龙湖地产项目启动会案例分析精简1
龙湖项目启动会课件
工作流程与标准
明确项目工作的流程、标准和要求。
沟通机制与协调方式
明确项目团队成员之间的沟通机制和协调 方式。
实施步骤与时间表
详细说明项目的实施步骤，并制定相应的 实施时间表。
05
项目沟通与协调机制
项目沟通规划与原则
明确沟通目标
在项目启动阶段，应明确沟通的 目标，包括传递信息、加强团队
成员之间的理解和合作等。
项目管理工具
如Jira、Trello、Microsoft Project等，帮助团队更好地跟踪 、管理和沟通项目进展。
项目监控指标与报告制度
关键绩效指标（KPI）
设定明确的KPI，监控项目关键环节的完成情况，确保项目按计划进行。
项目报告制度
定期汇报项目进展、遇到的问题及解决方案，确保团队成员及时了解项目动态 。
THANK YOU
成功案例二：项目质量保证的经验分享
强化质量意识 制定质量控制计划
实施质量监控 持续改进
在项目开始阶段，向团队成员灌输质量意识，明确质量标准和 要求，确保所有人对质量目标有清晰的认识。
根据项目特点，制定详细的质量控制计划，包括质量检查、验 收标准、反馈机制等。同时，确保质量控制计划得到有效执行
。
在项目实施过程中，定期进行质量检查和监控，及时发现和纠 正问题，防止质量事故的发生。
根据项目进展和质量控制情况，及时调整质量控制计划，持续 改进和完善，以达到更高的质量标准。
成功案例三：项目成本控制的经验分享
合理预算与报价
精细化管理
优化设计方案
加强团队协作与沟通
在项目初期，根据项目需求和 市场行情，制定合理的预算和 报价。同时，充分考虑风险因 素和不确定性，确保预算的合 理性和可行性。
〖龙湖研发〗龙湖研发案例(值得借鉴→反思)
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
龙湖地产项目启动会指引课件(1)
明确下次决策时点、责任人等 。 4、凡是下列情况都应增加计划的控制点：职能间交叉的、与外界
政府批准有关的、分供方第一次合作的、员工能力弱的，组织 在这个工作包上没有经验和把握的。
项目一二级计划（启动）
指引
5、将暂时无法由项目启动会决策的其它决策点，尽可能在工作计 划中明示成项目计划节点并落实责任人、决策质量、成果标准 等。
《方案设计任务书》 《景观方案设计任务书》 《精装房定位、限价及建设实施方案》 《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》
（人均效率要求高于行业平均水平的30%，需要经物业、商运 的同意）
成果整理及审批
项目负责人负责会议成果的整理 在“OA－项目阶段成果管理－项目启动阶段”，提交审批
会议内容
项目定位 体验区选址、定位及开放计划 项目建造标准（启动） 项目景观方案 项目目标成本（启动） 项目一二级计划（启动） 《投资分析模型（启动）》
项目定位
目标客户群 标杆客户是谁？ 产品的调性是什么？
产品定位
特定户型价值挖掘： 户型及单体组合平面 总图 外立面 机电设备定位： 景观思路（单独阐述）
龙湖地产项目启动会指引
设计研发部
目录
召开项目启动会的原则和目 会议准备 会议内容 会议成果
原则、目的
1、作出项目土地取得后第一次决策。 2、明确项目成功标尺及具体指标 3、对项目进行沙盘推演 4、识别项目风险点，提出预案。 5、启动会是职能部门向项目团队的交底会。 6、针对目标和工作范围 7、若该会议未开好，会导致后期反复决策，会议大量增加；
启动会成果不完整，不要急于进入下一阶段。
龙湖地产案例分析
龙湖地产依靠多个新项目经受住了中国的信贷紧缩政策。
该公司在香港上市，增长的销售额帮助龙湖地产在大盘走势向下的时候保持股价平稳。
业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金白银，这部分资金从何而来，不得而知。
吴亚军至少在出身上并没有显赫的背景。
1964年，她出生于距离重庆五十多公里的合川县(2002年成为重庆合川区)，这里因古代战场“钓鱼岛”而闻名。
如电影《岁月神偷》中的场景，住在合川营盘街一大院中的吴家并不富裕，大院十多户人家多年共用一间厨房。
1980年，她考入西安工业大学，学的是航海工程专业，对鱼雷控制系统颇有研究。
而她的丈夫蔡奎，当年在南京航空航天大学读的是通讯专业，熟悉导弹制导，后任重庆机场建设公司副总工程师，“以致公司内部有人开他们夫妻的玩笑说…一个指得准，一个炸得狠‟。
”龙湖集团执行董事秦力洪说。
20岁大学毕业后，吴亚军进入一家国营仪表厂做技术人员，一干便是4年。
直到1988年进入《中国市容报》做记者。
