龙湖项目启动会
房地产工程全程精细化管理深度剖析龙湖地产工程管理细节
统筹安排项目工作（主动）；
集团监管的起点（成果）；
进度控制
➢进度控制的基础工作 以营销需求为目标制定工程计划
进度控制
➢工作期量
对造价采购部工作期量的管控
2工作期量标准.xls
合同名称
平场土石方工程合同 会所建安工程合同
会所精装修工程合同 区内、外供电设备安装合同
总承包工程合同 防水工程合同 幕墙工程合同
参加面谈和 考察
参加面谈、 抽查考察
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加现场考 察与面谈
参加现场考 察和面谈
参加面谈和 考察
参加面谈和 考察
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加面谈，抽 查现场考察
参加现场考察、 组织面谈
组织现场 考察、参
加面谈
抽查
参加面谈和考 察
组织考察 和面谈
抽查
工程部（景观项目部）
部门经理
项目经理 专业工程师
——
——
——
参加面谈
参加面谈
抽查
抽查
抽查
参加面谈
现场考察、 参加面谈
部门经理 —— 抽查
造价采购部 成本经理 组织面谈 组织面谈
专业工程 师
参加面主体
建安总包工程（含配套 设施主体工程：学校、
幼儿园等）
参与面谈 及考察
参与面谈 及考察
质量控制
➢对同路人的管理（分供方评价体系）
分供方评判的目的：
建立分供方评价体系，及时评估合作单位，积累优秀分供方资源；
通过评估结果，反馈工程、造价管理问题，通过优化管理动作，提升自身管理水平，并帮助分供 方成长；
万达、绿城、万科、龙湖、华侨城、保利、中海这7家地产公司的业务有什么不同特点
【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显】万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，同时留下一座不动产。
最后这句最重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。
万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。
同时也有了一大批稳定跟随的商家。
万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。
万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。
万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。
万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。
高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。
万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。
在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。
万达的商业人才这两年是流失最严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。
王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。
万达最可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。
7 宝山龙湖项目主体结构施工劳动竞赛启动仪式议程
中建七局宝山龙湖项目主体结构施工
劳动竞赛启动仪式议程
2015.05.08
1、宣布”中建七局宝山龙湖项目主体结构施工劳动竞赛启动仪式“正式开始！
2、请项目经理庄恒建宣读中建七局(上海)有限公司龙湖北城天街项目主体结构施工劳动竞赛实施方案；
3、请项目经理庄恒建与参加竞赛分包单位签字；
4、请项目部团支部书记王龙宣读成立项目青年突击队的决定；
5、请龙湖公司领导、监理公司领导、七局上海公司领导、项目部领导为青年突击队授旗；
6、请劳务公司代表xxx表态讲话；
7、请“青年突击队”代表xxx表态讲话；
8、请恒青房地产公司领导xxx讲话；
9、请中建七局（上海）公司领导xxx讲话；
10、请参会领导与青年突击队队长合影；
11、仪式结束。
龙湖冠寓方案评审会模板(轻资产)
3.1 关键指标及改造说明
3.1.2 改造事项说明
改造前
插入运营风险信息表
例
改造后
改造说明文字
7
3.2 总体设计及配置清单
3.2.1 总平面功能规划及流线分析
插入总平面线稿及流线分析
住户回家流线 门禁 主入口 次入口 公共活动区 房间区 入户大堂及电梯厅 自招商铺 标识
8
3.2 总体设计及配置清单
家具 电器
1.5m床、床头柜、书桌、书椅、双人沙发、茶几、衣柜、矮柜 60L热水器、1.5P空调、滚筒洗衣机、85L冰箱、油烟机
（填写户型）
家具 电器
