日本房地产借鉴和思考
借鉴日本房地产泡沫,完善我国房地产市场的发展环境
中图分类 号 ：２ ３ ３ Ｆ９ ．３
文献标 识码 ： Ａ
文章 编号 ：６ １— １９ ２ ０ ） １— ０ ９—０ １７ ２ ２ （０ ７ Ｏ ０ ３ ５
一
、
房 地产 泡沫 给 日本 带 来 的 影 响
荡， 险些引 发严重 金融危机 。 第 三 ， 业率 居 高不 下 。 日本 的失业 问题 在很 失 大程度 上是 泡沫破灭 。结构 失衡 的结果 。据 日本综 合 研究所 对 ２ １世纪初 日本失 业情况 所做 的预 测 ， 到 ２０ ０５年 ， 日本 的完 全 失业 率 可 能 达 到 ９ ２ 。居 民 ．％
年 份
巨 圃
图 Ｉ １９ —１９ ９ １ ９ ７年 日本 Ｇ Ｐ增 长 率 Ｄ 收 稿 日期 ： ０ －１１ ２ ７０ ．４ ０
作者简介 ： 张丽华 （９２一） 女 ， １６ ， 山东荣成人 ， 山东经济学 院财政金融学院教授 ， 士生导师 ， 硕 主要研究方 向为商业银行 经营与管理 。
苏迹 象。然 而到 了 １９ ９７年 ， 再度 出现 衰退 ，０ １ ２０
年， 为 ０１ ， 仅 ．％ 实际 Ｇ Ｐ仅 比 １９ Ｄ ９４年增 长 ９ １ ， ．％
年均增长率只有 １３ 而同期美 国实际 Ｇ Ｐ年均 ． ％， Ｄ 增长率达 ３９ ， ．％ 相当于 日 本的 ３倍（ 详见图 １ 。 ）…
Ｖｏ． ｏ １ １９ Ｎ ． Ｍａ ． ０ ７ ｒ２ ｏ
借鉴 日本房地产泡沫 ， 完善我国房地产市场的发展环境
张 丽华 ，孙 涛
（ 东经济 学 院 ， 山 山东 济南 ２０ １ ） ５０４ 摘 要： 通过 对 日本房 地产 泡沫的 生成机理 及我 国房 地产发展 现状 的分析 ， 国对 房地产政 策 我
日本房地产税制概况及经验借鉴_1
日本房地产税制概况及经验借鉴日本房地产税可以追溯到江户，当时的年贡、地租作为国税的主要收入来源，是对农作物收成征收的一种收益税；继地租之后的固定资产税经过一段时期的演变，1950年根据“肖普建议”，计税依据改按房地产评估额，成为地方主体税种之一。
，日本的房地产税制已形成针对房地产取得、保有、转让的均衡征税体系，对我国房地产税制有一定的借鉴意义。
日本房地产取得课税（一）印花税印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。
合同的形式有多种，在正式合同之前，还有临时性合同，都需贴印花。
土地买卖的现金收据金额超过3万日元时要缴纳印花税（个人出售土地则不在此例），通常由买卖双方折半负担。
未贴印花或未贴足印花的，通常征收3倍的罚款；未加盖戳记的，征收与应贴印花同等金额的罚款。
（二）注册执照税和不动产取得税日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。
该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。
土地和房屋在市町村“房地产征税台账”上分开登记，并向一般市民公开。
作为一项法定行政服务，自2003年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部。
这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院起诉。
在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。
其税率根据登记的种类如所有权保存登记、所有权转移登记、地上权或租赁权的设定／转租或转移登记、临时登记、抵押权设定登记、土地房屋分块分期登记以及登记注销等分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用1.5%.的税率，为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记则适用优惠税率。
注册执照税的计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。
此外，房地产取得者还须缴纳不动产取得税，该税属于都道府县税。
日本房地产百年简史
目录分析
从目录的结构来看，这本书采用了时间线的方式来组织内容，从20世纪初到 现在，分为多个章节，每个章节都围绕一个特定的历史时期进行阐述。这样的结 构使得读者可以清晰地看到日本房地产市场在不同历史阶段的特征和变化，从而 更好地理解其发展规律。
阅读感受
在当今世界，房地产仍然是许多国家经济发展的重要支柱。而《日本房地产 百年简史》为我们提供了一个宝贵的借鉴。它不仅让我们了解到房地产在国家经 济发展中的重要地位，还提醒我们应时刻警惕泡沫经济的潜在风险。