一位曾于1990年前后与吴亚军同在这一报社呆过的人士对南方周末记者称，吴在做记者和编辑期间并没有太出众的表现，未曾引起同事们的关注。
但也许是在媒体历练过的原因，吴亚军口才甚佳，爱读书。
在龙湖没有向全国扩张时，龙湖公司手册及墙壁上的“警言名句”，几乎皆出自她手。
一位熟悉她的朋友对南方周末记者称，吴亚军从小喜欢看书，“中学时期常被抓住课堂上偷偷看小说，只是由于成绩优秀，老师只好睁一只眼闭一只眼。
”直到1994年，她借助报社平台，成立重庆佳辰经济文化促进有限公司，正式下海经商。
公司的注册资本为200万元，当时有四个股东，中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司，各出资50万元，分别持股25%。
而亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。
据招股书称，第二年，这家公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，使得他们二人持股比例达到了85%，中国市容报社的持股量被大大稀释，几年后被两人全部收购。
【深圳】龙湖地产项目启动会全程解读与经验借鉴(5月25)
【深圳】龙湖地产项目启动会全程解读与经验借鉴(5月25)【课程说明】➢主办：中房商学院吉林分院➢时间：2014年5月25-26日➢地点：深圳【课程背景】龙湖的项目启动会在我国地产行业备受关注，是通过多会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。
龙湖项目启动会指引作出项目土地取得后第一次决策。
2、明确项目成功标尺及具体指标、达成共识、做出承诺3、对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、控制点。
4、识别项目风险点，提出预案。
5、启动会是职能部门向项目团队的交底会。
6、针对目标和工作范围做好减法，对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒的意识。
7、开好启动会，对房地产企业发展起到至关重要的作用。
【课程对象】1、房地产企业总裁、总经理、副总经理、总裁办2、运营管理部、投资管理部、前期策划部、项目运营部3、开发部、工程部、客服部、营销策划部等所有部门人员【王牌导师】董老师：原龙湖地产发展部总监，项目总负责人;龙湖项目启动会第一人，项目启动会资深专家，对龙湖发展，做出了突出的贡献。
18年的房地产从业经验，7年龙湖地产任职经历;熟悉房地产开发公司相关工作流程，对地产开发项目管理有较强的工作能力。
历任龙湖地产项目土建工程师、项目副经理、工程项目部经理、项目工程负责人、发展部总监，负责集团项目报建、施工准备、项目景观、精装修工程管理、土地储备及政府关系维护等业务。
实操项目有龙湖蓝湖郡项目、水晶郦城项目、龙湖西城天街项目、重庆龙湖东桥郡项目、重庆龙湖后工项目等。
【课程大纲】一、启动会指引召开项目启动会的原则和目的1、作出项目土地取得后第一次、也是最重要的一次决策。
2、明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。
3、对项目进行沙盘推演，今天就预见和决策未来，设定项目的决策点、控制点。
4、识别项目风险点，提出预案。
5、启动会是职能部门向项目团队的交底会。
6、针对目标和工作范围做好减法。
常州龙湖郦城营销案例
项目概况
基本概况：
区位 占地面积 建筑面积 绿化率 车位数 物业费 物业公司 规划布局 当前均价 常州天宁区青龙板块 31万m2 65万m2 35% 520个 建筑类别 容积率 最早开盘时间 总户数 装修情况 开发商 全程营销 100栋联排别墅；22栋叠加别墅；25栋高层住宅 高层均价6500元/平米 别墅均价12000元/平米 别墅（联排、叠加），高层 2.2 2010-06 1040套 毛坯 龙湖集团 自销
绝对保密
20120719
常州 龙湖郦城 案例 完整篇
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目录
Part 1 项目概况 Part 2 推案分析 Part 3 户型分析 Part 4 营销策略 Part 5 活动策略 Part 6 现场营造 Part 7 广告策略 Part 8 总结
3
项目概况
4
形象定位
龙湖集团在常州首个项目：龙湖郦城
案名：龙湖郦城
项目定位语：龙湖郦城写给河流的诗 SLOGAN：不仅只是一场优雅的邂逅
阶段
导入期
推广语
