房地产策划知识价格表制作及公式
房地产策划知识价格表制作及公式
> 开发商回馈意见之后，对价格的平面差及层差都要进行调整 开发商认为不合理的地方，原因是否合理？
第一步
比较项目的选取
就海口而言，如果是旅游度假项目。选取对比项目则是在其价值 点相似的项目上。如果是刚需型或者改善型物业，应以同区域内 在售项目为主进行比较。对比项目选取的同时，要确定相对比项 目的参考价值度即参考值（参考值比例相加等于100%）。相似度 越高参考值越越高。
项目名称
比值
销售均价 （元/㎡）
> 所以，制作价格表过程中，如果是经验非常丰富的策划。可以直接制定各类型 单位的差价直接形成价格体系。具体看EXCEL表格操作
价格最终成果
1. 价格表两份（实收一份、面价一份） 2. 价格说明PPT（阐述价格体系，总体、楼栋、平面差、层差） 3. 楼栋均价分布图 4. 户型均价分布图
开发商关注点
B项目 110 70 60 90 86
C项目 100 80 80 90 89
D项目 120 90 120 90 108
计算方法：地段参考值*分数+户型参考值*分数···············
比较法计算方式（第二步计算对比均价）
例子：市中心小户型
项目名称 本项目
比值
-
销售均价 （元/㎡）
X
综合分数 100
本项目 -
X
A项目 40%
10000
B项目 30%
9000
C项目 20%
房地产定价策略及价格表制作
高价策略
短时间内赚取暴 利，销量和市场 占有率无法相对 提高。“银子要 卖金子价”
中价策略
适用于市场状况 较为稳定的区域 楼盘，希望保持 其市场占有率。 “金是金银是银 一定要买个实价”
定价策略：
动态定价策略是指一个楼盘从开始预售到全 部售完为止全过程采取的价格策略
在楼盘销售中，开盘 定价是最为关键的一 步。房地产价格是与 产品、市场、销售、 形象、宣传推广互动 的策略，需要依阶段 性营销目标不同而调 整，对新推楼盘来说， 是低价开盘，以后逐 渐走向高好呢？还是 高价开盘，待完成初 步销售目标后再低价 清货好呢？
是指企业在销售商品时，根据商品的不同用途、不同交易对 象采用不同的价格的一种定价策略。
用户心理定价策略：
根据客户求廉、求吉等购房心理，对销售价格进行微调，以加快销售或 取得更大的效益
尾数定价
整数定价
习惯心态 定价
小 结：
在什么样的基础之上 进行价格的制定，以 及定价目标的清晰确 立，对价格的制定起 着决定性的指导作用！
在某些特殊时期，企业也 需要制定其他的定价目标， 例如：当市场行情急转直 下时，企业也要以保本销 售或尽快脱手变现为定价 目标，为了应对竞争对手 的挑战，企业也可能牺牲 局部利益以抑制对手为定 价目标！
定价策略及价格表的制作
供稿部门：营销部 2011-10-26
1 前言 价格策略解析
2 定价目标 定价基础及目标
3 定价策略 定价原则及策略
4 定价方法 定价方法的合理选择
5 价格表制作 价格表生成及验证
6 调价策略 价格调整策略
PART 1
前言
价格策略的含义：
价格策略是指地产商为了实现一定 的营销目标而协调处理各种价格关 系的活动！ 价格策略是整个地产营销活动中极 其重要的一环，它不仅包括价格的 制定、定价技巧的运用，同时也包 括在一定营销条件下，为了实现地 产商预期的营销目标而协调配合营 销组合的其他有关方面，并在实施 过程中不断修正价格策略的全过程！
房地产估价计算法及公式
1．2房地产的概念建筑密度%=建筑基底总面积×100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数容积率=建筑密度×建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性=房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.标定价格：政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下,于某一估价期日的土地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格.房屋重置价格：某一基准日期,不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润.房地价格=土地价格＋建筑物价格土地价格=房地价格—建筑物价格建筑物价格=房地价格—土地价格楼面地价=土地总价总建筑面积楼面地价=土地总价×土地总面积=土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿补地价=改变后的地价—改变前的地价补地价（单价）=现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率补地价总价=补地价单价×土地总面积补地价单价=原楼面地价×现容积率—原容积率补地价单价=原容积率下的土地单价×现容积率—原容积率原容积率4．4建立价格可比基础建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积套内使用面积1公顷＝10000平方米1亩＝666.67平方米1平方英尺＝0.09290304平方米1坪＝3.30579平方米平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304平方米下的价格＝坪下的价格÷3.305794．