关于住宅小区物业服务投标文件

关于住宅小区物业服务投标文件第一章物业服务费用的收支预案一、投标报价单二、物业服务费收支结余预算汇总三、物业服务费收入预算四、物业服务费支出预算及分类明细第二章开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向第三章管理服务理念和目标第四章物业服务分项目标、标准与承诺第五章物业服务早期介入方案／物业服务交接方案第六章项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法第七章综合服务、维修养护管理、保洁、保安、护绿等工作的实施方案一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施二、物业管理区域内共用设施设备的维修措施三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施四、住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案五、保障物业管理区域内环境清洁度的措施六、小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施七、物业管理区域内秩序维护员24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述八、小区公共秩序维护管理设想九、物业使用中对禁止性行为的管理措施十、小区交通管理和车辆停放管理设想十一、小区消防安全宣传和防范设想十二、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想十三、物业档案管理设想第八章物业维修和管理的应急措施。

一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施二、小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施三、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施四、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施五、发生火警时的应急措施六、接报刑事、治安事件处理程序七、遇燃气泄漏、触电事故处理程序八、遇爆炸物或可疑物品处理程序九、电梯困人应急处理程序十、其他突发事件的应急处理程序第九章物业服务用房及相应管理设施的配置方案，物业服务用房的使用计划第十章加强业主相互沟通的具体措施第十一章物业服务特约经营服务方案第十二章需要招标方配合要求及对招标方的建议和要求第一章物业服务费用的收支预案《浦江馨都》投标报价单说明：以上申报请不要附带任何条件，也不要更改单位。

计算中如遇小数，请计算至三位，保留二位。

本报价单装订在技术标（暗标）标书第一章第一页时，请不要加盖企业公章和标注企业名称。

另外，请将本报价单一份单独盖章后用信封独立封存，与封存后的投标书一起提交给现场监标人员。

物业服务费收支结余预算汇总物业服务费收入预算物业服务费支出预算及分类明细第二章开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向一、物资装备投入的原则1、按满足服务质量/环境管理目标实际需要的原则；2、科学、节约、必需、实用的原则；3、固定资产的摊销应符合国家规定的原则；4、物资装备投入由招标方负责的原则。

二、物资装备投入的测算在物资装备投入测算中，按办公设备、设施设备维修机具用具、清洁保洁设备、安全护卫装备、易耗品分类细列并测算。

三、物资装备投入计划。

1、留置在管理处使用。

（5）易耗品类说明：对服装、保洁耗材、办公耗材等低值易耗品，直接计入物业管理费支出成本中。

说明：上述表格为全部交付使用后的物资装备计划，宜根据物业交付使用情况分期分批购置。

第三章管理服务理念和目标第一节服务定位一、管理项目调研浦江馨都项目建造的物业类型为：高层、多层，坐落于先新路1058弄。

物业管理区域四至范围: 东至规划二路、向阳河，西至三鲁路，南至先新路，北至规划一路（上述范围不包括环卫分所、市政污水设施）。

项目总用地面积80938.20平方米，总建筑面积157783.53平方米。

其中地上总建筑面积142243.67 平方米。

包括：住宅建筑面积136756.31平方米(含：多层住宅建筑面积9366.48平方米，高层住宅建筑面积127389.83平方米)，商业建筑面积224.48平方米，其他建筑面积5262.88平方米；地下总建筑面积15539.86平方米。

包括：住宅地下室建筑面积5723.86平方米，地下机动车库建筑面积9816.00平方米。

小区绿化率36.20%，绿化面积29266.00平方米，集中绿化率15.30%，集中绿化面积12350.00平方米。

本项目规划建设机动车停车位总数：716个，其中：地上停车位数量429个，地下停车位数量287个。

按照规划设计建造了非机动车停车位2976个。

小区拥有建筑物24栋，住宅1984套。

共设置2个出入口，其中：人、车共行出入口1个，开放时间：24小时。

另1个出入口定时开放。

项目优势分析（1）上海市房地产市场趋势。

上海市区土地供应量的日益稀缺，地价走高，使得高层住宅正成为上海楼市的主流。

从近几年上海市区商品房供给情况看，高层项目基本上占据了上海楼市的“半壁江山”。

与此同时，上海市GDP的逐年增长，消费者的购房能力的增强，是上海高层住宅市场的有力支撑。

根据上述分析，浦江馨都发展前景非常乐观。

（2）五星团队精心打造、突显品牌优势。

浦江馨都是上海科润房地产开发有限公司倾力打造，项目地处先新路，置身于繁华商圈之内，在区域优势上浑然天成。

二、服务定位。

将浦江馨都作为上海市的精品住宅小区去打造；致力于管理效能的提升和不断完善，营造“高效能生活社区”；致力于构建文化居住圈，营造“健康和谐社区”；致力于创建市级优秀示范物业，提升服务品质。

第二节服务理念和特色浦江馨都项目位于上海市先新路1058弄，周边配套设施齐全，交通十分便利。

除多层、高层住宅外，该项目还配有商业用房，是居家生活的理想之地。

为做好服务工作，为业主解除后顾之忧，我们倡导“全员参与”的管理文化、推广“平等互动”的服务文化、营建“和睦亲善”的小区文化、塑造“亲和人文”的环境文化，以“追求卓越，精益求精”为服务理念，建立以人性化管理和个性化服务为基石的物业管理模式，并通过对管理服务流程的持续改善，不断超越业主的需求期望。

