房地产销售价格报告及价格表制作
房地产估价综合实训1住宅房地产估价报告
房地产估价综合实训1住宅房地产估价报告序言：本报告对一处位于城市A的住宅房地产进行估价。
估价的目的是为了确定该住宅的市场价值，以便于所有者和潜在买家做出合理的决策。
该估价报告基于市场调查、房屋特性、房产历史数据等综合信息进行分析和估算。
一、房地产背景：该住宅房地产位于城市A的中心地带，周边设施完善，交通便利。
该住宅总建筑面积为200平方米，共有三层，分为客厅、卧室、厨房和浴室等功能区域。
该住宅的公共设施包括停车场和花园。
二、市场调查：根据市场调查，城市A的房地产市场目前呈现稳定的增长态势，居民购房意愿较高。
周边类似类型的住宅房地产价格大致在每平方米2万人民币左右，与该住宅的地理位置和设施相匹配。
三、房屋特性：1.建筑结构：该住宅采用钢筋混凝土框架结构，具有良好的抗震性能。
2.建筑年限：建筑年限为十年，结构完好，无明显破损和老化迹象。
3.房屋面积：该住宅总建筑面积为200平方米，合理规划，实用空间充足。
4.房屋装修：该住宅装修风格简约大方，整体装修风格与购房者需求相符。
5.房屋用途：该住宅适合居住，可供买家自主居住或作为出租物业。
四、房产历史数据：根据房产历史数据，该住宅自建成以来，房产市值一直保持平稳增长的趋势。
与周边类似住宅相比，该住宅的物业增值潜力较大。
五、估价结果：综合考虑市场调查、房屋特性和房产历史数据，我们得出以下估价结果：该住宅的市场价值为每平方米2万人民币，总价值为400万人民币。
六、评估准确性和风险提示：结论：。
房屋销售价格
房屋销售价格合同书甲方：（销售方/房地产公司名称）地址：电话：法定代表人（或负责人）：乙方：（购买方）地址：电话：身份证号码：鉴于甲方是一家合法注册的房地产开发商，乙方是一名具备购买房产资格的自然人，双方就以下房屋的销售价格达成如下协议：1. 房屋信息1.1 房屋所在地：（填写具体地址）1.2 房屋类型：（填写住宅/商业/写字楼等）1.3 房屋面积：（填写具体建筑面积）1.4 房屋使用性质：（填写居住/商业等）1.5 房屋产权情况：（填写是否为商品房，已获得土地使用权等）2. 销售价格2.1 房屋销售总价：（填写具体金额，以人民币计价）2.2 付款方式：（填写一次性付款/分期付款等）2.3 分期付款条件和期限：（如有分期付款，请具体列明每一期的金额和付款时间）2.4 付款方式变更：双方同意，如有特殊原因需要更改付款方式，应提前书面协商并达成一致。
3. 交付与过户3.1 房屋交付时间：（填写具体交付时间）3.2 房屋权属过户时间：（填写具体办理时间）3.3 过户费用：（填写具体费用，由乙方承担/由甲方承担/双方分担等）3.4 过户所需手续：（填写具体办理手续和所需材料）4. 税费与其他费用4.1 税费承担：房屋的契税、印花税及相关费用由乙方自行承担。
4.2 其他费用承担：房屋产权证办理费、公证费等其他费用由乙方自行承担。
5. 违约责任5.1 任何一方未履行本合同所规定的义务造成对方损失的，应承担违约责任。
5.2 若乙方违约，甲方有权保留合同所支付的定金（如有），并要求乙方支付违约金。
6. 保密条款6.1 双方应保守本合同内容的商业秘密，未经对方书面同意，不得向第三方泄露合同任何细节。
7. 变更和解释7.1 本合同的任何变更、补充或解释，双方应通过书面方式达成一致并签署补充协议。
7.2 对于本合同未尽事宜，双方应友好协商解决并签署书面补充协议。
8. 法律适用与争议解决8.1 本合同的订立、效力、解释、履行和争议解决均适用中华人民共和国的法律。
《房地产估价规范》估价程序与估价报告0906
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一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。
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一、房地产评估程序
负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记 录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查 勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。 对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注 册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或 者盖章。 被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注 册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被 征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在 估价报告中说明。
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一、房地产评估程序
3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制， 并应包括下列内容： 1估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价 方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠 道等； 2估价工作的具体步骤及时间进度； 3估价工作的人员安排等。
编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及 由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一 系列行动的计划
