金地日本住宅业考察报告
日本考察报告“从标准化到工业化”XX地产集团创新研究院
•工厂里贴墙砖 •工人们把墙砖预先放在 模具里，再放上钢筋， 倒入混凝土。
门窗细节1，加强铰链，设置四个避免变形
门窗细节2，把手精致灵活，角度可多方位调整
门窗细节3，底边窗框收边处理，方便清洁
门窗细节4，成品窗台板，防渗水，防流渍处理
门窗细节5，精美卷帘窗，一层防盗处理
室内吊顶，灯具及设备整齐划一，美观
XX研究ING
谢谢聆听！欢迎指正！
在保证质量、最短的工期、消耗最少资源的条件下，对工程项目管理过程
进行重新设计，以向用户移交满足使用要求工程为目标的新型建造模式。 全产业链集成化。借助于信息技术手段，用整体综合集成的方法把工 程建设的全部过程组织起来，使设计、采购、施工、机械设备和劳动力实 现资源配置更加优化组合，采用工程总承包的组织管理模式，在有限的时 间内发挥最有效的作用，提高资源的利用效率，创造更大的效用价值。 产业工人技能化。日本建筑业科技含量的提高，繁重的体力劳动将逐 步减少，复杂的技能型操作工序将大幅度增加，对操作工人的技术能力也
建筑标准化：面向通用产品，采用共性条件， 制定统一的标准和模式，开展的适用范围比 较广泛的设计，适用于技术上成熟，经济上 合理，市场容量充裕的标准化产品。
建筑工业化：通过现代化的制造、运输、安 装和科学管理的大工业的生产方式，来代替 传统建筑业中分散的、低水平的、低效率的 手工业生产方式。它的主要标志是建筑设计 标准化、构配件生产工厂化，施工机械化和 组织管理科学化。
1、深化户型外墙及立面标准化，为PC外墙建立模块体系，建立立面排砖排
版标准化设计，推动工程建立标准墙体施工模板； 2、设计简化和推广标准图集使用，精细化设计提高部品的品质；
3、加强钢结构和装配式结构的研究，提高工厂制造部品在设计使用的占比；
日本商业、住宅考察心得
2010年2月日本商业、住宅考察心得2010年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满铛铛，感触良多。
流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。
一、优秀的施工工艺水平一、标准化构件的生产应用在日本不锈钢的应用相当普遍，咱们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道……等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。
别墅和多层衡宇的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。
这些在咱们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅能够定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推行，十分遗憾。
事实上如此的标准化生产能够节省人力物力，降低本钱，缩短工期，而且易于保护改换。
这应该也是咱们国家此后会大力进展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推行应用，仅靠单一的几个项目实验性的利用标准化产品，无法保证本钱降低，无法表现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。
建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全数是标准化构件，从动工到结束是处于全封锁状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到完工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物大体上都是统一的搭建模式。
咱们国内限于投入本钱原因，就这方面来讲和日本差距专门大。
二、清水混凝土工艺作为建筑工程专业身世，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为超卓的施工工艺。
有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。
同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。
咱们看到这些建筑成品表面十分平整滑腻、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。
