五棵松商圈终资料讲解
五棵松文体中心项目规划设计建议书005
五棵松文化体育中心工程规划设计建议书二零零五年一月目录一、工程根本情况 (6) (6) (6) (7) (7)二、工程整体定位 (10) (10) (10) (11)三、规划总平面布局建议 (12) (12)3.2 各组成局部相互关系 (13) (15) (18) (19) (19) (20) (21) (22)3.5.5标准层〔三层及以上〕布局说明 (23) (24) (25) (26)四、商业局部 (28) (28) (30) (30) (30) (32) (32) (33) (37)五、写字楼局部 (41) (41) (42) (43) (43) (44) (44) (45)六、酒店局部 (46) (48) (49) (49) (50) (50) (51) (51) (52)餐饮配置 (53)七、文体产业设施局部 (55) (55) (59) (60) (60) (61) (62) (62)7.3.5 NBA体验长廊 (64)八、其他规划设计建议 (65) (65)附件：?设计任务书?模版 (66)五棵松文化体育中心工程规划设计建议书一、工程根本情况北京五棵松文化体育中心规划建设用地位于北京市西部，复兴路〔西长安街长线〕以北，西四环路以东，西翠路以西，总用地约。
北京五棵松文化体育中心是2021年北京奥运会的一处主要比赛场地，届时将作为奥运会的篮球馆和棒球比赛场地，承办篮球赛事和棒球赛事。
同时也将成为赛后北京西部地区市民进行体育活动和文化休闲活动的重要场所，建成充满活力的、市民喜爱的城市公共活动中心，建立建筑与开放空间结合、绿地开放、环境优美的城市形象，成为集运动、文化、娱乐、商业活动为一体的文化体育公园。
现状及交通条件工程用地分两局部，包括城市公共绿化用地和城市建设用地，总用地面积约为52.04公顷。
根据北京市总体规划，用地内沿西四环路东侧，和长安街沿线北侧分别预留了100米和50米的城市公共绿化带用地，共约11公顷。
北京商圈分析报告
北京商圈分析报告目录一北京东部商圈 (3)（一）王府井商圈 (3)（二）崇文门商圈 (6)（三）广渠门商圈 (8)（四）建国门商圈 (9)（五）CBD商圈 (11)（六）双井商圈 (14)（七）朝外商圈 (17)（八）燕莎商圈 (19)（九）朝阳公园商圈 (22)（十）工体商圈 (24)（十一）东直门商圈 (26)二北京南部商圈 (28)（一）前门商圈 (29)（二）方庄商圈 (31)（三）马连道商圈 (33)（四）丽泽商圈 (35)（五）木樨园商圈 (37)（六）潘家园商圈 (39)三北京西部商圈 (41)（一）西单商圈 (41)（二）金融街商圈 (44)（三）公主坟商圈 (46)（四）五棵松商圈 (48)（五）石景山鲁谷商圈 (50)（六）四季青商圈 (52)四北京北部商圈 (53)（一）亚奥商圈 (54)（二）立水桥商圈 (56)（三）中关村商圈 (57)（四）万柳商圈 (60)（五）上地商圈 (61)（六）望京商圈 (63)（七）大钟寺商圈 (65)北京商圈分析报告任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，现根据方位将北京商圈分析如下：一、北京东部商圈北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。
建国门商圈、朝外商圈、CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。
（一）王府井商圈北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今成熟的商业中心，并随着城市的建设，影响着并同周边区域的一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。
北京市商圈分析
