不动产经营与管理重点整理
房产运营干货知识点总结
房产运营干货知识点总结一、市场调研分析1. 定位目标市场：从地理位置、人口结构、经济水平等多方面进行综合研究，确定目标客户群体。
2. 竞争对手分析：对周边同类型房产进行研究，了解其房源情况、定价策略、市场接受程度等，为自身房产的优势劣势做对比。
3. 政策环境研究：了解当地房地产政策，对房产运营有关税收、物业管理等方面的规定进行深入了解。
4. 环境评估：对房产所在区域的商业环境、配套设施、交通条件等进行评估，为开展运营提供依据。
二、产品设计与定位1. 房产规划：从房屋户型、装修风格、楼盘环境等方面进行规划设计，以满足目标客户的需求。
2. 定价策略：根据市场调研结果，制定适合目标客户的定价策略，同时不断跟进市场变化，及时调整定价策略。
3. 售后服务：建立完善的售后服务体系，包括物业管理、卫生环境维护、安全保障等，提高客户满意度和忠诚度。
4. 品牌宣传：建立自身的房产品牌形象，通过网络推广、平面宣传、口碑营销等方式进行品牌宣传，提升知名度和美誉度。
三、销售策略与渠道1. 多渠道销售：开发线上线下多种销售渠道，包括官网销售、线下实体店销售、房产中介合作等，扩大销售渠道，提高销售量。
2. 价格策略：根据客户需求和市场需求确定最合理的价格策略，制定促销活动、优惠政策等，吸引客户购买。
3. 专业销售团队：建立专业的销售团队，进行专门的销售培训，提高销售人员的专业素养和销售技巧。
4. 客户关系维护：建立完善的客户数据库，定期与客户进行沟通跟踪，提高客户忠诚度和复购率。
四、物业管理与维护1. 物业管理标准：建立规范的物业管理标准和流程，包括安全管理、环境维护、服务质量等，提升小区居民的生活品质。
2. 绿化环境维护：建立绿化环境维护机制，包括植被养护、景观维护、废品回收等，提升小区环境品质。
3. 安全保障措施：建立完善的安全防范措施，包括监控设备、安全巡逻等，提升小区的安全系数。
4. 服务质量管理：建立服务质量评估机制，对物业服务进行定期评估，及时改进服务不足之处。
不动产测量与管理复习重点
第一章绪论1.不动产的定义？房地产的概念？.1.不动产：是指土地、房屋、建筑物以及附着于或蕴含于其上的其他物。
2..房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。
狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。
这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地。
广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。
2.简述不动产管理的内容。
一是维护其所有制，保护不动产所有者和使用者的合法权益；二是将其充分合理地利用；三是贯彻、执行不动产的相关法律法规3.房地产交易包括哪三种形式？买卖、出租、抵押。
4.不动产测量的作用？ 1.管理方面2.经济管理3.法律方面第二章地籍测量1.全国各地对房地产转让形成了哪两种格局？2.地籍测量的定义。
地籍测量的具体内容？是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。
其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。
3.地籍调查是如何分类的？根据调查时间及任务的不同，分为初始地籍调查和变更地籍调查；按区域的功能不同，可分为农村地籍调查和城镇地籍调查地籍调查的核心是什么？地籍调查的核心是土地权属。
4．地籍调查的目的、内容和原则是什么？根本目的是为维护土地社会主义公有制，保护土地权属者的合法权益服务，并为制定土地政策与土地的合理利用等提供基础资料。
土地利用现状调查和城镇村庄地籍调查的主要目的是核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；通过地籍测量获得宗地、界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书和摸清我国的土地利用情况（包括数量、结构、分布等）奠定基础。
1、以财政目的为主的税收地籍调查，地籍调查的内容有两个：一是土地权利状况，即纳税人情况，包括姓名或单位名称、地址等。
二是计算赋税的依据，即需要纳税的土地类型、土地面积和土地等级等.2、产权地籍调查的内容a.土地权属者状况。
不动产管理主要内容及作用
不动产管理主要内容及作用【摘要】我国的土地、建筑物、构筑物等，只要是以固有的承载功能为各类产业提供发展空间的，统称其为不动资产，简称不动产。
当前，我国的城市发展规划中，有大量的不动产等待被优化、或被做其它用途。
探讨不动产管理的主要内容及其作用对加强我国不对产管理和产业发展具有重要意义。
【关键词】不动产；管理方法；管理内容；管理作用不动产作为一种大型投资，最典型的就是城市中存在的各类建筑物。
譬如写字楼、商铺、厂房等，也有仓库、物流中心等功能用处的资产。
作为人民生活生产中的一项重要资产,如何对不动产的信息进行管理，实现不动产的所有认证权，对于我国当前的不动产业发展具有非常重要的战略意义。
一、不动产登记管理的现状（一）内容杂，数量多随着我国的经济社会发展水平的提高、城镇化不断的扩大，我国不动产的种类、数量在飞速的扩大。