在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用；施工操作仍是过量依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。
日本房地产调研报告总结
日本房地产调研报告总结日本房地产调研报告总结：挑战和机遇概述：本篇调研报告对日本房地产市场进行了全面的调研，总结出了该市场目前面临的挑战和潜在机遇。
尽管日本房地产市场一直以来都受到各种因素的影响，但我们在调研中发现，该市场仍然具有发展潜力。
挑战：1. 人口老龄化：日本人口老龄化的问题是该市场面临的最大挑战之一。
老年人口的增加导致需求下降，特别是对于大型住宅和零售商业空间，这将对市场供需关系产生影响。
2. 土地供应短缺：日本国土面积有限，土地供应短缺是该市场的长期问题。
市场需求上升，尤其是在一线城市，土地开发和供应紧张，导致房价不断上涨。
3. 高房价和负利率：由于日本长期以来为了刺激经济增长而采取的负利率政策，导致资金流向房地产市场，进一步推高了房价。
高房价使得年轻家庭购房难度增加，这将对市场需求产生负面影响。
机遇：1. 旅游业的发展：日本的旅游业在过去几年经历了快速增长。
随着越来越多的国内外游客涌入日本，对住宿和旅游配套设施的需求也在增加。
这为酒店和旅游相关的房地产市场提供了机遇。
2. 住宅需求的多样化：尽管人口老龄化导致对大型住宅的需求下降，但年轻人和单身家庭对小型、功能齐全的住房的需求却在增加。
这为小型公寓和共享型住宅市场带来了潜在机遇。
3. 数字经济的崛起：随着日本数字经济的快速崛起，需求井喷。
数据中心、科技园区和办公楼等数字经济相关的房地产市场有望获得快速发展。
结论：尽管日本房地产市场面临一些挑战，如人口老龄化和土地供应短缺，但我们仍然看到一些机遇，如旅游业发展和住宅需求的多样化。
鉴于日本政府加大对房地产市场的监管力度、鼓励外国投资者参与等措施出台，相信市场将逐渐趋于稳定。
企业应积极抓住机遇，制定灵活的发展策略，以满足不同类型客户的需求。
境外房屋建筑考察报告材料
境外房屋建筑考察报告材料应日中经济协会邀请，以宋春华为首的5人小组于5月12日至18日考察了国外住房建设情况。
相关信息报告如下：一.调查活动访问日本期间，代表团拜访了外国建设部和外经贸部的高级官员，并与建设部有关方面举行了工作会谈。
双方就进一步发展中日住房领域合作交流和共同关心的问题交换了意见，达成广泛共识。
Xx考察了洋楼xx、房融公银、房城筹建公团，并鉴定优秀房源部位xx。
在东京、奈良、大阪等地，我参观考察了具有代表性的外企和住宅产品展示xx、住宅产品生产线、住宅科研单位和住宅小区，如托托机械、松下电器、大和之家等。
和各种房屋行业的人讨论一下。
由于xx 安排我房建代表团访问日中经济协会，日方高度重视，给予热情友好的接待，并做了充分的准备，使代表团能够全面了解国外住宅的发展情况。
考察座谈中，宋春华团长介绍了中国住房建设的成就，并就中国住房制度、住房政策、住房发展趋势、推进住房产业化的措施、中日住房合作交流的思路等日方关心的问题作了xx介绍，阐述了我们的看法和意见，并对提出的一些问题作了针对性的回答。
日方增进了对中国住房发展的了解，增强了在华合作投资的信心。
负责人宋春华强调，中日在住房领域交流频繁。
作为一衣带水的两个大国，住房有很多共同点，市场潜力巨大，合作前景广阔。
在21世纪的重要时刻，双方要高瞻远瞩，本着互利共赢的精神，开展更多实质性的合作与交流。
日方表示赞同，强调关注中国当前经济形势和改革进程，赞赏我在应对东南亚金融危机中，把深化住房制度改革、加大住房建设、增加住房消费作为扩大内需的重大举措。
扩大在中国住房市场的合作和投资是他们的长期目标和优先选择。
日中建筑住宅行业协会副会长泽田先生说，一年来中国几次，感觉中国的xx非常重视解决居民住房问题，在住宅产业化方面下了很大功夫。
国外解决了50年的住房问题，几年之内可能在中国解决。
日中经济协会丸山专业户也对近年来中国住房建设速度和居住环境质量的提升表示惊讶，认为中国庞大的住房需求市场为众多外资企业提供了良好的合作和市场开拓机会。
日本房地产考察报告
日本房地产考察报告2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天得考察学习。
非常有幸本人参与了此次考察活动。
入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。
在短暂得7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一得三井集团。