5交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格×1＝可比实例正常市场价格1±S%或者：可比实例成交价格×100＝可比实例正常市场价格100±S%上式中,1或100是交易情况修正系数1±S%100±S%采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格×1±T％＝可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格×100±T/100＝可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率期数＝可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率×期数＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格×1＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R%可比实例在其房地产状况下的价格×100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R可比实例在其房地产状况下的价格×100/＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×100/×/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×1±S%×1±R%＝可比实例成交价格×1±T%或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1×1±T%×1或者∶1±S%1±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100×100±T×100100±S100100±R百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数估价对象价格×1±S%±R%＝可比实例成交价格×1±T%或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1±T%或者∶1±S%±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100±T100±S±R差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费计算基数＝土地取得成本＋开发成本,即：直接成本利润率＝开发利润/土地取得成本＋开发成本计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率,即：成本利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用计算基数＝开发完成后的房地产价值售价,相应的利润率可称为销售利润率,即:销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%新开发区某宗土地的单价=取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润/用地总面积×开发完成后可转让面积的比率×用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积比率×该荒地总面积新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C1—R/N上式中：Di——第i年的折旧额.D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；C—S——称为折旧基数；年折旧率d=D/C×100％=C—S/C×N×100％=1—R/N×100％有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝C—St/N＝C1—Rt/N直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—C—St/N＝c1—1—Rt/N上式中：Et——建筑物的折旧总额；V——建筑物的现值；C—S——称为折旧基数；成新折扣法V=C＋q式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率%；用直线法计算成新率的公式为：q＝1—1—Rt/N×100％当R＝0时,q＝1—t/N×100％＝1—1—RN—n/N×100％＝t/N×100％＝1—1—Rt/t＋n×100％＝n/t＋n×100％建筑物经济寿命＝1/年折旧率修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—无效成本＋超额持有成本5．6成本应用中涉及的有关规定年折旧额＝原价×1—残值率/耐用年限6．1收益法的基本原理地价＝年地租×购买年地价＝地租/利息率某笔资金×利率＝房地产的净收益房地产价格＝房地产的净收益/利率6．2报酬资本化法的公式V=A1/1＋Y1＋A2/1＋Y1×1＋Y2＋…＋An/1＋Y1×1＋Y2…×1＋YnV=A1/1＋Y＋A2/1＋Y2＋A3/1＋Y3＋…＋An/1＋YnA末＝A初1＋YV=A/Y1—1/1＋YnV=A/YKn=1—1/1＋Yn=1＋Yn—1/1＋YnV70=V∞×K70V50=V∞×K50V∞=V50/K50V40=V40×K40/K50Vn=VN×Kn/KN=VN×1＋Y×1＋Yn—1/1＋Y—1Vn=A/Yn〔1—1/1＋Ynn〕或VN=A/YN〔1—1/1＋YNN〕以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；n—收益年限；A1,A2…An—第n期净收益；Y1,Y2…Yn—第Y期报酬率折现率收益期限为有限年的公式:式中t为净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式:净收益按一定数额递增有限年V=A/Y+b/Y2×1—1/1+Yn—b/Y×n/1+Yn未来第n年为A十n—1b收益年限为无限年V=A/Y+b/Y2净收益按一定数额递减有限年V=A/Y—b/Y2×1—1/1+Yn+b/Y×n/1+Yn未来第n年为A—n—1bn≤A/b+1净收益按一定比率递增有限年V=A/Y—g×1—1+g/1+Yn未来第n年为A1+gn—1无限年V=A/Y—g净收益按一定比率递减有限年V=A/Y+g×1—1—g/1+Yn未来第n年为A1—gn—1无限年V=A/Y+g以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