阅读感受
《日本房地产百年简史》是一本极具启发性的书籍。它使我深入了解了日本 房地产业的百年变迁，也让我对房地产在经济中的作用有了更深刻的认识。希望 未来能有更多的类似作品问世，为我们的研究提供更多的视角和见解。
作者简介
作者简介
这是《日本房地产百年简史》的读书笔记，暂无该书作者的介绍。
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内容摘要
进入21世纪，随着全球经济的复苏和日本社会结构的变迁，日本房地产市场迎来了新的发展机遇。 一方面，人口老龄化、少子化现象加剧，对住宅需求产生了一定的影响；另一方面，随着城市化 的深入和产业结构的调整，土地资源的价值逐渐显现，为房地产市场的发展提供了新的动力。 在总结历史经验的基础上，《日本房地产百年简史》对未来日本房地产市场的走向提出了独到的 见解。作者认为，未来的日本房地产市场将呈现出多元化、专业化的发展趋势，适应不同人群需 求的住房与商业地产将有更大的发展空间。政府对房地产市场的调控将继续加强，以防范泡沫经 济的重演。 《日本房地产百年简史》通过深入剖析日本房地产市场的历史变迁，为我们提供了一个宝贵的借 鉴。
日本房地产周期波动分析及对我国的经验借鉴
日本房地产周期波动分析及对我国的经验借鉴经济发展的历史表明宏观经济具有显著的周期性,作为国民经济重要组成部分之一的房地产业同样具有明显的周期性特征。
日本房地产业战后经历了数次周期,特别是最近的一次周期,房地产泡沫破裂前与我国的情况极其类似。
本文试图从战后日本房地产周期的发展历史入手,以日本房地产周期的成因作为切入点,寻找历史的经验教训,对于我国房地产经济的宏观调控有所启示,避免房地产泡沫的崩溃对我国的经济发展造成致命的打击。
标签：日本房地产业周期经验借鉴近年来,我国的房地产业发展出现了局部地区过热的现象,已引起广泛的关注。
我国房地产业起步较晚,借鉴别国经验能够避免不必要的损失。
一、房地产周期的定义关于房地产周期的定义如同经济周期的定义一样,很难说有一个得到大多数研究者都认可的定义。
多是用诸如租金变化率, 空置率和建筑活动等现象来描述房地产周期波动的现象。
本文采取的房地产业波动周期的定义是: 房地产周期是所有类型房地产的总体利润率反复出现, 周期性发生的, 但是无规则的波动, 并且这种现象在房地产活动的其他许多指标上也明显具有如此反映, 只不过(这些指标)各自或领先或滞后于整体房地产周期。
二、日本的房地产周期状况从1956年至2008年日本的房地产周期大致可以分为5个周期:周期1(1956年～1966年):二战以后日本宏观经济保持高速增长,尤其是重型、大型产业快速发展,导致对工业用地的需求剧增,由此推动日本房地产业快速发展。
在本周期内,前6年为扩张期,后4年为收缩期,1961年房地产业达到繁荣期。
周期2(1966年～1976年):上世纪60、70年代,日本经济的持续高速增长造就了1973年房地产市场的繁荣,但随后1974年的石油危机使得经济增长率几乎降为0,日本房地产也出现连续3年的回落。
本周期的特点有:以住宅开发为重点,住宅地价涨幅超过平均地价涨幅;全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小,甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现象。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场的发展成为各界关注的焦点。
然而，我们不能忽视过去发生在日本的房地产泡沫，该事件给我们带来了许多宝贵的启示。
本文将探讨日本房地产泡沫对我国房地产市场的影响以及启示。
一、泡沫形成的原因1. 信贷政策过度宽松：日本房地产泡沫的形成与当时的信贷政策过度宽松有关。
银行对于购房者提供大量的低利贷款，导致购房需求迅速上升，推动房价飞涨。
2. 过度投资和滞胀预期：投资者普遍预期房地产价格将持续上涨，致使许多人纷纷投资房地产市场，加剧了泡沫的形成。
3. 土地供给不足：日本土地资源稀缺，供不应求，也成为泡沫形成的一个重要因素。
二、泡沫破裂的影响1. 经济衰退：泡沫破裂后，日本房地产市场崩溃，带动了整个经济的衰退。
大量房地产企业破产，银行不良贷款激增，金融危机加剧了经济的衰退。
2. 负债累累：购房者在泡沫破裂后负债累累，房产抵押价值大幅贬值，无力偿还债务，不少人陷入经济困境。
3. 社会影响：泡沫破裂后，房价大幅下跌，这导致许多人的财富缩水，社会不稳定因素增加，引发了社会的不满和不安。
三、对我国房地产市场的启示1. 注重信贷政策的合理调控：我国应当警惕过度宽松的信贷政策，避免房地产泡沫的形成。