北京市主要商圈分析一、主要商圈分布图二、重点商圈特点说明商圈主要特点主要商住配套设施西单大型传统商圈，商业配套总面积近100万平方米，以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商店居多，消费者大多在35岁以下，是北京市众所周知的消费场所，人流量大，商铺租金近年来增长较快1、主要商业：美晟国际广场、西单MALL、西单大悦城、喜来广场、首都时代广场、美美百货、中友百货、君太百货；2、东西方向有北京电报大楼、民航大厦、北京图书大厦、国内贸易局办公大楼、民族文化宫、民族饭店；3、南北方向有西单商场、华威大厦、华南大厦、西单文化广场、广州大厦、高登大厦、中银大厦、太平洋大厦、北京市电话局营业大楼、西单国际大厦、通港大厦、西西友谊商厦、中国网通、山水宾馆、中水大厦、首都时代广场、民生银行大厦和各类专业店、精品店等十七个精品建筑。
王府井北京唯一一条步行街，历史悠久，主要消费群体为中外旅游者。
以经营服装、餐饮、老字号、书店、珠北京百货大楼、王府井女子百货、东方广场、东方新天地、东方经贸城、新东安商场、外文书店、丹耀大厦、工美大楼、穆斯林大厦、盛锡福、同升和、三、总结1、新兴商圈增多，对传统商圈冲击持续加大王府井、西单、崇文门等传统商圈受到新兴商圈如CBD、金融街等的挑战，不得不大规模改善和新建大型商业设施来增强竞争力。
同时随着五环沿线大量的商住设施的开发以及居民的入住，新兴的商圈正在快速发展，如万柳商圈、上地商圈等，但形成大规模的核心商圈还需要一段时间。
2、便捷的交通对于商圈尤为重要大型商圈基本都位于地铁、公交等交通交汇的位置，如东直门商圈、西直门、三元桥（燕莎）、国贸商圈、中关村（海淀黄庄）等。
3、不同的消费群体和定位王府井商圈的主要消费群体是旅游人群，燕莎为周边的大使馆区域和周写字楼的人群，而中关村辐射的是电子产品交易者和技术开发人员群体，望京以周边的社区为消费群体等，消费群体和自身优势决定他们不同的定位。
随着竞争的加剧，具备独特优势的定位显得尤为重要。
独家整理北京商圈概况
干货必收藏：史上最全北京商圈重点项目分布2015-10-19 17:25手机上看资讯，请下载客户端联商网消息：据搜铺网报道，辽金元明清，都城北京城。
由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，北京城内形成了众多传统的商业聚集区域。
其中，北京东部主要有王府井商圈、崇文门商圈、CBD商圈、双井商圈、朝外商圈和燕莎商圈；北京西部主要有西单商圈、西长安街商圈、公主坟商圈、石景山商圈；北京北部主要有亚奥商圈、立水桥商圈、中关村商圈、望京商圈；北京南部主要有前门商圈、方庄商圈、丽泽商圈、木樨园商圈。
三里屯商圈——北京最繁华的“夜场”三里屯原为距北京城墙三里地的农舍，故得名“三里屯”。
曾经的三里屯，是“夜经济圈”的典范，充满了“浪子气”，华灯初上，各色酒吧里，三五朋友小聚聊天，买醉在繁华夜色中。
如今的三里屯不再只是酒吧街的代名词。
随着2005年3.3大厦的亮相，这里不断增添着休闲购物的消费场所，三里屯Village 的落成，大量国际时尚品牌蜂拥入驻，拔地而起的综合商业设施、周边百余家企业、外国商社和大批高端楼盘，让大批高收入、高消费的白领群体不断汇聚在这里，往日的酒吧街逐渐蜕变成新三里屯商圈，成为弄潮儿们的新据点。
三里屯village：弄潮儿们的新宠总楼面面积约13.5万平方米，由太古地产持有80%股权。
三里屯VILLAGE无疑是弄潮儿们的新宠，这栋由19座设计各异的时尚建筑组成的开放式购物场所，是北京街拍最热门的地方、许多潮人最爱遛达的地方，也是品牌旗舰店和时尚活动扎堆的地方。
吸引了i.t全新概念店（2012年11月开业，店铺面积共约1700平方米）、施华洛世奇中国区旗舰店（2013年3月29日开业）等强势进驻。