文化得差异，行业得比较，价值观得思考，时时刻刻触动与撞击着内心。
回来以后，在回顾考察经历及整理照片得时候，不断通过搜集查瞧一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层得探索与理解。
一、日本概览日本国土面积37、78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1、3亿，首都为东京。
由北海道、本州、四国、九州与约3900多个小岛组成。
国土得三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66、5%，农用耕地占13、3%，住宅用地占4、6%，河流湖泊面积占3、5%，道路占3、2%，荒野占0、7%，其她占8、1%。
二、日本经济与房地产发展回顾1、日本经济回顾从“世界得奇迹”到“失去得十年。
二战后得日本经济史可以简单概括为四个阶段：战后～50年代：恢复阶段；60年代：高速度增长阶段；70—80年代得稳定增长阶段；在石油危机得压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目得“经济奇迹”。
生产与需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。
从1986年起，日本资产价格经历了5年得持续上涨时期。
短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地与住宅用地价格得年上升率甚至超过了76%得异常水平，形成了世界经济史上空前得房地产泡沫。
90年代后得复合型萧条阶段；这一阶段得因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发得一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显得停滞与下滑。
1990年GDP增长率达5、1%，到2001年仅为-0、5%，日本经济开始步入持续十多年得复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去得十年”。
重磅!日本建筑产业现代化考察报告
<p> 2015年8月下旬，随住建部建筑产业现代化考察组对日本建筑产业现代化发展情况进行了调研考察。
在日本期间，参观考察了日本部分龙头企业投资建造的仓储及办公物业项目、超高层工业化住宅项目、混凝土预制件PC工厂和技术中心等，与日本预制建筑协会（Japan Prefabricated Construction Suppliers and Manufacturers Association，简称“JPA”）负责人进行座谈交流。
本次访问考察行程紧凑，内容丰富，开阔了视野，启发收获较大。
</p><p> 考察基本情况</p><p> █ 1. 大和集团（Daiwa House Group）投资开发，与所属藤田株式会社（FUJITA CORPORATION）合作管理建造的仓储及办公物业项目</p><p> 该项目位于东京都千代田区饭田桥3丁目13番1号，紧邻东京湾，项目用地3.6万平方米，总建筑面积4万多平方米，仓库及事务所用途，共5层，为预制框架钢混结构，在基础工程部分增设了免震层。
大和集团东京本店有关部门负责人详细介绍了项目总体情况、工程构造设计、免震材料和施工工艺及成本差异、施工建造计划及实施控制管理、预制构件的连接技术、钢梁规格及防火保温材料耐火规定时间、技术工人需求管理、建筑性能审查认定等。
</p><p> █ 2. 株式会社TECHNO MATERIAL PC业务部千叶工厂</p><p> 千叶工厂，位于日本千叶县成田市西大须贺550号，占地56000平方米，总建筑面积13000平方米，其中工厂面积8082平方米，有ABCD4条生产线。
</p><p> 千叶工厂系1972年由藤田工业株式会社举办，归属该株式会社东京分公司量产部管理；1990年分公司独立，设立株式会社TECHNOPRECON；1998年因公司合并更改为株式会社TECHNO MATERIAL。
金地集团日本宅业考察报告
? 卫生间设备
马桶与洗脸盆 非整体式 架空地板
整体式淋浴间， 浴缸+坐洗
? 整体式卫生间
? 住宅卫生间为分离式设计，淋浴 间采用整体式
? 酒店卫生间采用整体式的比例 高到80%以上；
? 地漏：
– 分离式卫生间，只有淋浴间设地漏； – 地漏上覆盖同地面材料的封板，保持美观；
? 阳台地漏。地面材料为一种 PVC 材料，每块板中有空隙。
– 积水：
? 比“大和”规模更大。除积水建屋外，还有积水化学等，在组 装式祖宅领域，堪称日本第一；
