商业建筑及业态分析
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。
而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。
业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。
一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。
商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。
1.按功能性质分类商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。
2.按消费方式分类我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。
对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。
3.按消费层次分类可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。
4.按对项目的价值贡献按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。
如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型超市更看重的则是其聚客能力。
商业综合体分析报告
商业综合体分析报告1. 背景介绍商业综合体是指集商业、文化、娱乐、办公等多种功能于一体的大型综合性商业建筑群。
本文将对商业综合体进行分析，探讨其发展趋势、优势和挑战。
2. 发展趋势商业综合体在当今社会发展中发挥着越来越重要的作用。
以下是一些商业综合体的发展趋势：2.1 多元化业态商业综合体中的商业形态不再局限于传统的商场和超市，还包括餐饮、娱乐、文化、教育等多个业态。
这种多元化的业态结合可以吸引更多不同需求的顾客，提高商业综合体的盈利能力。
2.2 体验式消费现代消费者更加注重购物体验，商业综合体需要提供独特的购物环境和服务，吸引顾客留下来消费。
例如，增加休闲娱乐设施、打造时尚氛围等。
2.3 科技应用商业综合体可以通过科技应用提升运营效率和服务质量。
例如，引入智能化设备、推出移动支付等，提供便利和创新的消费体验。
3. 优势分析商业综合体相比传统商业形态具有以下优势：3.1 综合性经营商业综合体集多种业态于一体，顾客可以在同一地方满足多种需求，提高购物效率。
这种综合性经营也有利于商家之间的互补和合作，提升整体竞争力。
3.2 地理位置优势商业综合体一般位于繁华地段，交通便利。
这样的地理位置能够吸引更多顾客，增加商业综合体的知名度和客流量。
3.3 丰富的配套设施商业综合体除了商业业态外，还通常配备有停车场、餐饮场所、娱乐设施等配套设施，为顾客提供全方位的服务和便利，增加顾客满意度和忠诚度。
4. 挑战分析商业综合体也面临一些挑战，以下是几个主要问题：4.1 竞争压力商业综合体的竞争对手众多，包括其他商业综合体、电商平台等。
如何在激烈的竞争中脱颖而出，吸引顾客成为一项重要挑战。
4.2 租金和成本压力商业综合体的租金和运营成本较高，尤其是位于城市中心地带。
商家需要承担高昂的租金，而且需要投入大量资金和精力来保持设施和服务的高水平。
4.3 消费习惯变化随着网络购物的兴起，消费者的购物习惯发生了变化。
商业综合体需要不断适应消费者需求的变化，提供与线上购物有差异化的购物体验。
难波公园建筑及商业业态分析
概念设计：美国Jon Jerde设计公司项目管理公司：Wasa Sakamoto
4
由日本南海电气铁道株式会社开发运营， 美国捷得、日本大林组、日建设计等联合设计
难波公园百货城是一座座落在南海电铁难波站旁的大型综合商业设施。原址是一座棒球馆。 开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。
主力店业态：
宠物店 赏叶植物店 精油店 休闲 指甲美容沙龙 化妆品 （商铺进深8~15M）
书籍 家具 室内用品 500，1800㎡
小商铺业态：
水果 咖啡厅
其他功能区：
立体停车楼
室外公园
五层平面 交通分析
通往上层的自动扶梯
通往上层的垂直电梯
商业人流在室内穿行，沿走道两侧设置店铺，约每隔70米，面向“峡谷”开放中庭空间，或设置空中玻璃走廊， 使“峡谷”两侧人流穿行。
工作总结汇报
添加副标题