；b—净收益逐年递增减的数额；g—净收益逐年递减的比率；净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE,收益年限为有限年公式为:V=I/Y—gI×1—1＋gI/1＋Yn—E/Y—gE×1—1＋gE/1＋Yn上式中：I—有效毛收入；E—运营费用；gI—逐年递增的比率；gE—逐年递增的比率；预知未来若干年后的价格的公式：如果净收益每年不变为A,则公式为:V=A/Y1—1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定数额递增,则公式为:V=A/Y＋b/Y21—1/1＋Yt—b/Y×t/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定数额递减,则公式为:V=A/Y—g1—1＋g/1＋Yt＋b/Y×t/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定比率递增,则公式为:V=A/Y—g1—1＋g/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定比率递减,则公式为:V=A/Y＋g1—1＋g/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果难以预测未来的价格公式为:V=A1＋Yt—1/Y1＋Yt—1＋△=A/Y—△×Y/1＋Yt—1=A/Y—△a上式中：a—偿债基金系数；A—净收益；V—房地产收益价格又称现值；Y—报酬率折现率；△—增值率；6．3净收益潜在毛收入PGI；有效毛收入EGI；净运营收益NOI；税前现金流量PTCF；运营费用率OER 税后现金流量ATCF；净收益率NIR净收益率＝1—运营费用率净收益＝潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用＝有效毛收入—运营费用运营费用,不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值一承租人权益的价值6．4报酬率报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿一投资带来的优惠6．5直接资本化法资本化率＝年收益/价格V＝NOI/R上式中：V—房地产价值；NOI—房地产未来第一年的净收益；R—资本化率；收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,即：收益乘数＝价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值＝年收益×收益乘数房地产价值＝毛租金×毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数,即:毛租金乘数＝价格/毛租金毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”V＝PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数,即:PGIM=V/PGIV＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数,即:EGIM=V/EGIV＝NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数,即:NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系,通常很少直接采用净收益乘数法形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式,即:V=NOI/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM因为NIR=1—OER所以Ro=1—OER/EGIM上述公式的来源是：因为Ro=NOI/V所以,将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入EGl 得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro—综合资本化率；OER—运营费用；V—房产价格；NIR—净收益率；EGIM—有效毛收入乘数；NOI—某一年的净收益；在净收益每年不变且持续无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y1—1/1＋YnR=Y/1—1/1＋Yn在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/1＋Yt—1或R=Y—△×Y/1＋Yt—16.6投资组合和剩余技术式中：Ro—综合资本化率；RL—土地资本化率；RB—建筑物资本化率；VL—土地价值；VB—建筑物价值；V—土地价值占房地价值的比率；B—建筑物价值占房地价值的比率,L＋B＝100％；Ro=VL×RL＋VB×RB/VL＋VBRL=VL＋VBRO—VB×RB/VLRB=VL＋VBRO—VL×RL/VBRo＝L×RL＋B×RBRo＝L×RL＋1—LRBRo＝1—BRL＋B×RB抵押贷款常数的计算公式为：Ro=M×RM＋1—M×RE在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM×1＋YMn/1＋YMn—1=YM＋YM/1＋YMn—1式中：RM—抵押贷款常数；YM—抵押贷款报酬率,即抵押贷款利率i；n—抵押贷款期限；房地产的价格＝抵押贷款金额＋自有资金额房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式为:VL=AO—VB×RB/RL直接资本化法的建筑物剩余技术公式为:VB=AO—VL×RL/RB上式中：VL—土地价值；AO—土地与地上建筑物共同产生的净收益；VB—建筑物价值；RB—建筑物资本化率；RL—土地资本化率；直接资本化法的自