苏州万科金色家园项目2008营销策略方案
万科金色家园推广方案(ppt 44页)
三期精辟卖点提炼三大点
高：高层 大：中心大花园 全：全湖景
卖点演绎一：
高层： 无边风景，高处品鉴 怀揣万般心情登临湖畔，层层风景，低处筑
起的道道视障层层退去，牵一步而百感发，及至 高处，登临远望，阅尽莫愁的姿容，胸襟也自然 开阔起来。一切可以超然物外，放纵自由的思想、 审视生活的态度，做一回“见异思迁”的人。
核心利益点（二）阐释
本概念对所有卖点进行了总结回顾，同 时将三期卖点由精神指导落到实处。
繁华与湖景是本案一向贯彻持续的卖点， 在这里担负转接功能，跨接三期收藏主题， 起过渡作用。
slogen演绎：
收藏生活——金色生活，完全珍藏 收藏记忆——刹那永恒，记忆飞升 收藏城市——城市之光，品鉴典藏
收藏三个层面意义阐释：
（二）生活体验
将外在的可观可看转化成内在的体验。 介入到实质利益点“绝版精品”，让生活 成为典藏品，生活从此改变，新起点沉浸 生活，开始生活。
核心利益点（一）阐释：
超越世俗的鉴赏，超越尊贵的尺度，展 现人性的高度，金色家园3，金色生活升华 版，恰似画龙点睛之笔，让金色家园这条湖 畔巨龙腾空而起。
拥有绝版湖景里最动人的风情，领略至 上生活体验。珍藏绝版，拥有莫愁最美丽的 表情。
（二）收藏生活的纯粹
水，澄净了记忆。 湖，在城市的中心悄然绽放。 于是， 风起了，心明了，情动了。 生活掩映在莫愁的柔光里， 呈一个纯粹悠然的世界。
主SLOGEN释义
（一）哲学意义
生活概念的哲学化总结。从一、二期发 现生活、体验生活，上升到三期的感悟生 活，“让生活超越”成为物化生活基础上 的一次精神升华。
当生活成为风景
概念定位： 莫愁走进生活，从此生活在风景里 卖点演绎： 零距离亲湖生活，零距离体验 背景简述：“当生活成为风景”不单展现了二期最大 的
某地产金色家园策划
某地产金色家园策划一、项目背景某地产公司致力于为社会提供高品质的住宅项目，以满足现代人对舒适、安全和高品位生活的需求。
金色家园是该公司最新的住宅项目，旨在打造一个现代化、绿色、智能化的社区，为居民提供优质的居住环境。
二、项目规划1. 位置选择金色家园项目将选址在市中心附近的开放区域，交通便利、生活设施完善。
项目周边地区商业发达，有多条地铁和公交线路方便居民出行，周围有医院、学校、商场等配套设施。
2. 社区规模金色家园项目总占地面积约20万平方米，计划建设多个高层住宅楼和少量别墅。
总户数约1000户，可容纳3000多人居住。
3. 建筑设计金色家园力求将自然与现代化完美融合，建筑外观简洁大气，采用环保材料，注重节能减排。
每栋住宅楼都将配备景观花园和阳台，为居民提供绿色休闲空间。
4. 设施配套金色家园将打造一系列高品质的设施配套，包括社区健身中心、儿童乐园、室内游泳池、篮球场等。
居民可以在社区内享受便捷的生活服务，提高居住质量。
金色家园将引入智能化管理系统，实现对小区内安全、环境和能源的智能监控和管理。
居民可以通过手机APP实现远程控制和管理家里的电器设备，提高生活品质。
三、项目特色1. 环境特色金色家园项目周边绿化率高达40%，有大片的花草树木和人工湖泊，为居民提供了优美的自然环境。
社区内设有各类休闲娱乐设施，如篮球场、健身中心等，满足居民的生活需求。
2. 安全特色金色家园项目采用严密的安保系统，包括24小时监控、门禁系统和专业的安保队伍。
社区内设有消防通道和消防设备，保障居民的人身安全和财产安全。
金色家园引入智能化管理系统，为居民提供便捷的生活方式。
居民可以通过手机APP实现对家里的电器设备进行智能控制，随时随地调节室内温度、开关灯光等。
4. 社区活动金色家园将定期组织各类社区活动，如健身比赛、篮球赛、亲子活动等。
通过这些活动，居民之间可以建立更紧密的联系，增强社区的凝聚力。
四、销售与推广1. 销售策略金色家园的销售策略包括多渠道推广和多种销售方式。
万科金色家园-营销策划报告.doc