政府和金融机构应加强对住房贷款的监管，避免其过度膨胀。
2. 加强土地供应：我国土地资源相对丰富，但供给不足的问题需要引起重视。
政府应加大土地供应力度，推动土地市场的健康发展，避免供需失衡。
3. 多元化投资渠道：作为投资者，我们应当认识到房地产市场也存在风险。
在配置资产时，应合理分散投资，同时关注其他领域的机会。
4. 建立健全的风险防范机制：政府和金融机构应建立健全风险防范机制，加强监管力度，预防金融风险和房地产市场泡沫的形成。
5. 提高住房保障能力：政府应加大力度推动住房保障政策的实施，为居民提供安全、稳定的居住环境，避免类似于日本泡沫破裂后的社会动荡。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示近年来，中国房地产市场一直备受关注。
随着城市化进程的加速和人口增长，房地产市场的发展迅猛。
然而，我们也需要借鉴历史经验，特别是日本在上世纪八九十年代所经历的房地产泡沫。
本文将就日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示进行探讨。
一、认识日本房地产泡沫上世纪八九十年代，日本房地产市场迅速升温，泡沫随之形成。
在这个时期，日本房地产价格飞涨，泡沫越来越大。
然而，由于供应过剩、投资过度以及金融体系过于宽松等因素的影响，泡沫最终破灭，日本经济陷入困境，引发了严重的经济危机。
二、房地产泡沫对我国的启示1. 规范房地产市场管理日本房地产泡沫的破裂让我们认识到，房地产市场的管理必须更加规范。
我们应该建立健全的监管机制，加强对市场运行的监测和预警。
同时，要加强对开发商、中介机构等市场主体的管理，防止市场出现不正当竞争和恶意炒作。
2. 控制房地产供应量日本房地产泡沫的形成与供应过剩有着密切关系。
因此，我们应该根据实际需求，合理控制房地产供应量，避免过度开发。
同时，要注重开发土地的可持续利用，避免浪费和环境破坏。
3. 避免过度投资在日本房地产泡沫时期，过度投资是导致泡沫破裂的重要原因之一。
为了避免类似情况的再次发生，我们需要加强对房地产投资的监管和引导，鼓励合理的投资行为，避免“投机性”和“盲目性”投资。
4. 加强金融风险管理金融体系的过度宽松是日本房地产泡沫形成的重要原因之一。
在我国，我们应该加强金融风险管理，保持金融政策的稳健和合理，防止过度放松信贷政策，避免房地产市场形成不必要的资金过剩和债务风险。
5. 发展多元化的住房市场日本房地产泡沫破裂后，人们对住房市场有了更多的选择。
由此启示，我们应该发展多元化的住房市场，鼓励租赁市场的发展，提供多样化的住房选择，满足不同群体的需求。
6. 提高房地产市场透明度在日本房地产泡沫时期，市场信息的不对称导致了投资者对市场的误判。
我们应该加强房地产市场信息的公开透明度，提供准确、及时的数据，使市场参与者能够更加全面地了解市场状况，做出明智的决策。
日本“土地神话”幻灭留给我们的警示
产 的 增 值 收 益 征 税 就 应 该 是 理 所 当然 的 了 。 而 中 国 到 目前 为 止 还 没 有 不 动 产 税 和 其 他 财 产 税 ，尽 管 十 六 届 三 中 全 会 已
经 明确 表 示 要 征 收 物 业 税 ，但 在 具 体 推
行 的过 程 中还 存 在 很 大 的阻 力 。
维普资讯
文 中国 社 会 科 学 院 金 融 研 究 所 尹 中立
日本 的 房 地 产 泡 沫 ，与 金 融 的 土 地 本 位 制 度 、 汇 率 改 革 以 及 土 地 税 收 制 度 的 不 合 理 有 直 接 关 系 。 在 泡 沫 形 成 之
点。
中 国 是 土 地 公 有 制 的 国 家 ，但 在 土 地 的 使 用 上 ，并 没 有体 现 土 地 公 有 制 的 属 性 ，土 地 的 增 值 被 地 方 政 府 （ 土 地 以 出 让 金 形 式 ） 、地 产 商 和 土 地 投 机 商 所 瓜 分 。地 方 政 府 从 名 义 上 看 代 表 国 民 ， 但 在 公 共 财 政 还 没 有 得 到 落 实 的 情 况
的 泡 沫 经 济 ，因 此 对 日 本 处 理 泡 沫 经 济
土地增值应归属全体国民
土 地 制 度 是 所 有 房 地 产 问题 产 生 的 根 本 。 日本 是 一 个 以 私 有 制 为 主 的 国 家 ，但 随 着 土 地 价 格 的 高 速 上 涨 ，在 日
益 激 化 的社 会 矛 盾 下 ， １８ 年 末 通 过 了 ９９ 《 地 基 本 法 》 ，该 法 的 主 要 观 念 是 强 土
