小区车位、车库归谁所有

小区内规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有？
《民法典》第二百七十五条的规定，涉及各种民用建筑规划用于停放汽车的车位、车库，具体到住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有，还要依据下列几方面的国家规定：
1、住宅建设应符合土地使用权出让合同约定的规划设计条件。

依据《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十二条的规定，房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行，建设项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。

国家标准《城市居住区规划设计规范》中明确：居住区用地（R）是“住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称”；住宅用地（R01）是“住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称”；公共服务设施用地（R02）“一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等”；道路用地（R03）是“居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地”。

2、住宅强制配建附属设施。

《住宅建筑规范》强制性要求“（4.2.3）凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室”；“（4.3.5）住宅应配套设置居民汽车停车场地或停车库”。

按照《民法典》第二百七十四条的规定，小区内的道路、绿地、公共场所、公用设施等，属于业主共有；第二百七十五条第二款进一步规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

按照《物业管理条例》第二十七条规定、《物业承接查验办法》第十六条的规定，业主依法享有的物业共用设施包括：道路、绿地、机动车（非机动车）停车设施、消防设施、人防设施等。

《城市居住区人民防空工程规划规范》（1.0.1）说明“城市居住区人防工程作为居住区的一项重要公共服务设施，在平时发生突发灾害性事件和战时疏散掩蔽时将对居民起到至关重要的保护作用”。

3、住宅小区的征地费用与建设费用计入房价。

《城市房地产管理法》第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，按照《住宅价格管理暂行办法》第五条的规定，住宅小区的征地费用与建设费用，应计入住宅成本、构成商品房售价。

因此，开发商转让住宅，应当遵守《城市房地产管理法》第三十二条的规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；并遵守《民法典》第三百五十六条“附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，要按《商品房销售明码标价规定》第十条规定明确标示与商品房价格密切相关的“车位配比率”（车位数量/居民住户数），要整体转让住宅小区配建的停车设施、人防设施等共用设施；按照《民法典》第二百七十一条的规定，业主对“共有部分享有共有和共同管理的权利”。

4、住宅配建设施的用途开发商不得改变。

按照《城市居住区规划设计规范》要求，公建用地与道路用地均有配建停车场项目，是为节约土地充分利
用地下空间，满足居民汽车停车率不应小于10％、地面停车率不宜超过10％、留有发展余地的规划要求；停车位数量与居民住户数的比率应当执行城市规划定额指标。

依据《城乡规划法》第五十条规定以及《物业管理条例》第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”的规定，开发商、物业服务企业均不得改变小区规划用于停放汽车的车位数量，不得将地下车库改为人防工程，不得在小区人防设施内设置停车位，必须遵守国家“防空防灾相结合”的方针。

5、住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库归业主共有。

依据前述国家有关规定，住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库，应符合土地使用权出让合同约定的规划条件，属于住宅强制配建附属设施，且征地费用与建设费用计入房价，住宅配建设施的用途开发商不得改变。

根据《民法典》第二百七十一条的规定，业主对车位、车库“享有共有和共同管理的权利”，要遵守第二百七十五条、第二百七十八条的规定，由业主依法决定车位使用有关事项，列入临时管理规约或管理规约，通过有偿取得车位使用权，实现全体业主共享收益；但出售住宅的业主，不再享有上述权利。

经业主共同决定，需要委托物业服务人进行现场管理和服务，具体与需用车位的居民（住宅业主或者使用人）协议停车服务与收费等事项，应当遵守《物业管理条例》第五十四条“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金”的规定。

6、住宅建设单位应当依法移交物业共用设施。

因合法建造住宅及其附属设施，开发建设单位成为住宅小区唯一的初始业主，其转让、销售住宅，要遵守《民法典》第二百七十三条第二款的规定，将“其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”；要遵守《物业管理条例》第二十七条、第二十八条等规定，履行《物业承接查验办法》规定的义务。

建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备；物业服务企业应当向物业所在地房地产行政主管部门办理备案手续，物业承接查验备案情况应当书面告知业主。

物业承接查验是物业服务的主要内容和关键环节，客观公正的承接查验结果，作为业主依法享有权利、承担义务的依据，也是物业服务企业依法核定服务成本、服务费用的依据。

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20221231详见本号“小区内规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有”一文：1、住宅建设应符合土地使用权出让合同约定的规划设计条件；2、住宅强制配建附属设施；3、住宅小区的征地费用与建设费用计入房价；4、住宅配建设施的用途开发商不得改变；5、住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库归业主共有；6、住宅建设单位应当依法移交物业共用设施。

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住宅建设应符合土地使用权出让合同约定的规划设计条件。

依据《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十二条的规定，住宅小区开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行，建设项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。

关于建设用地《城市居住区规划设计规范》中有具体要求。

住宅强制配建附属设施，《住宅建筑规范》强制性要
求（4.2.3）“按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合”；（4.3.5）“住宅应配套设置居民汽车停车场地或停车库”。

属于《物业管理条例》第二十七条规定的业主依法享有的物业共用设施。

住宅小区的征地费用与建设费用计入房价。

《城市房地产管理法》第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，按照《住宅价格管理暂行办法》第五条的规定，住宅小区的征地费用与建设费用，应计入住宅成本、构成商品房售价。

因此，开发商转让住宅，应当遵守《城市房地产管理法》第三十二条的规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；并遵守《民法典》第三百五十六条“附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，要按《商品房销售明码标价规定》第十条规定明确标示与商品房价格密切相关的“车位配比率”（车位数量/居民住户数），必须整体转让住宅小区配建的停车设施、人防设施等共用设施。

依据国家有关规定，住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库，应符合土地使用权出让合同约定的规划条件，属于住宅强制配建附属设施，且征地费用与建设费用计入房价，住宅配建设施的用途开发商不得改变。

根据《民法典》第二百七十一条的规定，业主对车位、车库“享有共有和共同管理的权利”，要遵守第二百七十五条、第二百七十八条的规定，由业主依法决定车位使用有关事项，列入临时管理规约或管理规约，通过有偿取得车位使用权，实现全体业主共享收益；但出售住宅的业主，不再享有上述权利，
包括因合法建造住宅及其附属设施的初始业主（开发建设单位），也要遵守《民法典》第二百七十三条第二款的规定。

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摘要：《民法典》第二百七十五条的规定，涉及各种民用建筑，具体到住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有，还要依据国家有关规定确认：住宅建设应符合土地使用权出让合同约定的规划设计条件；住宅强制配建附属设施；住宅小区的征地费用与建设费用计入房价；住宅配建设施的用途开发商不得改变；住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库归业主共有；住宅建设单位应当依法移交物业共用设施。

有关问题，详见本号“小区内规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有”一文。

建设单位应当在物业承接查验协议签订后办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备；物业服务企业应当向物业所在地房地产行政主管部门办理备案手续，物业承接查验备案情况应当书面告知业主。

物业承接查验是物业服务的主要内容和关键环节，客观公正的承接查验结果，作为业主依法享有权利、承担义务的依据，也是物业服务企业依法核定服务成本、服务费用的依据。