万科金色花园-营销策划报告一、项目研析（一）项目概况项目名称：万科金色家园项目性质：小高层（12F）和高层（18/31F）共计12栋开发商：南京万科置业有限公司区域位置：南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块建设周期：3年技术经济指标占地面积：59500㎡容积率：2.75建筑面积：141600㎡建筑密度：25.7%绿化率：52.3%（二）优势分析区域位置南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地，也是近年来全国发展最快、最有活力的城市之一。
本案位于汉中门外莫愁湖地区，距南京市中心——新街口仅两公里，基地北面是汉中门大街，西靠莫愁湖，东面是莫愁湖东路。
本案西侧两公里则是未来南京奥林匹克运动中心，地理位置十分优越。
道路交通本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米，今后随着实施建邺路西延工程，将从外秦淮河上架两座桥直通小区，一座桥将通过现在的北伞巷小学，宽24米；另外一座桥离水西门略远一些，位于南京二轻局仓库的北侧，届时小区居民进入市中心将变得更快捷。
同时，为了增强景观效果，在桥的西部对面将建起两块绿地，规划面积分别约为80×50平米和50×50平米。
本案目前周边交通配套非常便利。
规划中的南京地铁二号线将于2004年左右动工，将来的地铁汉中路站与本案基地非常接近，届时交通将更为便捷。
项目周边地区还规划了两条快速轨道交通：一是沿江东路的地铁四号线，途径河西地区，长8.4公里。
另一条是沿汉中西路从莫愁湖北侧经过的地铁三号线，长4.8公里。
发展前景令人乐观。
自然环境本案地块西面就是面积为30万平米的莫愁湖，并拥有近四分之一的千米湖岸线。
水景资源异常丰富，周边的地块较空旷，障碍物少，视野开阔，观湖景效果尤佳，是营造高档环境的理想地块。
结合绿化景观的渗透和融合，将会形成明显的社区景观优势，享受亲水社区的美妙情怀。
而且本案东侧临近秦淮河，秦淮河是唯一贯穿南京整个城市的水道，有着悠久的历史和美丽的传说，目前南京政府将把秦淮河整治成为无污染、游船穿梭，南京人民独享的黄金水道。
万科的营销策略
万科的营销策略万科作为中国房地产业的领军企业之一，一直以来都有着强大的营销策略。
以下是万科的营销策略。
第一，以客户为中心。
万科的营销策略始终以客户的需求和满意度为核心。
他们通过深入调研和市场分析，了解客户的购房需求和偏好，以此为基础开发出符合客户需求的产品。
同时，万科注重与客户的沟通和反馈，通过客户关系管理系统建立客户档案，跟进客户需求变化，并提供个性化的服务。
第二，差异化的产品定位。
万科在市场竞争中注重与其他竞争对手的区别化，通过独特的产品定位来吸引消费者的注意。
他们注重产品的品质和特色，并通过创新的设计和规划，在市场中创造独特的竞争优势。
例如，他们推出了“绿城”、“花园式”、“大平层”等产品系列，满足市场不同消费群体的需求。
第三，多渠道的销售模式。
万科通过多渠道的销售模式，将产品推广到更广泛的市场。
除了传统的销售渠道如房地产展示中心和销售代理商，万科还通过互联网和手机应用等新媒体渠道进行销售和宣传。
他们利用互联网平台，建立了全球最大的物业交易平台“万房”，为客户提供便利的购房体验。
第四，市场营销活动。
万科通过各种市场营销活动增强品牌知名度和形象。
他们经常组织各种促销活动如优惠购房、赠送礼品等，吸引客户前来购房。
此外，他们还会举办各种社区活动如健康跑、艺术展览等，提高社区居民的满意度和忠诚度。
第五，品牌建设和口碑营销。
万科注重品牌建设，通过精心策划和管理来塑造企业形象。
他们力求成为可靠、值得信赖的品牌，提供优质的产品和服务。
同时，万科注重口碑营销，通过客户的口碑和推荐来增加销售和市场份额。
综上所述，万科的营销策略以客户为中心，注重差异化的产品定位，采用多渠道的销售模式，开展市场营销活动，进行品牌建设和口碑营销。
这些策略的运用使万科在竞争激烈的房地产市场中保持了领先地位。
苏州万科金色家园房地产项目营销策略方案共81页
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
史上最强的市场资料万科金色家园推广策划案
第二，建立楼盘独特、统一的语言表述风格 目的：提升金色家园的广告辨别率，积累鲜明的 品牌个性。 语言风格：感性、前卫、时尚、有文化品味。