在具备人流汇聚，且存在市场空白的地点，平实的建筑加上丰富准确的商品就可以获得成功；而在那些需要面对激烈竞争、凭空汇集人流和追求项目持久的吸引力的时候，则采用较具有戏剧效果的建筑模式。 难波公园以及博多水城即是后者成功经营的典型案例。
1
难波公园
2
开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社），Obayashi Corporation南海都市創造株式会社
2.规划与设计
Ø 商业分期开发以积累消费势能，一期商业部分仅为4万平米。投资态度审慎。
Ø 经典的建筑设计本身，可以成为吸引人流的亮点。但从长期看，仍然是其内部的核心-商业起到真正的决定作用。对于经常进出的人来说，建筑形态的美总有习惯甚至漠视的一天，只有功能上的人性化设计-与商业的契合性会一直默默地发挥作用。
综述某六业态商业建筑设计方案
其次是综合性， 现在商业建筑的发展趋势是向综合性发展 ， 现在的商业 建 筑 大多 以商 业综 合 体或 城 市综合 体 的形 式 出现 。 综 合体 内的各 种 功能 体相
互 依托 ， 相互 支 撑 。 由于 前两 个特 点 就形 成第 三个 特 点 ， 人员 密 集性 ， 大 型商 业 建筑 ， 特 别是
台立 面加 设 楼梯 ， 疏散 至 花园 平 台 。 ３ ） 北 区商 业 的 占地 面 积较 大 ， 约１ ３ ３ ｍｘ １ ５ ８ ｍ， 部 分 楼 梯 在 首层 距 安 全 出 口距 离３ ０ ｍ一 ４ ０ ｍ， 鉴 于 现状 ， 消 防部 门建议 将 前 室扩 大 ， 使 前 室 门 口距 安全 出
计成４ ８ ％， 使开发商高度 紧张 ， 后来改变了一部分空间的使用性质后才使空 间租售率达到５ １ ％。 在提高商业租售率的过程 ， 参与设计的各方都很痛苦 。 现 因。本工程的商业部分在方案设计阶段， 甲方要求按着消防性能化设计 的方 在总 结 ， 设 计 中若 想提 高商 业空 间租售 率 ， 应 将 主要 的 商业 空 间尽 量 做 大 ， 使 法进行设计 ， 未按现行的消防规范要求设置防火措施 ， 未按规范要求设置相 空间方整 ， 避免琐碎， 将交通部分和辅助用房部分整合 ， 使主要的商业空间连 应 的疏 散宽 度 。后来 ， 因 为 甲方 的更换 ， 和一 些不 可抗 拒 的 原 因 ， 消 防部 门未 成一 个较 大 的连 续空 间 。 能 同意按 着 消 防性 能化设 计 的方 法进 行设 计 ， 从 而 导致 在 项 目消 防 报批 过 程 项目地下商业原方案为大空间的商业形式。经与甲方多轮沟通后 ， 地下 中遇 到 了麻 烦 ， 消 防审 批未 能通 过 。 商业 南 区确定 了一 主一 辅双 通道 的 商业 形式 ， 因此 造 成 了部 分 空调 机 房位 于
朝青板块商业及业态分析
朝青板块商业及业态分析1、区域内人口分析本区域地理位置十分优越，紧邻CBD中央商务核心地带，周边社区繁多，人口数量庞大，人口消费潜力巨大。
周边人口的现状是直接影响区域环境、人文气氛以及各种物业开展性质、特点的重要决定因素之一，也是商业物业未来规划类型的重要理论依据。
因此，针对本区域周边的人口数量、人口密度、教育程度、经济状况、消费特点与习惯等诸多因素进行充分的分析，将为区域内商业物业的开展方向打下深厚的基础，根据周边人口组成状况制定切合实际、行之有效的市场定位，从而保证区域内所建商业物业运作成功。
1．1、区域内人口总量朝青板块位于北京市朝阳区，紧临CBD中央商务区，南至朝阳路，北到姚家园路，东、西两侧分别与东四环、东五环相接。
区域内的人口主要由新建的国美第一城、华纺易城、珠江罗马嘉园、星河湾、青年汇、兴隆家园和早期的京棉新城、青年路小区等楼盘组成。
据不完全统计，朝青板块的现有人口总量大约有二十万人，未来几年内将有370万建筑面积的住宅楼盘上市，到时将会形成北京东部地区最大的一个居住集中地带，随着楼盘相继完工上市销售，将使朝青板块迅速成为拥有近百万人口的大型居住社区。
1．2、区域内人口密度20**年底，全市常住人口密度为每平方公里888人，分布呈梯度变化，即城区人口密度最高，为23008人/平方公里；近郊区次之，为5669人/平方公里；远郊区县最低，每平方公里只有366人。
朝阳区按户籍人口计算，为5841人／平方公里。
朝青板块方圆约11平方公里，现有常住人口近二十万人，人口密度已经远远超过了朝阳区的人口密度，直逼北京市四大城区的人口密度，到达18182人/平方公里。
1．3、区域内人口构成年龄：根据北京市统计局公布的20**年人口抽样调查主要数据，说明人口年龄比为：79.00%10.79%10.21%1-14岁15-64岁65岁以上以此为依据，朝青板块内1—14岁的人口为20420人；15—64岁158000人；65岁以上人口为21580人。