就当前我国的不动产内容，就包括了房屋建筑、土地资产、矿产资源等多种类型。
而每一种类型的不动产中，涉及内容广泛，包含数量众多，无论是对哪一项内容进行管理调查，都会产生大量的数据信息，这也是我国当前不动产管理的难点。
（二）重建设,轻管理当前我国的不动产管理并不重视其职责，面对我国数量愈来愈多、种类越来越杂的不动产种类类型，只有提高我国不动产的管理力度，深化我国的不动产管理，并且将其建设职责等信息进行完整有序的记录，才能够促进我国的不动产管理【1】。
二、不动产管理的主要内容随着我国的经济快速发展，城市化、城镇化，各种建筑建设成为当下城市发展中的基础型产业，房地产等与不动产紧密联系的产业迅速崛起。
这给我国的不动产管理工作带来了翻天覆地的变化，同时也给不动产管理行业带来了非常大的压力。
不过，压力和机遇往往都是并存的，想要让不动产管理行业进行高效率的发展，就需要对不动产管理的内容进行详细的了解。
我国的不动产管理内容主要分为以下两种：（一）行政管理。
不动产的管理内容主要分为两个方面，第一种就是行政管理。
不动产运营管理体系
不动产运营管理体系引言不动产运营管理体系是指对不动产开展全面的、系统的、科学的管理，旨在实现不动产的高效、稳定运营。
不动产运营管理体系以提高不动产的使用效益、增加不动产价值、保障使用者权益为目标，通过规范、科学的管理手段，全面提升不动产的管理水平和运营效果。
1. 不动产运营管理体系的意义不动产运营管理体系的确立具有以下重要意义：1.1 提升不动产使用效益通过合理的不动产配置、完善的运营管理，可以提高不动产的使用效益。
合理的不动产配置可以满足使用者的需求，提供高质量的使用环境，使使用者对不动产的满意度得到提升；完善的运营管理可以优化资源利用和服务品质，提高不动产的使用效率。
1.2 增加不动产价值通过科学的运营管理，可以增加不动产的价值。
合理的管理方式可以延长不动产的使用寿命，减少维修成本；科学的设施维护和更新可以提升不动产的品质和形象，提高不动产的市场价值。
1.3 保障使用者权益不动产运营管理体系的建立可以保障使用者的权益。
规范的服务流程和管理制度可以确保使用者的合法权益得到维护，提高使用者对不动产管理的信任度和满意度。
2. 不动产运营管理体系的要素不动产运营管理体系主要包含以下要素：2.1 组织结构不动产运营管理体系需要明确各级管理职责和权限，建立清晰的组织结构。
组织结构应符合不动产运营管理的需要，能够有效协调各个环节的工作，确保管理工作的顺利进行。
2.2 运营流程不动产运营管理体系需要规范不动产运营的各个环节，建立科学的运营流程。
运营流程应包括不动产租赁、设施管理、维护保养、投诉处理等环节，确保运营工作的有序进行。
2.3 人员管理不动产运营管理体系需要合理安排人员，并建立相应的管理制度。
人员管理应包括人员招聘、培训、考核等环节，确保人员具备相应的素质和能力，能够胜任不动产运营管理的各项工作。
2.4 设备设施不动产运营管理体系需要统一管理设备设施，确保其正常运转和良好状态。
设备设施管理应包括设备设施的购置、维修、更新等环节，确保不动产运营的需要得到满足。
房地产开发与经营重点整理DOC
房地产开发与经营重点整理DOC一、市场调研与定位在进行房地产开发之前，市场调研是至关重要的一步。
通过对市场需求、竞争对手、政策环境等因素的研究，能够帮助开发商找到项目的定位，并确定合适的产品类型、定价策略等。
案例分析：地区市场研究发现，该地区的住宅需求呈现多样化的趋势，包括不同户型、不同价格区间的需求。
开发商针对市场需求推出多元化的产品线，以满足不同层次的购房需求。
二、土地收购与合作土地是房地产开发的基础，较为常见的土地获取方式包括自行购地、招标竞价、与政府合作共同开发等。
选择恰当的土地获取方式，需要考虑经济效益、投资回报等因素。
案例分析：开发商在项目选址上采取与政府合作共同开发的方式，通过与政府合作，能够获取到更优质的土地资源，并能够获得政府方面的支持和政策优惠。
三、建筑设计与施工管理房地产项目的建筑设计对于产品的质量、功能和市场竞争力都具有重要影响。
同时，施工管理也是一个关键环节，需要注重质量控制、进度管理和成本控制等方面。
案例分析：开发商在建筑设计阶段注重产品差异化，运用绿色建筑技术，以提高产品的市场竞争力和可持续发展性。
在施工管理方面，引入先进的项目管理工具和技术，确保工程质量和进度的控制。
四、营销与销售营销和销售是房地产开发的重要环节，能够决定项目的销售业绩和市场占有率。
需要通过有效的营销策略，提升项目的知名度和吸引力，同时也要注重销售渠道、销售团队的管理和培养。
案例分析：开发商在营销上运用多种渠道，如线上线下结合、社交媒体推广等方式，提升项目的曝光度和品牌知名度。
销售团队通过专业培训，提升销售技巧和服务水平，以增加产品的销售量。
五、投资与风险管理案例分析：开发商在项目投资评估时，通过综合考虑市场风险、政策风险和市场回报等因素，进行风险评估和投资决策。
并合理规划资金筹措渠道，降低融资成本和风险。
总结：房地产开发与经营是一个复杂的过程，需要综合考虑市场需求、政策环境、施工管理、营销销售和投资风险等多个因素。
【不动产开发与经营】笔记总结
【重点掌握】·掌握房地产投资的种类、房地产直接投资和间接投资的概念。
·熟悉房地产投资的形式及利弊。
·了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
