一步推升了城市 地价，加剧了房地产的泡沫化。
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从“哑铃型” 向“纺锥形” 转换
这道光谱在中国城市的分布是 “两头大，中间小 ”的“哑铃型”结构。光谱两个极端都存在基础 设施建设严重不足及公共服务不到位问题。 土地制度改革目标，就是要将这“两头大、中间 小”的“哑铃型结构”逐步转换为“中间大、两 头小”的“纺锥形结构”，最终让所有地段都通 过有效的融资和土地用途改变，实现基础设施完 善、公共服务到位的城市更新和地段升值。
房价过快上涨，中央被迫调控，导致地方商住用 地出让金收益下降，不得不借新还旧，再发新债 来谋发展； 中央又不得不限制地方投融资平台，但地方仍可 通过银行-信托合作来继续融资，规避监管； 发达地区通过投融资平台发企业债，或者土地出 让金作为资本金，然后以1：4比例贷款；欠发达 地区直接通过国有公司发理财产品—高利息—吸 引高风险客户—人们不怕风险—因为地方政府在 后边隐性担保
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深圳城市更新仍存在矛盾
钉子户问题：无论是政府征地，还是开发商直接 谈判，都难以处理钉子户—岗厦案例。 开发商挑肥拣瘦：往往以容易改造地段或城中村 开始，把改造难度大地段留给政府和未来。 只解决拆除重建类大产权问题，未解决功能改变 类、综合整治类改造后的产权问题。 村民自主改造中的融资与审批问题，村民自主开 发或开发商改造都存在审批环节繁琐、时间过长 、来回审交叉审问题。
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2009年之后的发展
制造业产能已全面过剩、而外需不可能持续高增长，甚 至萎缩情况下，为什么地方还大搞开发区和新区建设？ 首先是所谓的“财政幻觉”。 房地产进一步泡沫化后，地方政府土地出让金，尤其 是商住用地出让金进一步飙升，给很多地区的地方政府带 来财政幻觉，即未来商住用地价格会保持很高，甚至还会 更高，商住用地出让金未来会保持高位甚至增长，可以为 地方政府借债搞新城区，开发区建设提供还款基础，因此 不用太担心还款的问题。
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从“哑铃型” 向“纺锥形” 转换
把各种建设密度有别的地段看成一个连续光谱： 在光谱的一个极端，是深圳等地高密度建设以出 租屋为主体的小产权房。 在光谱的另外一个极端，则是因政府控制较为有 效、私搭乱建没有全面展开、建设密度仍然较低 的城中村、城郊村地段。 两个极端间有过渡类型，比如一些地段村民和开 发商直接合作、往往乡镇政府默许、作为没有合 法产权证的商品房出售的“小产权房”地段。