其中，在i.t全新概念店内，不仅囊括i.t旗下深受欢迎的5cm、double-park、Fred Perry、tout a coup、Katie Judith等店铺，更有集团旗下鞋履专门店ete!及西班牙鞋履品牌Camper专店，而位于店铺一层的BEAMS、Beauty & Youth和Journal Standard，更作为其各自品牌首次在中国内地开辟的专门店，成为城中年轻人关注的潮流焦点。
北京紫金丽亭酒店进军五棵松商圈
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北 京紫金 丽 亭酒 店 于 2 0 0 9 年
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地 风 情 美食 与 多 种 娱 乐 休 闲 服 务
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月 16 日正 式 开 幕
紫金 丽 亭酒 店
以满 足 追 求 品 味 生 活 的休 闲及 商务
北 京 紫 金 丽 亭酒 店 地 处飞 速
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也 是 卡 尔森 集 团 在 中国 开 设 的 第十
旅客
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发 展 中的 五 棵 松 商 圈
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毗邻五棵松
家新 酒店
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卡 尔森 全 球பைடு நூலகம்在 中国市 场 实
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篮球 体 育馆
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凭 借优 秀 的现 代 设
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力非 常雄 厚
而 北 京 紫 金 丽 亭酒 店
计 以及物美价廉 的服 务
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亭酒 店 位 于 西 长 安 街 沿 线
棵 松商圈
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北 京紫金丽 亭酒店总经 理 的贝 克
松 体 育馆 仅信 步 之 遥
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北 京 紫 金 丽亭 酒 店 进 军 五 棵 松 商 圈
全 球 领军 酒 店 集 团卡 尔森 国
北京商圈统计与分析
北京商圈统计与分析西城区：西单新街口内大街（小吃、奶茶、服装、饰品、乐器等）西四南大街（婚纱摄影、小吃、餐饮、服装、婚庆行业等）地安门外大街（小吃、奶茶、服装、工艺品等）阜成门内大街（小吃、服装、饰品、美术奖杯奖牌等）阜成门外大街（小吃、服装、花点、烟酒茶、便利店）车公庄大街百万庄大街（餐饮、烟酒、社区服务行业等）南礼士路月坛北街（小吃、服装、烟酒茶、社区服务行业等）西直门外大街（小吃、奶茶、服装、饰品）公主坟（小吃、奶茶、服装、饰品、手机维修）翠微路万寿路（小吃、餐饮）马甸桥福丽特商业街黄寺大街（小吃、餐饮、服装、社区服务行业等）东城区：东单东单北大街东四南大街东四北大街（小吃、奶茶、服装、饰品等）王府井大街（小吃、奶茶、服装、民族特色物品等）交道口南大街、安定门内大街安定门外大街（小吃、服装、烟酒茶、社区服务行业等）鼓楼东大街（乐器、电玩、动漫、餐饮、个性服饰）南锣鼓巷（西餐、酒吧、个性服饰物品）东直门内大街“鬼街”（小吃、餐饮）东四十条（小吃、烟酒、服装、社区服务行业）宣武区：消费水平相对较低，回族人聚集。