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一、房地产评估程序
3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是 估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并 应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对 象的权属状况。 虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并 对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责， 但也要对估价委托人提供的贤料进行审慎检查。 对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利 人的，不能仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件核对。
房地产周报：前7月房地产开发投资、销售数据持续好转
前7月房地产开发投资、销售数据持续好转证券研究报告所属部门 । 行业公司部 报告类别। 行业周报川财一级行业 । 金融 川财二级行业 房地产 报告时间। 2020/8/15分析师陈雳证书编号：S1100517060001 ***************川财研究所北京 西城区平安里西大街28号中海国际中心15楼，100034上海 陆家嘴环路1000号恒生大厦11楼，200120深圳 福田区福华一路6号免税商务大厦32层，518000 成都 中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号中海国际中心B 座17楼，610041——房地产周报（20200815） v 川财周观点8月14日，国家统计局网站发布2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，以及1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。
根据数据显示，7月份，70大中城市中有59城新建商品住宅价格环比上涨。
具体来看，银川环比涨幅2%居首，北上广深环比分别上涨0.3%、0.4%、0.8%、0.6%。
1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%，增速比1-6月份提高1.5个百分点。
商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6个百分点。
商品房销售额81422亿元，下降2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3个百分点。
房地产开发景气指数为100.09，比6月份提高0.24点。
受疫情影响，前7月全国房地产市场销售额和面积均同比下降，但是正在逐步恢复，降幅有所收窄。
70大中城市的疫情影响已经逐步消退，销售价格环比上涨，但由于受到国家“房住不炒”的政策压力，上涨幅度较小。
预计未来行业将会持续复苏，但是金融监管持续收紧，叠加“房住不炒”和因城施策的政策，房地产市场将会更加理性，保持缓慢增长态势。
个股方面，建议继续关注行业内稳健经营、低估值的优质头部房企：万科A 、保利地产、金地集团等。
v 市场表现本周上证指数上涨0.18%，收报于3360.10点。
房地产抵押估价报告
房地产抵押估价报告项目名称：xx（户）拟抵押贷款项目涉及的位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产的抵押价值评估估价委托人：xx房地产估价机构：安徽xx房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：殷乐利（3420090045）周莉（5120110030）估价报告出具日期: 二零一六年六月三十日估价报告编号：皖xx（池）评（2016）字第3417000268号致估价委托人函xx：受您的委托，我公司对您位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产于价值时点二零一六年六月二十日的抵押价值进行了评估与测算。
本次估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原则，根据估价目的在对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]规定的科学的估价方法（本次评估采用的估价方法为比较法、收益法），对估价对象于价值时点的抵押价值进行了评估。
其评估结果如下：估价对象未设立法定优先受偿权利下的价值：评估总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)；评估结果一览表房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款：0元（法定优先受偿权利包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，根据委托方提供的资料和估价师的调查，未发现估价对象的存在任何法定优先受偿款。
）估价对象房地产抵押总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)。
评估结果一览表特别提示：本次估价目的为抵押，假定估价对象在抵押期内拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%，其合理的变现时间一般为3-5个月。
房地产某项目开盘前工作排期
2月 第四周
第一周
提交正式售楼处打造建 议（世联）
3月
第二周
第三周
进售楼处前筹备阶段
房地产住宅项目开盘前工作排期
4月
第四周
第一周
第二周