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
第三，为金色家园创造一个个性化的沟通符号。 目的：浓缩楼盘的价值形态，促进消费者对楼 盘的理解认识、接受与记忆。 沟通符号：金色家园LOGO+广告语图文组合。
商品定位
– 综合上述的分析，结合目标消费群分析，确定
金色家园的商品定位：
“时尚高档的现代都市居所”
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
三 、 沟通定位 COMMUNICATION POSITION
主要卖点 SELLING POINT
品牌优势 优越的地理位置 时尚小区规划
竞争势态 COMPETITOR
深圳市整体楼市竞争日趋激 烈，闲置面积呈扩大之势。
现代都市中时尚温馨的
居住空间
尽享都市繁华，满足都市时尚家庭 的消费心理，倡导优质生活新体验，
目标人群特点
TARGET A&U
• 文化品味高 • 习惯现代都市生活 • 对现代资讯把握能力强 • 会工作，会生活，属于
“雅皮士”一族
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
品牌效应：无论是发展商还是物业管理公司，万 科的品牌信心支持度在深圳首屈一指，消费者毫 无心理障碍；
生活便利：除了小区自身提供的购物、酒店等多 项生活便利设施，举步之遥的山姆会员店和华润 超市更是锦上添花；
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
3、劣势及推广障碍点
紧临繁忙的北环大道莲花路段，噪声污染势在难免； 深圳市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势。
万科金御华府结案总结_实现片区最高均价案例_世联案例
万科金御华府一期结案总结
实现片区最高均价案例
2008年4月
案例类型定性
PALACE
项目案例背景 地段：位于南海桂城东片区。片区已开发项目有万科金色家园、南海颐景园等，生活居住氛 围较好，由于临近广州，片区定位为广佛RBD商圈。 规模：项目建筑面积22万，将分三期开发，本案例将对于一期销售总结。
保利花园11月10 日认筹 南海颐景园推出 20套限价房 金地11月3日开 放样板房，11月 17日开盘 天湖郦都三期二 批开盘，17日加 推 保利花园11月17 日一期一批开盘
中海万锦豪 园7月20日 开盘 汇银奥园7 月21日开盘
佛山雅居乐 7月28日开 始认筹
万科集团 要求背景
在前期形象推广和产品定位上受限制，开盘 方式上受到较大影响。
形象的提升，树立万科系产品的豪宅新形象，同时万科客户线更趋丰富。 ——2008年1月21日实现均价11569元/平方米。 ——2008年1月21日面积销售率达到80.2%。
3
1 2
背景分析 目标回顾 策略验证 销售分析 合作公司评价
3 4 5
策略验证
PALACE
蓄客策略 形象策略 推广策略 展示策略
12月11日 人民银行、银监会联合下发了《关于加 强商业性房地产信贷管理的补充通知》，央行确定 第二套房贷款以家庭为单位。
政策背景
房贷加息频率
2007年爆发性加息，置业门槛提高，迅速降 温客户贷款热情，楼市转冷
9月 % 存贷 0.27 8月 存贷 0.27 % 。 0.18 % 存贷 7月 存贷 0.27 % 5月 存贷 0.27 % ,贷0.18 %
06.09 保利千灯湖一号公馆 218-282㎡620 套，均价9200元/㎡，开盘销售70% 08.25 万科金御华府 230-250 ㎡118套，均价12000元/㎡，开盘销售65.7%
万科金色家园营销推广方案(PPT 49张)
进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。9－10月份是 楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降 低销售风险，建议打“突击”战。
武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析
