上海来福士广场商业分析
主力店的功能与作用分析
主力店的定义及功能分析□秀才前些日子看到一些商业的朋友在讨论对主力店的看法，我也来谈谈自己的观点。
个人认为，主力店应是购物中心中能独立依靠自身的特点吸引消费者，对整体或者局部商业起到吸引客流的作用，并对其他店铺产生重要影响的一个或多个店铺，从而对购物中心起到至关重要的作用。
从某种角度讲，主力店存在于每一个商业物业。
我们先看看主力店的作用，举几个例子来说明。
上海是走在国内商业前沿的城市，商业的繁华程度非常高。
正大广场坐落于上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，超过250家店铺，日均人流量达18万人次。
客流量比较大的店铺有B2的卜蜂莲花超市、1F的ZARA、2F的H&M和C&A、3F的无印良品、4F的玩具反斗城、5F的名店运动城、麦当劳和KFC、8F的冰场等。
这些店铺吸引了相当一部分前来购物中心的消费者，甚至许多消费者专程来这些店铺消费。
也正是由于这些店铺的存在，为正大广场提供强有力的客流支撑。
北京的金源燕莎购物中心位于北京西三环与西四环之间，总建筑面积68万平方米。
金源燕莎购物中心集中了休闲、娱乐、餐饮、购物等多种业态，容纳超过1600个品牌。
金源燕莎购物中心成为北京西边最重要的商业场所，吸引周边区域及海淀区的消费者前去光顾。
金源燕莎购物中心的主力店铺有居然之家、燕莎商城、贵友百货、卜蜂莲花超市、星美影院等。
这些店铺满足了大部分消费者的消费需求，每天能吸引巨大的消费群体前往购物中心消费。
从这两个例子可以看出，类似超市这样的店铺，几乎是消费者每天都会光顾的场所，这样就会形成一些固定的客流。
另外，KTV、影院、冰场、健身房等娱乐业态的存在，让消费者延长了停留于购物中心的时间。
这样一来，不但使得整个项目的客流得到有效保证，还有利于增加消费者产生消费的几率。
我们都知道，购物中心是通过租金等收入获得利润，购物中心想要赚取高额租金必须先让商户赚取高额的销售额。
上海商业考察报告
上海商业考察报告第一部分上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。
上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。
上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。
经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。
上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。
上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。
人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。
上海现在以工业与服务业并重。
轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。
而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。
城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。
包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。
上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。
上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。
高层建筑中的商业综合体设计以成都来福士广场为例的案例分析
高层建筑中的商业综合体设计--以成都来福士广场为例的案例分析随着我国城市经济的快速发展，高层建筑作为一个有力的证明，如雨后春笋般林立而起。
同时随着人们日常的生活需要多样化，高层建筑由原来的独立单一功能，逐渐演变为一个集合了办公、酒店、餐饮、娱乐、商业等多功能融为一体的城市商业综合体。
与普通的单体高层建筑不同，商业综合体不仅需要单独考虑每一个单体的形态、功能、结构等一系列基本高层建筑的参数，更多的则需要考虑各个单体的组合以便更好的反映商业综合体作为“微型都市生活体”的这一意识形态。
项目简介：建于原四川历史博物馆旧址，位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点，主要通过半围合式塔楼布局烘托出中心广场的公共休闲空间，裙房和地下空间为一个与地铁站相连的超级时尚购物中心，五栋白色的混凝土清水塔楼则包含了国际甲级写字楼、酒店及国际高端服务公寓、城市豪宅等复合功能，并且收放自如地在塔楼之中嵌入诸多商业和公共空间，同时给人们提供了大量的室外活动休闲和体验空间，正如霍尔所说“建筑就是为了给人们带来更好的城市体验，让建筑与人和谐共生，所以我们在来福士广场设计了非常好的公共空间。
