报酬资本化法的公式
课程资料：节-报酬资本化法的公式(一)
收益法及其运用（一）一、本章考情分析及本讲考点汇总本章是重点章，考点的客观题分值在8～9分，有三个一级考点和三个二级考点。
出大计算题的概率大于比较法和假设开发法，与成本法持平。
2016年考试第二道计算题虽然是用假设开发法计算的，但“现状商场的收益价值”是用收益法求解的，2015年两道计算题中都运用了收益法，其中第二道计算题是用收益法求取“开发完成后价值”，2012年考试中出了一道8分的计算题。
考点汇总1．【收益法概述】。
2009年、2005年考点。
2．【净收益每年不变有限年期公式的应用】。
一级考点。
2009年、2008年、2005年考点。
3．【净收益按一定数额递增、递减公式的应用】。
2016年、2010年、2003年考点。
4．【净收益在前后两段变化规律不同的公式】。
2005年考点。
5．【预知未来若干年后价格的公式】。
一级考点。
2016年、2014年、2011年考点。
二、内容讲解第六章收益法及其运用第一节收益法概述一、收益法的含义收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘法将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法（direct capltalization）和直接资本化法（yield capitalization）。
报酬资本化法是一种现金流量折现法（discounted cash flow analysis，DCF），即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。
直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法，具体称为收益乘数法。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。
房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用
第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。
收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。
用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。
基于租赁收入测算净收益的基本原理2。
基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。
出租的房地产净收益的求取2。
营业的房地产净收益的求取3。
自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。
有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。
累加法2.市场提取法3。
房地产估价规范
房地产估价规范来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015）总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。
2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
房地产估价考试重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产收益法的公式
整理版文本报酬资本化法 一、一般公式报酬率长期维持不变：二、净收益每年不变的公式（一）收益期限为有限年 1[1](1)nA V Y Y =-+ （二）收益期限为无限年 V ＝A/Y（三）用于不同期限价格之间的换算三、净收益在前若干年有变化的公式 （－）收益期限为有限年的公式11[1](1)(1)(1)ti i t n ti A A V Y Y Y Y -==+-+++∑（二）收益期限为无限年1(1)(1)ti i ti A AV Y Y Y ==+++∑ 四、净收益按一定数额递增的公式（一）收益期限为有限年的公式21()[1](1)(1)n n A b b n V Y Y Y Y Y =+--⨯++ （二）收益期限为无限年的公式 2A bV Y Y=+五、净收益按一定比率递增的公式（一）收益期限为有限年 （二）收益期限为无限年 AV=Y-g净收益等于有效毛收入减去运营费用。
11[1()][1()]11n n I I g I E gE V Y g Y Y gE Y++=----+-+ 六、预知未来若干年后价格(1)t tV Y ++∑tii i=1A V=(1+Y)如净收益每年不变1[1](1)(1)t t tV A V Y Y Y =-+++ 七、净收益：过去数据算术平均数、未来数据算术平均数，求法之三“未来数据资本化公式法”八、零散公式1、有效毛收入（潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入） －运营费用＝净收益2、净收益率与运营费用率： NIR ＝1－OER3、有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值4、收益法：每年递减b ，条件是 有效毛收入和运费费用公式成立：I （1＋gI ）n －1－E （1＋gE ）n －1≥05、报酬率的求取方法： A 、投资报酬率排序插入法B 、累加法：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率C 、市场提取法：（1）在V ＝A/Y (2) 采用试错法试算直接资本化法一、常用公式是：（一）V ＝NOI/R （NOI 房地产未来第一年净收益）（二）房地产价值＝年收益×收益乘数毛租金乘数法：房地产价值＝毛租金×毛租金乘数 潜在毛收入乘数法：V ＝PGI ×PGIM 有效毛收入乘数法：V ＝EGI ×EGIM净收益乘数法：V ＝NOI ×NIM （直接用资本化率公式）二、综合资本化率：投资组合和剩余技术（一）土地与建筑物的组合 R O ＝L ×R L ＋B ×R B 或者R O ＝L ×R L ＋（1－L ）R B（二）抵押贷款与自有资金的组合R O＝M ×R M＋（1－M ）R E （R M为年偿还额与抵押贷款金额比率()()L L BO L BL B O B BL LL B O L L B BV R R R V V V V R V R R V V V R V R R V ⨯+=++-⨯=+-⨯=1[1](1)M MM n M V Y A Y ⨯=-+(1)(1)1(1)1MM Mn M M n MMM n M A R V Y Y Y Y Y Y =+=+-=++-R E 自有资金资本化率是税前现金流量（净收益扣除还本付息额的余额）与自有资金额的比率.（一）土地剩余技术在净收益不变、收益期限为有限年的土地剩余技术的公式为（二）自有资金剩余技术V E＝(A O－V M×R M)/R E本文档部分内容来源于网络，如有内容侵权请告知删除，感谢您的配合！整理版文本。