1、09年10月龙湖首次进驻常州 2、09年，这座城市有了郦城。 1、如果迷路，愿在托斯卡纳 2、创新叠墅 香醍漫步。 1、龙湖，给常州的不止是传奇 2、以传世美墅，复兴城市传奇 1、改善型置业市场的珍惜宠儿 2、愈低调 愈传奇 1、香醍伊墅，90-220㎡臻藏户型顺势加推！ 2、拥有一生最美的风景 3、90-140平米新组团全新登场 1、2012年1-7月常州金额销售冠军
72号楼
4/2/3
复式 合计
185-222
291-318
龙湖项目启动会的6大秘诀
龙湖项目启动会的6大秘诀龙湖作为行业精细化管理的标杆，历来广受关注，特别是龙湖项目启动会颇具特色，引得同行竞相学习和模仿，但业内企业实际运作起来效果却大打折扣，屡屡碰壁，成功者寥寥无几，我们不禁要问，龙湖启动会真有这么神吗？难道注定只能成为行业无法逾越的管理传奇？这里面的窍门到底是什么呢？我们应该如何“赶学超”呢？一、龙湖项目启动会3大特点龙湖项目启动可以就是在短时间、高强度、高效率、群策群力下顺利完成的对项目第一次也就是最重要的一次决策，核心目的就是在拿地后即为明晰项目顺利标尺及具体内容指标，达成一致共识，并且对项目展开沙盘推演，预设项目的价值点、决策点和控制点，针对项目风险点去明确提出预案。
归纳而言具备时间长、内容全系列和颗粒度粗三大特点： 1.时间短龙湖通常建议标准化项目在拿地后14天，非标准化项目45天内就打完启动可以，顺利完成所有分析、探讨及对应成果。
2.内容全龙湖启动可以囊括了项目定位、体验区、成本、一二级计划、投资模型等综合性内容，共需顺利完成九大成果，例如《项目顺利标尺》、《项目风险及预案》、《市场定位》、《产品定位》、《体验区选址、定位及对外开放计划》、《产品修建标准》、《项目一二级计划》、《项目目标成本及合约规划》、《投资分析模型》。
3.颗粒度细除了内容囊括范围广以外，每块内容深度也存有很高的建议。
比如说龙湖建议在启动可以就能把整个项目一二级计划都用剩，甚至项目的合约规划也能搞出。
上述三点确实惊人，因此，龙湖项目启动会广受热捧和赞誉，当之无愧成为行业管理标杆和江湖传奇。
二、龙湖上开不好项目启动可以的6小秘诀同行在竞相学习和模仿中屡屡碰壁，但为什么龙湖能做到呢？难道龙湖的管理水平就真到了高不可攀的地步吗？通过深入探究龙湖项目启动会的背后机理，揭开它的神秘面纱，其实我们发现，龙湖项目启动会只是龙湖战略上守正和战术上出奇的一个合理结果，本身并不神秘：1.区域耕耘龙湖一直以来坚持区域深耕战略，在全国前二十强地产企业中，龙湖进入城市数量是相对比较少的，因为持续深扎某一区域，所以就自然而言针对当地市场特点、客户需求、供应商资源等等有了深刻的了解，因此，在完成项目启动会《项目市场定位》、《产品定位》时就有了效率优势。
(完整版)龙湖时代天街个案分析
C户型 套内57㎡ 灵动两房
优点： 厨房、卫生间等与主人生活区分离 客厅留有可改造成为书房 舒适主卧，布置多种功能 赠送阳光房，自由可变 不足： 只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型 套内65㎡ 创意两房半 C户型 套内65㎡ 灵动两房
高端住宅 项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品 天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正 中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅 每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点： 户型方正，入 户玄关增加私 密性 端头户，双面 采光，空气通 透 卫生间干湿分 离
A户型 套内70㎡ 全能三房
优点： 龙湖创意“两 房半”设计， 赠送阳光房 不足： 主卧门口直接 面对面盆卫生 间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯 通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央 公园排布，住宅部分相对独立，但同时 与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向 步行道预留车行道与人行道，通过城市 各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地 铁想通，直接入户。
交通路线 项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通