收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
房地产成本法评估案例
房地产成本法评估案例一、案例背景某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。
该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。
二、成本法评估方法成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。
该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。
具体步骤如下：1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。
2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。
3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。
4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。
5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。
三、土地价值评估1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。
2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。
3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。
四、重建成本计算1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。
2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。
如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。
3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。
4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。
如电梯、空调等。
5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。
五、折旧计算1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。
房地产评估案例分析报告_1
房地产评估案例分析报告_1房地产评估案例分析报告房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析:一、受理评估业务1、评估目的:房地产抵押2、评估对象:(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二??九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二??九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
成本法评估房屋报告案例
成本法评估房屋报告案例成本法评估房屋报告是用于对房屋进行评估的一种方法。
下面是一个关于成本法评估房屋的案例。
某地一栋房屋需要进行评估。
这栋房屋是一栋三层楼的住宅，总建筑面积为200平方米。
房屋建成于1990年，使用了钢筋混凝土结构，外墙为砖混结构。
目前房屋的使用状态良好，无需进行大规模的维修。
首先，对该栋房屋进行建筑物评估。
根据房屋的建筑面积、建筑结构和使用年限等因素，确定了房屋的基准价格。
例如，每平方米的建筑造价为5000元。
根据房屋面积和基准价格，可以计算出该栋房屋的基准价值为100万元。
接下来，对该栋房屋进行设备和家具的评估。
通过调查和估算，确定了房屋内部的设备和家具总价值。
假设设备和家具的总价值为10万元。
然后，对该栋房屋进行土地评估。
土地评估主要考虑房屋所在地的土地价格和使用权。
根据当地的土地市场价格，估算出该栋房屋的土地价值为50万元。
最后，将建筑物价值、设备和家具价值以及土地价值加总，并减去折旧和磨损等因素，得出该栋房屋的评估价值。
假设折旧率为5%，则折旧金额为5万元。
假设磨损率为1%，则磨损金额为1万元。
将原价值100万元加上设备和家具价值10万元、土地价值50万元，再减去折旧金额5万元和磨损金额1万元，得出该栋房屋的评估价值为154万元。
综上所述，根据成本法评估房屋的方法，该栋房屋的评估价值为154万元。
该方法通过对房屋的建筑物、设备和家具以及土地进行评估，综合考虑了各项因素，得出了一个相对客观和准确的评估价值。
当然，成本法评估房屋还需要考虑一些其他因素，比如市场需求和供应情况、房屋所在地的地理位置和环境等。
这些因素也会对房屋的评估价值产生影响。
因此，在进行房屋评估时，需要进行充分的调查和研究，以准确地评估房屋的价值。
房地产估价方法在我国房地产估价中的应用.——以收益还原法为例
１ “ 收益还原法” 的含义及理论依据
收益还原法是预测估 价对 象未来收益 ，利用报酬率 、资 本化率 或收益乘数将未来收益转化 为价值 ，以得到估价对象
３ ． １ ． ３ 收益期和持有期的确定 收益期是指在预计正常市场和运 营状况下估价对象未来 可获取净收益的时间 ，即从估价对象价值时点起至不能获得
收益期或持有期 ；③计算未 来的预期收益 ；④确定报酬率 或
资本 化率 、收益乘数 ；⑤计算估 价对 象的收益价值。从估价 过程 中可以看 出，收益法主要依据估 价师对估 价对象未来收 益 能力 的预期和相关参数 的确定 ，因此其 结果 受估价人员主 观 因素和未来 不确定因素 的影 响比较 大 ，在实际的推广应用
估 价师要求较高 ，而且 由于房地产市场 的不稳定 ，估价人员 难 以根据风险确定具体数值 。 资本 化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格 的百分 比 ，它是 直接 根据市场上收益与价值 的关 系确定 ，虽 然可 以很好地反 映市 场的实际情况 ，但要求有较 多的与估 价
对 象 的 净 收 益 流 模 式 相 同 的 房 地 产 ，否 则 估 价 对 象 结 果
余年限结束 ，如果土地使用权不可续期 ，则估价对象价值 等 于以建筑物剩余经济寿命计算 的价值 ；如果土地使用权可 以 续期 ，则估价对象的经济寿命等于 以建筑物剩余经济寿命计 算的价值 加建筑物在收益期结束时点时的残值的折现值 。土
无形 收益 ，一般 以年为单位 ，假设 在年末发生 。 净收益的计算一般有两种方 法 ：一种 是根据营业收入计 算 ，例如 ：酒 店 、餐馆 、游乐场等 ；另一种则是通过 租赁收 入来计算 ，例 如 ：商场 、写字楼 、住宅等 。两种方法所 取用 的数据都是 未来发生 的，所 以具有不确定性 ，有的甚至波动 性很大 。因此 在房地产市场发展不稳定和估价人员 技术 不足
(完整word版)房地产估价报告-成本法
房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：*＊＊（中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二)《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三)房地产价格评估机构资质证书(四）营业执照（五)房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估.估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4，193.58m2。
估价对象均以划拨方式取得土地使用权.一、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4，400,430。
00元。
人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。
牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：**＊二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人：史宝吉、付英祥).六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助.参评房地产估价师：签字＊＊* ＊＊＊估价的假设和限制条件本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设：一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。
收益还原法实例
收益还原法具体测算过程(二）收益还原法测算过程（简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。
计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N]其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。
评估测算过程：1、测算有效毛收入（1）、测算租金价格（要进行简化）经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点，选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算过程见表1、2、3。
表1、编制比较因素条件说明表修正，区域因素及个别因素修正，列表如下：表3、编制比较因素系数及测算过程表估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。