1.5m床、床头柜、书桌、书椅、双人沙发、茶几、衣柜、矮柜 60L热水器、1.5P空调、滚 总体设计及配置清单
1.更换标识
建筑
2.门头重做 3.外立面翻新 4.空调外机加格栅
根据项目改造情况勾选
勾选
√
√ √
位置
改造项
1.无需调整，可直接使用
走道电梯厅 2.局部修补翻新
3.全部翻新
1.无需调整，可直接使用
户内配置
2.部分更换 3.全部新做
公区配置
1.无需调整，可直接使用 2.部分更换 3.重新设计采购
勾选
√ √
2
3.1 关键指标及改造说明
3.1.1 与投委会指标对比 长租公寓
项目总建设面积 项目总可租赁面积
公共区域总面积 前场活动区面积
其中 后场服务区面积
过道及电梯厅总面积 加建面积 房间总套数 卧室总间数 标准化率 暗房间数量占比 层高 景观总面积 平均单间建面 平均单间可租赁面积 公寓得房率
配套商业
√
4
3.1 关键指标及改造说明
龙湖地产重庆公司PMO会议分类及详细要求
工程部
项目负责人 重庆公司样板点评规划模版(2014版)
√
精装施工前、机电系统样板点评
工程部
项目负责人 重庆公司样板点评规划模版(2014版)
√
意向地块分析会
发展部
部门负责人
√
项目立项会
发展部
部门负责人
√
√
项目概念及方案汇报（研发版块）
研发部
职能负责人 --
√
√
项目概念及方案汇报（景观版块） 项目概念及方案汇报（售楼处或装修版 块） 项目复盘及客户研究汇报
√
√
√
√
√
√
项目关键指标及运营计划重大变更
运营部
项目负责人 --
√
√
公司项目未使用过的对项目影响重大的 新技术、新工艺、新材料、新设备专题 项目运营重难点：对项目运营、成本、 效果影响较大的重难点（如推进困难的 拆迁专案、控规调整等）
职能部门 职能部门
职能负责人 -职能负责人 --
√
√
√
√
案例分享（年度） 客户忠诚度专题会（季度/半年/年度汇 报）
景观部 装饰装修部
营销部
职能负责人 -职能负责人 -客研负责人 --
√
√
√
√
√
√
市场及客户专题研究汇报会
营销部
客研负责人 --
√
√
招标启动会 项目/职能 议标（总包、涂料、幕墙、景观、精
专题 装初）评及定标会
造价采购部 造价采购部 造价采购部
招标经办人 招标经办人 招标经办人
龙湖集团招标管理原则2014 龙湖集团招标管理原则2014 龙湖集团招标管理原则2014
龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引(2019版)-房地产-2020
龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）龙湖集团DT产品或项目立项、启动以及推进实施指引（2019版）一、项目来源1、来源(1)可以来自业务痛点、客户痛点或员工痛点（问题导向）。
(2)可以来自其他产品以及行业经验的迁移或重新组合（标杆或最佳实践导向）。
(3)可以来自目标客户群行为以及逻辑奇点的前瞻性、创新性演绎和团队共同创想（基于逻辑奇点的创新导向）。
2、立项研究(1)业务板块一把手觉得有意义，亲自领导团队进行目标客群研究、关键场景研究以及立项研究。
(2)确保项目立项就有行业竞争力且具有可行性，并与现行产品或项目以及正在开发的产品或项目拉通、交圈、契合、无重大冲突。
(3)若想列入A、B类项目和产品，产品 owner和项目经理或其他关键人员必须经HRD、CDO、CEO、董事长面谈和筛选。
（尽量不是唯一人选）二、立项会1、频度：定期（每月1次）或不定期。
2、原则：(1)实际业务部门描述不清产品或项目成功后的场景和价值不做。
(2)实际业务部门描述不清主要客户（可能不止一个）和MVP不做。
(3)实际业务产生产品 owner。
业务派不出高量级产品owner不做。
微信公众号免费知识星球VIP知识星球(4)项目负责人量级不够不做。
(5)核心团队不能全职且任职直到上线成功、达成项目成功标尺不做。
(6)团队规模“二张pizza原则”。
(7)项目全程上线、可视化、滚动决策。
(8)产品或项目不断合并、消化、替代原则。
（不能只做加法，还要对原来产品、项目做减法）(9)项目时长为1-3个月，最长6个月左右。
(10)从小角度、小切片、小产品做起，但可以想得大、看得远。
3、立项会的上会及资料要求(1)主讲人：该业务版块一把手。
(2)资料由产品或项目立项研究团队提供。
(3)资料应包含如下内容：a.产品或项目成功后场景和价值（不超过200字）、产品新闻发布稿初拟（不超过300字）。
b.目标客户（可能不止一个）及其关键使用场景和对客户的关键价值；用户扩展飞轮和价值扩展飞轮。
吴亚军关于龙湖近期战略的公开信
吴亚军关于龙湖近期战略的公开信看完这篇文章，几个感触：十年调控，已让我们这个行业之浮躁深入骨髓，仅仅一个短周期的排名波动，就可以引发企业的暗流涌动。
凭借短期业绩指标，就可以对企业妄下评价，使得企业所有人需要长文阐述，以正视听；想起那个经常的问题，什么才是好的企业？是大的企业？是强的企业？是快的企业？还是长的企业？龙湖的选择比较审慎，走的是基业长青的选择，不管是主动还是被动，都是浮躁中的一股清流；龙湖的问题肯定不仅仅是一家企业的问题，那些激进的巨头不一定是长寿的企业，坐拥国资的官企，也一定不是最终的赢家。