前门（小吃、奶茶、服装、饰品、民族特色物品等）闹市口大街（西城区）、长椿街、牛街（小吃、餐饮、服装、烟酒、社区服务行业）马连道（茶叶、小吃、餐饮、社区服务行业）广安门内大街外大街（小吃、餐饮、社区服务行业）虎坊路南新华街（小吃、餐饮社区服务行业）崇文区：崇文门内外大街（小吃、奶茶、服装、饰品）花市大街（小吃、服装、烟酒茶、社区服务行业）广渠门内大街幸福大街（社区服务行业）朝阳区：CBD区域，白领上班族较多，消费水平较高，消费特点追求便捷和品位。
CBD:国贸建外SOHO 万达广场SOHO现代城华贸等（小吃、品牌餐饮、咖啡厅、服装、烟酒便利）永安里秀水雅宝路（小吃、西餐、咖啡厅、服装）八王坟四惠（小吃、餐饮、烟酒便利）广渠门外大街广渠路珠江帝景大望路（小吃、餐饮、服装、社区服务行业）双井劲松劲松中街武圣路潘家园路松榆北路华威桥（小吃、餐饮、服装、社区服务行业）朝阳门外大街（小吃、西餐、服装、烟酒）朝阳路十里堡甘露园定福庄定福庄东路二外传媒大学管庄路（小吃、餐饮、服装、社区服务行业）金台路红庙光华路农民日报社甜水园街（小吃、餐饮、服装、社区服务行业）三里屯工体北路（酒吧、西餐、服装）团结湖（小吃、服装、烟酒茶、摄影、社区服务行业）三元桥新源街三元里霄云路（小吃、服装、社区服务行业）西坝河七圣路（小吃、餐饮、社区服务行业）和平桥和平西街东街樱花东街安贞桥（小吃、服装、饰品、社区服务行业）芍药居（小吃、烟酒茶、社区服务行业）酒仙桥将台路（小吃、餐饮、成人保健、社区服务行业）望京花家地街广顺南大街北大街（小吃、餐饮、服装、烟酒茶、韩国物品、社区服务行业）北辰炎黄艺术馆小营北路小营路惠新东街西街（小吃、餐饮、服装、美容美发、社区服务行业）海淀区：学校和科技电子行业较为集中，以学生和白领为主要消费对象。
北京五棵松项目市场分析调研报告
目录前言 (1)一项目总体研究思路 (2)1 研究体系 (2)2 研究方式 (3)3 研究目的、作用 (4)3-1宏观市场 (4)3-2微观市场 (5)4 项目调研结论有效期 (6)二项目简介 (7)1 区位介绍 (7)2 基本技术指标 (7)三宏观市场篇 (8)1 经济发展状况 (8)1-1北京市总体经济概况 (8)1-2石景山区域经济发展状况 (8)2 居民消费状况 (11)2-1北京市总体消费状况 (11)2-2石景山区域消费状况 (13)3 住宅市场 (16)3-1北京市住宅总体投资 (16)3-2 北京市住宅总体供应 (17)3-3北京市总体销售状况 (18)3-4 石景山区域住宅状况 (18)4 写字楼市场 (20)4-1北京写字楼市场总体供应 (20)4-2北京写字楼区域分布特点 (21)4-3北京写字楼价格走势 (22)4-4 北京写字楼出租情况 (23)4-5 石景山区域写字楼发展状况 (23)5 酒店市场 (24)5-1北京市星级酒店数量 (24)5-2北京市酒店需求 (24)5-3北京市酒店位置分布 (25)5-4北京酒店发展趋势 (26)5-5“西部”酒店发展趋势 (27)6 商业市场 (27)6-1总体供需状况 (27)6-2业态供需状况 (30)6-3商业物业销售价格 (31)7 北京市宏观政策研究 (33)7-1 房地产政策 (33)7-2 金融政策 (35)7-3 商业政策 (36)8 城市规划和城市化进程 (37)8-1 北京城市布局规划 (37)8-2 北京绿化规划 (39)8-3 交通规划 (40)9 小结 (41)四奥运经济篇 (42)1 奥运经济总体概况 (42)1-1奥运经济为北京带来的机遇 (42)1-2奥运对城市发展的影响 (42)1-3奥运对各种物业市场的影响 (43)1-4 往届奥运会商机一览 (44)2 五棵松奥运场馆专题研究 (45)2-1五棵松奥运场馆介绍 (45)2-2技术指标、建设工期、开发单位 (48)2-3场馆特点 (49)2-4赛后利用规划 (50)2-5投资回收期 (51)2-6对区域的带动意义 (51)2-7奥运前、中、后阶段商业特点 (53)2-8对本项目的影响 (54)前言我司十分荣幸与贵司合作，共同探讨、研究北京五棵松商业项目地块的前期规划、筹备、运作等事宜。