2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(18)
一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．熟悉收益法的含义；2．熟悉收益法的理论依据；3．掌握收益法适用的估价对象和条件；4．熟悉收益法估价的操作步骤；5．掌握报酬资本化法最一般的公式；6．掌握净收益每年不变的公式；7．掌握净收益在前若干年有变化的公式；8．熟悉净收益按一定数额递增的公式；9．熟悉净收益按一定数额递减的公式；10．掌握净收益按一定比率递增的公式；11．熟悉净收益按一定比率递减的公式；12．掌握预知未来若干年后的价格的公式；13．掌握净收益测算的基本原理；14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取；15．熟悉求取净收益应注意的问题；16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定；17．熟悉报酬率的求取；18．熟悉直接资本化法概述；19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系；21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；22．掌握投资组合和剩余技术。
二、内容讲解第八章收益法及其运用第七节投资组合技术和剩余技术在收益法中，可以从房地产的物理构成（土地与建筑物）或资金构成（抵押贷款与自有资金）中求出各个构成部分的报酬率和资本化率，或者将其报酬率和资本化率运用到各个构成部分上以测算其价值。
一、投资组合技术投资组合技术（band of investment technique ）主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。
（一）土地与建筑物的组合来源：建设工程教育网运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。
相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。
综合资本化率是求取房地价值时应当采用的资本化率。
这时对应的净收益应是建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益。
房地产估价规范标准
房地产估价规来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015）总则1.0.1 为了规房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规。
1.0.2 本规适用于各类房地产估价活动，以与与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1.0.4 房地产估价除应符合本规的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理围。
2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
物业管理-收益性物业估价的基本方法三
收益性物业估价的基本方法三三、收益法（一）收益法概述1．收益法的含义收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
2．收益法的类型（1）直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来某一年（通常是采用未来第一年的）的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。
其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。
（2）报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
3．收益法的原理收益法是以预期原理为基础的。
预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
4．收益法的适用对象（掌握）收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可。
但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。
5．收益法估价的操作步骤（掌握）4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益（如净收益）；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
（二）报酬资本化法的主要计算公式（熟悉） 1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式()()()111111nn nY A V A Y Y Y Y ⎡⎤+-=-=⎢⎥++⎢⎥⎣⎦【例4-8】某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。
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二、净收益每年不变的公式
1．收益期限为有限年的公式A1V NhomakorabeaY
[1 （1
Y）n
]
公式的假设前提(应用条件)是：
①净收益每年不变为A；
②报酬率不等于零为Y； ③收益期限为有限年n。
2.收益期限为无限年的公式
V A Y
此公式的假设前提是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为无限年。
1
1
1 YN
N
推导出下列不同期限价格之间的换算公式：
Vn
VN
YN 1YN Yn 1 Yn
N n