第一节房地产投资的种类一、按房地产开发程度划分·土地、在建工程、建成后的物业·【房地产开发】指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房以及进行物业管理的行为。
二、按建筑物用途划分·居住物业、商用物业、工业物业、酒店和休闲娱乐设施、特殊物业三、按投资主体划分·政府、非盈利机构投资和企业、个人投资四、按经济活动类型划分·土地开发投资、房地产开发活动、房地产经营（出租）活动第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性·投资者应重视对房地产所处宏观区位的研究二、寿命周期长·【经济寿命】指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。
·公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行和商业零售用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，农村建筑的经济寿命是25年。
·【自然寿命】指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
三、适应性·置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益，还能保持甚至提升所投资房地产的价值。
四、异质性·市场上不可能有两宗完全相同的房地产，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，而这种差异往往最终反映在租金水平和出租率方面。
五、政策影响性·房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。
房产运营知识点总结大全
房产运营知识点总结大全一、房产运营的基本概念1. 房产运营的定义：房产运营是指对房地产进行全面管理和运营，包括房产的市场推广、客户服务、租赁管理、物业管理、维修保养等工作。
2. 房产运营的目标：房产运营的目标是提高房产的价值，增加房产的盈利能力，从而达到持续增值的效果。
二、房产运营的重要工作1. 市场推广：房产运营需要进行有效的市场推广，吸引更多的客户来租赁或购买房产。
2. 客户服务：房产运营需要提供优质的客户服务，满足客户的需求，提高客户的满意度。
3. 租赁管理：房产运营需要进行租赁管理，包括签订租赁合同、收取租金、处理租户投诉等工作。
4. 物业管理：房产运营需要进行物业管理，包括保持房产的良好状态、维修保养、安全管理等工作。
三、房产运营的关键要素1. 项目规划：房产运营需要进行有效的项目规划，包括确定目标客户、制定市场推广策略、确定租金定价等工作。
2. 人才团队：房产运营需要建立高效的人才团队，包括市场营销人员、租赁管理员、物业管理人员等。
3. 客户关系：房产运营需要建立良好的客户关系，包括及时回应客户需求、定期进行客户满意度调查等。
4. 品质服务：房产运营需要提供高品质的服务，包括租户入住时的专业指导、定期的房屋保养、解决物业问题等。
四、房产运营的关键技能1. 市场营销：房产运营需要掌握市场营销的相关技能，包括有效的市场推广策略、网站推广、社交媒体营销等。
2. 客户服务：房产运营需要懂得如何提供优质的客户服务，包括与客户的有效沟通、解决客户问题等。
3. 租赁管理：房产运营需要掌握租赁管理的技能，包括合同签订、租金收取、租户维护等。
4. 物业管理：房产运营需要具备物业管理的技能，包括房屋的维修保养、安全管理、环境管理等。
五、房产运营的发展趋势1. 数据化运营：随着科技的发展，房产运营将越来越多地依靠数据分析和智能化技术进行运营管理。
2. 社交化管理：房产运营将越来越多地利用社交媒体进行客户服务和市场推广。
不动产管理考点
不动产管理考点一、名词解释不动产管理不动产管理是组织（包括政府）或个人以不动产为对象进行的计划、组织、控制等，以其达到对不动产资源有效利用目的的过程。
不动产所有权不动产所有权是动产所有权的对称。
以不动产为标的物的所有权。
不动产所有权的特点在于其移转必须采取特定的方式。
土地交易市场从狭义上讲，土地交易市场是指以土地做为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，土地交易市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。
土地调查土地调查是全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利用、有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供依据，促进经济社会全面协调可持续发展。
垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
绝对地租绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权的垄断所得到的地租。
土地利用指人类对土地自然属性的利用方式和目的意图，是一种动态过程。
土地储备土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。
土地产权是指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。