武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会
（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。
武汉市整体市场中观解读
€ 区域市场整体销售情况分析 € 汉口区域市场销售情况分析
中观解读之区域市场整体销售情况分析
07年主城区商品住宅销售走势：(单位：”套数“套 ， “均价“元/平方米)
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
W1. 由于地块关系，内部无自然景观配套 W2. 项目容积率高，舒适性程度降低 W3. 户型朝向不理想 W4. 轻轨铁路形成噪音可能 W5. 一期品质比较
Opportunities机会分析
O1. 中小户型产品市场紧俏 02. 根据国家政策设计的产品面积区间为市 场空缺，直接竞品项目较少
Threats威胁分析
武汉市整体市场宏观解读之经济环境
国民生产总值
2007年上半年的GDP总量为1424.72亿元，同比2006年同期增长15.1%。预计2007 年全市GDP增长幅度将在15%左右。
固定生产投资 1－9月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资 1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。 房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。
某地产金色家园广告推广策划
某地产金色家园广告推广策划1. 引言本文档旨在为某地产公司的金色家园项目提供一份全面的广告推广策划方案。
金色家园是该地产公司的一项重要房地产项目，通过科学、创新、高效的广告推广策略，可以帮助该项目提高知名度，吸引潜在客户，促进销售。
本文将从市场分析、目标客群、广告媒介选择以及策略实施等多个方面进行详细阐述。
2. 市场分析在进行广告推广策划之前，我们需要对所处市场进行全面分析，以便更好地了解目标客群和竞争对手情况。
2.1 目标市场•金色家园适合年轻家庭和年轻情侣，他们通常具有一定的经济实力，追求高品质的生活方式。
•目标市场集中在某市CBD和附近地区。
2.2 竞争对手分析•在某市，有几家知名的地产公司也推出了类似的高端房地产项目。
•我们需要在广告推广策略中巧妙地突出金色家园的特色和优势。
3. 目标客群基于市场分析结果，我们可以清晰地定义出金色家园的目标客群。
他们是： - 年轻家庭和年轻情侣，年龄在30-45岁之间。
- 有稳定的收入来源，愿意为舒适的生活环境付出一定的经济投入。
4. 广告媒介选择根据目标客群的特点，在选择广告媒介时需要考虑到以下几点：4.1 线上媒介•搜索引擎营销：在百度、谷歌等搜索引擎上购买关键词排名，提高金色家园的搜索曝光率。
•社交媒体广告：借助微信、微博、抖音等社交平台，通过定向广告投放以及精准营销，吸引潜在客户。
•在线房地产平台：在知名的房地产平台上发布金色家园项目的广告信息，增加项目的曝光度。
4.2 线下媒介•杂志、报纸广告：选择一些本地影响力较大的杂志和报纸，发布金色家园项目的广告，吸引目标客群的注意力。
•室外广告：在某市的重要交通节点、商业中心等地，设置金色家园的户外广告牌，增加项目的知名度。
•房地产展览会：参加当地的房地产展览会，通过展示模型、派发宣传册等方式，吸引潜在客户。
5. 策略实施基于市场分析和广告媒介选择的结果，我们制定了以下广告推广策略实施方案：5.1 线上策略•通过搜索引擎营销，购买相关关键词排名，提高金色家园在搜索引擎上的曝光度。
苏州万科金色家园项目客户调研报告
§ 住户至上：
§ 贴和高端群体生活需要的户型设计 § 负责而专业的物业服务
§ 便利生活
§ 城区地段 § 周边配套成熟（尤其关注商业配套和教育配套）
注： PPT文档演模板 表示消费者感知到的项目卖点
苏州万科沟通渠道
PPT文档演模板
苏州万科金色家园项目客户调研报告
结论和建议：主要的潜在客群及沟通利益点