本 上 还 未 形 成 。 因 此 ，不 断 总 结 我 国 自 己 的 房 地 产 调 控 经 验 ，借 鉴 国 外 调 控 房 地 产 市 场 成 功 的做 法 ，对 做 好 我 国 目前 房地 产 市 场 的调 控 意 义 重大 。 在 学 习 与 借 鉴 国 ９ 打 击 房 地 产 市 场 １ 、
日本房地产泡沫对中国的启示
日本房地产泡沫对中国的启示1980年代末至1990年代初，日本经历了一场空前的房地产泡沫，这个泡沫直到今天仍然被人津津乐道。
虽然与当今中国的市场环境不同，但是日本房地产泡沫对中国有着重要的启示。
日本房地产泡沫的形成与抑制日本的房地产泡沫形成主要源于以下几个原因：第一，日本政府实行了降低借贷利率的政策，导致了大量的资金流入房地产市场；第二，日本的土地一直以来都非常稀缺，而城市化的进程不断推进，导致土地的价格不断上涨；第三，二战后日本的经济快速崛起，人们的消费能力也随之提高，加上一些政策的刺激，投资者开始涌入房地产市场大肆投资。
由于日本的房地产泡沫的形成，导致了在当时极为疯狂的投资热潮，楼市价格一度飞涨，甚至有过楼房价格超过土地价格的现象。
实际上，由于泡沫经济背后存在的问题，这个疯狂的局面不可能维持太久，而在1990年，泡沫经济最终破裂，日本进入了漫长的低迷状态。
日本房地产泡沫的教训日本房地产泡沫为中国提供了许多有价值的教训。
首先，日本的例子告诉我们，泡沫经济不可能一直维持下去，白色污染、大楼竞赛、空房无人住、库存过剩、银行风险暴露等问题是泡沫经济下的必然结果，最终结果是不可避免的。
中国也同样面临着这些问题，如何走出泡沫经济的困境，是中国所需要思考的问题之一。
其次，日本房地产泡沫的教训表明，在调控时，政府需要采取果断措施，遏制投机行为。
一旦出现波动，政府必须严格控制供给和需求的平衡，避免房地产市场出现过热的情况。
此外，政策制定者应该注重宏观调控的效果，私心私欲只会让问题更加恶劣。
最后，日本房地产泡沫的教训可建立在公共服务的基础上，注重分配问题。
要认识到，房地产是一项公共服务，而并非商品，因此其真正的价值在于满足人们的居住需求。
相对于价格指数，人们的买房倾向应该更关注的是可负担性和居住环境是否匹配。
结语总之，日本房地产泡沫带给了我们重要的启示，尽管两国市场背景不同，但是在经济发展以及房地产市场运作上有很多共性，因此及时思考和应对泡沫经济现象，对于避免陷入危机和促进健康经济发展具有积极意义。
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日本房地产的思考和借鉴日本至今都还没有走出20余年前那场房地产泡沫的阴影。
今天我们在此做一个总结以期真实地还原当年的那段疯狂。
虽然中国目前不可能发生那样的情况，但人类的贪婪所导致的“市场的均衡是短暂的”这一点是一致的。
日本房地产泡沫的特征：2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。
绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；日本房地产泡沫发生时的背景：日本的城市化进程已经接近尾声；与快速城市化相伴的是土地价格快速上涨所导致的所谓的“土地神话”；宏观经济增速下降，经济增长方式也转为“出口主导型”；日元的国际化和金融自由化于1980年代加速；日本房地产泡沫的形成及扩大：日元国际化和低通胀导致扩性货币政策的实施；期间金融机构行为、企业行为都发生了严重扭曲；企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用；日本房地产泡沫期间的调控政策：1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过其贷款总量增长率。
控制贷款政策效果非常显著，其成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一；日本房地产泡沫的启示：1）中国房地产不会发生日本式的泡沫。
中国和日本当年最主要的区别就是“城市化进程”。
在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。
85年，日本的城市化率为76.7%，城市化进程已经接近尾声；而目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正在处于加速阶段。
我们认为，中国城市化总体每年还将继续快速提高，中国城市的房价总体是处于上涨过程中的，紧缩性政策导致的房价回调只能是短期的；2）本币升值并不一定导致房地产价格上涨。