（3）、有效出租面积或有效出租率说明估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。
（4）、空置率与租金损失情况分析估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。
（5）计算年有效毛收入年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合3、运营费用估价对象的正常运营所需税费用具体见下表：4、计算年净收益净收益=租金有效毛收入+其他收入-运营费用5、净收益变化趋势分析2007年以来,茂名市商铺类房地产价格一直呈上升态势,但租金价格相对增长较缓慢。
房地产估价报告实例(市场法_成本法_收益法)
特此函告！
武汉 XXXXXX 房地产评估有限责任公司(盖 章)：
法定代表人（盖章或签名）:
二 OO 七年六月二十八日
3
估价师声明
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见
和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系
7119.98
其它
6 钢混结构
7
14013.09
7590.72
其它
7 钢混结构
7
9250.07
5010.65
其它
8 钢混结构
7
11735.97
6357.24
其它
9 钢混结构
7
12666.91
6861.52
其它
合计
114646.51
62102.66
实际用途
学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓 学生公寓
7、一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清偿时，根据国家有关规 定的优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、 交易手续费、评估费、登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。
8、由于估价对象是整体中的部分，故本次估价以估价对象能合法享用及分摊该小区的 各项权益和各项配套服务设施为前提。
幢 号
结构
Hale Waihona Puke 房屋 总层数建 筑 面 积 (M2)
分摊土地使用权 面 积 (M2)
设计 用途
1 钢混结构
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篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取03。
D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数00。
E.因素修正(详见下表)比较因素修正表篇二:《房地产评估案例分析报告》房地产评估案例分析报告案例1以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产处于抵押权利状况进行评估。
分析一、受理评估业务1、评估目的房地产抵押2、评估对象(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林,杨兆刚.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.(2)周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.3、估价的时间:二○○九年五月十五日二、价值定义本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于二○○九年五月十五日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.3,本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.四、评估计算过程、(一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为1632平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2009年5月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为1816平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2009年5月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2009年5月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%. 装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。
4,编制因素比较修正系数表取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较法测算的市场价格:单价=(24267+21782+23527)÷3=23192元/m2总价=23192×3203÷10000=7453万元(二),采用收益还原法测算房地产市场价格1,月租金确定根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析,选取与估价对象最具相关性的实例,并分别进行实地查看,调查,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在36000元/ 套·月时有一定的市场竞争力,所以本报告按36000元/套·月租金进行测算.2,年有效租金收入的测算(1)估价对象的年租金毛收入为:36000×12=42万元(2)年有效租金收入根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况较好,年空置率按15天即0.5/12=17%计算,能客观反映估价对象在目前现状的市场环境中的正常租赁市场状况,考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的1%,则年有效租金收入为:42万×(1-17%)×(1-1%)=40.99万元3,客观运营费用税费根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号文)中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定,委估对象为个人出租居民住房,符合上文暂减规定,因此按5%房产税,营业税测算.A,房产税按年有效租金收入的5%计算.40.99万×5%=05万元B,两税一费(营业税,教育费附加,城市建设维护税)按年有效租金收入的5%计.40.99万×5%=25万元上述税费合计:05万+25万=3万元(2)物业维修费用根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的0%,则物业维修费为:40.99万×0%=0.41万元(3)物业管理费包括正常使用下的能源费,清洁费,以及员工工资,福利等费用,按年有效租金收入的0%计:40.99万×0%=0.82万元(4)其他费用如租赁代理费,印花税,不可预见费等费用,取有效租金收入的0%.40.99万×0%=0.41万元(5)年客观运营成本年客观运营成本=税费+物业维修费+物业管理费+其他费用=3万+0.41万+0.82万+0.41万=94万元4,净收益年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=40.99万-94万=305万元5,确定资本化率A,资本化率通过安全利率加上风险调整值的方法来求取.所谓安全利率,是指无风险的资本投资收益率,以一年期国债利率作为安全利率.考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下降,确定资本化率为5%.B,估价对象所在区域的环境较好,市场对该区域同类项目的需求较大,同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大,有替代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,综合权衡,估价人员假设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态.6,完整产权条件下的房地产市场价格p=a/r×[1-1/(1+r)n]其中:p:房地产市场价格a:年净收益(305万元/年)r:资本化率(5%)n:收益年限(按剩余土地使用年限600 年计)根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产市场价格为7384万元人民币,单价为23046元/m三,最终结果采用市场比较法和收益法测算的结果估价方法市场比较法收益法总价(万元)7453 7384单价(元/ m2)23192 23046市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值,因此,本报告利用权重法取得最终结果:权重值:市场比较法:0.6收益还原法:0.4总价=7453万×0.6+7384万×0.4=7465万元单价=7465×10000÷3203=23133 元根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值.现状产权及权利状况条件下房地产的价格为:房地产总价=7465×10000-2112541=5313959元房地产单价=5313959÷3203=16553元/平方米案例2评估对象为陆建有限公司位于河南省洛阳市西苑桥工业用途房地产（土地为出让）。