? 坐落在京都府相乐郡木津町的研究所，是由30多个部门组成的 综合住宅技术研究机构。结构实验场、人工气象室、消音室能 源实验室等的设计和装备具世界先进水平。。
? 商业地产开发商
– 住友、三井、东急。。
? 建设企业
– 产业化高度发达
? 住宅设计：
– 小巧紧凑，高效的空间利用； – 外表朴素，内在的人性关怀； – 体型简单，强大的技术研发；
住宅类型简单化
东京都厅俯瞰
– 低层高密度型； – 独户住宅比例最大，集合住宅次之；
独户住宅
大众型： 典型的日本中产阶级住宅 --2层； – 面积：普遍 90—100平米，个别豪华 型200平米以上；层数 1-3层； – 拥有完全意义的土地产权益；
建造工业化
结构体系
? 独户住宅钢结构体系：
– 框架+墙板+楼板；
? 大和的独户住宅组装现场： – C型断面的钢柱； – 斜撑钢龙骨墙,填充隔音材料， 再封上木板即完成了分隔墙；
结构体系
? 集合住宅钢筋混凝图结构的施工 —PC（预制混凝土）工法，后发展为 H型 钢与PC 板结合，称为 HPC工法：
日本建筑节能和绿色建筑学习考察报告
日本建筑节能和绿色建筑学习考察报告日本是世界上在建筑节能和绿色建筑方面有着丰富实践经验的国家之一。
为深入贯彻科学发展观，更好地建设资源节约型和环境友好型社会，推动建设绿色XX、生态XX的重大战略实施，X 政府安排赴日培训考察团，于2010年元月12日至2月1日前往日本福冈和东京，通过听取报告、座谈交流、实地参观等方式，深入了解日本（特别是福冈和东京）在建筑节能和绿色建筑方面的具体做法。
现将有关调研情况及我X建筑节能和绿色建筑发展建议报告如下：一、日本发展建筑节能和绿色建筑主要做法和经验日本是一个能源非常匮乏的国家，曾经历过经济高速发展、环境严重污染的时期，后来通过高成本整治污染、发展节能环保产业、循环经济产业，重新恢复清洁美丽的环境。
加之，经历了70年代两次石油危机，日本全社会的能源危机和环保科意识很强。
日本政府和地方政府更是高度重视如何充分有效地利用和节约资源与能源，从1973年至2005年，日本的单位GDP平均能源消费指数下降了37%，成为当时世界上单位GDP一次能源消耗量全球最低的国家，保持世界最高的能源利用率。
图1是以日本为基准值1，单位GDP一次能源消耗量各国比较。
图1单位GDP一次能源消耗量各国比较（2005年）2008年7月，日本内阁通过了“低碳社会行动计划”，这份计划阐述了在未来３年至５年内将家用太阳能发电系统的成本减少一半等多项有关减少温室气体排放的内容。
2009年4月，日本又公布了《绿色经济与社会变革》的政策草案，方案重点支持政府当前采取环境、能源措施刺激经济，目的是通过实行减少温室气体排放等措施，强化日本的低碳经济，实现与自然和谐共生的社会目标，实现从“能耗大国”到“新能源大国”的转变。
据统计，2007年日本全国二氧化碳排放总量约为1,300,000千吨，主要包括产业、运输和建筑（含家庭和事业）三大领域。
其中，建筑能耗占社会总能耗的32%。
以福冈X为例，2007年该X二氧化碳排放量约为8,300千吨。
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• Epco公司：
– 专做给排水设计，同时，也进行管材的研发、CAD 软件开发及处理客户投诉，在深圳设有分公司，也 与万科正在进行给排水设计标准化方面的合作；
• 卫生间设备
马桶与洗脸盆 非整体式 架空地板
整体式淋浴间， 浴缸+坐洗
• 整体式卫生间
• 住宅卫生间为分离式设计，淋浴 间采用整体式
• 酒店卫生间采用整体式的比例 高到80%以上；
大长和谷建工造建造
集合住宅
• 典型组团：
– 围合式布置，围而不死；
集合住宅
• 虽是外廊式的简单平面，却 可演绎出丰富多彩变化的立 面；
• 因建地下室成本高，停车多采用： – 独立地面停车库； – 架空层停车库； – 地面露天停车场；
• 在庭院中建独立的停车库，双层 机械式停车；
• 在住宅底层架空作停车库， 双层机械式停车；
建造工业化
结构体系
• 独户住宅钢结构体系：
– 框架+墙板+楼板；
• 大和的独户住宅组装现场： – C型断面的钢柱； – 斜撑钢龙骨墙,填充隔音材料， 再封上木板即完成了分隔墙；
结构体系
• 集合住宅钢筋混凝图结构的施工—PC（预制混凝土）工法，后发展为H型 钢与PC板结合，称为HPC工法：
– 把工厂生产的预制钢筋混凝土 预制件运到现场组装。 – 多层：将预制板之间用高强度砂浆砌筑； – 高层：现浇与预制结合。柱与预制梁、墙板结合； – 户内分隔结构为木龙骨，卫生间采用整体卫浴，现场施工人员少，效率高，施