85年“广场协议”后，主要发达国家的货币均对美元升值，这些国家并没有发生像日本那样严重的泡沫经济；就中国来看，现在人民币依然在而且还会继续升值，而股票和房地产却早已下跌；本币升值也只是为房地产价格的上涨提供了充裕资金的可能，房地产价格的最终上涨还需要市场一致预期上涨这一重要条件；3）人是理性的，更是贪婪的。
当市场的均衡一旦被打破，若没有有效的调控措施，市场会加速上涨或下跌。
日本当年房地产泡沫时，房价的上涨和下跌如此；前期中国的房价上涨也如此。
目前中国房价下跌依然如此：在紧缩性的货币政策下，市场的参与者都预期房价要调整，开发商在降价，居民在观望。
市场的均衡同样被打破。
而政府认为还需要继续宏观调控，还没出手。
前言、日本房地产泡沫的基本特征1、日本人文地理概况如图所示，日本由1都1道2府43县组成。
日本有三大都市圈，即东京圈（包括东京都，琦玉县，千叶县和神奈川县），大阪圈（包括大阪府，京都府和兵库县）和名古屋圈（包括爱知县和三重县）。
三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市（属于东京圈）、大阪市、京都市、神户市（属于大阪圈）和名古屋市（属于名古屋圈）。
1985年，日本人口1.21亿，面积37.8万平方公里，人口密度达到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%，但是面积占比仅10.4%，三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。
同年，日本城市化率达到76.7%，城市化进程进入稳定发展阶段。
其住房自有率达到59.5%。
2、日本房地产市场概况日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。
由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。
住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。
日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。
企业是土地价格上涨的最主要推动者。
在1985-1992年，日本企业购买了价值45.97亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42万亿日元。
3、日本房地产泡沫的基本特征（1）特征1：泡沫巨大1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。
东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额（72万亿）的5.3倍。
（3）特征3：跌幅大、时间长1986年到1991年，日本六大城市地价上涨2.07倍，CAGR为25.2%；1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升；2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；一、房地产泡沫发生时的背景日本房地产泡沫的形成和扩大，离不开当时日本所处的特定历史环境。
因此，在分析日本房地产泡沫的扩大机制之前，我们首先看下在1985年以前，包括土地市场在的日本宏微观经济的情况。
1、日本的城市化进程已经接近尾声战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录：1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年日本的城市化已经接近尾声。
2、1980年代以前日本土地市场情况：“土地神话”（1）土地价格的总体趋势与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。
这在日本形成了所谓的“土地神话”。
土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。
主要是因为日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。
日本统计局公布的资料显示：从1956年到1985年的30年间，日本名义GDP增长了约38.6倍，而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长41.8倍和56倍。
这正是土地神话的现实依据。
（2）土地价格的阶段性表现及其原因如下表：1956年到1985年期间，日本土地价格经历了两轮爆发式增长和一次下跌。
第二轮暴涨发生在1968-1974年，土地价格在7年上涨了近2倍，年均复合增长率高达20.1%；主要原因是战后婴儿潮陆续进入婚姻年龄以及个人住房抵押贷款大规模增长。