由资金剩余技术公式为:VE=AO—VM×RM/RE直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为:VM=AO—VE×RE/RM上式中：VE—自有资金权益价值；AO—房地产净收益；VM—抵押贷款金额；RM—抵押贷款常数；RE—自有资金资本化率；6.7净收益与资本化率的匹配①由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率②由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率③由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率④由房地收益单独求取土地价格：土地价格=房地净收益—建筑物净收益/土地资本化率土地价格=房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率/土地资本化率土地价格=房地净收益/综合资本化率—建筑物价格⑤由房地收益单独求取建筑物价格：建筑物价格=房地净收益—土地净收益/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益—土地价格×土地资本化率/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益/综合资本化率—土地价格7．2假设开发法的基本公式待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费适用于开发完成后出售的公式：V＝VP—C适用于开发完成后出租、营业的公式：V＝VR—C上式中:V—待开发房地产的价值;VP—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；VC—应扣除项目VR—用收益法测算的开发完成后的房地产价值；7．4假设开发法计算中各项的求取利率＝单位时间内的利息/本金×100％I＝P×i×nF＝P1＋i×n复利的本利和计算公式为：F＝P1＋in复利的总利息计算公式为：I＝P1十in—1在名义利率下的本利和为：F＝P1＋r／mn×m在名义利率下的一年末本利和为：F＝P1＋r／mm假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F＝P1＋i令一年末名义利率与实际利率的本利和相等,即P1＋i=P1＋r/mm得出i＝1＋r/mm—1名义利率与实际利率的关系,还可以通过利率的计算公式得出,即i=F—P/P=P1＋r/mm—P/P=1＋r/mm—1上7.4式中：i—利率;n—计息周期数;I—总利息;F—计息期末的本利和;r—名义年利率;m—一年中计息m次;r／m—每次计息的利率;P—本金;8．2数学曲线似合法Y＝a＋bXa=∑Y—b×∑X/Nb=N×∑XY—∑X×∑Y/N×∑X2—∑X2当∑X=0时,a=∑Y/Nb=∑XY/∑X2上式中：Y—各期的房地产价格;X—时间;a,b—为末知参数;N—时间序列的项数;8．3平均增减量法Vi＝Po十d×id=P1—Po＋P2—P1＋…＋Pi—Pi—1＋…＋Pn—Pn—1/n=Pn—P0/n上式中：Vi—第i期房地产价格的趋势值;i—时期序数;Po—基期增减量的平均数;d—逐期增减量的平均数;Pi—第i期房地产价格的实际值;8．4平均发展速度法Vi=P0×tit=P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi—1×…×Pn/Pn—11/n=Pn/P01/n上式中：t—平均发展速度;8．6指数修匀法下式中：Vi—第i期的预测值;Pi—第i期的实测值;Vi+1—第i＋1期的预测值;a—修匀常数,0≤a≤1公式为：Vi+1=Vi＋aPi—Vi=aPi＋1—aViVi+1=aPi＋1—aViVi+1=Vi＋aPi—Vi9．1路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度英尺255075100125150175200四三二一法则%403020109876单独深度价格修正率%403020109876累计深度价格修正率%407090100109117124130平均深度价格修正率%1604014035120301002587.221.878.019.570.817.765.016.25平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度9．1．7路线价法计算公式以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例①一面临街矩形土地价值的计算公式：V单价=u×dυV总价=u×dυ×f×d上式中:V—土地价值;u—路线价;dυ—临街深度价格修正率;f—临街宽度;d—临街深度②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：V总价=uo×dυo×f×do＋u1×dυ1×f×d—doV单价=uo×dυo×do＋u1×dυ1×d—do/d上式中:V—土地价值;uo—前街路线价;dυo—前街临街深度价格修正率;f—临街宽度;d—总深度;do—前街影响深度;υ1—后街路线价;dυ1—后街临街深度价格修正率;③矩形街角地价值的计算公式：V单价=uo×dυo＋u1×dυ1×tV总价=uo×dυo＋u1×dυ1×t×f×d上式中:V—土地价值;uo—正街路线价;dυo—正街临街深度价格修正率;υ1—旁街路线价;dυ1—旁街临街深度价格修正率;t—旁街影响加价率;f—临街宽度;d—临街深度;④三角形土地价值的计算公式：V单价=u×dυ×hV总价=u×dυ×h×f×d÷2上式中:V—土地价值;u—路线价;dυ—临街深度价格修正率;h—三角形土地价格修正率; f—临街宽度;d—临街深度;⑤其他形状土地价值的计算.通常是先将其划分为矩形、三角形土地,然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减9．4高层建筑地价分摊的方法①按建筑面积进行分摊某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积②按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值③按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值—该部分的建筑物价值/房地总价值—建筑物总价值某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值地价＝地租/利息率地租量＝农产品的市场价格—农产品的销售税费一农产品的生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者的利润地。