福州宝龙城市广场业态分析
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。
位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。
）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。
商业综合体的业态布局与空间设计分析
商业综合体的业态布局与空间设计分析摘要：以商业综合体的业态布局以及空间规划设计作为研究重点，建立在具体案例的基础上结合实际的规划方案进行探讨。
分析空间设计过程中存在的主要问题，并且打造针对性的优化策略，进一步强化业态布局的科学性以及空间设计的合理性，确保能够推动商业综合体成为带动城市产业发展的基础性工程。
关键词：商业综合体；业态布局；空间设计；商业价值；组织在商业综合体建设的过程中，必须要考虑不同业态的结构和空间规划合理性，这样才可以形成具备持续性发展特点的生态城。
文章以案例分析法以及理论分析法作为主要分析方式，以全面提升商业综合体布局合理性作为核心目的，结合具体的优化方案进行探讨，确保能够为当前的城市发展规划提供理论基础。
一、商业综合体的定义及案例分析商业综合体的定义起源于最初的城市综合体，主要是将城市发展期间最具发展潜力的地块作为项目中心，整合商业、娱乐、餐饮、酒店、办公、住宿等相关附属性产业，构建相互依存的关系[1]。
为了全面提升文章论述的科学性以及有效性，借助具体的工程案例展开实际分析和探讨，该工程为东滩启动区核心产业集群，构成涉及养老产业、旅游业和休闲农业，其中养老产业的发展将吸引大量常住人口，对商业、文化中心、酒店式公寓存在一定的需求；其他建设用地出让将吸引开发企业的办公需求；旅游业导入的度假休憩人群，对商业、酒店存在需求；休闲农业导入的体验式人群，对特色商业、文化博览空间存在需求。
二、商业综合体业态布局分析本工程考虑到两个地块容积率较高，但建筑限高仅为24米，因此地块内规划布局应以建筑密度大于30%的多层建筑为主，业态主要考虑布置酒店、办公、独立生活酒店式公寓、商业、配套设施（社区菜场、通信机房）。
（一）酒店崇明东滩区域旅游资源丰富，存在大量度假、旅游客户，同时休闲式农庄体验人群也对酒店入住需求度较高，随着长者社区的开发，中高端长者群体家属探亲的需求逐步增加，上述人群对四星级以上酒店的偏好较大。
街区式商业国内外案例——业态及规划分析
街区式商业地产 案例分析
Case study of block type commercial real estate
案例
索尼中心
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
德比斯群体
A+T综合建筑群体
案例 总体规划： 坚持“建筑的方案分布加 短窄街道穿插”的欧洲传 统城市，这能延续传统城 市交融紧凑的结构。
街区式商业规划特色
特色景观艺术化
街区式商业规划特色
1 灵活人性化空间尺度
街区式商业规划5大特色
2
第 三 空 间 传统城市结构的回归 3 垂直交通体系
4 室内室外互动
5 特色景观艺术化
成为中产阶层向往的第三空间
DAO国际设计机构 街区式商业实践
DAO practice in block type business
分区规划： 在波茨坦广场商业中心 内，建筑主要由 1.奔驰公司投资戴比斯群 体（街区式商业综合体） 2.索尼公司投资索尼中心 3.ABB公司A+T综合建筑群 三部分功能设计各具特色
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
戴比斯群体（街区式 商业）主要功能 •办公 •居住 •购物 •餐饮 •剧院 •旅游 •住宿
规划理念： 在规划上延续原有波 茨坦大街，而且新老 步行街把地块分为几 个部。 通过控制建筑的尺 度，以缩近建筑与人 的距离，希望借此将 城市次序引入人的生 活，通过街道把开放 空间串联起来形成新 的街区式商业综合体
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
案例
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体 戴比斯街区式商业群体
街区式商业地产规划特色
Planning character s of block type commercial real estate