”下面结合着本案例从以下几个方面对高层商业综合体进行分析和理解：一：设计理念首先简单介绍一下这个高层建筑组团设计中的理念：强调整体化的都市功能与形式、建筑体的多孔隙性、还空间于市民、融入三峡理念的中庭广场、用现代环保技术打造超级绿色建筑等概念，希望带给成都市民一种兴奋的体验。
城市在眼前缓缓展开，可以感受到来福士这个“城中之城”的城市内涵。
他所述说的建筑体的孔隙性，以及还空间于市民，这些理念更好的诠释了建筑的人文精神，人与建筑的互动性在这里也得到了很好的诠释。
如下图所示：A：建筑的孔隙性：大部分高层建筑着重表达外观世界，对内部的表达以服务和装修环境表达居多，当然这无可厚非，但是成都来福士给了我们另外的一种探索研究的可能性：1.与封闭的具有使用者局限性的屋顶花园不同，这里以开放的屋顶平台来取代，增加了建筑本身的活力和屋顶平台的利用率，把服务对象扩充到整个市民。
来福士广场调研
来福士广场建筑特色调研报告2012年10月12日，我作为一名城市规划大一新生，在老师的带领下，有幸在国际建筑大师Steven Holl的作品——成都来福士广场进行调研。
在半天的调研时间中，本人既哲服于大师的精妙手笔，同时也理解到了每栋建筑都不可能十全十美的建筑真理，就算是国际大师也不例外。
本人对对该建筑难以一一总结，下面简单谈谈我的感受：一、第一感受第一眼看到来福士广场，我就喜欢上了它。
首先，它或者说是它们（来福士广场是由5栋建筑构成）给人一种奇特的感觉，每栋建筑都有中空的地方，也都是用几个面切成的。
从远处看，有一种错觉——每栋建筑都挺薄，其实不然。
这应该就是大师想要达到的效果。
其次，走到景观广场，给我一种清新的感觉。
不同于成都其他一些广场（如九方、凯丹广场），里面的绿化做的相当“随性”，地面上草皮是种植在方块里，而且方块也像是调皮的小孩一般，随意的分布，但反而给我一种和谐舒服的感觉。
第三，不得不说的就是水的分布了，在景观广场有三个水池，命名为瞿塘峡、巫峡、西陵峡，每一个水池形状都不相同，给我的感觉也从轻松舒畅到潺潺悦耳再到宁静致远各不相同。
我询问过一个在广场的老者，他的回答就是看起都很舒服。
二、来福士广场大体位置来福士广场位于成都市主干道人民南路与一环路交汇处即跳伞塔路口以南(原四川省博物馆地块)，地铁1号线和3号线在商场下面的负2楼，有通道直达地下二层，交通便利。
可以说它在是蓉城市中心，于省体育馆，数码广场形成呼应，构成一个不小的商圈。
广场的开口朝着人民南路主干道，形成一种有利于汽车，行人进入的态势。
其基本布局是围绕中心的景观广场排布。
出入口有多个，两个在地面一楼，两个在地下，还有一些其它的出入口，方便开车来的顾客。
三、建筑高度与公共广场特色来福士广场最高高度123米，可以说是高层建筑了。
它的高度不是单一的一栋高，而是几栋同高，走进向上看，给人一种直插云霄的感觉。
更显著的特色是它的中空设计与切面设计，中空设计为建筑带来了留白的美感，二切面设计则让建筑给人不那么厚重的感觉。
我国购物中心的经营模式及其发展
中国购物中心的经营模式与进展购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。
购物中心是社会经济进展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必定结果，同时随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。
购物中心是现代都市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。
购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。
2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。
3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。
从零散的商店或者讲马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，上海零售业态的每一步改变差不多上为了适应消费者的购物需求。
现在，市民进入购物中心，所有的购物打算都能在那个地点完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。
目前，上海已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。
作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国以后零售业进展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。
然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规范以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。