二十年前与万科厮杀于江湖的高手，如今笑傲的还剩几人？想起吴亚军上一篇打动人心的文章，关于房晟陶，其中有一句：或相濡以沫，或不忘于江湖。
房晟陶时代沉淀的龙湖文化，依然深远的影响者龙湖的未来之路。
以下为文章原文关于龙湖近期战略的思考作者：吴亚军公司1-4月销售业绩行业排名下滑只是一个暂时现象，而不是一个趋势。
虽然还会持续一段时间，但公司从未来一年来看，销售会持续向上攀升。
从2010年至今，龙湖的销售额持续上升，但相对增速经历了一个小小的“V”型，这个“V”的底应是在2012年，2013年的上半年开始，走出低谷开始爬升。
这个“V”，除去行业趋势原因，龙湖自身存在三个问题。
一是龙湖自身的发展“运势”到这个据点，二是客观原因使然，三是我们自身技术操作上的一些小失误相迭加。
讲讲龙湖的“运势”（其实就是战略小转折的一个反映）。
2009年上市前后的重点落于长三角。
我们买了大量的郊区地块，由于土地市场迅速回暖，我们挤着去买市区地块只会成为“地王”（以龙湖的“身板”来看死得更快），用我们擅长的低密度住宅撕开了市场，实现陡速开盘和品牌落地，成为全国性的品牌。
集团迅速实现了2010年销售额的突破。
从2008年100亿，2009年180亿到2010年330亿（假如我们不超卖50亿，只卖26亿，持一些货到2011年，那么2011年卖330亿），2012年380亿，我们这个增长曲线会漂亮得多。
地产开发流程及龙湖运营体系
6 判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容往实施 深度的方向向承诺人追问；
46
如何运营决策
7 项目职能负责人总倾向于把职能负责人牵进与他项目相关的决 策会议;表现出项目职能负责人的能力有待提高； 8 动辄即将问题推向PMO会议或者频繁动议召开临时PMO会议;表 明该项目职能负责人 项目负责人或PMO召集人的能力有待提高； 9 上述会议是根据不同目的作出的定义;实际操作中地区公司可 将有的会议合并召开
负责审核PMO会议议题 负责除PMO会议决策以外的项目沟通 协调和管理
PMO成员：地区公司各职能负责人部门经理
39
PMO架构
40
地区公司会议决策体系
运营会议体系
非运营会议体系
地区公司会议管理体系
41
运营会议体系
1
PMO预案决策会
拿地前
2
PMO项目启动会
取得土地 后15日内
3
阶段成果审查会
项目阶段 成果审查
47
如何开好会
1 一个会议成功的关键在于：会议的准备 主持人的控制以及成 果的处理；
2 没有初稿 方案 预案的议题尽量不要放在例会的议程之内; 只宜放在专题会中的头脑风暴会之中；
3 若某种会议较多的时间总在通报某一类信息;则宜将这类信息 以电子版本的形式由专人整理定期向相关人员传送；
4 在会上传送或者展示的信息如果较多;尽量才用PPT的形式；如果传递的 信息很专业;则尽量辅以图纸 图表 图片等资料；如果传递的信息很复杂 ;且又需帮助别人建立场景意境感;则请尽量辅以照片 音像 模型 实物 等；
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
产品研发
总图布局 产品溢价 成本控制 景观研发
精选课件
14
产品定位
主城区客户
郊县客 户
当地客户
投资客
⊙西部主城 区客户 ⊙改善居住 ⊙喜欢学校 氛围 ⊙有车一族
主打别墅 兼推洋房
⊙渝遂线上 近郊客户 ⊙改善居住 ⊙喜欢学校 氛围 ⊙有车一族
⊙在西永工 作的白领 ⊙在校老师、 教授 ⊙改善居住
⊙看好大学城发展 前景和学生市场 ⊙在校部分老师和 学生，过渡居住兼 投资
主打别墅 兼推洋房
别墅、洋房
小户型,经济型 酒店
精选课件
15
产品建议
业态
联排 叠拼 洋房 小户型 商业
面积规划 (平米)
5万左右
2～3万 5～6万 2～3万
套均面积 (平米) 200-250 150-200 110-200 30-50 150-300
套总价 (万元) 200-250 140-170 70-120 25-35 250-450
2005年 比例
2006年 比例
330 4.50%
424 4.43%
1248 2802 2627 17.03% 38.23% 35.84%
1693 4573 2664 17.68% 47.76% 27.83%
322 4.39%
220 2.30%
❖ 05、06年沙区供应楼盘供应形态
精选课件
9
市场分析-西区市场
领域的竞争打下坚实的基础 ⊙工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内 ⊙培养并输送出项目经理 成本经理 研发经理 营销经理各一名 ⊙ PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率≥75 %
精选课件
4
2. 产品定位及产品研发
精选课件
5
市场分析定位
精选课件
6
市场分析