§ 其次是“富贵之家——标签型”客群。该群体缺乏居住体验，对房 屋的关注多停留在展示体面层面。接受该楼盘是因为：
§ 小区入口气派，宽阔的入口大道以及大片的水景 § 地段周边生活配套成熟 § 知名开发商开发的高品质小区 § 户型设计体面而舒适
会所的作用需要开发商进行足够的教育宣传 电梯采用国际知名品牌
一方面，可以提升楼盘的档次 另一方面，可以减少部分没有高端房产居住体验的目标群体对于高层或小高层的顾虑 （他们有时会顾虑“电梯坏后上下不方便”）
简单整洁即可，不需要过于奢华
地下车库，车库到家不需要通过露天的场所 尽量做到人车分流，对人车人流的好处（如对在小区内玩耍的孩子更安全等）进
§ 若该楼盘的目标群体包含三类群体（城区回归型/标签型/孩子三 代），则建议适当降低装修标准（1200元/平方米）
PPT文档演模板
苏州万科金色家园项目客户调研报告
总体风格 地面 卫生间
厨房 储藏空间
结论和建议：精装修具体内容
现代简约风格的硬装修（因为容易搭配软装修；可以显得空间感更大）
偏好地板（更加暖和且更舒服），尤其偏好自然色系的地板（自然色 给人环保的感觉；深色系一旦落灰，很显眼，因此比较难打理）
§ 该楼盘针对“富贵之家——标签型”的沟通利益点：
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主力总价 （单价）
形象定位 客户定位
186万（13000）
古城西区国际一 线品牌精装社区 老城区为主、新 区为辅
100万（7400）
上塘河岸，新苏派 生活 老城区、老苏州为 主
130万（10000）
主城花园洋房、稀缺 知性美宅 老城区、老苏州人为 主
100万~250万
胥江景观大宅、城市 人文大家 老城区为主，新区为 辅
2005
板块高档房均价水平
典型项目
4800~5500
吴宫丽都、新港名城、锦宁阁
4300~4800
5500~8500
奥林花园、景运康家
天域、中茵皇冠
2006
板块高档房均价水平 典型项目
5800~8200 锦昌苑、御庭国际公寓、保利雅苑
5500~6800 云庭、中天品园
7000~11000 天域、玲珑湾
8月11日
12800 180-260万
9月23日
10000（装修1500） 100－120万
10月6日
12000（装修1800） 140万-220万 12738平米 15套（由底层买起） 50套 12天/15%来自花园洋房转 客 20组 短信、国庆期间人气积累
21355平米 11790.5平米 73% 88% 4套 10套 07年1月1日-8月初 30天 B+级以上168组 B+级以上80组 当月销售110套 当日销售85户 两次展会、四次报纸通栏、品牌发布会、 展示馆精装标准展示 电视VCR、体验之旅
中国地产商域网
高档公寓集中分布板块
环金鸡湖 板块
狮山路 板块
中国地产商域网
新区狮山路板块 板块房地产发展起步期 板块房地产飞速发展期 2006 6~7 年年 2001年
胥江西环板块 2003年 2007年 3~4 年
园区环金鸡湖板块 1999年 2005年 6~7 年
“这里在我公司与家之间，所以最适合我把父母安排这儿”
“劳动路好象有规划吧，现在有点乱”
“万科股票很稳，王石很厉害，是好公司”
“中天、鑫苑，那开发商不行，没名”
“周边房子都跌了，万科的房子也不会跌的”
中国地产商域网
地段已经被消费者认同，成功完成 了土地价值的诉求
中国地产商域网
万元高档公寓目前主要集中在新区、园区等外向型经济发达的新兴城区； 新兴城区在城区规划、生活环境等各方面体现科学合理、人性适居的优势； 政府大力发展房地产，引入国内一线开发品牌，培育了优良的竞争环境和成熟的消费群体； 地产品牌、精装品质、高科技含量成为衡量项目是否高档的标志； 占据稀缺资源成为提升高档公寓价值的关键因素
国内一线品牌 之前在苏没有精装房开发经验 现代，江景、园景、城景兼顾 幼儿园 精装高层、联排 150~180
产品呈现早
高尚生活会所
全面家居解决装修方案
户型特色
价格定位 装修标准 客户定位 上市时间
增加挑高休闲室等创新户型
186万~250万 1800、2000。全面家居解决 老城区为主、新区为辅 07年4月
