车位车库的权属

论车位、车库的权属
2007年修订的《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有。

但是《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，社会上有关小区车位车库的归属争议一直存在，本文也就车位的归属作浅显的讨论。

一、小区车位车库的主要形态
目前，我国小区车位车库从物理形态来看，主要有以下几种：一是地面车位，即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。

二是地下车库，即利用小区地下空间建造的停车位，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。

此种车位车库有的是利用人防工程改造而成的。

三是架空层停车位，即将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。

四是独立车库，即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，一般设于房屋室内，多见于高档住宅小区。

二、小区车位车库的法律形态
关于小区车位车库的法律性质争议较大，但是，把小区车位车库当成配套设施的看法值得肯定。

随着时代的发展，汽车日益走进寻常百姓家，车位车库对于业主的生活有重要的作用，车位车库成为业主生活必不可少的组成部分。

在小区的建设中，设置相当数量、类型的车位车库，能进一步提升了小区的居住环境，满足业主的出行需要。

可见，建筑物区分所有制中的车库，是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施。

车库已经成为整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。

将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。

配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其所有权状态存在两种可能：一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用；二是该附属设施也可以单独为特定人所有。

车位车库属于的配套设施，因其形态结构不同，导致权利归属上出现差异，既可以是共有部分，也可以是专有部分。

依我国
《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。

专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。

对于车位车库专有部分与共有部分的区分，导致了车位车库的不同归属，决定了其各种类型的使用方式。

三、小区车位车库的权利归属
根据《物权法》第74条的规定，除了法定属于共有部分的车库和车位，当事人即可以通过约定的方式确定建筑物区划内的车位、车库的归属。

这就潜在的规定了约定前开发商拥有小区车位车库的所有权。

当然，从权利的取得上来说，因为房地产开发商在住宅小区开始规划设计、建设施工到交付房屋的过程中，其始终独自享有对建筑物的所有权，在开发商出售商品房前也就当然拥有车位、车库所有权。

唯有在开发商出售商品房后，才产生小区车位车库权利归属的争议，需要依法进行确定。

小区车位车库到底归业主所有还是归开发商所有，区别在于有些车位车库能够成为建筑物区分所有权的专有部分，有些则只能作为全体业主的共有部分。

原则上，小区车位车库归全体区分所有人所共有；但是，如果区分所有权人能够证明自己享有的是专有权，或者开发商能够证明自己享有停车位的所有权，则该车位车库属于个别区分所有权人或者开发商所有。

根据最高院《关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准有三点：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。

构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。

使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。

能够登记成为特定业主所有权的客体，即是法律上的独立性，通常只有专有部分能够登记为特定业主所有权客体。

小区车位车库能否作为建筑物区分所有权的专有部分，应当区别其各种不同的形态来具体分析。

1、独立车库，是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，四周范围明确，已成为与住房相区别的、独立的特定物，能够满足构造上的独立性和使用上的独立性要求。

同时，独立车
库依法可以办理相关登记手续，记载于不动产登记簿，符合法律上的独立性要求。

因此，独立车库，可以作为专有部分。

2、地下车库，本身四周是封闭的，形成一定的空间，符合构造上的独立性要求，且具有独立的出入口和出入车道，具有使用上的独立性。

但是我国现行立法上并没有对地下车库的登记作出相关规定，地下车库不能作为特定业主所有权的客体。

同理，架空层停车位虽然具有构造上的独立性和使用上的独立性，但不符合法律规定，无法进行不动产登记。

所以，地下车库与建筑物架空层停车位不能成为专有部分，只能是全体业主的共有部分。

3、地面车位，直接设置于地面、以划线分割方式标明，不具有构造上的独立性，显然无法成为专有部分。

综上所述，小区车位车库的诸多形态中，只有独立车库可以作为建筑物区分所有权的专有部分。

而地下车库、建筑物架空层停车位及地面车位，只能是共有部分。

四、小区车位车库的取得方式
（一）小区车位车库的约定取得
拥有独立产权能够作为建筑物区分所有权专有部分的小区车位车库，可以通过约定的方式取得其所有权，这种取得方式一般被称为约定归属方式。