楼盘营销费用预算表模板带公式(房产类)
0 #REF! 0 0 0 50000 40000 5000 95000 170000 170000 0 0 0 0 0 27000 0 0 27000 2000 2000 0 0 443820
2023年上半年 2023年01季
金额
金额
预算数
预算数
0
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0
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30000
30000
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5500
5500
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32000
57000
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154500
154500
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21000
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21000
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交楼费用合计
销售代理佣金及奖金
销售代理费及佣金 自销团队佣金
自销团队奖金
销售代理费及佣金合计
拓客费
渠道拓客费
佣金奖励（除佣金） Nhomakorabea渠道拓客费合计
房地产估价基础与实务所有公式
房地产估价基础与实务所有公式以下是为您生成的关于“房地产估价基础与实务所有公式”的文章：咱先来说说房地产估价这档子事儿，这可关系到不少人的大买卖。
要说这房地产估价，里面的公式那可真是不少，一个一个弄明白，才能心里有底，不被忽悠。
咱先从最基本的开始，像成本法里的公式。
成本法简单来说，就是算算盖这房子花了多少钱。
这其中就有一个重要的公式：房地产价格 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润。
就比如说，有一块地，买的时候花了 50 万，盖房子花了 100 万，管理费用、销售费用啥的加起来 20 万，利息 10 万，税费 15 万，开发商还想赚 25 万。
那这房子的价格就得是 50 + 100 + 20 + 10 + 15 + 25 = 220 万。
再来说说市场比较法，这就好比咱去菜市场买菜，货比三家。
公式是：估价对象价格 = 可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
我给您举个例子啊，好比有个房子 A 卖了 150 万，但是它的交易情况有点特殊，比如急着出手，所以得修正一下，修正系数是 0.9。
然后呢，这是半年前卖的，这段时间房价涨了，交易日期修正系数是 1.1。
它所在的区域比咱要估价的房子稍微差点，区域因素修正系数 0.9，个别因素也有点差别，修正系数 0.95。
那咱要估价的房子价格大概就是150×0.9×1.1×0.9×0.95 ≈ 135 万。
还有收益法，这个就像是算一笔长期的投资回报。
公式是：房地产价值 = 净收益 / 资本化率。
比如说有个商铺，每年净赚 10 万，经过分析，资本化率定在 8%，那这商铺的价值就是 10÷8% = 125 万。
这些公式看着可能有点头疼，但只要咱多琢磨琢磨，多结合实际例子，其实也不难。
房地产丨住宅、商业楼盘价格表构成(价格表分解)
价格表架构—层差（纵向差）
Ⅰ园景:高-中-低
Ⅱ远景：中-高-低
29
28
30
27
30
26
30
低 25
30
24
30
低
23
30
22
30
21
30
20
30
19
50
18
50
17
50
中 16
50
15
50
高
14
50
13
50
12
50
11
50
10
80
9
80
高
8
80
7 100
6 100
中
5 100
4
0
坚持不懈 直至成功
视野、噪音、面积、户型格局等。
层差
不同楼层之间的差价，层差的最素主要
为产品类型，受远景、园景等影响度！
一栋楼中每套房子的单价构成中，基准价是全部相 等的，不同之处在于每套房子的平面差和层差的不 同，最终形成每套房子的不同单价。
坚持不懈 直至成功
公式
底价（=基准价+层差+户型差）
价格表的制定
2019年9月
价格表的重要性
在房地产销售的过程中，项目的畅销与滞销跟价格的关系是最大。 从价格表的制作中，很容易就看出一个操盘人员的专业功底以及操盘思路。
坚持不懈 直至成功
价格表制定的两大关键点
1、核心均价的形成
项目的均价定位是一个关键并且棘手的问题，价格定高了市场无法接受，价格定低了开发商又损失利润。所 以在制定均价时，首先得确定定价的目标和定价的依据，然后根据目标和依据确定定价方法和策略。
房地产项目价格策略即价格表制作方法
商业定价原则：租金还原法（基础）+溢价因素
平均商业租金水平
产品本身带来的溢价 主力店带来的溢价 营销推广带来的溢价
案例
•背景
一个陌生区，一个大盘总建筑面积 40万，第一期启动6万，周边销售 价格3000元， 本项目主要为高层, 但区域内多层好买,启动区价格策略 ?