不动产市场从狭义上讲，不动产市场是指以不动产作为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，不动产市场是指不动产这种特殊商品在流通过程中发生的交换关系的总和。
土地的征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。
不动产经营广义上讲，它是不动产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括不动产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
区位区位是指人类行为活动的空间。
一、单选题知识点一：房屋产权的年限我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是年，工业用地年，商业用地年，综合用地年。
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第四章房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼乙级写字楼按房地产交易形式划分从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场）和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市场按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）;增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。
房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生（影响房地产的社会经济因素）原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势第五章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。
可行性研究的步骤接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告房地产市场分析的内容宏观因素分析,市场状况分析，相关因素分析房地产市场分析的基本方法市场数据的收集，对原始数据的加工分析，加工信息在房地产市场分析中的应用,房地产市场预测，定性预测定量预测房地产开发项目成本费用构成土地费用.包括:（1）土地使用权出让金、征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费前期工程费。
房屋开发费。
管理费。
销售费用财务费用其他费用不可预见费用税费财务评价的主要技术经济指标财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
FIRR是评估项目赢利性的基本指标计算公式(P16)£十尸閑用「=0J=D式中:-现金流入昭co--现金流出昴;-cd}f--项11在第十年的挣现金流.気F=0--项目开始的时间点-计斡期，即项目的开发或经营周期财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资被完全收回.财务内部收益率可以通过内插法求得・7I7*■F■—.■■■—1■*.-i■\NPV{\+\^PV.\当净现值为接近零的正值时的折现率--当净现值为接近零时负值时的折现率NPV}--采用低折现率时净现值的正值NPV2--采用髙折现率时净现值的负值内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率所求出的内部收益率与部门或行业基准收益率或目标收益率ic比较，当前者大于后者时，则认为项目在财务上是可以接受的财务净现值财务净现值是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标•它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和.计算公式为：FNPV=^(CI-CO)^l+/；.；=()式中:FNPV—-项目在起始时间点的财务净现值Ic—基准收益率或设定的目标收益率如果FNPV大于或等于0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的动态投资回收期动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于0或出现正值的年份即为投资回收终止的年份，其计算公式为：£口—")」1十”0动态投资回收期以年表示，其计算公式为：动态投瓷I叫收期=[累讣折现值开始出现止值邓I：数-I]上年累计折现值吃绝対值「1|/i诽净现金流呈的折现侑_在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。
项目的总开发成本一般包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用和其他费用成本收益率成本收益率等于开发投资项目竣工后正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比投资收益率投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比。