1.沙区05-07年市场高端物业稀缺 2.08年沙区无高端物业供应 3.与富力城形成产品差异化竞争 4.结合区域及项目用地条件
九龙坡区 独立 联排 叠加 洋房 多层 小高层 高层 2005年 6.67% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 13.33% 80.00%
2006年 4.55% 0.00% 0.00% 4.55% 0.00% 9.09% 81.82%
另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1 号87套，西郊庄园19套。）
精选课件
1
指标
IRR 净利润 收益
方案对比
原方案 35% 12.3% 9.27亿
现方案 77% 18.1% 11.58亿
精选课件
2
1
项目成功标尺
2
产品市场定位及产品研发
3
销售策略
4
交付标准及建造标准
5
成本预设及预控
6
项目总体计划
精选课件
3
1. 项目成功标尺
⊙项目销售净利润率≥18% ⊙内部收益率IRR≥55% ⊙ 一次性交房成功率≥95%(别墅),其它≥98% ⊙形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品
07年各区商品房交易量（万平米）
400 300 200 98 100
0
渝中区
365 南岸区
314
322
233
147 110
江北区
渝北区 北部新区 沙坪坝区 九龙坡区
154
高新区
75 大渡口区
❖ 07年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量14％;成交量 占市场成交总量13％; 西部两大区域市场不够活跃。
目标客户需求分析
大学生
教师
区县客户
西永微电园
西区
数量
需求
目前 供应 市场 机会
07年8万; 08年10万; 09年15万; 10年20万
商业+公寓
120间门面，约 1万平米的商业 用房 1.投资性商业物 业 2.租赁单身公寓
1.教授副教授级群 体近1800人。 2.普通教职员工约 合8000人 3.专职教师约 4000人
建面单价 (元/平米)
备注
8000-10000 6500-8000
现代中式
5000-6000 现代中式
4800-5500
精装
10000~15000 人文休闲
1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力
2.争对高校产业经济，提供投资性物业
3.根据区域客户群消精费选特课件点，打造一条人文休闲商业街
16
单间配套
一房
两房
三房 四房及以上
2005年 比例
2006年 比例
475 25.46%
1328 21.02%
172 9.22%
346 5.48%
657 35.21%
1980 31.33%
538 28.83%
2503 39.61%
24 1.29%
162 2.56%
❖ 05、06年九龙坡区供应楼盘供应形态
西永微电园规划 人口2.8万人。
九龙坡常住90万 沙坪坝常住80万
1. 外地工程人员， 未来解决住房需 求明显。 2. 产业工人需求 普通公寓消费
1.对换房需求(别墅 洋房) 2. 投资需求(商铺\ 公寓)
暂无
西区高端物业供应 匮乏
1.自住\投资中 高端物业 2.投资性的商业 3.租赁单身公寓
1.自住\投资中高端 物业。 2.投资性的商业
产品建议：别墅、洋房、小户型（投资）
精选课件
7
市场分析-西区市场
07年各区商品房新增供应（万平米）
200186.29150100 52.12 50
136.30
0
渝中区 南岸区 江北区
101.62
181.45
83.89
90.60
46.68
46.43
渝北区 北部新区 沙坪坝区 九龙坡区
高新区 大渡口区
精选课件
8
市场分析-西区市场
沙区 独立 联排 叠加 洋房 多层 小高层 高层
2005年 0.00% 0.00% 0.00% 4.35% 8.70% 13.04% 73.91% 2006年 0.00% 0.00% 0.00% 8.33% 0.00% 8.33% 83.33%
单间配套 一房 两房 三房 四房及以上
1.青年教师需求中 小户型公寓房。 2.中年教师和正副 教授级别教师需 求高端商品房 3.未来婚育族对住 房有明显需求
学校集资房
1.自住\投资中高 端物业 2.投资性的商业 3.租赁单身公寓
2010年1000家 以上的制鞋企业 企业和配套厂家
交通便利后带来 的对高端业态的 需求
暂无
1.自住\投资中 高端物业。 2.投资性的商业
精选课件
10
2008年 预 测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区 （九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65 套），占比8%。
精选课件
11
目标客户分析
精选课件
12
西区辐射的 区县客户
5
目标客户分析
沙区，九龙区…
1
微电园工作人员
2
3 大学教师
4
高校产业经济相关者
精选课件
13