您的需要，我们努力的方向；您的微笑，我们努力的目标。

我们的每一项服务作业、每一个作业动作都有严格合理的操作标准和流程。

对于聘用的各级员工，我们都将对其进行大量的专业培训，并通过严格周密的巡检、抽查和日常考核等方式来保证作业标准和流程得以实施，发挥良好的效果。

我们还将运用先进、科学的调查工具来分析、掌握业主不断变化发展的需求，从而改进、完善我们的服务。

我们还将定期公开物业管理服务费的收支和使用情况，以及客户服务、本体维修、秩序维护、保洁、绿化、小区文化等各项工作的运行情况，真正做到切实尊重业主的合法权益。

文化理念：友爱互助，和睦亲善。

俗话说，远水难解近渴，远亲不如近邻，为营造一个良好的人居氛围，共建和谐家园，我们倡导业主、使用人共同努力，集思广益、群策群力，围绕“环境保护、科普家教、小区公益、物管宣教、健康生活”五大主题来组织、策划小区活动，在活动中加深交流，增进了解，努力把浦江馨都打造成为和谐小区的典范。

娱乐休闲理念：放飞心灵，享受生活。

现代都市人在水泥石墙里生活，在钢筋丛林中穿梭，尘嚣甚上，竞争激烈，压力日重，因此，在做好日常物业服务工作的同时，我公司尤其注重为业主营造可以放飞心灵的生活空间。

我公司将不断完善小区园林小品和自然景观，推陈出新，让业主生活在环境幽雅的小区中，使身心得到放松。

我们还将利用小区设施、场地及自身资源，为业主策划提供各类便利、时尚、健康的娱乐休闲服务，为业主省略掉外出舟车劳顿之苦，更大限度的享受美妙的娱乐休闲时光。

第三节物业管理目标在合同期限内，把本项目建设成为环境幽雅、生活舒适、文明和谐的宜居小区是我们的企业管理目标，为做好浦江馨都小区项目的各项服务工作，我们将：紧密围绕追求卓越，精益求精的服务理念提供细致、完善的高品质物业管理服务产品。

坚持诚信、严谨、负责的服务承诺，倡导科学化、专业化、亲情化的管理与服务。

致力于通过与业主建立平等的现代契约关系，通过交流沟通、定期调查、科学统计分析等手段掌握小区住户真实需求，并为之策划提供契合其需求之物业管理相关服务。

换位思考，站在业主的角度，想业主所想，从业主的立场来看待问题，解决问题。

根据浦江馨都的管理服务总体目标规划要求，我们分解制定出六点执行目标：采用“一站式、点对点”特色客户服务模式。

“一站式、点对点”的核心理念是：业主的任何求助、咨询、事务办理在客户服务中心全部完成，客户服务中心配置专职客户服务主办与各专业管理服务人员解决业主问题。

并且对VIP尊贵业主提供一对一的全程服务。

采用整体管理和专业管理相结合的实施办法。

我公司为浦江馨都设置专职管理处负责日常管理及服务开展，并由管理总部负责管理处各级管理服务人员的招聘、培训、考核，由公司各专业部门负责管理处各专业员工的技能培训、考核及技术指导，由管理总部负责管理处工作绩效的考核评定，做到分工明确、多重有效管理。

强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进。

我公司持续地不间断地进行流程再造，对日常一些已经相对固化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造，使其能够更加符合业主的真实需求，从而为业主提供真正适用的服务产品。

设立“物业网络服务平台”与实现网络办公自动化。

借助网络服务平台业主即使身处外地也可以完成求助、咨询、报修、投诉，并进行相关费用查询和预约家政、维修等物业服务，项目管理处可以通过网络服务平台完成对业主的回复、问候、通知，及各类信息的统计分析。

公司管理总部可以通过网络办公平台，随时随地掌握项目管理处服务管理工作的各方面动态信息。

采用组团管理，亲善大使贴身服务为了给业主提供更便利的服务，拟采用组团管理模式，安排亲善大使在组团内为业主提供服务，现场能解决的问题坚决不让业主再到管理处办理，能提供上门服务的，坚决不让业主下楼处理。

真正做到为业主办好事、办实事。

第四章物业服务分项目标、标准与承诺第一节物业服务分项指标与承诺我们承诺物业服务按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》二级标准执行，具体分项目标见下表，我们承诺严格按此执行。

3、维修工程质量合格率第二节物业服务分项质量标准我公司根据《上海市住宅物业服务分等收费标准》二级标准及本标书物业管理服务质量要求，并结合我公司自身品质化、专业化、亲情化物业管理服务要求，特制定浦江馨都物业管理服务质量标准。

3、环境服务质量标准：第五章物业服务早期介入方案／物业服务交接方案第一节物业服务早期介入方案充分利用自己丰富的物管经验，从物业管理角度，协助开发商进行小区规划与有关设备选型，保证物业在将来长期的使用过程中拥有一个良好的硬件平台；浦江馨都项目中各种物业管理工作是否能顺利落实，主要看有多长的筹备阶段来完成项目的所有筹备工作。

从专业角度来看，愈早能让物业管理队伍熟识项目现场，就愈早能有序的对项目实体进行有效管理，因此，我公司将根据招标方的要求，安排1名管理人员、2名工程人员适时进行前期介入工作。

1．前期工作计划①我公司在成立物业管理处后，将根据项目施工进度，制订科学、成熟的物业管理工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。