华熙LIVE·五棵松 全新的商业街城市活力聚集地
这个围绕地标性建筑五棵松体育馆年篮球世界杯比赛场馆和2022年冬奥会体验：既可以在VR体验馆、密室逃脱、Hi-Fun竞技主题乐园中合力探索，也可以在LIVEHOUSE、嘻哈包袱铺、线上线下全场景互动潮流音乐基地中共享欢乐；既能在室内滑雪馆、极限运动场地、篮球公园中挥洒汗水，也能在时尚品牌店铺和酒吧餐饮商家里携手购物、共进美食。
每一个个体都能找到契合自身趣味的休闲目的地，结识能玩到一起去的朋友，随心所欲，尽情欢畅。
华熙LIVE·五棵松继南锣鼓巷之后，成为北京市第二条“中国特色商业街”。
南锣鼓巷以其七百多年的悠久历史，代表着最古老的历史街区文化；华熙LIVE·五棵松，与以历史悠久而闻名的南锣鼓巷不同，是当代背景下，打造的全新城市活力聚集地、新生活方式的体验地，开创了“沉浸式”互动体验生活方式的新型城市街区标杆；代表的是新时代乃至未来全新的城市生活方式。
从开业至今，经过一年多的努力，华熙LIVE·五棵松日均客流达到了2万-4万人，周末日均客流达到了4万-6万人，真正地开辟了“5小时生活圈”，成为“北京人常到，外地人来北京必到”的特色商业街。
华熙LIVE·五棵松无愧为京西商业的领头羊，北京娱乐休闲的新地标。
151我从多层面感知了丰富多彩的非物质文化遗产，深入到传统文化不同领域。
小编推荐理由如果你更喜欢艺术，可以到北京时代美术馆走一走。
艺术创作不应该脱离生活。
我们每一位观众都是当代艺术的参与者和见证者。
商业街里的文艺范，在这里艺术不再是高不可攀的奢侈享受。
而是如此贴近生活，走进不同客群。
实体商业，它应该是物质文明与精神文明的结合体，是装载着温度、灵魂的空间。
153154菜品推荐胡桃里果木烤鸡胡桃里果木烤鸡的烤制特点是先将各种调料放入生鸡腹中，然后用点燃的果木慢慢烤熟，这种方法做出的烤鸡不仅色泽诱人、味道鲜美，还有带有果木枝特有的香气。
其鸡皮金黄香脆，鸡肉紧而不柴，连鸡胸的位置也能在胡桃里，餐类占40%,酒水占60%,其中仅酒的品类就多达60多种。
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区域配套
➢ 商业：北京摄影器材城、华堂商场、五棵松饭店、 新悦宏国际酒店、翠薇商场、太平洋百货
➢ 医疗：解放军总医院、海军医院、空军医院、301医 院、肿瘤医院、武警总医院
➢ 教育：育英小学、育英中学、六一中、北京十一学 校、二十一世纪学校、翠微小学、首都师范大学、 工商大学
➢ 文体:五棵松体育馆、五棵松篮球馆、五棵松棒球场
否
客梯1
普通 空调
是
3-4千 中央 平1个 空调
是
客梯5
中央 空调
是 客梯12 中央
新风 无 无 无 无 无 有 无
车位
293个 700元 350个 300元 150个 150元 300个
交工 时间 2006年 2012年
2003年
2009年
层高 2.6米 2.7米 2.5米 2.5
1350个 500元
业的带动下，未来发展潜力很大 ➢ 九 硬件配备 ① 大多属于普通写字楼，没有过多高科技、高智能的设配 ➢ 十 商业配套 ① 商业配套较少，无大型商业中心 ② 酒店，餐饮，娱乐等缺少业内知名公司带动
总结
➢ 五棵松商圈相对来讲属于新兴商圈,有很大的发展空间,目 前租金水平普遍较低，商业配套不完善。
➢ 写字楼分布不集中，整体档次不高。 ➢ 区域内的商务氛围和经济发展呈同步上升趋势，与此相应
2011年
2.8米
441个 2000年 2.7米 1300元
652个 2010年 2.65米