1Yn n 1 1Yn n 1
[例]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、
报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房
地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
[解]该宗房地产50年土地使用权下的价格：
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
A
1
v
Y
[1 （1
Y）n ]
8
1
8.5%
[1
（1
8.5%）506
]
=91.52(万元)
【例】某宗房地产预计未来每年的净收益为8 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产 的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益 价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
vA 8 Y 8.5%
净收益每年不变公式的作用：
用于土地使用期限、收益期限等不同的房地 产或者租赁期限不同的租赁权价值之间的换算。 用于比较不同期限房地产价格的高低。 用于市场法中因不同期限特别是土地使用期 限不同进行的价格调整。
(l)直接用于测算价格
【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土 地上开发建设的，当时获得的土地使用 年限为50年，已使用了6年；预计利用该 宗房地产正常情况下每年可获得净收益8 万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试 计算该宗房地产的收益价格。
三、净收益在前若干年有变化的公式**
净收益在前若干年有变化的公式 具体有两种情况： 一是收益期限为有限年; 二是收益期限为无限年。
1.收益期限为有限年的公式
推导？
V
t i 1
Ai
1 Y
i
Y
A
1 Y t
1
1
1 Y nt
式中:t—净收益有变化的期限。 此公式的假设前提是：
①净收益在未来的前t年(含第t年)分别为A1，A2 ，…，At，在t年以后均为A；
= 94.15(万元)
(2)用于不同期限房地产价格之间的换算
令：Kn 1(11Y)n
K70表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年 时的K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格， 因此V50就表示收益期限为50年的价格，V∞就 表示收益期限为无限年的价格。
不同期限价格之间的换算方法如下：
若已知V∞，求V70和V50
第二节 报酬资本化法的公式
一、报酬资本化法最一般的公式
V
1
A1 Y1
（
1
A2 Y1 )(1
Y2
)
(1
Y1
)(1
An Y2 )
(1
Yn)
n
Ai
i
V-收益价格(现值)。
i1
(1 Yi )
n-房地产的收益期限。 Ai-房地产第i期净收益。
i1
Yi-房地产第i期报酬率。
利用现金流量图表示上述公式，见下图：
可见，乙房地产的价格名义上低于甲 房地产的价格(1800元／m2低于2000元／ m2)，实际上却高于甲房地产的价格 (2179.47元／m2高于2114.81元／m2)。
(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整
对于市场法中因可比实例房地产与估价 对象房地产的期限不同需要对可比实例价 格进行调整是特别有用的。
【解】 本题通过基准地价求取该宗工业用地
目前的价格，实际上就是将使用年限为法 定最高年限(50年）的基准地价转换为45年 (原取得的50年使用年限减去已使用5年)的 基准地价。
具体计算如下：
V45
V50
K 45 K 50
1200 1 10% 5045 110%45 1
110%50 1
1193.73(元 / m 2 )
• 如果要比较，就需要将它们先转换成相同 期限下的价格。
• 转换成相同期限下价格的方法，与上述不 同期限价格之间的换算方法相同。
【例】
有甲、乙两宗房地产，甲房地产 的收益期限为50年，单价2000元／m2 ，乙房地产的收益期限为30年，单价 1800元／m2。假设报酬率均为6％， 试比较该两宗房地产价格的高低。
V70
V
K70
V50
V
K50
若已知V50，求V40和V∞
V
V50
1 K50
推导？
V40
V50
K K
40 50
将上述公式一般化，则有：
Vn
VN
K K
n N
[例]已知某宗收益性房地产40年收益权利的 价格为2500元/㎡，报酬率为10%。试求该宗
房地产30年收益权利的价格。
[解]该宗房地产30年收益权利的价格：
【解】要比较该两宗房地产价格的高低，
需要将它们先转换为相同期限下的价格。
为了计算方便，将它们都转换为无限年下
的价格：
甲 房 地 产V
V50
1 K 50
2000
1
1
1
6%50
2114.81(元 / m 2 )
乙 房 地 产V
V30
1 K 30
1800
1
1
1
6%30
2179.47(元 / m 2 )
Vn
VN
YN 1 YN N 1 Yn n Yn 1 Yn n 1 YN N
1 1
10%110%30 1 8%50 1
V50 3000 8%1 8%50 110%30 1
(3)用于比较不同期限价格的高低
• 要比较两宗类似房地产价格的高低，如果 两宗房地产的土地使用年限或收益期限不 同，直接比较是不妥的。
Vn
VN
1
Y Nn 1 Yn 1 YN 1
1
V30
2500
1 10% 4030 1 10%30 1 10%40 1
1
当Vn与VN对应的报酬率不相同时，假如Vn对应的报 酬率为Yn,VN对应的报酬率为YN，其它方面仍符合上 述前提，则通过公式
Vn
A Yn
1
1
1 Yn
n
VN
A YN
在市场法中，可比实例房地产的期限可 能与估价对象房地产的期限不同，从而需 要对可比实例价格进行调整，使其成为与 估价对象相同期限下的价格。
【例】
某宗5年前通过出让方式取得的50年使用 年限的工业用地，所处地段的基准地价目 前为1200元／m2。该基准地价在评估时设 定的使用年限为法定最高年限，现行土地 报酬率为10％。假设除了使用年限不同之 外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价 求取该宗工业用地目前的价格。