一、中国购物中心近年来的进展，大致上可分为三个时期：第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设；第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起，目前国内的零售业大多为这一业态，即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主，差不多上停留在购物这一简单需求上。
上海各大商圈及其典型案例分析
区域划分
交通
3
<南京西路商圈 简图>
【商圈商场 】
丽光百货 梅陇伊势丹 玛莎百货
百货
<恒隆广场入驻的国际名牌>
购物中心
恒隆广场 中信泰富
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南京西路 各卖场简介
排名序 渠道分类 号
1 2
名称
丽光百货 梅龙镇伊势丹 玛莎百货 上海金鹰
开业时间
2004.9 1997 2008 2004.9
2 3 4 合计
29,000 30,000 59,000
35,000 35,000 70,000
24% 18%
<南京东路 各商场数据汇总>
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南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 购物中心 嘉德置地集团 独栋（地下一层，地上六层） 黄浦区西藏中路268叴(近福州路) 公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线 轨道交通：1叴线 2、8叴线 至浦东机场距离：35公里 2003年11月1日 12万m² 12万m² 时尚购物广场 中高档 适吅白领中等收录群体
上海商圈简介
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
上海市 新商业布局体系
上海 商圈概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10大都市商业中心
24个区域商业中心
10个特色功能区 24条风情与业街 40多个新型社区
多中心，超广域，网络状 新商业布局体系
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
<上海商圈总分布图>
最新商业建筑空间及功能设计分析
卫生间
货梯
1、柱网
各地万象城建筑轴网
城市 深圳 杭州 沈阳 成都 南宁 轴网尺寸（M） 8.5*11 9*11 9*11 9*9 9*11
成都万象城
1、柱网
上海部份购物中心建筑轴网
项目 柱网间距(m) 11.2 X8.7 13.5 X10 11.4 X11.4 柱截面尺寸(m) 1.05 X1.05 1.2 X1.05 1.2 X1.2
1、柱网
结论：
购物中心柱距：
依项目具体条件的不同（不同城市要求的车位尺寸、有无高层建筑导致的 柱截面变化等），在（8.4~11）X（8.4~11）m柱距之间选择，是购物中心 开发比较常用和经济的选择， 对于店铺开间划分，货架布局以及降低施工成本 有益，同时也对地下车库的 车位排布有利。
2、层高净高
3、动线模式
基本模式
3、动线模式
线性动线
3、动线模式
线性动线
3、动线模式
线性动线
3、动线模式
线性动线
3、动线模式
环线型
3、动线模式
环线型
3、动线模式
环线型
3、动线模式
环线型
3、动线模式
放射型
3、动线模式
放射型
3、动线模式
网状型
3、动线模式
结论：
线性动线相较于其它动线模式有流线明确、引导性强、形象明确的特点，在诸多动线模式中， 建议参照万象城常用动线模式组织空间,如下图：
4、动线尺度
深圳部份购物中心动线尺度：
4、动线尺度
深圳部份购物中心动线弧度：
4、动线尺度
上海仲盛商业中心E-广场中庭回廊空间尺度
圆形洞口直径=16000-18000（B1-5F），圆形回廊宽度=5500-6500（B1-5F）；紧邻 E-广场的另 一矩 形中庭洞口宽度=7650，两侧回廊宽度=4000-5000。
来福士案例分析
北京来福士广场 Raffles City Beijing 楼层及品牌分布 — L3
L3平均租金：11.9元/天/平米
北京来福士广场 Raffles City Beijing 楼层及品牌分布 — L4
L4平均租金：8.7元/天/平米
北京来福士广场 Raffles City Beijing 楼层及品牌分布 — L5
小南国、豆捞坊
❖专卖店：约122家 ❖停车位： 约580个 ❖开业时间：2009年6月5日 ❖出租率：90% ❖考察时间：2010年5月20日
商业及建筑亮点
顶部采用通透及富有现代感的玻璃 穹顶既满足了白天采光的需要又贴 合现代环保减法生活理念，备受年 轻人喜爱.
玻璃中庭的表现形式外加中间挑空设计使购物中心内品牌都能得到 很好的展示面，使顾客能够清晰并快速的找到自己钟爱的品牌，且 对购物中心铺位今后的增值及品牌提升有很大帮助.
L5平均租金：6.8元/天/平米
北京来福士广场 Raffles City Beijing 楼层及品牌分布 — B1
B1租金：9.2元/天/平米
银座地铁 出站口
来福士 地铁 出站口
来福士
由于购物中心面积较小业态规划中服 务业态占的比重较低基本无娱乐业态.