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咖啡厅 银行 美容美发 休闲
运河城画廊
水晶峡谷 商务中心大厦
交通分析
巴士站
结合出租车、巴士站设置多个步行出入口， 汇集各个方向的人流。
出租车乘车场 通往上层的自动扶梯 主要步行出入口 人行流线
福冈凯悦大饭店
二层平面
N
主力店业态：
百货大楼：服装 时尚饰品
小商铺业态：
男女服装 儿童服装
魔天 记
在具备人流汇聚，且存在市场空白的地点，平实的建筑加上丰富 准确的商品就可以获得成功；而在那些需要面对激烈竞争、凭空 汇集人流和追求项目持久的吸引力的时候，则采用较具有戏剧效 果的建筑模式。
难波公园以及博多水城即是后者成功经营的典型案例。
博多水城
N
周边环境
天神 商业区
功能布局
商城内部分为5大主题区域，分别 命名为：星际天地、月亮步道、地 球步道、海洋世界和太阳广场。
百货大楼
福冈凯悦大饭店
福冈城市剧场
华盛顿酒店
地下一层平面
N
主力店业态：
健康保养店铺 药店 书籍 小商铺业态：
个性杂货 小吃 婴幼儿用品
餐饮
各国特色餐饮
福冈凯悦大饭店
一层平面
N
主力店业态：
百货大楼：服装 小商铺业态：
通往上层的自动扶梯 人行流线
福冈凯悦大饭店
四层平面
N
主力店业态： 百货大楼：体育用品 户外用品
小商铺业态： 餐饮 名牌饰品 宠物、观赏植物
无印良品 四季剧团
娱乐
福冈凯悦大饭店
五层平面
N
小商铺业态： 餐饮（拉面） 娱乐
难波公园与博多水城均以丰富的购物空间、新奇的建筑特色来吸引人流，博多水城除却这些 建筑的因素以外，还运用了大量活动吸引人气。
当人工运河建成以后，迅速以其鲜明的特 点吸引了全福冈，全日本和全世界的注意。
到后来，博多水城每日的人流量和商户的 营业额丝毫不逊色于天神商业区，甚至部 分商铺营业额还远远超过了天神商业区的 营业额。
此时，福冈博多水城已经构建了自己特定 的磁场，创造了一个繁荣商业区。
规划分析
N
150M 350M
1、根据地域文化特点，开发运河主题购物中心，以获得地方政府的支持。 2、用一条运河串接起三个角，使分散的商业资源变成整体。 3、在三角形的中心建造一个戏剧化场所，构筑空间高潮。三角形的中心设置广场，使建筑的中 心开阔，同时这里也是一个充满戏剧化表现的场所，蹦极马戏在此表演，形成了中心的焦点。 其它经营户则以此为中心散开，沿运河两岸分布。
商店内部照明
商பைடு நூலகம்内部照明
水面灯光
植物上点缀
地面灯光
特殊装饰
建筑以外的特色
在以太阳宫广场为中心的运河，欣赏喷泉表演。 随着音乐跳舞的水之艺术变化无穷,欢迎欣赏即使 反复观看亦能愉悦心情的喷泉表演。
圣诞节的浪漫演出、周年庆典(4月)到黄金周的盛大装饰、 博多风物诗以及博多祉园装饰山笠等季节活动，都采用各 种装饰以及霓虹灯变换表情，也算是这座城市的特点。
建筑以外的特色
男女服装
交通分析
在大块商业的中心位置设置自动扶梯，并形成 中庭空间，避免商业死角。 多部自动扶梯的设置也带来了人流的畅行。
通往上层的自动扶梯 人行流线
福冈凯悦大饭店
三层平面
N
主力店业态： 百货大楼：服装 婴儿用品 化妆品
小商铺业态： 户外用品 男女服装 个性杂货
无印良品(杂货、食品)
交通分析
每层建筑均围绕中心广场设置外廊，户外景观与 内部商店共同形成完整的环形动线，使消费者在 自然放松的景致与精美商品中穿行，带来美好体 验，提高购物兴致。
700 M
博多水城
800 M
火车站
日本福冈博多水城所处地块是一个三角形，距离福冈市最兴旺的商业区——天神商业区有700米的 距离，700米的距离对于一个商业带的延续来说，是一个不可逾越的距离。如何打破商业鸿沟，创 造繁荣的商业，是摆在开发商案上一个迫切需要解决的重要和主要问题。
建筑的主题化是一个成功而有效的手段。 于是，开发商采用了美国捷得建筑事务所 提出的在购物中心内建设一条人工运河的 方案，迅速获得了当地政府的支持。
在沿着运河的肖像画店铺内，肖像画师们以各自 的笔法描绘着个性十足的肖像画。
在地下1层的太阳宫广场,几乎每天都举行来自世 界各国的表演秀或现场音乐秀等有趣的活动。
建筑以外的特色
沿着运河的手推车小商品店，在不知不觉中已慢慢 靠近身边，店内售有各种可爱的趣味商品。
世界级影像综合艺术家白南准大师确立了视频艺术 这一艺术种类的地位，内设他的作品。 共计180台电视显示屏有条不紊地排成纵向10台横向 18台,无论是高尚典雅还是通俗的风格，都可在其作 品中尽情领略东西方的风景印象，白南准大师运用 的多彩图画片断错踪复杂地交错在一起,好似传递着 浑沌的信息。