第ห้องสมุดไป่ตู้周
第四周
进场
卖 场 打 造
物 料 筹 备 策划
售楼处
售楼处包装（含： 互动体验区、试听
角、工艺工法）
售楼处选址确认
售楼处装修方案确定 （万科、世联）
卖场氛围营造到 位（万科）
三盘联动区打造 完毕（万科）
售楼处装饰完 毕，销售进场
跟进项目本体沙盘，区域沙盘设计制作（世联、制作单位）
沙盘进场
本体、区域沙盘 设计方案提报 （世联）
跟进项目单体模型设计制作 （世联、制作单位）
模型进场
手提袋、名片等
手提袋、名片等其他设 计方案确认(早晨)
手提袋、名片等物料 到位
售楼处硬装完毕（万科）
三盘联动区打造 项目沙盘
三盘联动区打造建议 （万科、世联、思源早
晨）
本体、区域沙盘设计方 案提报（世联）
本体、区域沙盘设计方案确定
户型单体模型（两 居、三居）
产品户型及精装修方案确定（前 期部）
VI系统
完成VI设计及延展 项目VI及SLOGAN确定
方案提报(早晨)
（早晨）
软装完毕（万科）
销售代表甄选
世联内部确定 考核通过后上岗接电
销售
销售代表培训考核 销售说辞
内部培训及跑盘 提交销售答客问初稿
接电接访管理制度
400电话方案确定 销售答客问调整
400电话安装完毕投 入使用
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
完美地产石家庄房地产住宅市场报告
•金融政策
第二套房贷40%首付 中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业 性房地产信贷管理的通知》。对购买首套自住房且套型建筑面积 在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得 低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的， 贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请 购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
石家庄房地产住宅市场报告
高俊波制作
一、石家庄房地产住宅市场调研报告的目的
通过对石家庄2007年房地产住宅市场的分析与研究以 及这一年出台的相关政策的总结，让我们能够认识到石家 庄这一年房地产住宅业的发展情况及态势。
由此我们共同展望2008年石家庄住宅产业的走势。
二、石家庄房地产住宅市场的背景分析
裕华路沿线：这是一条迎宾大道，联邦名都、万象天成、中天世都、嘉实.蓝岸等项目都在2007 年推出大体量的住宅，金正帝景城、大径街、棉七改造等也将裕华路推向一个崭新的发展点，2007 年的裕华路楼市的表现可以说是好戏连台。
中华大街沿线：中华大街和石岗大街打通后，正式成为一条贯穿石家庄南北的一条主要道路。优 盘、和润苑、等项目迅速托起了中华大街楼市。
税率为30%，最高税率为60%。
点评： 这一政策会进一步缩小房地产企业盈利空间。可见，此政策是
针对房地产企业的。但是土地增值税的征收会导致购房者的交易 价格和购房成本增加，可能促使房地产市场整体价格的增长。其 次，房地产企业在不违反国家税收政策、不违反建筑标准的前提 下如果要实现已定的销售目标，也许会让消费者接受。看来，通 知的出台对于稳定住房价格的作用显然有点力不从心。
点评： 加息主要是为防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构
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叠院三层
有竞争、供应量大、需求 市场参考+内部竞争 认知低，冲量单位，
倾向小、产品优势弱 关系+策略调整
保守定价
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二、定价方法和定价策略之一般产品定价 方法
麦肯锡根据S&P1000家企业平均财务，就如何制定新产品价格中提出以下观点： 公司在制定新产品价格时，应该明确产品的定价目标，并在不同目标基础上，可选 择的定价方法一般有如下几种： 成本加成定价法: 在产品的成本上加一个标准的加成。是最基本的定价方法。 目标利润定价法：企业试图确定这样一个价格：它能带来它正在追求的利润。 认知价值定价法：作为定价的关键，不是卖方的成本，而是买方对价值的认知。 价值定价法：即用相对低的价格出售高质量产品。
独栋别墅、双拼别墅
无竞争、供应量小、需求 倾向大、产品优异
个别定价+策略调整
标杆产品，激进定价
庭院二层
无竞争、供应量大、需求 个别定价+内部竞争
倾向大、产品优异
关系+策略调整
稳健定价
——
无竞争、供应量小、需求 个别定价+内部竞争 倾向小、产品优势弱 关系+策略调整
——
联院别墅
无竞争、供应量大、需求 个别定价+内部竞争 倾向小、产品优势弱 关系+策略调整
市场比较， 确定权重， 加权平均
外部 溢价因素
内部 溢价因素
市场
规
增长
划
溢价
利
好
溢
价
展 产品
示 创新
营 溢价 推
概
销
广
念
溢
溢
溢
价
价价
溢价一般针对某项在29项打分体现中所没有的“创新”，比如
营销活动等；或者某项内容（存在29项中），但又特别突出，
客户为此觉得提升整体形象。
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三、价格表生成及验证
1、各类产品的 价格生成
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二、定价方法和定价策略之均价推导模型
价格区间动态估算模型：
比准均价=Σ（静态基准价格（Pn）×区域修正系数（R1） ×楼盘素质修正系数（R2）×权重）
P = Σ（Pn × R1 × R2 ×权重）
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区域修正系数（R1） 综合考虑项目“区域形象”、“城际距离”、“交通通