40%~50%
2007 板块高档房均价水平 典型项目 8500~10000 新地国际公寓、国际公馆
40%~50%
7500~9500 金色家园、鑫苑景园
50%~60%
8500~14000 天域、瀚庭
注：价格已归为清水房价
自然资源、人文资源、配套资源的先天匮乏及后天的补给不 足很难支撑区域价格攀升
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万元精装公寓的概念
湖滨一号 15000 翰庭 17000 星湖国际 11000
中茵皇冠 25000 天域 17000 新天翔广场 10000
新地国际公寓 13000
双湖阵营
星屿仁恒 11000
朗诗国际街区 14000
狮山阵营
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身份标签：成熟地段、资源占有、优良品质
强化土地属性的实质稀缺价值 转非理性的地段优势为理性的项目品质
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城市外扩变迁图
胥江片区成熟稀缺的概念短期 将为世人所认知。
南部世贸、东部中海 港务路、船舶博物馆 城区地段土地价格/量 。。。。。
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土地稀缺价值在短时间内将会大市的引导下形成认知，剩下 的我们只是需要：
/
类似于名馨主语 城 新区为主
/
高档商贸居住 旗舰 老城区及外城 市
190万（15000）
五星香格里拉精装社区 外籍商务人士、外企高级 白领
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与XX的竞争策略就是 本案08年的最核心的营销策略
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金色家园 区位 西环路、劳动路高架，环境嘈杂
万科金色家园 08策略
2007.11
中国地产商域网
纲
要
回顾与发现 市场与竞争 消费者分析 品牌策略 传播策略 视觉表现
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回顾与发现
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花园洋房
1号楼
6号楼
上市时间
单价 总价 供应（总） 当时销 现在余 积累期 积累量 A表量 推广配合
主城住宅发展梯队分布
金阊新城
平江新城
西园路
西
环 路
干 三香路
沧 浪 新 城
将
路
第一梯队 第二梯队
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第三梯队
第一梯队 区域范围 ห้องสมุดไป่ตู้型项目 目前售价 干将路、三香路 新港名仕、瑞基花园 8500~10000
第二梯队 西环路、留园路、南门路 领袖江南、中天品园、云庭、鑫苑景园 7500~11000
90平米户型拼接，创新户型
100万~250万 2000~3000 老城区为主，新区为辅 08年下半年
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相对中海最核心的优势：上市时间早 竞争策略：把握目前本案入市、实景早于中海的时机，迅速在消费者心 目中树立古城第一个高档精装品质公寓的先声影响； 本案市区唯一会所、精装公寓实景体验、外立面的标签化作为辅助竞争 优势，而它们传递出来的核心是品质带出的价值，而这些价值也正是 树立古城精装高档公寓的标杆的有力武器；
目前男方经过努力打拼，事业稳定，女方工作安稳，步入休闲的中老年时代，爱子目前在南京读大学，有出国深造的打算
家庭年收入约50万，另有一辆奥迪车和两处房产（均在市区）； 男方比较忙，交际圈比较广而且接触中上层人士；女方生活相对简单，平时会参加社区活动上网看新闻； 一方比较清闲，有时间四处看房比较，比较保守理性，会考虑很久才作决定。
新港玉山路项目 长江路玉山路， 苏州乐园 38.4万总建、 1.7容积率