半年后，该区域成熟了， 周边均 价已经实现3700元，而本项目半年 无产品销售,此时定价思路怎么做?
•1、价格策略
•均价入市 •1、均价不高于市场预期，逐步抬升； •2、均价明显高于市场预期； •3、均价与市场预期吻合；
•1、价格策略
•价格体系 •1、扁平化的价格体系； •2、拉长型的价格体系； •3、目标导向，非合理的价格体系；
•2、关于定价
•定价的定 义 ➢定价是从客户的角度，精确衡量一个产品价值的过程 ➢定价是一种艺术，一种高风险的“赌博”
•价格表的 制定过程
•价格表制作过程
•总体均价制定 •各层价差制定 •临街与背街价差制定 •同层价差制定 •折扣率及销售促销折算 •价格表完成
•价格验证
•3、价格表的制定
•成表因素
•住宅
价格制定考虑因素： 景观 朝向 视野 户型结构 采光 面积大小 通风 噪音
•商业
价格制定考虑因素： 项目整体位置 临街面状况 楼层状况 与主力店关系 铺面与交通关系 铺位面积 层高 使用率 进深比
•项目条件
卖点1：是有个8万平米的市政公园 ，开发商加投入80元/平米的投入可以 为小区使用；
卖点2：本项目赠送面积平均达到 15%；
•2、关于定价
•定价的思 路
•市场分析 •项目解析
•客户分析
•项目定价策 略
房地产住宅价格表的制作
次卧（15%）
厨卫（5%）
朝向(日照\通风)
单边户型一般比中间户型高1-2%
客餐厅（50%）
主卧（25%）
次卧（15%）
厨卫（10%）
电梯间采光通风
0-1%
噪声灰尘
0-10% 需考虑是否采取了隔音措施
客餐厅
0-3%
主卧
0-3%
次卧
0-2%
厨卫
0-0.5%
阳台入户花园
0-1%
其他调整
户型面积调整
0-2% 小户型建造成本相对较高，可提高单价
户内过道合理性
0-1% 有没浪费现象
入户门私密性
0-3% 是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等
实用率
最大与最小实用率之差
户梯比
0-1%
景观视野
看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观0
客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）
主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）
=0.977×0.999×0.988
≈0.9643
=0.964(取整到小数点后3位)
付款方式及优惠(实例)： 一次性付款：96折(R一次性），假设占15%（P一次性） 银行按揭：98折（R按揭），假设占85%（P按揭） 关系户：额外99折（R关系），假设占10%（P关系） 销售前期：额外97折（R前期），假定销售率为40%（P前期） 注：销售中后期促销优惠也应考虑进去
价格走势图(均价5000)
5,500
高层无景观，楼距小， 应压低其价格（此曲 线不合理）
低层看园林 可拉高其价格
5,000
中层景观一般， 视野较窄，价格 不能高
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价格表制定（系数法）
> 评分表格
权重
户型 30% 景观 40% 朝向 30% 综合分数
A户型3F2T2W 120㎡ 100 100 60 88
B户型2F2T1W 85㎡ 80 80 100 86
C户型2F2T1W 85㎡ 80 80 100 86
D户型3F2T2W 120㎡ 100 80 60 80
因数 地段 户型 朝向 景观 合计
参考值
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比较加权法制定方式
第三步
比较因数参考值分配
比较因素可以选取很多，但是选择再多的 参考因素。所有因素的参考值相加都必须 是100%。例如项目是市中心小户型物业， 其参考因数为地段、户型、朝向及园林四 个。分配值可以为地段（40%）、户型 （30%）、朝向（20%）、景观（10%）。
因数 地段 户型 朝向 景观 合计
参考值 40% 30% 20% 10% 100%
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比较法计算方式（第一步计算对比项目综合分数）
例子：市中心小户型 因数 参考值 地段 40% 户型 30% 朝向 20% 景观 10% 合计 100%
本项目 100 100 100 100 100
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价格表制定（系数法）
> 制作价格表步奏 价格表板式制定 1. 房号、楼层、建筑面积、套内面积、套数、单价、总价 2. 楼栋价格汇总表 3. 价格区间表 EXCEL公式 1. 锁定符号$ 2. 末尾数清零公式round（roundup、rounddown） 3. 计数公式count，countif（计数及帅选总价区间段） 4. 最大最小值筛选max、min公式