例题(5—1)某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5。
5。
建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3500元/平方米，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3。
5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为0。
5%、3。
0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平方米。
项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。
问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少解：1。
项目总开发价值(1)项目总建筑面积:4000X5。
5=22000平方米(2)标准层每层建筑面积(22000—4000X60%X4)/10=1240平方米(3)项目总销售收入：22000X12000=26400万元(4)销售税费:26400X6。
5%=1716万元(5)项目总开发价值:26400—1716=24600万元2。
项目总开发成本(1)土地成本：5000万元(2)建造成本：22000X3500=7700万元(3)专业人员费用:7700X8%=616万元(4)其他费用:460万元(5)管理费(5000+7700+616+460)X3.5%=482O16万元(6)财务费用：①上地费用利息:500DX[(1+13%/4)3>：]-1]-2128.80万兀②建造费川=专业费、其他费川r骨理费利息:(.7700+616+46O'+4S2.6)X「(1一〔注^一11=1161.98■万儿③融资费用：(2128.80+l：61.98)X1曲=32乩08万兀④财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08-3619.跖万兀(7)市场推:广披常售代理费用：2&<00X(0.5%+3,(fib)=史4万元项丨：开发成术总计T□OOO1-7V004-616+160+JB2.16+3619.86+924=18802.02万元3.开发商利润:2468418802.02=5881.98b元4.歼发商成本利润率划(5881.98/18802.02)X10091=31.2896(5—2)某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。
该地块规划允许建筑面积4500平方米。
开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年租金收入为450元/平方米，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%O开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造费用的12O5%,行政性收费等其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费用为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9O5%。
项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0O85O试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。
解：1.项冃总价值(1)项目可出租建筑面积;4500X0.85=3825Y方米(2｝项目每年净租金收入；3625x450=172.125万元心)项H总开发价值:172.125X(P/A f9.5%,4S.5)=17B9.637J7G2.项丨I总升发成本(1)匕地成本：425万尤(2)建造成本:4500X1000=450^'元<3)专业人员费用;450xl2.5%=56.25〔4)苴他裁用：60万元(5)管理费：(^125+450+56.25+60)疋玄0%=29.74万兀C6)财务费制①土地费用利息：425X[(1+17%)15X4-1]=120.56②建造专业人员费用、艮他跌用、管理费用利息：(450+56.25+60+29.74)X[(1+17%尸^一1]二5174万元融资费用:(120.55+51.74)X10%=17.23万元财务费用总汁;120.56+51.74+17.23=189.53万兀⑺市场推广及出和代理费用=172.125X20%=34.4377元项I】开发成本总计:424+52.65+29.74+1B9.53+34.43-1241.35万兀比开发商利润:1789.63-1241.35=548.28万儿4.开发商成本利润率为:548.28/1241.35X100%=44,17% (5-3)某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费和0.3%的其他费用。