但“约定归属”隐含着一个前提，即约定归属的停车位及车库必须是属于专有权的标的，且其原始归属是确定的，属于开发商所有。

而法律上已经明确规定属于业主共有的停车位，不能成为当事人约定归属的标的。

独立车库是拥有独立产权的不动产，能够成为建筑物区分所有权的专有部分而为单个业主所专有，所以独立车库所有权的转移取决于开发商与买受人之间的合意。

当开发商与买受人就独立车库的买卖达成一致并履行合同时，独立车库的所有权才相应的从开发商处转移至买受人。

买受人购买车位后，将依法获得停车位的产权证书。

关于约定的时间，既可以在签订商品房买卖合同时约定，也可以在签订商品房买卖合同之后，另行专门约定。

一般来说，在签订商品房买卖合同时，开发商如保留车位车库所有权，应当对此明确提出，并规定在合同中。

关于约定的方式，《物权法》规定了“出售”、“附赠”、“出租”等方式。

其中“出售”、“附赠”方式转移的是车位车库的所有权；而“出租”方式转移的仅
是债权意义上的使用权，或称租赁权。

当然，关于约定的方式并不是仅限于出售、附赠这两种方式，交易中的诸多方式在此都有适用的可能性，如互易的方式等。

关于约定的形式，原则上应当采书面形式。

因为车位车库所有权的归属，实际上是不动产的归属，而且与房屋所有权的关系非常密切。

约定既可以条款的方式纳入到商品房买卖合同中，也可通过单独的合同专门约定。

《物权法》第７４条的规定肯定了约定的取得方式较但不可否认的是约定取得存有一定的不足。

学界争议的焦点主要集中在：一是，开发商与业主之间实力地位悬殊，从而导致车位车库价格过高，开发商采用格式合同不合理地保留车位车库所有权等一系列问题的出现。

二是，没有约定或者约定不明时，车位车库的权利归属。

有人为应当归开发商所有，有人认为应当归业主共有。

关于开发商与业主实力地位悬殊的问题，我们要有正确的认识。

当前，我国的房地产市场无疑属于典型的乃至畸形的卖方市场，开发商拥有巨大的经济、社会资源，在此情形下期待开发商与买受人平等协商意思自治无疑是天方夜谭。

开发商出于追求自身利益最大化的动机，必然会通过订立格式合同等各种方法以合法的形式，损害业主的权益。

鉴于此，笔者主张从公法的角度对小区车位车库的建设和出售等行为进行适当干预：1、考量城市发展规划和现状，在法律规范中明确规定符合当地经济社会发展水平要求的强制性的小区停车位、车库配建标准，来满足小区业主停车需要。

2、严格对开发商市场行为的规制。

对开发商的市场运营做相应的规制，开发商不得以明显高于市场价格的价格销售小区车位、车库给业主。

如果开发商想要保留小区车位车库的所有权，必须在销售房屋合同中明示保留所有权，否则归小区全体业主共有。

关于没有约定或者约定不明时，车位车库的权利归属问题。

通过前面的论述可知，约定归属的前提是开发商对于小区车位车库拥有初始所有权，开发商与业主通过约定方式确定拥有独立产权的独立车库是其对自身所有权的处分行为。

因此，没有约定或者约定不明时，车位车库的权利归属于开发商。

（二）小区车位车库的法定取得
地面车位、地下车库和架空层停车位，不能成为建筑物区分所有权的专有部分，只能作为共有部分由小区业主共有。

就地面车位、地下车库和架空层停车位而言，小区业主无需通过与开发商单独约定的方式来取得其所有权。

作为共有部
分的地面车位、地下车库和架空层停车位，其法律权利附属于建筑物，不得单独转让，依法应当随着建筑物的所有权的转移而随之转移。

开发商出售商品房住宅小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人共有该小区宗地号的全部土地使用权。

业主对小区共有部分的的获得方式为法定取得，作为小区共有部分的地面车位、地下车库和架空层停车位，依照物权法的规定，属于小区全体业主共有，为法定共有。

此种小区车位车库的取得方式即为法定取得。