东方银座由于开业多年形成了东直门桥东的消 费商圈，但东直门地铁两个购物中心的出站口 分别位于两个购物中心内，但中间没有做联通， 换言之桥东的固定消费人群无法靠地下通道链 接到来福士购物。
北京来福士广场商业定位 高档零售购物中心的定位在北京东部商业竞争中非常激烈。
写字楼
豪华公寓7,000平方米. Ascott服务式公寓 设计年份 2005年6月
施工年份 2006年7月 竣工年份 2009年6月
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Raffles
男装：卡特彼勒 赛.德其尼 皮鞋：真美诗
Merryland
业态分布ㆍ二层平面
Raffles
city
Merryland
品牌特征
• 2F
city
眼镜：现代观点 饰品：玛贝甭 麦凯塞 餐饮：伍京堂 仙踪林 食东食西
Raffles
休闲服饰：艾狮
女装：密雅 放肆 奥莉 U’db VERO MODA ItsumiDOSAKA
和平天使 COZZI a02 三文治 碧爱钡 诗凡诗
皮鞋：思嘉图
Merryland
业态分布ㆍ 三层平面
Raffles
city
Merryland
品牌特征
• 3F
city
餐饮:雷亚尔巴西烧烤 蕉叶咖喱屋
休闲服饰：优衣库 奥索比诗 bods.bodynits
洛卡小镇 麦杰
Raffles
女装：艾格
BYTHREE Tango
酷拉拉 拉夏贝尔
Le tutu
男装：苏格兰飞人
马克.华菲
Jack&Jones
皮具：TOUCH
礼品：名线
Merryland
业态分布ㆍ 四层平面
Raffles
city
Merryland
品牌特征
• 4F
city
餐饮：COCA
女装：SPACE24º 赛乐
OXWIL X—RAY Star
Raffles
内衣：奔趣 男装：雷伯斯特 万祺凯易 大仓.雷迪 艾姆缔 蓝豹 梵尚
洋服青山 法狐 博格西尼 WEST COAST 路易柏高
运动服饰：运动100 皮具：千科
Merryland
业态分布ㆍ 五层平面
Raffles
city
Merryland
品牌特征
city
• 5F
书店：季风书园 保健用品： 傲胜健康焦点 运动服饰：运动100 电器： 新方特数码空间
Raffles
Merryland
Merryland
品牌调查
品牌名称
city
路易柏高 （男装） 青山洋服（男装） WAFOO （男装）
联系地址 联系电 话
上海金沙江路 1028号二楼 东大名路1001号
租金 水平
面积 大小
联系 人
Raffles
Sport 100 （运动服饰） 南京东路800号
市面一店东7楼
博格.西尼（男装） MATTDAVIS （男
（男装） 斜土路85弄8号 楼103室 上海市太原路 298号
租金 水平
面积 大小
联系 人
头大原创玩具房
马克.华菲 （男装）
优衣库（休闲服饰）
徐汇区龙槽路 200弄28号红润 大厦7楼
中山南二路1089 号徐汇院大厦16
LUKA TOWN
饰）
（休闲服
上海市闵行区莘 朱路816弄22号
上海市漕溪路 258弄26号3楼
Merryland
租金调查
Raffles
• 租金形式 •
city
Merryland
业态构成
city
• B1F
– 特色集市
•4F
–运动、休闲及男性世界
Raffles
• 1F
– 摩登精品
•5F
–运动生活天地
• 2F
– 流行服饰
•6F
–儿童世界与美食广场
• 3F
– 休闲服饰
•7F
–舒适堡健身中心
Merryland
童美儿童摄影
季风书园
SELA （女装） 王磊形象公社（美
容美发）
建国西路91弄瑞 金花园3号楼104
淮海中路300号 3903室 梅隆镇广场8楼
万祺凯易（男装） BOSHIWA365
用品） （儿童 泰谷路78号6楼
Merryland
品牌调查
Raffles
city
品牌名称
WEST COAST
联系地址 联系电 话
业态分布ㆍ 六层平面
Raffles
city
Merryland
品牌特征
•6F
Raffles
餐饮：大食代来福士店 儿童用品：博士蛙365 童美儿童摄影 礼品：头大原创玩具房 美容美发：王磊形象公社美容美体SPA护理中心
王磊形象公社美发中心
city
家居用品：澳西奴
•7F
运动健身：舒适堡健身美容中心
Merryland
品牌特征
Raffles
city
Merryland
品牌特征