• 开关、插座：
– 设计均人性化，工艺也极其精致；
• 分体机空调的户内控制 开关，可调温
• 换气扇：一按下即可开 关。体型小巧，装于墙 面，非常隐蔽。
部品成套化
• 给排水系统：
– 管道的组装均在工厂完成90% 以上，并作严格的试水检测后， 装箱后运到现场，工人只需完 成接口部分的操作；
– 房屋全部采用同层排水，并设 有集水器装置；
• 二层为睡卧区及家庭厅。有的房型在二层也设厨房，专为2代人生活在同 一个屋檐下而设计。
三井建造
大和建造
• 豪华型独户住宅的典型平面
集合住宅
• 面积：普遍60—80平米，三房一厅、两房一厅；
• 形式有：中央楼梯型、Side corridor型、Duplex型和Stack-On型；
• 此种类型公寓大多数是出租。也有出售的，出售的仅为60年的使用权 （实为长期的出租）
科学筑家
日本住宅业考察报告
Gemdale Corporation
技术管理部 2006-7.23
日本房地产企业
• 住宅发展商/制造商
– 大和：
• 日本全国拥有91处支店，9处研修所，13家工厂，38家建材超 市，32家观光宾馆，另外，公司还拥有子公司及关联企业48家 （战略合作）；
• 日本第一个提出建筑工业化理念的住宅建筑企业。主要业务为： 独户住宅、集合住宅、商业、酒店度假村等，
• 地漏：
– 分离式卫生间，只有淋浴间设地漏； – 地漏上覆盖同地面材料的封板，保持美观；
• 阳台地漏。地面材料为一种PVC • 淋浴间地漏 材料，每块板中有空隙。
部品成套化
• 压顶板
– 工业化产品，及起到收边作用，又形成滴水线保护墙面的清 洁。使建筑物的线条更加挺括及精致。
部品成套化
• 空调套管： – 室内、外均有工业化成品，保持整齐 美观，不会出现国内常见的裸露“肠 子”的现象；
– 产业化高度发达
• 住宅设计：
– 小巧紧凑，高效的空间利用； – 外表朴素，内在的人性关怀； – 体型简单，强大的技术研发；
住宅类型简单化
东京都厅俯瞰
– 低层高密度型； – 独户住宅比例最大，集合住宅次之；
独户住宅
大众型： 典型的日本中产阶级住宅--2层； – 面积：普遍90—100平米，个别豪华 型200平米以上；层数1-3层； – 拥有完全意义的土地产权益；
– 该户型使用面积98平米，4房2厅3卫；
– 厅房尺度小；储藏空间多； – 洗手间为干湿分离式设计，淋浴间较大，为全家共用，（主人房不设单独洗手间）；
公用洗手间均较小
独户住宅
• 豪华型： 200平米以上，2-3层，4房以上；为日本的富豪及明星等少数人 士才可拥有的豪宅；
• 底层为玄关、客厅、餐厅、厨房及和室，客厅尺度较为一般，餐厅、厨房 尺度均较大，而且为开放式设计，底层各个空间相互贯通。
– 卫浴大部分采用整体式工业化 产品；
– 给排水设计一般由专业的设计 公司完成，设计的自动化及标 准化程度高；
• 日本的同层排水系统：
• 国内的做法原理类似，但精细化方面不够；另外，国内卫生间的同 层排水将管道敷设后用混凝土埋起来，不利于检修。日本的做法是 敷设完管道后作架空防水楼板预留检修口，便于检修。
– 积水：
• 比“大和”规模更大。除积水建屋外，还有积水化学等，在组 装式祖宅领域，堪称日本第一；
• 坐落在京都府相乐郡木津町的研究所，是由30多个部门组成的 综合住宅技术研究机构。结构实验场、人工气象室、消音室能 源实验室等的设计和装备具世界先进水平。。
• 商业地产开发商
– 住友、三井、东急。。
• 建设企业
随心所欲； – 2层以上临空界面的玻璃多采用夹丝安全玻璃，
落地门的室外 框料略低于室 内，防止水倒 灌；
窗楣板与窗台 板均与门窗的 框料一体化加 工而成；
手摇式平开窗，开启角度自 由控制；
围护体系
• 复合墙体系统：
– 满足隔音、保温、防火、等各项性能； – 外墙装饰面层也与板材复合为一体；
部品成套化
– 大成、长谷工：
“大和”综合技术研究所。
积水“纳得工房”—“纳得”就是吸“纳” 顾客意见，“得”出新的住宅方案。纳得 工房不仅提供一般住宅展览会那样的视觉 信息，而且可以让顾客用手触摸，用身体 感受，实实在在体验自己理想住宅的真实 性
日本住宅开发特点
• 住宅类型：
– 独户住宅 – 集合住宅
• 建造特点：
工工序有条不紊，大楼的上部还在结构施工，下面已在进行外装和内装；
主体结构施工中
长谷工建造
装配式钢楼梯
围护体系
• 铝合金门窗系统
– 隔热保温性能优越铝型材均采用断热型，玻璃均为双层，； – 窗台板与窗框一体化设计，防水密封性更可靠； – 铝型材断面特别考虑防水构造：室外部分比室内低约50，彻底阻隔水进入室内； – 门窗配件工艺考究，开启方式为手摇式平开，开启不费丝毫之力，开启角度也