世贸新城项目 沧浪新城，
新地国际公寓 新区核心CBD狮山路，高 尚生活商务较配套齐全 14万方总建
西环路、劳动路， 西环路、西园路， 新老城区交界处 老城区闹中取静， 配套齐全 24万总建，容积 率1.8 13万总建，容积率 1.2
国内一线品牌
现代，江景、园景、 城景兼顾 精装高层、联排 河景驳岸，高尚生活 元素 150
本地知名企业
/ 花园洋房、小高 层、高层 / 115、140
国内一线品牌
现代，/ 高层 大型生活城 160
地方知名企业
现代、城市中心景观 超高层精装涉外公寓 商业群房、五星级酒店、 高级写字楼、涉外公寓 135~150
销售：花园洋房及小高层消化非常快速成功高层消化不好少部分归结于紧缩政策，核心 是高层积累时间及积累量严重不足 推广：花园洋房的形象非常成功，小高层的消化也多得益于前期的形象塑造 中国地产商域网 后期疲于应付上市抓客，公寓价值诉求阶段缺失，传播渠道组合不够丰富
花园洋房的形象塑造非常成功 不仅自身消化好，同时带动了小高 层的消化
喊出万科金色家园的优秀品质
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晟地玖园项目 鑫苑景园 中天品园
新地国际公寓
新港玉山路项目
中海胥江项目
世贸新城项目
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金色家园 区位
中天品园
鑫苑景园 西环路、北环路俩高 架，环境较差，配套 一般 10万总建，容积率2
中海胥江项目 桐泾路，胥江路，桐 泾公园，胥江 16.8万总建、3.5容 积率
07年主要依托万科品牌来演绎项目价值
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以上我们的发现正是2008年我们需要努力的方向……
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市场与竞争
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国内一线品牌
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创新情景美墅
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万元精装公寓
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身份标签之三
万科，一线号召力 品质，领先产品力
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症结所在
领导价格
领导产品
非领导地段
以地段强化项目的价值带来 的市场价格很难支撑销售 政策风暴将进一步打击非理 性投资消费
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解决之道
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消费者分析
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典型个案——洪先生夫妇
感性描述
国有企业改制搬迁下海经商的私营企业主。
原来一直住的回迁房
背景描述
夫妻两人都是苏州本地人，45岁左右。两人原本都是苏州老国有企业的职工。企业改制后，男方下海经商，女方继续留在国营厂工作。
中海胥江项目 紧邻胥江河和住宅区，环境较好
我们的优势显而易见
基本概况
开发商品牌 精装公寓经验 风格景观 社区配套 产品类型 主力面积
24万总建，容积率1.8
国内一线品牌 瀚庭实景，眼见为实 Deco、东南亚风情景观 鸿艺会打造国际一流会所 花园洋房、精装小高层、精装高层 140、170
16.8万总建、3.5容积率
基本概况
150万总建
开发商品牌
风格景观 产品类型 社区规划 主力面积
国内一线品牌
Deco、东南亚 风情景观 花园洋房、小高 层、高层 人性化规划，高 尚生活场地 140