物业费 20元 11.6元 1元 3.2元 20元 24元 7.1元
五棵松写字楼租金情况
客户群体
➢ 五棵松四季青桥附近的一些政府职能部门、事业单位； ➢ 另五棵松距中关村较近，一部分科技文化类的公司也选择
一西。 ➢ 五棵松历来不是一个地区型商业中心，它位于公主坟商圈和
永定路商圈之间，可以说多年来一直是一个商业的真空地。 但是随着西长安街西延规划的出台,五棵松商圈将成为西长安 街的中心,地段的重要性不言而喻。另外，五棵松商圈是西奥 板块的核心区域,因聚集了很多奥运场馆而迅速走热,市政配 套的大力建设迅速改善了区域内的交通、居住和公共服务等 设施,从而,五棵松的区域定位也随之升级为“城市中心区”， 商圈内商业配套也必将随之升级。
的高端写字楼需求也在持续递增。随着政府产业政策支持 力度的加强，一些国际知名企业及与奥运产业相关的上下 游企业开始计划进驻此区域，由此导致高端写字楼市场供 需关系极度紧张。 ➢ 此商圈内可开发的土地较多，并且政府支持力度较大，随 着CRD的整体规划和发展，五棵松作为新的城市中心，正 在乘势崛起。
核心筒设置简单，故使用率较高，均能达到70% ➢ 七 入住企业 ① 五棵松四季青桥附近写字楼入驻企业一部分为事业单位，政
府机关办事处等；一部分为中关村辐射区域过来的中小科技 产业类公司； ② 另有一部分文化培训类公司； ③ 散户投资者
五棵松客户关注问题详解
➢ 八 区域发展 ① 08年奥运后发展较迅速的区域，在政府的支持和相关产
在五棵松办公； ➢ 借力后奥运时代的发展，五棵松商圈的发展正变得越来越
有必要，因此一部分投资客户纷纷出手，购置小单元写字 楼。
五棵松客户关注问题详解
➢ 一 车位情况 ① 五棵松区域整体车位供应比较紧张，多为地下，地上面积较小，
车位很少，多为临时车位 ② 整体车位配比约为:1个/240平米 ③ 车位租金在400—800左右浮动 ➢ 二 有无食堂 ① 五棵松区域整体配置食堂的写字楼很少 ② 有配置食堂规模也较小，员工可选择性不大，较成熟商圈配置较
差 ➢ 三 电梯状况 ① 普遍楼层偏低，电梯多为传统设计 ② 货梯，消防梯多为合用，很少独立出来 ③ 品牌配置多为几大电梯品牌早期产品，轿厢设计简单 ➢ 四 物业服务 ① 物业公司多为民企小公司，或直接自管，专业水平较低
五棵松客户关注问题详解
① 物业收费标准参差不齐，平均约为20/月 ② 物业服务细项较少，粗放式初级物业管理 ➢ 五 交通情况 ① 多位于交通主干道附近，市政交通便利； ② 有些位于待开发地区，地处偏僻，自驾车可行，公交车不多； ③ 该区域内正在修建地铁6号线，建成后将带动区域经济发展 ➢ 六 使用率 ① 五棵松区域写字楼整体较为老旧，建筑形式单一，立面规则，
区域特征
➢区域租金水平较低 ➢商业配套设施不全 ➢NBA篮球带动商圈发展 ➢特色商业比较突出
市调项目分析
项目 出租 出售 电梯 空调
慧科大厦 是 玲珑天地 是
京鼎原 是 中间建筑 是
西山汇 是 光耀东方 是 大成时代 是
是
客梯4 中央 货梯2 空调
是 客梯4 中央 货梯1 空调
客梯2 柜式 否 ຫໍສະໝຸດ 梯1 空调五棵松写字楼商圈
商圈定义
➢ 指那种具有自身完整产业链条，集中了大量金融、商业、 贸易、信息等商务行业及相关配套服务机构，拥有大量商 务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与 通讯条件，便于现代商务活动的写字楼集聚区
五棵松商圈
五棵松商圈范围： ➢ 南至复兴路，北至八里庄桥，东至西翠路以东，西至西四环
地图标识
火星时代
益园
中间建筑
美泉宫
京鼎原商务楼
慧科大厦 玲珑天地
光耀东方
石景山万达广场
区域环境
➢ 人文: 北京广播电视大学，中国科学院研究生院，北京育 英学校等院校
➢ 交通：城铁1号线横贯五棵松区域，公交线路众多，出行 便利
➢ 自然：自然环境一般，公园较少，区域内有国际雕塑公园， 阳光星期八等。