达”、“发展前景”等因素对各项目区域进行比较。
1、影响价格的 关键因素分析
2、定价策略及 方法
三、价格表生 成及验证
1、核心均价的 形成
2、价格分析
3、价格的市场 验证
四、价格策略 及销售安排
1、价格策略
2、价格的调控 手段
3、销售安排及 预估
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一、定价基础之目标解析
准确了解发展商关于销售价格和销售速度的真实想法。 （可以帮助发展商分析不同目标导致的不同结果方面进行 引导）
楼盘素质修正系数（R2） 综合考虑比较各项目之“片区内外环境”、“小区规划”、
“产品设计”、“配套”、“交通”、“现场包装”、“社区” 等因素，得出各项目的楼盘素质修正系数。
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三、价格表生成及验证之市场比较法操作 步骤
1、刷选可比楼盘 ２、确定权重
３、打 分
４、比准价形成
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动态价格=静态比准价+溢价空间
明星 高
波士顿矩阵
婴儿
。 现金牛
瘦狗
高
相对市场份额
明星产品
包装，旗帜！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端 产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、 可实现高市场价值。
现金牛产品
利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注， 它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、 可实现较高价值。
婴儿产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持 续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、 包装、推广的单位；目前客户需求较低、条 件转化后可实现较高市场价值。
瘦狗产品
尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量 较低、市场可实现价值较低。
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案例：深圳中央悦城
分类产品的定价模式分析
隶属产品
类型
定价方法
悦城定价策略
价值定价法认为价格应该代表了向消费者供应高价值的产品。 通行价格定价法：在通行价格定价法中，企业的价格主要基于竞争者的价格，很少
注意自己的成本或需求。企业的价格可能与它主要竞争者的价格 相同，也可能高于竞争者或低于竞争者。 （其实就是市场比较法）
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二、定价方法和定价策略之房地产市场的 定价方法
市场比较法是最常用的方法，但往往一个楼盘有时不 仅仅是只采用一种定价方法，有时是两种甚至更多种 方法的结合，主要取决于产品分类的特点。
对于销售情况以量化到销售金额为最佳之选，尽量避免销 售套数与销售面积混淆不清带来的工作困扰。
明确目标是定价的前提——价格永远只是手段
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一、定价基础
分项
关键点
1、项目解析
主要进行产品类别的分类和分析
2、市场背景及竞 争分析
关键描述竞争项目中，分类产品的竞争 程度（尽可能细化到套数存量）
3、客户意向调查
认知低，保守定价
合院后排
有竞争、供应量小、客户 市场参考+内部竞争 追捧度高、产品优异 关系+策略调整
稳健定价
庭一层
有竞争、供应量大、客户 市场参考+内部竞争 重要利润实现，挑战
追捧度高、产品优异 关系+策略调整
定价
——
有竞争、供应量小、需求 市场参考+内部竞争 倾向小、产品优势弱 关系+策略调整
2、价格分析
单价 = 基准价 + 平面差 + 层差 + 特殊调差
变量、
取决于核心 均价
确定打分因素权重 进行加权平均处理 确定各单元平面差 值
确定同单元起价 和最高价单位差 值，同时考虑跳 差问题
主要集中在对分类产品的供应及需求对 比，明确供应关系
以产品分类作为分析的纽带；
每个分析部分需要给出明确的结论，但结论必须为客 观性描述，而不是直接得出定价的高低。
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二、定价方法和定价策略之定价策略
综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客 户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿 矩阵表现：
市场 增长率
价格报告及价格表的制作
1
关于价格的几点理解 价格报告的一般框架 价格表的制作过程
2
关于价格的理解
价格一定是实现目标的工具，而不是 目标本身 没有卖不出去的商品，只有卖不出去 的价格 价格是一种面向消费者的语言
3
关于定价的理解
定价可以说是营销组合诸要素中最 重要的一个要素 定价是从用户的角度精确衡量一个 产品价值的完整过程
4
关于均价的理解
从习惯上讲，一个楼盘的均价代表 了市场对其物业质素的综合评价 在本质上，均价表现为开发商对项 目总体销售额的预期
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关于价格的几点理解 价格报告的一般框架 价格表的制作过程
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价格报告的一般框架
一、定价基础
1、项目解析
2、市场背景及 竞争分析 3、客户意向调 查
二、定价方法 及定价策略