项目名称
比值
销售均价 （元/㎡）
本项目 -
X
A项目 40%
10000
B项目 30%
9000
C项目 20%
9500
D项目 10%
15000
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比较加权法制定方式
第二步
比较因素确定
先确定要比什么，项目要比的因素可以很 多，但是找准比较的因素是非常重要，这 样才能较为客观的进行比较，使最后的结 果趋于合理。在比较因数选取前，先要确 定自身项目是卖什么？位置、景观、户型、 配套、交通、园林、建筑质量还是密度。
综合折扣返算方式：实收价*（1+0.075）or实收价/0.925
> 其他优惠返算：1万抵2万，5万抵10万。
直接加或者通过套均价返算成折扣。（项目总金额/总套数=套均价）
5万/100万套均=0.05（95折）
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价格制作（经验法）
> 开发商调整价格的时候往往有经验的操盘者会拿着总平图看种户型的差价。对 于整份价格表的系数体系不会关心。对价格表给出的调整意见也不是从系数角 度出发，而是直接的说上调****元/平方米。
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价格表制定（系数法）
> 系数法的价格表制作与均价推导有相似之处，形式都是通过打分计算综合分数 来判断各种户型的均价
> 第一步确定评价因数（户型、朝向、景观。。。。。） > 第二步确定平面差（爬楼打分计算综合价格） > 第三部确定层差 > 第四步计算价格
假设有一项目一栋楼20层高，两梯四户。品字形布局有ABCD四种户型。
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比较加权法制定方式
第一步
比较项目的选取
就海口而言，如果是旅游度假项目。选取对比项目则是在其价值 点相似的项目上。如果是刚需型或者改善型物业，应以同区域内 在售项目为主进行比较。对比项目选取的同时，要确定相对比项 目的参考价值度即参考值（参考值比例相加等于100%）。相似度 越高参考值越越高。
例子：市中心小户型
项目名称 本项目
比值
-
Байду номын сангаас
销售均价 （元/㎡）
X
综合分数 100
A项目 40% 10000 97
B项目 30% 9000 86
C项目 20% 9500 89
D项目 10% 15000 108
计算方法：本项目分数（100）/A综合分数*A均价*40%然后相加
计算结果：A=4123；B=3139；C=2134；D=1388 对比均价=A+B+C+D=10786元/㎡
A项目 80 120 100 90 97
B项目 110 70 60 90 86
C项目 100 80 80 90 89
D项目 120 90 120 90 108
计算方法：地段参考值*分数+户型参考值*分数···············
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比较法计算方式（第二步计算对比均价）
前言
项目价格制作是项目操作核心之一，是策划工作者必须熟练掌握的重要技能。销 售经理也必须知道价格表的制作过程，在初步价格表制作完成后能结合现场客户 喜好、产品特点及企业要求等综合因素作出最为合理的调整建议。
1 项目均价确定的方法
2 价格制作（系数模式）
3
面价返算
4 价格制作（经验模式）
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小结
> 该类型均价计算方式是作为项目定价必须掌握的技能。虽然在打分过程当中存 在很多主观因素，但该均价的推导计算方式有助于梳理项目的各方面优劣势及 其未来需要改进的方向。能更有理据的说服开发商。
> 打分过中虽然存在打分人的主观因素，但是通过有经验的销售人员及策划人员 多人打分之后，能有效的把误差降到最低。所以，最终出来的结果是有说服力 度的。
整体均价制定方式
一、成本法法则 成本法制定项目均价是根据开发商的利润目标值确定或者行业标准利润率作为依 据返算项目销售价格，该方法一般作为开发商计算项目保底价格。 二、比较加权法 从市场角度及项目自身角度出发，采集市场上与本项目性质相似的在售项目的数 据进行比较评分。最终加权计算得出项目销售均价。
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面价返算
> 综合折扣计算：付款方式折扣、预留折扣
综合折扣
类项
折扣 预计比例
一次性付款 0.92
60%
按揭付款
0.98
30%
分期付款
0.99
10%
促销优惠
0.98 100%
合计
综合折扣
加权折扣 0.048 0.006 0.001 0.02 0.075 0.925