婴儿潮：1947-1949年是战后日本的人口出生高峰期，到1968-1974年，这群婴儿的年龄达到19-27岁，陆续进入婚姻年龄，更为重要的是，当时正处于日本城市化的高峰期，这些进入婚姻阶段的年轻人大多集中在城市，因此形成了对城市住房的刚性需求；住房抵押贷款：这一时期日本的个人住房抵押贷款呈现爆发式增长，仅1972年民间金融机构发放的个人住房抵押贷款额比1966年增长了34倍，加之于前期GDP高速增长带来的财富积累，以及日本土地私有制导致日本的居民购房的自由资金非常充裕。
1975年，受通货膨胀的影响，人口迁出城市，城市地价下跌8%；这是1956-1985年期间唯一的一次下跌。
其主要原因是受两次石油危机的影响，日本经济滞胀（即高增长高通胀），通货膨胀达到2位数，城市生活成本大幅上升，导致人口迁出城市。
3、日本宏观经济面的变化1970年所发生的两次石油危机是日本宏观经济的重要转折点。
经济增长的速度和方式均发生了重大变化。
（1）宏观经济由“高速增长”转为““稳定增长”如图所示，在第一次石油危机以前，日本宏观经济年均增长率超过10%，但是从第一次石油危机开始，日本的实质GDP增长率下降到4%左右的水平。
战后日本，进入工业化进程和城市化进程的高潮。
这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后，产品供不应求，国缺乏资金，投资利润率高涨。
固定资产投资成为这一时期，经济增长的主导方式，而出口的主要任务在于获取资金，以便于引进技术和设备。
到1970年初，日本的重工业化进程和城市化进程基本结束，国产能过剩，产品供过于求，国投资增速放缓，投资主导型经济增长方式面临瓶颈，日本经济开始向外需求突破。
出口的主要任务变为消化国过剩产生，维持经济增长。
经济增长方式逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。
日本的出口额在1979年突破1000亿美元大关，1986年突破2000亿美元。
而经常项目顺差的增长更为惊人：1979年和1980年，经常项目顺差仅分别为18亿美元和21亿美元，但是1981年暴涨了近10倍，达到200亿美元，此后逐年上升至1986年的928亿美元。
1983年2月，在出口的推动下，日本经济进入了新一轮的景气周期，即里根景气。
（3）日元的国际化日元国际化进程起步于1970年代初，1985年《广场协议》后基本实现。
日元国际化包括日元汇率改革和外汇管制改革。
前者的最终目标是汇率自由化，后者的最终目标是外汇进出自由化。
如下图所示：在日元汇率改革方面：1971年，布雷顿森林体系开始解体，美元贬值，日元一次性升值14.4%。
1973年布雷顿森林体系最终解体，日本开始实行浮动汇率制（当然其实质是在政府控制下的管理的浮动汇率制，日元对美元基准汇率并未发生变化）。
1985年9月《广场协议》之后，日本汇率基本实现了市场化。
在外汇管制改革方面：1980年代基本完成外汇进出自由化。
日本首先于1980年修改《外汇和外贸管制法》允许外国人购买日本股票，同时外汇交易由“原则禁止”变为“原则自由（按实际需求来定）”，随后于1984年进一步取消了“外汇实需原则”。
4、金融自由化金融自由化包括三个方面的容，即融资自由化，利率自由化和业务管制自由化。
日本的金融自由化进程于1979年起步，1985年日本政府发布《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》后，金融自由化进程全面加速。
融资自由化：以1979年颁布无担保国公司债及可转债的使用标准，并允许美国的希尔斯·罗巴克发行了日元本位制无担保公司债，允许松下电器产业发行完全无担保可转换公司债，为起点，日本开始了融资自由化进程。
附带新股承销权的公司债（1981年），欧元债券（1983年），完全无担保普通公司债（1985年）等先后被引入资本市场，至1985年，日本融资自由化的法律框架基本搭建完成，此后日本政府进一步放宽了对上述融资方式融资额度，利率和发债标准。
利率自由化：以1979年导入可转让存款为标志，日本开始了利率自由化进程。
1984年启动定期存款的利率自由化进程，1985年市场利率联动型存款和自由利率的大宗存款先后获准发行，1986年起，日本政府进一步发松了对上述存款的最低存入额度和存款期限的限制。
至1990年代初基本完成利率自由化。
业务管制自由化：业务管制自由化进程于1983年起步。
1983年银行获准销售公共债和银行公债，并于1987年和1988年先后展开股票期货交易和股指期货交易；金融机构开设分店的规定也于1983年大为放宽。