• B1F
city 眼镜：美式眼镜 茂昌眼镜 音像：天鼎音像
Raffles
餐饮：味千拉面 永和大王 云南美食园 美珍香 大旺山留许 华夫饼
美国伟思巧克力曲奇 富士妈妈 比萨站 广良与 古丸今来 豆果子 裕恒食品 每日新鲜 好多客 贝尔多爸爸的泡芙功茶
city
品牌名称
SERGIO TACCHINI
（男装）
联系地址
联系电 话
租金 水平
面积 大小
联系 人
Raffles
CATERPILLAR
装）
（男
SEASONAL
Fans no
（女装）
怒江北路449弄8 号房5号楼4楼
Fence
（女装）
上海闵行区虹中 路115号1号楼 广顺路33号D北 六楼 延安西路2299号 世贸商城7G09室
Mia mia
Fuchi FuhHouse
（礼品）
Merryland
来福士广场商业案例
city Raffles
THANK
YOU
Merryland
礼品 嗜好：福驰欢乐屋 水琉璃 思彼垂银 爱丽丝
麦吉柯主题魔术店 草莓妹 PIKA PIKA
化妆用品：泛亚“爱美”美甲世界 伊娜薇 欧美药妆
美容美发：蒂樊尼造型设计
服务 便利店：屈臣式 柯达快速冲印真色彩店 筑波时空港手机大世界
Merryland
业态分布ㆍ一层平面
Raffles
city
Merryland
租金 水平
面积 大小
联系 人
Raffles
品）
DYRBERG/KERN
品）
（饰
AZONA （女装） MaBelle
（饰品） （女装）
Fornarina
Del phine Nardin
（女装）
Only
（女装）
Merryland
品牌调查
品牌名称
city
HeiB
（休闲服饰）
联系地址
上海市淮海东路 99号恒积大厦18 楼BCD座 上海市定西路988 号1303室（银统 大厦南楼）
服饰） 天钥桥路811号 鹏欣公寓13楼B 座 肇嘉浜路798号7 楼 泰康路210弄3号 楼401室 上海市浦东宋林 路97弄68号 上海浦东新区新 金桥路金门广场
联系地址 联系电 话
南京西路1135号
租金 水平
面积 大小
联系 人
Raffles
AUSSINO（家居用
品）
X—Ray star （女装） Re tutu （女装） Ε tam （女装）
装）
上海市北京东路 666号B区四层 4240室 延安西路1228号 嘉利大厦27楼B 座 淮海中路283号 香港广场3楼
舒适堡健身美容中心
Merryland
品牌调查
品牌名称
city
SPACE 24°
（女装） 长宁区北翟路 299号
联系地址 联系电 话
租金 水平
面积 大小
联系 人
Raffles
Bench—BODY（内衣） CHECK （皮具） OXWIL （女装） MIZUNO （女装） 真美诗 （皮具） 新方特数码空间
中国上海徐家汇 路558弄1号双钱 公寓2C——2D 上海市漕溪北路 41号汇嘉大厦 17F座
Sandwish GUESS
（女装）
（女装）
Merryland
品牌调查
品牌名称
city
Red earth
（化妆用
联系地址 联系电 话
虹桥路996弄71 号 江宁路293号11 楼C座 淮海路马当路 159号2楼 永嘉路41号8楼 富民路197弄69 号1楼 雁荡路100号 2507室 淮海中路99号17 楼K座
上海市仙霞路 317号远东国际 广场B栋2908 南京西路1266号 楼横隆广场2108
漕西北路41号4 楼新方特
Merryland
品牌调查
品牌名称
city
大食代（餐饮）
联系地址 联系电 话
上海市威海路 1802号招商广场 333号 西藏中路268号 来福士广场6楼
租金 水平
面积 大小
联系 人
Raffles
联系 人
Raffles
Jack Jones（男装）
Newbalance Mac&Jac （休闲服饰） OSIM （保健用品）
上海市河南北 路441号锦艺大 厦7层
上海市闵行区 莘朱路816弄22 号 浦东新区鹅山 路77号金牛大 厦南楼二层
Merryland
品牌调查
品牌名称
city
名线 （礼品） 苏格兰飞人 （男装） HOSO Place （休闲
La chapelle
装）
（女
Merryland
品牌调查
品牌名称
VERO MODA
联系地址 联系电 话
（女装） 上海市河南北路 441号锦艺大厦7 层 上海市太原路 298号
租金 水平
面积 大小
联系 人
Raffles